Дело №2-138/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
** *** 2011 г. г.Псков
Псковский городской суд Псковской области в составе
председательствующего судьи Падучих С.А.,
при секретаре Варава В.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Скальского И.Б. к Администрации г.Пскова о признании права собственности на земельный участок и иску Скальского В.Б. к Администрации г.Пскова о признании права собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
Скальский И.Б. обратился в суд с иском к Администрации г.Пскова о признании права собственности на земельный участок.
В обоснование требований истец указал, что на основании распоряжения Администрации г.Пскова №*** от 22.06.1994г. его брату - Скальскому В.Б. был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок по адресу: г.Псков, пер.М., д.** на период строительства индивидуального жилого дома. При этом п.2.1 было предусмотрено, что по окончании строительства Скальскому В.Б. надлежало оформить свидетельство на право пользования земельным участком, т.е. в данном случае – свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования.
25.02.1999г. между Администрацией г.Пскова и Скальским В.Б. был заключен договор аренды указанного объекта недвижимости на такой же срок для использования под индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки. В этот же день последний на основании соответствующего договора продал ему недостроенный жилой дом, к настоящему моменту возведенный на земельном участке.
16.03.1999г. между ним и Администрацией г.Пскова был заключен договор аренды земельного участка по адресу: г.Псков, пер.М., д.**, для завершения строительства индивидуального жилого дома сроком на 3 года.
08.07.2004г. распоряжением Администрации г.Пскова ему сроком на 3 года вновь был предоставлен в аренду данный объект недвижимости для аналогичных целей, также же как и последующими договорами от 20.11.2007г. и 20.11.2008г., заключенными на 11 месяцев каждый.
Поскольку права на земельный участок фактически перешли к нему с момента приобретения незавершенного строительством объекта, считает, что по завершении строительства приобрел право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, в связи с чем имеет право на его бесплатное получение в собственность.
С учетом изложенного просил суд предъявленные исковые требования удовлетворить и признать за ним право собственности на земельный участок с КН *** по адресу: г.Псков, пер.М., д.**.
Третье лицо на стороне истца Скальский В.Б. против удовлетворения требований Скальского И.Б. не возражал и одновременно также самостоятельно поставил вопрос о признании за ним права собственности на тот же земельный участок.
При этом в обоснование указал, что договор купли-продажи от 25.02.1999г. не прошел предусмотренную законом государственную регистрацию, что свидетельствует о том, что право покупателя (Скальского И.Б.) на незавершенный строительством объект не возникло, так же как и основание, позволившее затем последнему переоформить право аренды на земельный участок.
Кроме того, полагал, что первоначально именно у него возникли права в отношении земельного участка по адресу: г.Псков, ул.М., д.**, подлежавшего в последующем переоформлению ему на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Принимая данное во внимание, а также то обстоятельство, что он до настоящего времени осуществляет владение земельным участком и домом, разрешение на строительство которого было выдано непосредственно ему, просил суд признать за ним право собственности на спорный объект недвижимости.
Истец Скальский И.Б. против удовлетворения требования Скальского В.Б. не возражал.
Представитель ответчика Администрации г.Пскова иски не признал и при этом указал, что поскольку договор купли-продажи от 25.02.1999г. не прошел предусмотренную законом государственную регистрацию, то у Скальского И.Б. не могло возникнуть прав на дом и, как следствие, на земельный участок по адресу: г.Псков, ул.М., д.**. Требования Скальского В.Б. также считал незаконными, поскольку своевременно в установленном законом порядке он свои права на объекты недвижимости не оформил, в арендные отношения с 2004г., т.е. с момента истечения срока действия заключенного с ним договора аренды, с правомочным распорядителем земельным участком не вступал.
Представитель ответчика Администрации Псковской области предъявленные требования считал необоснованными по аналогичным основаниям.
Представитель третьего лица Управления по градостроительной деятельности Администрации г.Пскова иски считал незаконными по аналогичным основаниям и одновременно пояснил, что Скальскому В.Б. разрешение на строительство жилого дома по адресу: г.Псков, ул.М., д.д.**, никогда не выдавалось.
Представитель третьего лица Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям в судебное заседание не явился, о дне и времени разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд не известил.
Выслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
22.06.1994г. распоряжением Администрации г.Пскова №*** Скальскому В.Б. был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок по адресу: г.Псков, пер.М., д.**, на период строительства индивидуального жилого дома (л.д.12).
Согласно п.2 данного распоряжения на период строительства жилого дома Скальскому В.Б. надлежало: 1) заключить договор аренды земельного участка, 2) по окончании строительства – оформить свидетельство на право пользования земельным участком, 3) в Управлении архитектуры и градостроительства г.Пскова получить разрешение на производство строительных работ.
Таким образом, приобретение Скальским В.Б. прав на объекты недвижимости было поставлено в зависимость от надлежащего выполнения им перечисленных выше условий.
25.02.1999г. между Администрацией г.Пскова и Скальским В.Б. был заключен договор аренды земельного участка по адресу: г.Псков, пер.М., д.**, для использования под индивидуальный жилой дом и хозяйственные постройки сроком на 5 лет, т.е. до 25.02.2004 г. При этом в соответствии с п.11.1 договора он вступал в силу после его государственной регистрации (л.д.13,14).
Согласно ч.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Исходя из ч.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как видно из материалов дела договор аренды спорного земельного участка от 25.02.1999 г. был заключен между Администрацией г.Пскова и Скальским В.Б. с соблюдением перечисленных требований закона.
В тоже время в силу ч.2 ст.26 ЗК РФ и ч.2 ст.609 ГК РФ договоры аренды земельного участка, заключаемые на срок свыше 1 года, подлежат государственной регистрации.
Аналогичное положение содержала указанная выше статья ГК РФ и в редакции от 23.12.1997г., действовавшей на момент подписания договора аренды.
Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 25.02.1999г. в надлежащем порядке зарегистрирован не был, что сторонами по делу не оспаривается. Таким образом и в силу приведенных положений закона, его нельзя признать заключенным.
В последующем в какие – либо договорные отношения ни с Администрацией г.Пскова, ни с Администрацией Псковской области с 2006 года, по поводу прав на спорный земельный участок Скальский В.Б. не вступал.
В силу положений ст.11 Закона РФ от 14.07.1992 № 3295-1 «Об основах градостроительства в Российской Федерации», действовавшим на момент издания администрацией г.Пскова Распоряжения №***, основным правовым документом, регулирующим отношения субъектов градостроительной деятельности, является разрешение на проведение строительных работ.
Также и в соответствии с положениями ныне действующей ст.51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании соответствующего разрешения.
При этом оно представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Перечень объектов недвижимого имущества, для строительства которых законодателем не установлена обязанность получения разрешения на строительство, приведен в части 17 данной статьи и к ним относятся: 1) строительство гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительство, реконструкция объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительство на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменение объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иные случаи, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Как следует из представленных суду документов, а именно технического паспорта домовладения, в настоящее время возведенный на территории земельного участка по адресу: г.Псков. пер.М., д.**, объект введен в эксплуатацию и представляет собой жилой дом общей площадью 566,8 кв.м. (л.д.20-27).
В судебном заседании установлено, что условие о получении разрешения на производство строительства указанного жилого дома на спорном земельном участке Скальским В.Б. не выполнено и к перечню объектов, в отношении которых закреплена возможность не получать такое разрешение, дом не относится.
Довод Скальского В.Б. о том, что данный документ был им получен, но в последующем утрачен, достоверно не подтвержден и фактически является голословным.
С учетом положений ст.222 ГК РФ, возведенный жилой дом по адресу: г.Псков, пер.М., д.**, отвечает всем признакам, характерным для самовольной постройки.
В соответствии с п.2.1 Распоряжения Администрации г.Пскова №****** от 22.06.1994г. по завершении строительства Скальскому В.Б. надлежало оформить свидетельство на право пользования земельным участком.
В настоящее время, ставя вопрос о признании права собственности, Скальский И.Б. указывает на то, что у него в силу указанного Распоряжения возникло право постоянно (бессрочного) пользования земельным участком.
Однако в Распоряжении не указан конкретный вид права, в то время как в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством земельные участки могли предоставляться гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, либо аренды (ст.3 Указа Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»).
Аналогичные виды права пользования были установлены также принятой 21.10.1994г. и вступившей в силу с 01.01.1995г. частью 1 Гражданского Кодекса РФ (ст.ст.264-270 Кодекса).
Оснований полагать, что Скальскому В.Б. подлежало оформлению именно право бессрочного (постоянного пользования), а не какое-либо другое, не имеется.
Кроме того, исходя из содержания Распоряжения №***, период существования арендных отношений между Администрацией г.Пскова и Скальским В.Б. был ограничен определенным моментом, а именно - завершением строительства объекта по адресу: г.Псков, пер.М., д.**, и только в последующем истцу надлежало оформить свое право на земельный участок.
Следовательно, данное обстоятельство (завершение строительства жилого дома), по сути, выступает юридически значимым для возникновения у органа власти обязанности по оформлению прав конкретного лица на земельный участок на том или ином праве, а у гражданина – требовать соответствующего оформления.
Как следует из содержания технического паспорта ГП ПО «БТИ», жилой дом по указанному выше адресу был введен в эксплуатацию в 2010 года (л.д.27), только когда у Скальского В.Б. и могло возникнуть право оформления своих прав на земельный участок.
Вместе с тем, в соответствии с ныне действующим земельным законодательством (ст.20 ЗК РФ) гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены быть не могут, так же как и на праве пожизненного наследуемого владения (ст.21 ЗК РФ). В связи с этим, оснований полагать, что у Скальского В.Б. возникло право постоянного (бессрочного) пользования на спорный объект недвижимости, не имеется.
Кроме того, само по себе строительство на земельном участке жилого объекта без наличия на то первоначальных законных оснований, в данном случае – разрешения на строительство, не может порождать каких – либо прав ни на него, ни на земельный участок.
При таких обстоятельствах суд не усматривает основания для удовлетворения предъявленных Скальским В.Б. требований.
Что касается исковых требований Скальского И.Б., то суд приходит к следующему:
25.02.1999г. между Скальским В.Б. и Скальским И.Б. был заключен договор купли-продажи недостроенного жилого дома по адресу: г.Псков, ул.М., д.** (л.д.16).
05.03.1999г. распоряжением Администрации г.Пскова №*** Скальскому И.Б. сроком на 3 года в аренду был предоставлен спорный земельный участок для завершения строительства индивидуального жилого дома (л.д.17).
Во исполнение указанного распоряжения 16 марта 1999г. был заключен соответствующий договор аренды №*** (л.д.60).
20.11.2007г. и 20.11.2008г. между Администрацией г.Пскова и Скальским И.Б. были также заключены договоры аренды земельного участка сроком на 11 месяцев каждый (л.д.50, 62).
В настоящее время, предъявляя иск, Скальский И.Б. указывает на то, что, приобретя право собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, к нему перешли и все права на земельный участок по адресу: г.Псков, пер.М., д.**.
В то же время, в соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Аналогичное положение содержалось в данной норме закона Гражданского Кодекса РФ в редакции от 08.07.1999 года, действовавшей на момент заключения между Скальскими И.Б. и В.Б. договора купли-продажи.
Исходя из смысла указанной нормы закона, момент возникновения права собственности на объект недвижимости неразрывно связан с его государственной регистрацией, которая в силу своей правовой природы призвана способствовать стабильности гражданского оборота, являясь единственным доказательством существования какого – либо права на имущество.
В то же время, договор купли-продажи от 25.02.1999 г. в установленном законом порядке не прошел государственную регистрацию, что позволяет сделать вывод о том, что у Скальского И.Б. не возникло прав в отношении жилого дома по адресу: г.Псков, пер.М., д.**.
Таким образом положения ст.35 Земельного Кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в данном конкретном случае не применимы.
Поскольку у Скальского И.Б. не возникло прав на здание, то, следовательно, он не мог приобрести право на получение на каком-либо основании земельного участка.
Следовательно, заключенный 16.03.1999г. договор аренды является недействительным в силу ст.167 ГК РФ не влечет правовых последствий, в связи с чем заключенные в последующем договора аренды в 2007 и 2008 г.г. также являются недействительными.
При таких обстоятельствах право аренды на спорный земельный участок у истца Скальского И.Б. не возникло. Оснований полагать, что последний приобрел какое-либо иное право на спорный объект объект недвижимости у суда также не имеется.
Довод о приобретении права постоянного (бессрочного) пользования суд признает незаконным по изложенным выше основаниям.
На основании всего вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
решил:
В удовлетворении исковых требований Скальского И.Б. – отказать.
В удовлетворении исковых требований Скальского В.Б. – отказать.
Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ** *** 2011 года.
Судья С.А. Падучих
Решение обжаловано в кассационном порядке. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда оставлено без изменения. Вступило в законную силу.