Дело № 2-282/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**.**. 2011 года гор. Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Мурина В.А.,

при секретаре Борисенковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Лебедева В.Н. к Администрации Псковской области, Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям об обязании принять решение о заключении договора аренды земельного участка на новый срок и обязании заключить договор аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Лебедев В.Н. обратился в суд с иском к Администрации Псковской области и Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям (далее - Комитет) об обязании принять решение о заключении договора аренды земельного участка на новый срок и обязании заключить договор аренды земельного участка.

В дальнейшем исковые требования уточнил, просит признать за ним преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г.Псков, М. переулок, д.**, имеющего кадастровый номер **.

В обоснование иска указал, что распоряжением Администрации г.Пскова от 16.04.2001 года ему был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1007 м² по адресу: г.Псков, М. переулок ** для строительства индивидуального жилого дама.

На основании данного распоряжения 11 октября 2001 года между ним и Администрацией г.Пскова был заключен соответствующий договор аренды сроком на 3 года.

В связи с окончанием срока договора аренды по распоряжению Администрации города Пскова №** от 18.07.2005г. с истцом 31 августа 2005 года был заключен новый договор аренды сроком на 11 месяцев для завершения строительства жилого дома.

По истечении срока действия данного договора, между ним и Администрацией города Пскова 11 июля 2007 года и 29 июля 2008 года заключались договора аренды земельного участка сроком на 11 месяцев.

Истец в 2008 году завершил строительство дома на земельном участке, поставил его на кадастровый учет и решил зарегистрировать права на него.

Он обратился в Управление федеральной регистрационной службы по Псковской области с заявлением о регистрации права собственности на возведенный жилой дом. Однако в удовлетворении заявления было отказано в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок. Представленный договор аренды с Администрацией города Пскова расценен как ничтожный, поскольку в силу положений ст.1 Закона Псковской области от 29.12.2005 года №518-ОЗ « Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области» заключен ненадлежащей стороной, не имеющим полномочий распоряжаться земельным участком.

В целях надлежащего оформления прав на земельный участок с надлежащим органом истец дважды обращался с заявлением о заключении нового договора аренды в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям, однако, в этом ему письмом от 17.10.2009 года и 26.10.2010 года было отказано ввиду отсутствия преимущественного права на заключение нового договора аренды, так как предыдущие договора аренды, заключенные с Администрацией города Пскова, являлись недействительными, а сам земельный участок в настоящее время находится в территориальной зоне Р-3, в которой строительство жилого дома не относится в видам разрешенного использования, для чего требуется изменение территориальной зоны.

В тоже время на протяжении всего времени он надлежаще использовал земельный участок, платил за него арендную плату, возвел на нем жилой дом. В связи с этим истец полагает, что возникли фактические арендные правоотношения и он, как добросовестный арендатор, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на вышеуказанный земельный участок, и просит суд признать за ним преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка.

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали, настаивают на их удовлетворении по вышеуказанным основаниям.

Представитель ответчика – Администрации Псковской области – иск не признал, сославшись в письменных возражениях и в суде на недействительность договоров аренды, заключенных истцом с Администрацией города Пскова в 2001, 2005, 2007, 2008 году. Кроме того, в соответствии с ч.9 ст.85 Земельного кодекса РФ, статьи 31 Правил землепользования и застройки города Пскова на основе правового зонирования территорий, утвержденных постановлением Псковской городской Думы от 08.07.2003г. №112, строительство жилых домов не относится к основным видам разрешенного использования в зоне Р-3, где расположен земельный участок истца, что также является препятствием для предоставления истцу земельного участка в аренду (л.д.57-58).

Представитель ответчика - Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям – иск не признал, указал, что участок в настоящее время находится в территориальной зоне Р-3, а нахождение объекта индивидуального жилищного строительства в данной зоне в настоящее время не соответствует зонированию территории. В связи с вышеизложенным в удовлетворении требований истца просил отказать.

Представитель третьего лица – Управления по градостроительной деятельности Администрации г.Пскова - решение по делу оставил на усмотрение суда. Представитель Управления пояснил, что земельный участок истца находится в зоне рекреационных ландшафтов Р-3 на границе с зоной Ж-1 индивидуальной застройки. Вместе с тем, генеральным планом города Пскова, утвержденным решением Псковской городской Думы от 19 февраля 2010 года №** предусмотрено изменение функциональных зон использования земельных участков. В соответствии с ним земельный участок истца попадает в зону Ж-4 усадебной индивидуальной застройки.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

Распоряжением Администрации г.Пскова 1243-р от 16 апреля 2001 года принято решение разрешить Лебедеву В.Н. строительство нового индивидуального жилого дома в городе Пскове по М. переулку ** и предоставить из земель города в аренду на период строительства сроком на 3 года земельный участок площадью 1007,0 кв.м..(л.д.9). На основании данного распоряжения был утвержден акт установления и согласования границ земельного участка на местности (л.д.19-22), а между истцом и Администрацией города Пскова 11 октября 2001 года заключен соответствующий договор №1450 аренды земельного участка сроком на 3 года (л.д.10-11).

В соответствии с распоряжением Администрации города Пскова №** от 18 июля 2005г. между Администрацией г.Пскова и истцом 31 августа 2005 года был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 11 месяцев, для использования под строительство индивидуального жилого дома (л.д.13-14).

По истечении срока действия данного договора, между истцом и Администрацией города Пскова 11 июля 2007 года и 29 июля 2008 года заключались договора аренды земельного участка сроком на 11 месяцев для завершения строительства индивидуального жилого дома (л.д.16- 18).

В 2009 году истец закончил строительство на спорном земельном участке индивидуального жилого дома, на него органами БТИ был составлен технический паспорт (л.д.23-29).

17 апреля 2009 года вышеуказанный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет по границам, установленным при проведении землеустроительных работ в 2005 году (л.д.30).

26 мая 2009 года истец обратился за регистрацией права собственности на построенный дом в Управление Росреестра по Псковской области, представив в обоснование своих прав на использование земельного участка договор аренды от 29 июля 2008 года (л.д.18).

Письмом от 29 октября 2009 года Управление Росреестра по Псковской области в регистрации прав истцу отказало, указав, что у Администрации г.Пскова в 2008 году отсутствовали полномочия для заключения с ним 29 июля 2008 года соответствующего договора аренды, так как в силу Закона Псковской области №518-оз от 29.12.2005 года "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области" предоставление земельных участков в аренду в городе Пскове для строительства осуществляется Администрацией области путем проведения торгов (л.д.38-39).

25 сентября 2009 года и 02 сентября 2010 года (л.д.41) истец в целях надлежащего оформления прав на землю обращался в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка под строительство жилого дома.

Однако, письмом №** от 27 октября 2009 года (л.д.40) и №** от 26 октября 2010 года (л.д.8) ему в этом было отказано со ссылкой на то, что вышеназванные договора аренды являются недействительными, а испрашиваемый земельный участок находится в территориальной зоне Р-3, в связи с чем его использование под индивидуальное жилищное строительство не соответствует правовому зонированию территории и требует изменение территориальной зоны. В связи с этим предоставление земельного участка на правах аренды на основании ст.ст.22,30 Земельного кодекса РФ, невозможно.

Таким образом, фактически указанными действиями ответчика, выраженными в вышеприведенных письмах, истцу в предоставлении в аренду спорного земельного участка на новый срок в преимущественном порядке было отказано.

Согласно ч.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Исходя из ч.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как видно из материалов дела договор аренды спорного земельного участка от 11 октября 2001 года был заключен между Администрацией г.Пскова и истцом с соблюдением названных требований закона - путем составления единого письменного документа, выражающего ее содержание и подписанного сторонами сделки.

В тоже время в силу требований ч.2 ст.26 ЗК РФ и ч.2 ст.609 ГК РФ договоры аренды земельного участка, заключаемые на срок свыше 1 года, подлежат государственной регистрации.

Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Указанный договор аренды в надлежащем порядке в УФРС по Псковской области зарегистрирован не был, что сторонами по делу не оспаривается.

Таким образом, в силу приведенных положений закона, рассматриваемый договор аренды земельного участка № 1450 от 11 октября 2001 года нельзя считать заключенным.

Суд также соглашается с доводами ответчиков о ничтожности договора аренды земельного участка №** от 11 июля 2007 года, договора аренды земельного участка №** от 29 июля 2008 года, заключенных истцом с Администрацией города Пскова сроком на 11 месяцев для завершения строительства жилого дома, поскольку в силу положений ч.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Закона Псковской области №518-оз от 29.12.2005 года (вступил в силу 09.01.2006 года) "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области", Постановления Администрации Псковской области от 6 декабря 2007 года №435 «О порядке принятия решений по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена» решения о предоставлении земельных участков в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства принимается Администрацией области. У Администрации города Пскова в 2007 году, в 2008 году отсутствовали полномочия для предоставления истцу вышеуказанного земельного участка для завершения строительства и заключения с ним соответствующих договоров аренды.

Вместе с тем, суд учитывает, что истец с 2001 года добросовестно и открыто использует вышеуказанный земельный участок, фактически, на праве аренды. Ежегодно им оплачиваются соответствующие арендные платежи - согласно справки КУМИ Администрации г.Пскова по состоянию на 01.12.2010 года задолженности по арендной плате за спорный земельный участок истец не имеет (л.д.44).

Земельный участок используется истцом в соответствии с условиями его предоставления в 2001 году - для строительства индивидуального жилого дома, который в настоящее время уже построен, что подтверждается техническим паспортом строения (л.д.23-24).

Согласно ст.29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Таким образом, к основаниям возникновения у конкретного лица прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, относится акт компетентного органа. Земельное законодательство предусматривает передачу земельного участка в аренду тому лицу, которому они в установленном порядке выделены. Договор аренды заключается во исполнение принятого акта на определенных им условиях и служит правоподтверждающим документом, который конкретизирует права и обязанности сторон.

С учетом особенностей земельного законодательства договор аренды земельного участка в данном случае нельзя рассматривать как единственный правоустанавливающий документ в подтверждение прав пользования истцом земельным участком..

Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года №154-О, государственная регистрация договора аренды объекта недвижимости, заключенного на срок не менее года - как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает лишь гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. При этом отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не лишает лицо права на судебную защиту.

Таким образом, признание договора аренды земельного участка № 1450 от 11 октября 2001 года незаключенным между истцом и Администрацией города Пскова в виду отсутствия его государственной регистрации не свидетельствует об отсутствии у истца надлежащих прав пользования, предоставленным ему для строительства земельным участком, на правах аренды.

С учетом приведенного толкования норм гражданского законодательства, регламентирующего арендные правоотношения, а также установленных судом обстоятельств дела, свидетельствующих о наличии у Администрации г.Пскова в апреле 2001 года, когда она была правомочна распоряжаться земельными участками для строительства, воли на передачу спорного участка в аренду истцу, подписание в письменной форме гражданско-правового договора, фактическую передачу спорного участка в пользование на условиях аренды, а также добросовестное и открытое землепользование истцом в течении 10 лет, суд считает, что у него возникло право аренды спорного земельного участка.

Согласно ч.3 ст.22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.

В связи с этим суд находит, что требования истца о признании за ним преимущественного права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Иное являлось бы несоразмерным и недопустимым, принятым лишь по формальным основаниям ограничением гражданских прав истицы, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, что противоречит общим началам гражданского законодательства, принципам разумности, справедливости и стабильности гражданских правоотношений.

При этом суд считает, что предоставленный истцу в аренду земельный участок можно признать объектом земельных отношений в соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку он фактически был сформирован на момент заключения договора аренды, имеет установленные и согласованные границы, конкретную площадь, проведен его на кадастровый учет.

Доводы ответчиков о том, что использование истцом земельного участка под индивидуальный жилой дом в настоящее время невозможно, так как противоречит правовому зонированию территории, судом также не принимаются.

Действительно, в настоящее время спорный земельный участок находится в границах территориальной зоны Р-3 зона рекреационных ландшафтов (л.д.74), установленной постановлением Псковской городской думы №112 от 08 июля 2003 года «Об утверждении правил землепользования и застройки г.Пскова на основании правового зонирования территории». В этой зоне среди основных и сопутствующих основным видам разрешенного использования индивидуальное жилищное строительство отсутствует.

Вместе с тем, изначально в 2001 году, вступая в правоотношения по использованию земельного участка для строительства дома, ограничения для строительства дома с точки зрения видов разрешенного использования отсутствовали, именно в целях строительства истцу передавался, и он принимал во владение земельный участок. При заключении договора аренды № 1450 от 11 октября 2001 года истец соглашался на использование земельного участка под строительство дома, и исходя из этого определял объем своих прав по его использованию, не мог знать, что в 2003 году с принятием «Правил землепользования и застройки г.Пскова на основе правового зонирования территорий» используемый им земельный участок попадет в территориальную зону Р-3.

В силу статьи 4 пункта 4.10. «Правил землепользования и застройки г.Пскова на основе правового зонирования территорий» градостроительный регламент, установленный для каждой территориальной зоны, подзоны, применяется в равной мере ко всем расположенным на них земельным участкам, иным объектам недвижимости, за исключением объектов недвижимости, для которых права на строительные преобразования предоставлены до вступления в силу Правил.

Кроме того ч.4 ст.85 Земельного Кодекса РФ РФ и ч.8 ст.36 Градостроительного кодекса РФ установлено, что земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Доказательств того, что использование истцом спорного земельного участка и жилого дома опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры суду не представлено.

Таким образом, истец имеет право использовать спорный земельный участок и расположенный на нем индивидуальный жилой дом без установления какого-либо срока приведения их в соответствие с действующим в настоящее время на данной территории градостроительным регламентом.

Приходя к такому выводу, суд учитывает также, что Генеральным планом города Пскова, утвержденным решением Псковской городской Думы от 19 февраля 2010 года №1125, предусматривающим изменение функциональных зон использования земельных участков, земельный участок истца попадает в зону Ж-4 усадебной индивидуальной застройки, что приводит к необходимости внесения изменений в существующие «Правила землепользования и застройки г.Пскова на основе правового зонирования территорий».

В силу подп. 1 ч.2 ст.33 Градостроительного кодекса РФ несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие документы изменений, является основанием для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194,198,199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать за Лебедевым В.Н. преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, площадью 1000 кв.м., имеющего кадастровый номер **, расположенного по адресу: город Псков, М. переулок, дом №**.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

мотивированное решение в окончательной форме составлено 21 марта 2011г.

Решение в кассационном порядке обжаловано. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Псковского Областного суда оставлено без изменения. Вступило в законную силу.

Судья Псковского городского суда (подпись) В.А.Мурин