Дело №2-3281/2011

** ** 2011 г. г.Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Падучих С.А.,

при секретаре Фадеевой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кручинкиной К.И. к ООО «СтройИнтел» о взыскании излишне уплаченных средств по договору долевого участия в строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами,

Кручинкина К.И. обратилась в суд с иском к ООО «СтройИнтел» о взыскании излишне уплаченных средств по договору долевого участия в строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование требований указала, что ** ** 2009 г. заключила с ООО «СтройИнтел» договор участия в долевом строительстве двухкомнатной квартиры №** в доме №** по ул.К. в г.Пскове. При этом, согласно договору общая площадь по проекту жилого помещения была определена в 99,97 кв.м., жилая – 49,06 кв.м. В связи с этим, с учетом размера квартиры, стоимость возводимого объекта была определена 3.498.950 руб. При этом, согласно п.2.3 договора в случае изменения стоимости объекта в результате изменения площади по данным контрольного обмера, застройщик в течение 10 рабочих дней должен направить участнику долевого участия в строительстве письменное уведомление, в котором указывает фактический размер объекта, окончательную стоимость объекта и сумму (доплаты) возврата, а также сроки проведения возврата. По окончании строительства общая площадь квартиры по данным проведенного ГП ПО «БТИ» обмера составила 93 кв.м. Однако, несмотря на данное обстоятельство, ответчик на её неоднократные просьбы осуществить возврат излишне уплаченных ею денежных средств ответил отказом. В связи с этим истица в судебном заседании просила суд предъявленные требования удовлетворить и взыскать с ООО «СтройИнтел» 243.950 руб. за разницу в 6,97 кв.м. общей площади квартиры между указанной в договоре участия в долевом строительстве и фактической, а также понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5.953, 45 руб. Кроме того, на основании ст.395 ГК РФ, используя при этом двойную ставку рефинансирования, так как полагала, что передача квартиры меньшей площади, чем установлено договором, является недостатком объекта долевого участия в строительстве и влечет увеличение размера неустойки в два раза по ст.7 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Представитель ответчика иск признала в части и одновременно пояснила, что разница в общей площади построенной для истицы квартиры фактически составляет 3,07 кв.м., а не 6,97 кв.м., исходя из чего и должна быть рассчитана сумма возврата. Кроме того, считала, неустойка в порядке ст.395 ГК РФ должны взыскиваться без увеличения ставки рефинансирования.

Представитель ГП Псковской области «БТИ» решение по существу спора оставила на усмотрение суда.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

** ** 2009 года между истицей и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве (л.д.5).

Согласно договору ответчик обязался построить дом №** по ул.К. г.Пскова и после ввода дома в эксплуатацию передать истице объект долевого участия в строительстве, а истица обязалась уплатить за него предусмотренную договором цену – 3.498.950 руб. (п.1.1, п.2.1 договора).

Согласно п.1.3 договора объектом долевого участия в строительстве является двухкомнатная квартира №**, общей площадью по проекту 99,97 кв.м., жилой площадью 49,06 кв.м., характеристики которой указаны в приложении №1 к договору.

В приложении указано, что квартира имеет общую проектную площадь 99,97 кв.м., в том числе балкон площадью 3,68 кв.м. (л.д.8).

Пунктом 2.2 договора стороны предусмотрели, что фактическая площадь объекта, приобретаемого истицей, уточняется после контрольных обмеров ГП Псковской области «БТИ», в связи с чем стоимость может быть изменена.

Пункт 2.3 договора устанавливал, что в случае изменения стоимости объекта в результате измерения его площади по данным ГУП ОБТИ, застройщик в течении 10 дней с момента получения контрольного обмера, направляет в адрес истицы письменное уведомление, в котором указывает фактический размер объекта, окончательную стоимость объекта и сумму доплаты (возврата), а также сроки проведения доплаты (возврата).

Истица свои обязательства по договору выполнила в полном объеме – оплатила указанную в договоре сумму в полном объеме, что подтверждается представленными суду платежными документами и не оспаривается представителем ответчика (л.д.47-49).

** ** 2011 года вышеуказанная квартира ответчиком была передана истице по акту приема-передачи (л.д.21).

** ** 2011 года право собственности истицы на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП (л.д.27).

При этом согласно акту приема-передачи общая площадь квартиры указана равной 93 кв.м. Такую же общую площадь спорная квартира имеет согласно ее кадастровому паспорту, составленому ГП Псковской области «БТИ» (л.д.10).

Информацию о результатах контрольного обмера ГП ПО «БТИ» и, соответственно, об изменении площади квартиры застройщик, согласно пояснениям представителя ГП ПО «БТИ», получил 29 марта 2011 года, что представителем ответчика не оспаривается.

В тоже время, несмотря на уменьшение по итогам обмеров площади переданной истице квартиры и в нарушение требований п.2.3 договора ответчик до настоящего момента размер подлежащей возврату суммы не определил, о сроках ее возврата истицу не уведомил и возврат не произвел.

В связи с этим требования истицы о взыскании с ответчика излишне уплаченных средств по договору участия в долевом строительстве суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В тоже время, с расчетом подлежащих возврату денежных средств, произведенным истицей, суд не соглашается и рассчитывает их следующим образом:

Из совокупности положений договора, в частности, его пункта 2.4, а также из пояснений сторон следует, что размер подлежащих оплате за спорную квартиру денежных средств исчислялся исходя из расчета за 1 кв.м. передаваемой площади, и равнялся 35.000 руб. за 1 кв.м. (3.498.950 руб. /99,97 кв.м.).

При этом согласно техническому паспорту на квартиру (л.д.22) и из пояснений представителя ГП ПО «БТИ» следует, что уменьшение площади спорный квартиры на 6,97 кв.м., обусловлено двумя причинами, а именно, реальным уменьшением площади по результатам обмера на 3,07 кв.м., а также тем, что согласно действующим правилам по составлению технической документации (исходя из ч.5 ст.15 ЖК РФ) в ней в составе общей площади не указывается площадь балкона, который в данной квартире составляет 3,9 кв.м. (л.д.23, 52).

Истица настаивает, что возврат денежных средств должен быть осуществлен ей с учетом уменьшения площади квартиры на 6,97 кв.м., и факт того, что ей передан балкон учитываться не должен, так как в силу ч.5 ст.15 ЖК РФ он в состав общей площади квартиры не входит.

В тоже время суд находит этот довод не обоснованным.

Положения ч.5 ст.15 ЖК РФ и ст.ст.1,4 и 5 ЖК РФ напрямую к правоотношениям, возникающим из долевого участия в строительстве, применены быть не могут, так как они, в первую очередь, регламентируются ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Данный закон того, что следует понимать под общей площадью объекта долевого участия в строительстве, не устанавливает.

При этом, исходя из буквального толкования положений договора следует, что в нем указывалась не «общая площадь» квартиры в смысле ч.4 ст.15 ЖК РФ, а «общая проектная площадь», которая, действительно, исходя из проекта (л.д.51) включала в себя площадь балкона, на что и было указано в приложении №1 к договору.

Как сам договор, так и указанное приложение №1 к нему, были подписаны истицей, то есть она достоверно знала о том, что площадь балкона учитывается при заключении договора и была согласна с этим. Балкон входит в квартиру истицы и ей передан.

Ввиду этого суд полагает, что возврату в пользу истицы подлежат денежные средства только за 3,07 кв.м., то есть площадь квартиры на которую она реально уменьшилась по результатам обмеров ГП ПО «БТИ», то есть 107.450 руб. (3,07 кв.м. х 35.000 руб.)

Согласно ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Так как ответчик до настоящего момента не исполняет свои обязанности по возврату истице указанных денежных средств, то с него подлежат взысканию указанные проценты.

При этом, так как из положений договора невозможно установить в какой именно срок ответчик обязан вернуть истице денежные средства с момента направления ей письма (п.2.3 договора), то суд считает разумным сроком 10 дней, по аналогии со сроками возврата денежных средств, установленными ч.1.1 и ч.2, ч.5 ст.9 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Таким образом, с учетом указанных положений договора и закона, а также исходя из того, что о реальной площади спорной квартиры ответчик узнал 29 марта 2011 года, суд полагает, что ответчик обязан был возвратить истице вышеуказанные денежные средства 19 апреля 2011 года. Следовательно, так как ставка рефинансирования составляет 8,25% годовых, а период просрочки возврата денежных средств - 156 дней, (ввиду того, что истица просит взыскать проценты по 22.09.2011 года), то в пользу истицы подлежит взысканию 3.687 руб. 84 коп. в порядке ст.395 ГК РФ.

Доводы истицы о том, что в данном случае проценты подлежат взысканию с учетом двойной ставки рефинансирования в силу ст.7 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, судом не принимаются, так как передача квартиры меньшей площади, чем было указано в договоре, ее недостатком не является, а является обстоятельством, прямо предусмотренным договором.

Исходя из размера удовлетворенных требований, на основании ст.98 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца государственная пошлина в размере 3.422 руб. 75 коп.

На основании всего вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

Исковые требования Кручинкиной К.И. – удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройИнтел» в пользу Кручинкиной К.И. 107.450 руб. задолженности ввиду изменения площади объекта долевого участия в строительстве, 3.687 руб. 84 коп. процентов за пользование чужыми денежными средствами, 3.422 руб. 75 коп. расходов по уплате госпошлины, а всего - 114.560 руб. 59 коп.

В удовлетворении иска в остальной части отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ** ** 2011 года

Судья С.А. Падучих

Решение в кассационном порядке не обжаловалось.

Вступило в законную силу.