№ 2- 272/2010
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
*** 2010 г. г. Псков
Псковский городской суд Псковской области в составе
председательствующего судьи Теселкиной С.М.,
при секретаре Васильевой Т.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черных А.Н., Шишло И.В., Новиковой Е.Н. к ООО "Ж", ЗАО «"Т"» о признании недействительным договора,
УСТАНОВИЛ:
Черных А.Н., Шишло И.В., Новикова Е.Н. обратились в суд с иском к ООО "Ж", ЗАО «"Т"» о признании недействительным договора № *** об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья) от *** 2006 года, заключенного между ЗАО «"Т"» и ООО "Ж" о передаче в собственность нежилых подвальных помещений общей площадью *** кв.м № ***, расположенных в жилом доме № *** по ул.К. в г. П..
В обоснование заявленных требований истцы и их представители - Краснопевцев И.В., Кузьменко С.И. пояснили, что Черных А.Н., Шишло И.В. и Новикова Е.Н. являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме № *** по ул.К. в г.П.. В 2009 году им стало известно о передаче застройщиком ЗАО «"Т"» в собственность ООО "Ж" нежилого помещения № *** общей площадью *** кв.м. по вышеуказанному договору. Данный договор они считают ничтожным, поскольку, по их мнению, он является притворной сделкой - прикрывающей куплю-продажу спорного объекта недвижимости, и кроме того, не соответствует требованиям ст.36 Жилищного кодекса РФ, согласно которой помещение № *** должно принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме № *** по ул.К. в г.П..
Представители ответчиков ЗАО «"Т"» Крамин И.А. и ООО "Ж" Тарасов А.В. иск не признали. Пояснили, что заключенный договор по форме и содержанию соответствует требованиям законодательства об инвестиционной деятельности, действовавшем в период его заключения. Также полагают, что спорный объект недвижимости не является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Псковской области, ГП Псковской области «Бюро технической инвентаризации», Управления по градостроительной деятельности Администрации г.Пскова, ФГУП «Ростехинвентаризация», Псковского ОСБ № 8630 в судебное заседание не явились, извещались судом о слушании дела.
Выслушав участников процесса, экспертов М.С., А.Ю., специалиста П.В., свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит требования истцов подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судом установлено, что между ЗАО «"Т"» (застройщиком) и ООО "Ж" (инвестором) был заключен договор № *** об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья).
В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По мнению суда, само по себе наименование договора не может служить достаточным основанием для причисления его к инвестиционному договору, поскольку основное значение имеет смысл договора, его содержание.
В силу ст.1 Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ (ред.23.07.2010г.) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестициями признаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Тем самым, суд приходит к выводу, что обязательным условием инвестирования строительства жилья является первоначальное внесение инвестором (в данном случае ООО "Ж" денежных средств по договору, осуществление заказчиком строительства, а затем передача объекта инвестирования инвестору.
В данном случае, из п.2 договора № *** об инвестировании строительства жилья (л.д.***) усматривается, что денежные средства по договору оплачиваются инвестором в трехдневный срок после получения им свидетельства о праве собственности на спорный объект недвижимости.
В судебном заседании представители ответчиков не оспаривали факт оплаты стоимости спорного объекта недвижимости после регистрации права собственности на него ООО "Ж"
На основании ст.486 ГК РФ обязанность оплатить товар после его передачи продавцом возникает у покупателя в рамках договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах суд полагает фактически установленной притворность договора № *** об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья), заключенного между ЗАО «"Т"» и ООО "Ж"», совершенного с целью прикрыть договор купли-продажи спорного нежилого помещения.
Оценивая действительность сделки купли-продажи нежилого помещения № *** общей площадью *** кв.м, расположенного в жилом доме № *** по ул.К. в г. П., суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № *** от *** года усматривается, что в эксплуатацию был введен 5-этажный 52-квартиный кирпичный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже (л.д.***).
Данное обстоятельство подтверждается заключением экспертов №*** от ***2010 года, согласно которому первоначально подвальные помещения, в том числе спорное, планировались как часть жилого дома, предназначенная для расположения в них инженерных коммуникаций (техническое подполье). На момент сдачи многоквартирного жилого дома № *** по ул.К. в г.П. в эксплуатацию *** г. назначение подвальной части данного дома не изменялось, нежилое помещение № *** не было сформировано как объект недвижимости.
В судебном заседании эксперт А.Ю. также пояснил, что изменения в проектную документацию и в разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома и указание на наличие нежилых помещений в подвальной части дома № *** по ул.К. г.П. были внесены после сдачи данного дома в эксплуатацию без соблюдения порядка, установленного действующим законодательством. По мнению эксперта, в настоящее время спорное помещение является вспомогательным, поскольку в нем расположены инженерные сети.
Согласно заключению эксперта (дополнительному) № *** от *** 2010 года в спорном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Исходя из вышеизложенного, суд приходит к выводу, что нежилое помещение № ***, общей площадью *** кв.м., расположенное в доме № *** по ул.К. в г.П. является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома и без их согласия не могло выступать предметом отчуждения по спорному договору. Поэтому договор купли-продажи, фактически заключенный между ответчиками, не соответствует требованиям закона и является недействительным (ничтожным).
При этом судом было установлено, что указанный договор не прошел государственную регистрацию, что в силу п. 1 ст.164 ГК РФ также влечет его недействительность (ничтожность).
Кроме того, суд учитывает, что в оспариваемом договоре, датированном ***2006 года, в качестве предмета договора указано нежилое помещение под № ***. Вместе с тем, из проектно-технической документации, пояснений представителей ответчиков, показаний свидетеля К.С. следует, что впервые нумерация спорного нежилого помещения появилась только в сентябре 2007 года, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. В связи с чем у суда имеются сомнения в части соответствия даты оспариваемого договора и фактического времени его заключения.
Ссылки представителей ответчиков на показания специалиста П.В., утверждавшего в судебном заседании, что спорное нежилое помещение является подвальным и не входит в состав общего имущества собственников, суд находит несостоятельными, поскольку данный специалист был приглашен по инициативе самих ответчиков, его показания противоречат заключению экспертов ЗАО "М"», не доверять которому у суда оснований не имеется, так как они имеют строительное техническое образование, опыт работы в строительстве, предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения. При назначении экспертизы представители ответчиков не возражали против ее проведения экспертами ЗАО "М"».
При разрешении данного спора суд также принимает во внимание те обстоятельства, что согласно заключению экспертов ЗАО "М" выемка грунта, производимая для обустройства подвального помещения, создает реальную угрозу разрушения жилого дома.
Таким образом, суд при исследовании всех доказательств и доводов сторон приходит к выводу об обоснованности требований истцов и признает договор № *** об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья) от *** 2006 года, заключенный между ЗАО «"Т"» и ООО "Ж" о передаче в собственность нежилых подвальных помещений общей площадью *** кв.м № ***, расположенных в жилом доме № *** по ул.К. в г. П., недействительным (ничтожным).
При рассмотрении данного иска суд не применяет последствия недействительности указанной сделки, поскольку истцами данные требования не были заявлены в ходе рассмотрения дела по существу и в силу ст.166 ГК РФ применение последствий в данном случае является правом суда, а не его обязанностью.
В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Поскольку суд полностью удовлетворил исковые требования Черных А.Н., Новиковой Е.Н., Шишло И.В., то с ответчиков ЗАО «"Т"» и ООО "Ж" в пользу истцов подлежат взысканию понесенные ими по делу судебные расходы в сумме *** рублей, в том числе *** рублей - оплата за проведение судебной строительно-технической экспертизы, *** рублей - расходы по оплате услуг представителя в равных долях, а также расходы по уплате госпошлины в размере *** рублей в солидарном порядке.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор № *** об инвестировании строительства жилья (долевое участие в строительстве жилья) от *** 2006 года, заключенный между ЗАО «"Т"» и ООО "Ж" о передаче в собственность нежилых подвальных помещений общей площадью *** кв.м № ***, расположенных в жилом доме № *** по ул.К. в г. П..
Взыскать с ЗАО «"Т"», ООО "Ж" в пользу Шишло И.В. *** рублей расходов по оплате госпошлины в солидарном порядке.
Взыскать с ЗАО «"Т"», ООО "Ж" в пользу Черных А.Н., Новиковой Е.Н., Шишло И.В. судебные расходы в сумме *** рублей, в том числе *** рублей - оплата за проведение судебной строительно-технической экспертизы, *** рублей - расходы по оплате услуг представителя в равных долях.
Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено *** 2010 года
Судья подпись С.М. Теселкина
Решение в кассационном порядке обжаловано. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда оставлено без изменения.
Вступило в законную силу.