Дело №2-2121/2011

** ** 2011 г. г.Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Падучих С.А.,

при секретаре Варава В.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья "Петропавловское" к Монзуль А.С. о взыскании задолженности по оплате обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества собственников жилого комплекса "Петропавловский" и пени,

Товарищество собственников жилья "Петропавловское" обратилось в суд с иском к Монзуль А.С. о взыскании задолженности по оплате обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества собственников жилого комплекса "Петропавловский" и пени.

В обоснование иска указано, что 16 мая 2007 года решением общего собрания собственников индивидуальных жилых домов жилого комплекса "Петропавловский" было принято решение создать ТСЖ "Петропавловское" в целях реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом. Таким общим долевым имуществом являются дороги, тротуары, газоны, контейнеры для сбора мусора, сети водопровода и канализации с канализационной насосной и водонапорными станциями. Статья 136 ЖК РФ позволяет создавать ТСЖ при объединении нескольких близко расположенных жилых домов. Однако, так как иных норм жилищного права, регламентирующих деятельность ТСЖ при объединении нескольких близко расположенных жилых домов нет, то по аналогии подлежат применению нормы, касающиеся многоквартирных домов. Ответчице на праве собственности принадлежит жилой дом, по адресу: г.Псков ул.П. д.№**. Согласно договору ответчица обязалась нести расходы по содержанию общего имущество, которое в настоящее время фактически обслуживает ТСЖ. Однако, ответчица уклоняется от заключения договора на обслуживание и содержание данного имущества и уплаты по договору соответствующих платежей на его содержание и ремонт. В тоже время, так как собственник обязан в силу ст.210 ГК РФ и ст.39, 153-155, 158 ЖК РФ нести бремя содержания своего имущества и оплачивать содержание общего имущества обслуживающему его ТСЖ, просят взыскать с ответчицы 65.526 руб. 44 коп. задолженности по оплате обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества собственников жилого комплекса "Петропавловский" за период с 2007 по март 2011 года, а также 12.300 руб. 48 коп. пени за просрочку платежей.

В судебном заседании представители истца указанные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении по вышеуказанным основаниям. Указали, что право на долю в вышеперечисленном общем имуществе возникло у ответчицы в силу ст.36 ЖК РФ, по аналогии с многоквартирным домом с момента приобретения ответчицей дома, а также в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (ч.5 ст.16 Закона), также предусматривающими возникновение общей долевой собственности. Пояснили, что надлежащих документов (кадастровых паспортов, паспортов БТИ) на вышеперечисленное общее недвижимое имущество не имеется, так как застройщик их не изготовил и не предоставил, однако, полагали, что в данном случае этого не требуется, так же как не требуется и регистрация права долевой собственности ответчицы на общее имущество, так как все права, по аналогии с многоквартирными домами, возникают в силу прямого указания закона и в регистрации не нуждаются.

Представители ответчицы иск не признали, указали, что в ее собственности имеется только индивидуальный жилой дом по адресу: г.Псков ул.П. д.№**. Никакого общего имущества она не приобретала, аналогия закона, связанная с общим имуществом в многоквартирных домах, тут не применима. Следовательно, истец никакого принадлежащего ей имущества не содержит, а потому требовать с нее каких-либо денежных средств не вправе. Кроме того, указали, что даже если согласиться с истцом о возникновении у ответчицы права общей долевой собственности на какое-либо общее имущество, то в данном случае иск также не обоснован, так как никакого конкретного имущества нет: никаких надлежащих документов, подтверждающих его состав, индивидуальные характеристики, как объектов недвижимости, не имеется, факт его создания и возникновения не зарегистрирован, в связи с чем, с юридической точки зрения, такого имущества вообще не существует. Полагали, что все перечисленное в иске имущество принадлежит застройщику, как создавшему его лицу, в связи с чем данное имущество должно содержаться именно им до момента передачи ресурсоснабжающим организациям и муниципалитету. Возложение же бремени содержания на ТСЖ и собственников жилья является незаконным.

Представитель третьего лица – ООО "Вестстрой" – с требованиями согласился, решение оставил на усмотрение суда. Считал, что указанное в иске имущество является общей собственностью жильцов индивидуальных домов.

Представители третьего лица – Администрации г.Пскова – в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела должным образом. Ранее иск поддержали, полагали, что с момента покупки домов жильцами микрорайона все сети, дороги, проезды, элементы благоустройства в границах застройки по аналогии с многоквартирным домом становятся их общей собственностью.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области – решение по делу оставил на усмотрение суда. Указал, что прав на какое-либо общее имущество, указанное в иске, не зарегистрировано.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

13 марта 2006 года между Администраций г.Пскова и ООО "Вестстрой" был заключен договор аренды земельного участка площадью 77.686 м² по адресу: г.Псков ул.П. для строительства индивидуальных малоэтажных жилых домов (т.2 л.д.61).

29 декабря 2006 года ООО "Вестстрой" построило 1 этажный 1 квартирный индивидуальный жилой дом с мансардным этажом по адресу: г.Псков ул.П. д.№**, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №** от указанного числа (т.2. л.д.92).

На основании данного разрешения ООО "Вестстрой" зарегистрировало право собственности на данный индивидуальный жилой дом за собой, что подтверждается материалами обозренного в судебном заседании регистрационного дела Управления Росрееста по Псковской области на данный объект недвижимости.

04 мая 2007 года между ООО "Вестстрой" и ответчицей был заключен договор купли-продажи указанного жилого дома.

Согласно п.1 и п.4 данного договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить вышеуказанный жилой дом, одноэтажный с мансардой и подвалом, площадью 222,2 м², расположенный на земельном участке площадью 451 м², на землях поселений, находящихся в ведении Администрации г.Пскова. Ответчица обязалась уплатить за приобретенное имущество 3.707.000 рублей.

Кроме того, в п.17 и п.18 договора было указано, что покупатель, став собственником дома обязан нести расходы на содержание общей собственности (согласно строительного проекта микрорайона "Петропавловский") через ТСЖ "Петропавловское", а также вступить в данное ТСЖ для осуществления совместного управления общедолевой собственностью (внутриквартальные сети ВК, газо- и электроснабжения, места общего пользования, проезды, тротуары, наружное освещение) (т.1 л.д.228).

23 мая 2007 года право собственности ответчицы на указанный индивидуальный жилой дом было зарегистрировано в установленном законом порядке (т.2 л.д.79).

09 июля 2008 года ответчица заключила с КУМИ Администрации г.Пскова договор, согласно которому приобрела право собственности на расположенный под домом земельный участок площадью 437 м² с КН №** по адресу: г.Псков ул.П. д.№** (л.д.55).

17 октября 2008 года право собственности ответчицы на указанный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке (т.2 л.д.54).

Кроме того, 16 мая 2007 года ООО "Вестстрой", являясь собственником 13 жилых домов, а также гр-н Н.С.Е., являясь собственником одного дома, провели общее собрание собственников индивидуальных жилых домов, на котором приняли решение создать ТСЖ "Петропавловское" для управления и передать ему в управление общую собственность членов ТСЖ (т.1 л.д.15).

27 июня 2007 года ТСЖ было зарегистрировано в качестве юридического лица (т.1 л.д.189).

Согласно уставу, ТСЖ является добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и создано с целью, в первую очередь, владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Согласно п.4.1, 4.5, 4.13 устава объектами собственности членов ТСЖ являются их индивидуальные дома, а также имущество, находящееся в их общей долевой собственности, которое собственники передают в распоряжение ТСЖ, а сами несут бремя по его содержанию и ремонту (т.1 л.д.17).

Также суду представлены акты от 02 марта 2010 года о передаче от ООО "Вестстрой" в ТСЖ "Петропавловское" наружных сетей и канализации, дорог, внутриквартальных проездов, тротуаров 1 и 2 очереди строительства, являющихся, как указано в актах, общедолевым имуществом собственников жилого комплекса "Петропавловский" (т.2 л.д.30-39).

Предъявляя вышеуказанные исковые требования о взыскании денежных средств, истец настаивает, что ответчица, приобретя по договору купли-продажи индивидуальный жилой дом по адресу: г.Псков ул.П. д.№**, автоматически также приобрела и долю в праве собственности на общее имущество жилого комплекса "Петропавловский". Право собственности на данное имущество возникло у нее в силу закона, а именно исходя из положений ст.36 ЖК РФ, которые в данном случае подлежат применению по аналогии закона. В связи с этим на основании ст.210 ГК РФ, ст.39 ЖК РФ ответчица должна нести бремя содержания своей доли общего имущества, а так как данное общее имущество передано собранием собственников домов в ведение истца, и истец данное имущество содержит, то ответчица должна оплачивать понесенные истцом расходы на его содержание. При этом общим имуществом истец считает дороги, тротуары, газоны, контейнеры для сбора мусора, сети водопровода и канализации с канализационной насосной и водонапорными станциями.

Позиция ответчицы сводится к тому, что в ее собственности имеется только индивидуальный жилой дом по адресу: г.Псков ул.П. д.№**. Никакого общего имущества она не приобретала и доли в праве на перечисленные истцом объекты не имеет, указанная истцом аналогия закона тут не применима. Следовательно, истец никакого принадлежащего ей имущества не содержит, а потому требовать с нее каких-либо денежных средств не вправе.

Таким образом, юридически значимым в данном случае является вопрос о том, имеется ли у ответчицы право общей долевой собственности на указанное истцом имущество или нет, и, следовательно, должна ли она нести бремя его содержания.

Право собственности является фундаментальным правом, гарантированным каждому гражданину Российской Федерации Конституцией.

Согласно ч.2 ст.35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им.

Данный конституционный принцип о праве каждого иметь имущество в собственности, полностью корреспондируется с ведущими принципами гражданского законодательства - равенства участников гражданского оборота, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, свободы граждан в установлении своих прав и обязанностей, что предусмотрено ч.1 и ч.2 ст.1 ГК РФ.

Таким образом, по смыслу закона в общем случае иметь собственность в Российской Федерации является правом граждан, а не их обязанностью. Только сам гражданин вправе решить, желает ли он иметь какое-либо имущество в своей собственности и, если желает, то приобрести его в собственность, совершив предусмотренные для этого законом действия.

При этом согласно абз.2 ч.2 ст.1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо.

В рамках анализируемого вопроса также важно учитывать, что в силу ч.1 ст.2 ГК РФ и ст.4 ЖК РФ, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав определяется не жилищным, а гражданским законодательством.

Применительно к собственникам квартир в многоквартирном доме гражданское законодательство действительно установило изъятие из общего диспозитивного права граждан на приобретение собственности по своей воле.

Так, ст.289 и ст.290 ГК РФ императивно устанавливают, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, которую собственник не вправе отчуждать отдельно от права собственности на квартиру.

Указанные нормы гражданского законодательства, являющиеся основанием для безусловного возникновения у собственников квартир права общей долевой собственности и на общее имущество многоквартирного дома, повторены и в ст.ст.36 – 48, 153 – 160 ЖК РФ, которые уже в свою очередь подробно регламентировали порядок содержания такого имущества, управления им, его состав, размер платы за содержание.

В тоже время никаких норм, позволяющих ограничить право гражданина на приобретение имущества в собственность по своему усмотрению при приобретении им индивидуального жилого дома, и признать его при этом собственником какого-либо еще общего имущества, ни, в первую очередь, гражданское, ни, во вторую, жилищное законодательство не содержит.

Таким образом, исходя из буквального толкования закона, такой общей долевой собственности у владельца индивидуального жилого дома при его приобретении на какое-либо иное имущество не возникает.

Сторона истца указывает на то, что в данном случае возможно применение закона по аналогии.

Действительно, и ст.6 ГК и ст.7 ЖК РФ в случаях, когда правоотношения прямо не урегулированы данным законодательством или соглашением сторон, предусматривает возможность применения норм данного законодательства, регулирующего сходные отношения (аналогия закона), если это не противоречит существу спорных отношений.

В тоже время суд считает, что в данном случае применение закона по аналогии невозможно.

Во-первых, как указано выше, согласно абз.2 ч.2 ст.1 ГК РФ ограничения гражданских прав возможно только на основании указания федерального закона, чего в данном случае не имеется, и применение таких ограничений по аналогии прямо противоречит данной норме и правовой природе гражданского законодательства.

Во-вторых, анализ действующего законодательства позволяет суду заключить, что отсутствие правового регулирования вопросов общего имущества применительно к совокупности отдельно стоящих индивидуальных жилых домов является не пробелом законодательства, требующим применения права по аналогии, а четкой позицией законодателя, связанной с тем, что такого общего имущества в данном случае не существует.

Это становится очевидным при анализе, в том числе, изменений, внесенных в ст.135 ЖК РФ, федеральным законом от 04.06.2011 №123-ФЗ, когда законодатель дополнительно детализировал вопрос о том, что следует понимать под ТСЖ.

Так, согласно данной норме ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Таким образом, при создании ТСЖ в многоквартирном доме оно действительно создается для управления общим имуществом такого дома (так как такое имущество есть у всех его жильцов в силу вышеприведенных норм ГК РФ и ЖК РФ). В тоже время при создании ТСЖ собственников нескольких жилых домов, оно создается для управления не каким-либо общим имуществом, а просто имуществом данных граждан, то есть личным имуществом, которое они сочтут необходимым прямо передать в управление ТСЖ.

Подобная принципиальная дифференциация позволяет заключить, что законодатель специально не считает возможным применять понятие "общего имущества" к объединенным в ТСЖ индивидуальным жилым домам, так как такого имущества, согласно действующему законодательству, у данных домов нет.

Не представляется возможным на основании норм об общем имуществе в многоквартирном доме определить и состав общего имущества применительно к совокупности индивидуальных домов.

В частности, сторона истца настаивает, что к данному имуществу относятся все сети водопровода и канализации, проходящие под земельным участком жилого комплекса "Петропавловский" и предназначенные для обслуживания домов до границы подключения к магистральным сетям "Горводоканала".

Однако, из совокупности норм ч.1 ст.36 ЖК РФ и ст.8 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме …" следует, что все сети электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также информационно-телекоммуникационные сети входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме только до внешней границы стены многоквартирного дома. Собственниками же данных сетей и коммуникаций за пределами дома, в том числе проходящих под земельным участком такого дома, собственники квартир не являются.

Также согласно вышеуказанным нормам, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен такой многоквартирный дом, границы и размер которого определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, с элементами озеленения и благоустройства.

Данные нормы закона проистекают из ведущего принципа земельных правоотношений, закрепленного в п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ – единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В тоже время каждый индивидуальный жилой дом, в отличии от многоквартирного, расположен на своем собственном земельном участке, и именно в отношении этих двух объектов и действует вышеуказанный принцип.

Наличие же права собственности на индивидуальный дом права долевой собственности на иные земельные участки, в том числе расположенные вокруг такого дома улицы, проходы, проезды, их покрытие и газоны на них, порождать не может и не порождает.

Напротив, данные территории в силу прямого указания п.12 ст.1 ГрК РФ являются местами общего пользования неограниченного круга лиц, которые межеванию и приватизации не подлежат (ч.8 ст.27 ЗК РФ).

С учетом всего вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что ответчица правом общей долевой собственности на указанное истцом имущество не обладает.

По договору права общей долевой собственности на данное имущество она не приобретала, законом возникновения такого права не предусмотрено, аналогия закона в данном случае не применима.

Таким образом, требования истца о взыскании с ответчицы денежных средств за содержание приведенного в иске имущества удовлетворению не подлежат, так как бремени содержания не принадлежащего ей имущества ответчица нести не обязана.

Применительно к данному спору суд также учитывает, что согласно пояснениям истца надлежащих документов на указанное в иске недвижимое имущество, которое истец считает общей собственностью, в том числе сети водопровода и канализации, а именно кадастровых паспортов на него, не имеется. В тоже время согласно ч.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" именно кадастровый учет является фактом, подтверждающим существование недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть вводящей ее в гражданский оборот.

Также из пояснений ООО "Вестстрой" следует, что земельный участок, выделявшийся для строительства, за исключением тех частей, которые были выкуплены собственниками под уже построенными домами, продолжает находиться в аренде у ООО "Вестстрой", которое продолжает на нем строительство новых домов.

Указанное обстоятельство свидетельствует, что весь земельный участок продолжает принадлежать на праве аренды именно застройщику, и оснований считать, что в отношении данного участка или его части, которая должным образом не выделена, кадастровый учет которой не произведен и границы не установлены, могло возникнуть право общей долевой собственности у собственников уже построенных домов, не имеется.

Доводы истца о том, что по договору ответчица обязалась нести расходы по содержанию общего имущества, судом не принимаются.

В отсутствии прямо приобретенного по договору и зарегистрированного в установленном порядке права долевой собственности на какое-либо конкретное общее имущество (ч.2 ст.8 ГК РФ), такого имущества ответчица не имеет и данный пункт договора никаких обязанностей для нее не порождает.

Доводы о том, что регистрация прав на общее имущество в данном случае не требуется, как это не требуется применительно к общему имуществу собственников многоквартирного дома, необоснованны, так как аналогия закона, как указано выше, к этим правоотношениям не применима.

Ссылки на нормы Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" правового значения не имеют, так как к спорным правоотношениям не применяются. Обозрение в суде материалов регистрационного дела показало, что дом ответчицы объектом долевого участия в строительстве не являлся.

Указание на то, что дом ответчицы строился, как неразрывная часть единого жилого комплекса безосновательны, так как согласно договору аренды земельный участок был предоставлен застройщику не для строительства какого-либо единого жилого комплекса, а для строительства индивидуальных жилых домов, дом ответчицы в соответствии с представленным суду разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, свидетельством о регистрации права и техническим паспортом БТИ построен и является индивидуальным жилым домом (т.2 л.д.96-101). Доказательств иного суду не представлено. Такого объекта прав как "единый жилой комплекс", "коттеджный поселок" и т.п. действующее законодательство не содержит.

Ссылка стороны истца в прениях на то, что указанная в иске сумма может быть взыскана с ответчицы, как неосновательное обогащение, не принимается, так как к предмету спора не относится, спор разрешается судом по заявленному основанию иска.

На основании всего вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

В удовлетворении исковых требований товарищества собственников жилья "Петропавловское" – отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ** ** 2011 года.

Судья С.А. Падучих

Решение в кассационном порядке не обжаловалось. Вступило в законную силу.