Дело № 2-109/2011Р Е Ш Е Н И ЕИменем Российской Федерации
**** 2011 г. город Псков
Псковский городской суд Псковской области в составе:
Председательствующего судьи Мурина В.А.
при секретаре Федоровой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Кооператива индивидуальных гаражей № 11 к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании права на заключение договора аренды на земельный участок,
Установил:Кооператива индивидуальных гаражей № 11 обратился в суд с иском к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании права на заключение договора аренды на земельный участок.
В обоснование иска указал, что согласно договору аренды земельного участка № ** от 14 октября 2003 года Администрация города Пскова сдала КИГ № 11 в пользование на условиях аренды сроком на три года земельный участок из земель поселений КН ** площадью ** кв.м., расположенный по адресу: г. Псков, ул. И., **, целевое назначение: строительство гаражей.
Далее между Администрацией города Пскова и КИГ № 11 был заключен договор аренды земельного участка № ** от 03 апреля 2007 года сроком на 360 дней, целевое назначение: завершение строительства гаражей.
В соответствии с условиями договоров строительство гаражей завершено. Членам кооператива были выданы справки на оформление гаражей в собственность. Значительная часть членов КИГ № 11 зарегистрировала право собственности на гаражи в установленном законом порядке, получив свидетельства о праве собственности.
18 марта 2010 года председатель КИГ № 11 подал заявление в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям с целью рассмотрения вопроса о предоставлении ранее арендуемого земельного участка по договору № ** в собственность. 10 июня 2010 года во исполнение письма Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям от 30 апреля 2010 года № ** председатель предоставил необходимые документы для решения вопроса земельного участка.
10 сентября 2010 года по результатам рассмотрения поданного ранее заявления Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям отказал в предоставлении арендуемого земельного участка в собственность, а также отказал в предоставлении права аренды земельного участка. Основанием для отказа послужило то, что договор аренды № ** от 14.10.2003 года не прошел государственную регистрацию, а, следовательно, он не может расцениваться как основание возникновения права аренды. Кроме этого, договор аренды № ** от 03 апреля 2007 года является недействительным и не является основанием возникновения прав аренды, так как заключен с Администрацией города Пскова при отсутствии полномочий на предоставление земельных участков под строительство.
Истец считает отказ Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям незаконным, нарушающим его права.
В связи с этим, КИГ № 11 просит обязать Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям заключить договор аренды земельного участка с КН ** площадью ** кв.м., расположенного по адресу: г. Псков, ул. И., **, на котором завершено строительство 24 гаражей.
В судебном заседании (****.2010г) представитель истца изменил предмет иска и просил признать за КИГ № 11 право на заключение договора аренды на земельный участок площадью ** кв.м. по адресу: г. Псков, ул. И., д. **.
Представитель ответчика – Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям возражает против заявленных исковых требований.
Выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.
25 мая 1999 года Управлением архитектуры и градостроительства г. Пскова был согласован акт об отводе границ земельного участка площадью ** кв.м. под строительство гаражей по адресу: г. Псков, ул. И., **.
Управлением строительства и архитектуры города Пскова было выдано Кооперативу индивидуальных гаражей № 11 разрешение на строительство № ** для строительства индивидуальных гаражей на 24 бокса по адресу: г. Псков, ул. И., **.
Распоряжением Администрации г. Пскова № 2977-р от 12 сентября 2003 года Кооперативу индивидуальных гаражей № 11 было предоставлено право аренды сроком на 3 года на земельный участок КН ** площадью ** кв.м под строительство гаражей по ул. И., **.
14 октября 2003 года между Администрацией г. Пскова и истцом был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года, то есть до 12 сентября 2006 года, для использования под строительство гаражей (л.д. 7-8).
03 апреля 2007 года между Администрацией г. Пскова и истцом был заключен новый договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 360 дней, то есть до 22.03.2008 года, для завершения строительства гаражей (л.д. 28-31).
04 сентября 2008 года между Администрацией г. Пскова и Кооперативом индивидуальных гаражей № 11 было заключено соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка сроком на 360 дней, с 22.03.2008 г. по 18.03.2009г. для завершения строительства гаражей (л.д. 32). Затем 09.02.2009 года между Администрацией г. Пскова и Кооперативом индивидуальных гаражей № 11 было заключено новое соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка до 13.03.2010 года (л.д. 33).
18 марта 2010 году для заключения нового договора аренды спорного земельного участка истец обратился в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям, однако, письмом №** от 30 апреля 2010 года Кооперативу индивидуальных гаражей № 11 было предложено предоставить дополнительные документы (л.д. 13).
Во исполнение письма от 30.04.2010 года истцом 10.06.2010 были представлены в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям дополнительные документы.
Письмом от 10.09.2010 года истцу в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Псков, ул. И., **, было отказано со ссылкой на то, что договор аренды от 14.10.2003 года № ** был заключен на три года, однако данный договор не прошел государственную регистрацию, что влечет его недействительность. Кроме того, договор аренды от 03.04.2007 г. № ** заключен Администрацией города Пскова при отсутствии у него полномочий на предоставление земельных участков под строительство, в связи с чем данный договор является также недействительным. Оба вышеназванных договора аренды являются недействительными и в связи с этим, то есть ввиду отсутствия ранее предоставленного права аренды спорного земельного участка, его предоставление на новый срок на основании ст.ст.22, 30 ЗК РФ, будет являться нарушением закона (л.д.15).
Согласно ч.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Исходя из ч.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как видно из материалов дела договор аренды спорного земельного участка от 14 октября 2003 года был заключен между Администрацией г.Пскова и истцом с соблюдением названных требований закона - путем составления единого письменного документа, выражающего ее содержание и подписанного сторонами сделки.
В тоже время в силу требований ч.2 ст.26 ЗК РФ и ч.2 ст.609 ГК РФ договоры аренды земельного участка, заключаемые на срок свыше 1 года, подлежат государственной регистрации.
Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Указанный договор аренды в надлежащем порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области зарегистрирован не был, что представителем КИГ № 11 не оспаривается в судебном заседании.
Таким образом, в силу приведенных положений закона, рассматриваемый договор нельзя считать заключенным.
Согласно абз.3 ч.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
На территории Псковской области действует закон Псковской области №518-оз от 29.12.2005 года (вступил в силу 09.01.2006 года) "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области".
Согласно п.1 ст.1 данного закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Пскове, за исключением предоставления для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в случае предоставления их для строительства осуществляется Администрацией области или уполномоченным ею органом.
При этом в силу Постановления Администрации Псковской области от 6 декабря 2007 года №435 «О порядке принятия решений по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена» решения о предоставлении земельных участков в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства принимается именно Администрацией области.
Из кадастрового паспорта о спорном земельном участке следует, что государственная собственность в отношении данного земельного участка не разграничена (л.д.9-11).
Таким образом, и с учетом вышеизложенных норм закона у Администрации г. Пскова в 2007 году отсутствовали полномочия для предоставления истцу вышеуказанного земельного участка для завершения строительства и заключения с ним 03 апреля 2007 года соответствующего договора аренды, в связи с чем, в силу положений ст.168 ГК РФ, данный договор является ничтожным.
В тоже время, суд учитывает, что истец с 2003 года добросовестно и открыто использует вышеуказанный земельный участок, фактически, на праве аренды. Ежегодно им оплачиваются соответствующие арендные платежи - согласно справке КУМИ Администрации г.Пскова по состоянию на 01.04.2010 года задолженности по арендной плате за спорный земельный участок истец не имеет.
Земельный участок используется истцом в соответствии с его целевым назначением – для завершения строительства гаражей, гаражи в настоящее время уже построены, некоторые члены КИГ № 11 уже зарегистрировали право собственности на свои гаражи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области.
Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года №154-О, право лица на аренду возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает лишь гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. При этом отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не лишает лицо права на судебную защиту.
С учетом приведенного толкования норм гражданского законодательства, регламентирующего арендные правоотношения, а также установленных судом обстоятельств дела, свидетельствующих о наличии у Администрации г.Пскова в 2003 году, когда она была правомочна распоряжаться земельными участками для строительства, воли на передачу спорного участка в аренду истцу, подписание в письменной форме надлежащего гражданско-правового договора, фактическую передачу спорного участка истцу в пользование на условиях аренды, а также добросовестное и открытое использование его истцом в течении 7 лет, суд считает, что у истца возникло право аренды спорного земельного участка.
Согласно ч.3 ст.22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
В связи с этим суд признает, что требования истца о признании за ним преимущественного права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Иное являлось бы несоразмерным и недопустимым, принятым лишь по формальным основаниям, ограничением гражданских прав истца, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, что противоречит общим началам гражданского законодательства, принципам разумности и справедливости, а также принципу стабильности гражданских правоотношений.
На основании всего вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ,
решил:Исковые требования Кооператива индивидуальных гаражей № 11 - удовлетворить.
Признать за Кооперативом индивидуальных гаражей № 11 преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, имеющего кадастровый номер **, расположенного по адресу: г.Псков ул.И., **.
Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья: В.А. Мурин
Решение вступило в законную силу, в кассационной инстанции не обжаловалось.