Дело № 2-158/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
**.**. 2011 года г. Псков
Псковский городской суд Псковской области в составе:
председательствующего судьи Семёновой Т.А.
при секретаре Фёдоровой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заболотской Л.В. к Иванову А.И. о регистрации сделки и перехода права собственности и по встречному исковому заявлению Иванова А.И. к Заболотской Л.В. о признании договора купли-продажи незаключенным,
У С Т А Н О В И Л :
Заболотская Л.В. обратилась в суд с иском к Иванову А.И. о регистрации сделки и перехода права собственности.
В обоснование иска указано, что **.**. 2009 г. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове. От имени Иванова А.И. договор купли-продажи был заключен и подписан его представителем Тетянниковым Д.И., действующим на основании доверенности, выданной Ивановым А.И.
**.**. 2009 г. договор купли-продажи указанной квартиры был сдан в Управление Росреестра по Псковской области для государственной регистрации и перехода права собственности на приобретаемую квартиру, а **.**. 2009 г. Иванов А.И. отменил выданную Тетянникову Д.И. доверенность, в результате чего сделка не была зарегистрирована. В дальнейшем Иванов А.И. стал уклоняться от регистрации сделки.
Поэтому Заболотская Л.В. просит зарегистрировать сделку и переход права собственности на квартиру № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове.
Возражая против предъявленных требований Иванов А.И. заявил встречный иск о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным.
В обосновании требований указано, что согласно договору от **.**. 1999 года Г.А. продал Иванову А.И. квартиру № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове. Согласно условиям договора отец Иванова А.И. – Иванов И.П. приобретает право пожизненного проживания в указанной квартире.
**.**. 2009 г. Тетянников Д.И. от его имени продал квартиру Заболотской Л.В. Считает договор купли-продажи квартиры незаключенным ввиду нарушений требований ч. 1 ст. 558 ГК РФ, так как не учтено право пожизненного проживания Иванова И.П.
Просит признать договор купли-продажи квартиры № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове от **.**. 2009 г. незаключенным.
В ходе рассмотрения дела определением суда к участию в деле в качестве третьего лица на стороне истца, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен Заболотский Д.Г.
В судебном заседании истица и ее представитель Шило А.Ю. требования и доводы в их обоснование поддержали в полном объеме. Встречные требования Иванова А.И. не признали, указав, что включение в договор купли-продажи спорной квартиры в 1999 г. условия о том, что Иванов И.П. имеет право пожизненного проживание в квартире не основано на законе и не соответствует требованиям ч. 1 ст. 558 ГК РФ, при этом просили применить срок исковой давности к данной сделке, который оставляет 1 год.
Третье лицо на стороне истца - Заболотский Д.Г., надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования Заболотской Л.В. поддержал.
Ответчик Иванов А.И., надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Ранее в судебном заседании Иванов А.И. исковые требования не признавал, пояснив, что Тетянников Д.И. предложил ему «сделать» на его квартире деньги, сказав, что продадут его квартиру, но на самом деле квартира продаваться не будет. Намерения продавать свою квартиру у него не было. Встречные исковые требования к Заболотской Л.В. поддержал.
Представители ответчика Иванова А.И. - адвокат Назаренко С.В. и Иванова О.А. исковые требования Заболотской Л.В. не признали, ссылаясь на то, что Заболотская Л.В. не выполнила требования, предъявляемые к добросовестному покупателю – не осмотрела квартиру и не ознакомилась с правоустанавливающими документами. Кроме того, в договоре купли-продажи должны были прописаны права Иванова И.П., который в силу предыдущего договора имеет право пожизненного пользования квартирой, а поэтому договор между Ивановым А.И. и Заболотской Л.В. не был заключен, поскольку нарушены его существенные условия. Встречный иск к Заболотской Л.В. поддержали в полном объеме.
Третье лицо на стороне ответчика Иванова А.И., не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, - Иванов И.П., надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Ранее в судебном заседании исковые требования Заболотской Л.В. не признавал, пояснив, что он зарегистрирован и проживает в спорной квартире.
Третье лицо на стороне ответчика Иванова А.И. не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Тетянников Д.И. в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил.
Представитель третьего лица на стороне ответчика Иванова А.И., не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Росреестра по Псковской области, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Ранее в судебном заседании представитель Михеева М.Н. решение по иску Заболотской Л.В. оставила на усмотрение суда, против требований Иванова А.И. возражала, указав, что регистрация сделки договора купли-продажи спорной квартиры была приостановлена в связи с поступившим от Иванова А.И. заявлением об отмене доверенности, выданной на имя Тетянникова Д.И.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Заболотской Л.В. подлежащими удовлетворению, а встречный иск Иванова А.И. не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Разрешая заявленное истицей Заболотской Л.В. ходатайство о применении срока исковой давности, суд считает, что срок обращения с указанными требованиями ответчиком Ивановым А.И. не пропущен, поскольку по требованиям о признании сделки незаключенной подлежит применению общий срок исковой давности, составляющий три года (ст. 196 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Из буквального содержания данной нормы не следует, что она применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.
Абз. 3 п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает возможность государственной регистрации прав, переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
Согласно действующему гражданскому законодательству договор считается заключенным при наличии выраженной воли на его заключение (п. 3 ст. 432 ГК РФ).
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В судебном заседании установлено, что Иванов А.И. является собственником квартиры по адресу: г. Псков, ул. И., д. № ***, кв. № *** на основании договора купли-продажи № *** от **.**. 1999 года. Указанная квартира приобретена им в несовершеннолетнем возрасте с согласия отца Иванова И.П. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 1 л.д. 9, 14-15). Согласно п. 1.4 названного договора в покупаемой квартире Иванов И.П., отец ответчика, приобретает право пожизненного проживания.
Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Судом установлено, что **.**. 2009 года Иванов А.И. выдал доверенность, которой уполномочил Тетянникова Д.И. совершить сделку по продаже принадлежащей ему на праве собственности квартиры № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове за цену и на условиях по своему усмотрению с правом, в том числе, подписать договор и передаточный акт, регистрации сделки и перехода права собственности на имущество, а также получение причитающихся от продажи денежных средств (том 1 л.д. 10). В этот же день, **.**. 2009 года между Ивановым А.И. в лице Тетянникова Д.И. и Заболотской Л.В. был составлен в простой письменной форме и подписан договор купли-продажи квартиры № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове, который является одновременно передаточным актом (л.д. 8).
Согласно пунктам 3,4 договора купли-продажи стороны оценили указанную квартиру в 650000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Право собственности на указанную квартиру возникает у покупателя с момента регистрации настоящего договора и регистрации перехода права собственности к покупателю в Управлении Федеральной регистрационной службы по Псковской области (п.7 договора). **.**. 2009 года договор купли-продажи был представлен в Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области с целью его государственной регистрации. Однако **.**. 2009 г. ответчик Иванов А.И. отменил доверенность, выданную на имя Тетянникова Д.И., в результате чего сделка зарегистрирована не была.
Таким образом, государственная регистрация сделки-договора купли-продажи квартиры № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове от **.**. 2009 года не состоялась. Доводы ответчика Иванова А.И. о том, что при отчуждении квартиры его заставили расписаться в каких-то документах, он не понимал, что делал, денег от продажи квартиры он не получал, последствия подписания доверенности ему не разъяснялись, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку вступившим в законную силу решением Псковского городского суда **.**. 2010 г. Иванову А.И. в иске к Заболотской Л.В. о признании доверенности, выданной Ивановым А.И. на имя Тетянникова Д.И. **.**. 2009 г. на совершение действий, связанных с продажей принадлежащей ему квартиры № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове и признании договора купли-продажи квартиры недействительными, отказано (л.д. 9-14,43-44). В силу ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Псковского городского суда от **.**. 2010 года установлено, что в момент подписания договора услуг с Тетянниковым Д.И. **.**.2009 года, в момент выдачи доверенности **.**.2009 года и на момент получения денег в отделении связи по своему психическому состоянию Иванов А.И. мог понимать значение своих действий и руководить ими.
Из названного решения суда также следует, что самим Ивановым А.И. не оспаривалось то обстоятельство, что в момент выдачи им оспариваемой доверенности и удостоверения ее и.о. нотариуса Б.Н., характер совершаемого юридически значимого действия ему разъяснялся, суть указанного действия ему была понятна, перечень полномочий, установленных доверенностью, ему был зачитан и понятен.
Таким образом, по мнению суда, ответчиком были совершены последовательные юридически значимые действия, направленные на заключение договора купли-продажи, а также регистрацию договора и перехода права собственности на квартиру, а именно: выдана доверенность на представление его интересов по вопросу продажи спорной квартиры, его представителем подано заявление в регистрирующий орган о регистрации сделки по отчуждению квартиры и прекращении права собственности на нее с приложением необходимых документов.
Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии у ответчика волеизъявления на регистрацию договора и перехода права собственности на квартиру.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание наличие волеизъявления Иванова А.И. на заключение договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности, суд приходит к выводу об обоснованности требований истицы о регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.
При разрешении встречных исковых требований Иванова А.И. о признании договора купли-продажи незаключенным суд приходит к следующему. Исходя из требований статьи 558 Гражданского кодекса РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи, в данном случае, квартиры, в которой эти лица проживают. Из указанной нормы закона следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре купли-продажи должно быть указано право лица, который в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Как усматривается из договора купли-продажи от **.**. 2009 г. право третьего лица Иванова И.П. на бессрочное пользование жилым помещением в квартире № *** в доме № *** по ул. И. в г. Пскове не указано. В п. 12 договора указано, что спорная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц.
Между тем, продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. В случае неисполнения данного обязательства, покупатель вправе требовать признания договора незаключенным. В связи с тем, что требование о признании договора купли-продажи незаключенным по тому основанию, что на момент совершения сделки спорная квартира была обременена правами третьего лица, заявлено продавцом, которому на момент совершения сделки было известно о данном факте, суд приходит к выводу о недобросовестности Иванова А.И. как стороны по сделке.
В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Принимая во внимание те обстоятельства, что договор купли-продажи подписан обеими сторонами, расчет по сделке произведен в полном объеме, что подтверждается расписками, договор был сдан на государственную регистрацию, суд приходит к выводу о том, что сторонами по договору купли-продажи квартиры от **.**. 2009 г. достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем суд признает данный договор заключенным.
Действия ответчика Иванова А.И. по отмене выданной им ранее доверенности на имя Тетянникова Д.И. после того, как Заболотская Л.В. передала деньги за приобретаемую квартиру и документы были сданы на государственную регистрацию, суд расценивает как недобросовестные и направленные на уклонение его от регистрации перехода права собственности.
Факт уклонения ответчика Иванова А.И. от государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество подтвержден собранными по делу доказательствами, и самим ответчиком в судебном заседании не оспаривался.
В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Невключение отца ответчика – Иванова И.П. в договор купли-продажи в качестве лица, сохраняющего право пользования спорным жилым помещением, не является основанием для признания договора купли-продажи незаключенным, так как неуказание в договоре лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением, влечет на основании закона иные правовые последствия, и не касается прав собственника жилого помещения.
Таким образом, учитывая фактические обстоятельства дела, оценив в совокупности все собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что сделка - договор купли-продажи от **.**. 2009г. между сторонами совершена в надлежащей форме, в связи с чем, исковые требования истицы о регистрации договора купли-продажи от **.**. 2009 года суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению. По вышеуказанным основаниям встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Заболотской Л.В. удовлетворить.
Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области провести государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Псков, ул. И., д. № ***, кв. № ***, заключенного **.**. 2009 года между Ивановым А.И. и Заболотской Л.В. и перехода права собственности.
Встречные исковые требования Иванова А.И. к Заболотской Л.В. о признании договора купли-продажи квартиры от **.**. 2009 года незаключенным, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения через Псковский городской суд.
Мотивированное решение изготовлено **.**. 2011 года.
Судья Т.А. Семёнова
Решение в кассационном порядке обжаловано.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда решение оставлено без изменения.
Вступило в законную силу.