Дело № 2-195/12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

**** 2012 года. г. Псков.

Псковский городской суд в составе:

председательствующего судьи Овчинникова А.Г.,

при секретаре Лесковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрова М.Г. к Сафроновой Т.И. о взыскании неосновательного обогащения, неустойки и материального ущерба, встречный иск о взыскании недоплаченной по договору купли-продажи денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

09 марта 2011 года Петров М.Г. приобрел у Сафроновой Т.И. квартиру. 31 марта 2011 года его право собственности было зарегистрировано, выдано соответствующее свидетельство о государственной регистрации права собственности.

В соответствии с условиями договора,. Сафронова Т.И. взяла на себя обязательство освободить квартиру и передать ее покупателю в течение 10 дней после государственной регистрации перехода права собственности. В случае неисполнения обязательства стороны предусмотрели неустойку в размере 500 рублей за каждый день просрочки. Учитывая, что квартира не была передана покупателю в установленный соглашением срок, Петров М.Г. предъявил иск о взыскании неустойки за период с 11 апреля по 14 июня 2011 года в сумме 33 000 рублей.

Кроме этого, Петров М.Г. заявил о том, что после продажи Сафронова Т.И. вывезла из квартиры 2 межкомнатных двери и раковину. Стоимость этих вещей, вместе с установкой составляет 16560 рублей, которые в качестве материального ущерба истец просит взыскать.

Сафронова Т.И. предъявила встречный иск к Петрову М.Г., в котором указывает на то, что по договору купли-продажи квартиры покупатель обязан был выплатить ей 2390000 рублей, а фактически оплатил только 2320000. просит взыскать недоплаченную разницу в сумме 70000 рублей.

В связи с принятием встречного иска дело передано по подсудности от мирового судьи в городской суд на основании определения от 17.10.2011.

В процессе рассмотрения дела Петров М.Г. дополнил ранее заявленный иск требованием о взыскании 20000 рублей, полученных Сафроновой Т.И. в качестве неосновательного обогащения. В обоснование привел аргументы о том, что по условиям сделки квартира продавалась за 2300000 рублей, а фактически Сафронова Т.И. получила 2320000 рублей.

В судебном заседании стороны настаивали на удовлетворении своих исков, не признавая требования противоположной стороны.

Выслушав стороны и их представителей, заслушав показания свидетелей и представителей заинтересованных лиц, изучив материалы дела, суд находит иск Петрова М.Г. подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск Сафроновой Т.И. не подлежащим удовлетворению.

Судом установлено, что 09 марта 2011 года между Петровым М.Г. и Сафроновой Т.И. заключен договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу город Псков, Р., дом **, кв. **. В тексте договора указаны две различные цены: в пункте 1.4 указано, что квартира приобретается покупателем за 2390000 рублей, в пункте 3.1.1, предусматривающей порядок расчета указана цена квартиры, равной 2300000 рублей.

Сафронова Т.И. утверждает, что правильной является цена в 2390000 рублей, Петров М.Г., в свою очередь, заявляет о договорной цене в 2300000 рублей.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

При рассмотрении дела, установлено, что Петров М.Г., являясь военнослужащим, был членом накопительно – ипотечной системы (НИС), которая имеет цель - обеспечение военнослужащего жилым помещением.

В судебном заседании Петров М.Г. пояснил, что являясь членом НИС, принял решение приобрести жилое помещение для своей семьи на денежные средства, предоставленные ему в рамках программы «Военная ипотека» за счет накопительного взноса и кредита, который погашается за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого участнику НИС. С этой целью им заключен целевой кредит на покупку жилого помещения и договор целевого жилищного займа. Оба договора заключены с учетом суммы, выделенной ему государством для покупки жилого помещения, равной 2300000 рублей.

Из представленной суду копии кредитного договора от 11 февраля 2011 года, заключенного между Петровым М.Г. и ОАО «Б» известно, что банк выдал заемщику кредит в размере 1767000 рублей (п.1.1). Пунктом 1.6 предусмотрено, что кредит является целевым, на приобретение квартиры по адресу город Псков, Р., дом **, кв. **, стоимостью 2300000 рублей, которая принадлежит Сафроновой Т.И. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что кредит предоставляется Петрову М.Г., как участнику НИС, в размере 1767000 рублей, представляющих собой разницу между стоимостью квартиры (2300000 рублей), денежных средств, имеющихся на целевом жилищном займе, в размере 532065 рублей 91 копейка и собственных средств Петрова М.Г. в сумме 934 рубля 09 копеек. В сумме это составляет 2300000 рублей.

Из договора целевого жилищного займа, заключенного между Министерством обороны РФ и Петровым М.Г. известно, что последний получил целевой жилищный займ в сумме 532065 рублей 91 копейка для жилищного обеспечения для приобретения квартиры, расположенной по адресу город Псков, Рижский проспект, дом 79, кв. 152, стоимостью 2300000 рублей. Жилое помещение приобретается за счет жилищного займа и кредита, выданного ОАО «Б».

Из договора возмездного оказания услуг от 21 декабря 2010 года, заключенного между Петровым М.Г. и ООО «Уником-Псков» известно, что Петров М.Г. поручил Обществу подобрать для него жилое помещение в целях дальнейшего приобретения участником НИС с использованием ипотечного кредита, предоставленного военнослужащему в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2008 года № 370 «О порядке ипотечного кредитования участников НИС жилищного обеспечения военнослужащих». Общий смысл указанного договора заключается в том, что Петров М.Г. поручил Обществу подобрать ему квартиру, которую можно приобрести на денежные средства, которые ему будут предоставлены как участнику НИС. При этом в разделе 3 договора специально оговорено, что размер собственных средств Петрова М.Г. на приобретение жилья не предусмотрен.

В письме ОАО «Б» от 30.03.2012 года указано, что сумма кредита для Петрова М.Г., как участника НИС, рассчитана на основании сведений об общей сумме взносов, которая скопится у военнослужащего к 45-летнему возрасту, с учетом индексации на прогнозный уровень инфляции. Для Петрова М.Г. указанная сумма составила 2300000 рублей.

Таким образом, совокупность приведенных обстоятельств свидетельствует о том, что Петров М.Г., как военнослужащий и член НИС, имел намерение приобрести жилое помещение на денежные средства, предусмотренные для него по системе НИС. Размер этих денежных средств составлял 2300000 рублей.

В свою очередь Сафронова Т.И. имела намерение продать квартиру, обратившись с этой целью в агентство недвижимости «Авентин-Псков».

В судебном заседании Сафронова Т.И. пояснила, что первоначально она намеревалась продать квартиру за 2500000 рублей, но в агентстве «Авентин», с которым она заключила соглашение, её убедили в нереальности этой цены. Цена была снижена ею до 2250000 рублей. За услуги агентству она должна была заплатить 30000 рублей. В дальнейших переговорах по продаже квартиры она не участвовала, ее интересы представляло агентство недвижимости «Авентин».

Из договора от 18 января 2011 года между агентством недвижимости «Авентин» и М.., которая действовала по поручению ООО «Уником-Псков», представлявшего интересы Петрова М.Г. известно, что квартира Сафроновой Т.И. предлагалась к продаже за 2210000 рублей, из которых 20000 рублей должны быть внесены в качестве аванса (л.д. 119).

Из показаний представителей агентства недвижимости «Авентин» Ивановой Т.Ю. и Татаровой О.Г. установлено, что при продаже квартиры Сафроновой Т.И. с ней была первоначально оговорена цена продажи ее квартиры в 2210000 рублей. За услуги по продаже квартиры Сафронова Т.И. обязалась заплатить агентству 30000 рублей. По договору от 18 января 2011 года агентство получило от М., представлявшей интересы Петрова М.Г., аванс в 20000 рублей. Остальные 10000 рублей Сафронова внесла в агентство после получения денег за квартиру.

Из показаний Ивановой Т.Ю., Татаровой О.Г., представителя агентства недвижимости ООО «Уником-Псков» Филиппова Д.В., установлено, что текст спорного договора купли-продажи квартиры от 09 марта 2011 года готовили в банке «Уником», являющимся представителем ОАО «Б». Стороны увидели текст договора и подписали только в учреждении Росреестра при сдаче документов на регистрацию.

Сафронова Т.И. подтвердила, что текст договора купли-продажи она увидела только в регистрационной службе. До этого с покупателем переговоров о цене квартиры она не вела, все переговоры вели работники агентства недвижимости «Авентин» в ее интересах.

Из пункта 4.2.2 договора купли – продажи от 09 марта 2011 года следует, что продавец (Сафронова Т.И.) имеет право удерживать квартиру от передачи покупателю до полной ее оплаты.

Из представленных в деле материалов следует, что 2300000 рублей поступили на лицевой счет Сафроновой Т.И. 14.04.11 года (л.д. 117). Дополнительным соглашением сторон срок выезда Сафроновой из квартиры был согласован к 15 мая 2011 года. После наступления этого срока возражений от Сафроновой Т.И. относительно выезда в связи с отсутствием полной оплаты за квартиру не поступало. Напротив, она просила Петрова М.Г. предоставить ей дополнительный срок для проживания, так как другая квартира, которую она покупала, еще не свободна. 29 июня 2011 года Сафронова Т.И. выехала из квартиры. 02 июля 2011 года Петров М.Г. принял квартиру, составив соответствующий акт осмотра (л.д. 24). Требование о взыскании недоплаченной по договору суммы появилось как реакция на иск Петрова М.Г.

Совокупность приведенных доказательств позволяет суду сделать вывод о том, что Сафронова Т.И. была согласна продать квартиру за 2210000 рублей, конкретную цену с покупателем не оговаривала. Получив денежную сумму более той, за которую была согласна продать квартиру, посчитала сделку полностью исполненной.

Представленная Сафроновой Т.И. расписка, выполненная ею собственноручно, в которой указано, что она не получила за квартиру 70000 рублей, предусмотренных договором, надлежащим доказательством по делу не является. Указанный документ не подписан второй стороной договора, выполнен с неизвестной целью и в неустановленный срок. Поэтому подтверждением того, что Петров М.Г. покупал квартиру за 2390000 рублей, не является.

При таких обстоятельствах, толкуя условия договора исходя из действительной общей воли сторон с учетом цели договора, суд считает установленным, что стоимость квартиры, которая покупалась на средства НИС военнослужащего, является равной сумме средств, выделенных военнослужащему государством, то есть 2300000 рублей. Указанная в п 1.4 договора сумма в 2390000 рублей вписана ошибочно. Данная сумма является номинальной рыночной стоимостью квартиры, определена в отчете о рыночной стоимости объекта (л.д. 68), подтверждением договорной цены не является.

С учетом аванса, внесенного Петровым М.Г. по договору поручения от 17 января 2011 года (л.д. 113) фактически Сафронова Т.И. за квартиру получила 2320000 рублей. Исходя из определенной судом договорной цены квартиры в 2300000 рублей, подлежит удовлетворению иск Петрова М.Г. о взыскании с Сафроновой Т.И. 20000 рублей, которые она неосновательно сберегла за его счет, расплатившись его деньгами за услуги, оказанные ей агентством недвижимости «Авентин».

Суд также считает подлежащим частичному удовлетворению иск Петрова М.Г. о взыскании с Сафроновой Т.И. неустойки за несвоевременное исполнение условий договора о передаче квартиры. В соответствии с условиями договора (п.4.1.2), Сафронова Т.И. обязана была передать квартиру покупателю в течение 10 календарных дней с даты государственной регистрации (перехода права собственности). Так как Сафронову Т.И. такое условие договора не устраивало, стороны 25 марта 2011 года заключили дополнительное соглашение, в котором согласовали, что Сафронова Т.И. имеет право пользования квартирой до 15 мая 2011 года. Указанное дополнительное соглашение стороны заключили в день фактического подписания договора в Управлении Россреестра Псковской области, при сдаче документов на регистрацию сделки.

Сафронова Т.И. свое обязательство не выполнила, освободив квартиру только 29 июня 2011 года. Продавец квартиры, которую покупала Сафронова Т.И. для себя, выплатил Петрову М.Г. неустойку в размере 7500 рублей, то есть за 15 дней.

Таким образом, просрочка в исполнении обязательства, с учетом дополнительного соглашения, с 16 мая по 29 июня 2011 года включительно, составила 45 дней. За 15 дней Петров М.Г. неустойку получил, следовательно, имеет право на взыскание неустойки за 30 дней в сумме 15000 рублей.

Оценивая возражения Сафроновой Т.И. о том, что она не имела возможности своевременно освободить квартиру, так как, в свою очередь не имела возможности въехать в приобретенную для себя квартиру, суд находит их несостоятельными по следующим основаниям.

Неустойка является мерой ответственности за нарушение обязательства (ст. 330 ГК РФ).

В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Следовательно, для освобождения от гражданско-правовой ответственности, лицу следует доказать, что оно приняло меры к надлежащему исполнению обязательства.

Приведенные выше обстоятельства дела не позволяют признать, что Сафронова Т.И. приняла какие-либо меры для надлежащего исполнения своего обязательства по освобождению квартиры. Рассчитывая на возможность въехать в квартиру по адресу Псков, Р., дом **, кв. **, которая перешла в собственность ее сына с 18 мая 2011 года (л.д. 48 – 52), ответчик вместе с тем должна была сознавать, что ее обязательство перед Петровым М.Г. юридически не поставлено в какую-либо зависимость от отношений с продавцами другой квартиры, участником которых истец не являлся.

Соответственно, обязанность освободить квартиру в установленный соглашением срок, возникла у Сафроновой Т.И. независимо от исполнения обязательств продавцами другой квартиры, и подлежала исполнению.

При таких обстоятельствах, оснований для вывода об отсутствии вины Сафроновой Т.И. в неисполнении обязательства перед истцом не имеется.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Такого заявления от Сафроновой Т.И. и ее представителя не поступило.

Иск Петрова М.Г. о взыскании в его пользу стоимости двух межкомнатных дверей и раковины, а также стоимости работ по их установке, подлежит удовлетворению только частично, с учетом признания иска Сафроновой Т.И. в этой части на сумму 500 рублей. Признанная Сафроновой Т.И. сумма является стоимостью работ по установке раковины, которая определена на основании справки управляющей организации (л.д 115).

Обосновывая иск в этой части, Петров М.Г. заявил, что покупал квартиру с дверьми и раковиной. При въезде в квартиру обнаружил отсутствие дверей и замену раковины на более дешевую.

Отказывая в иске в этой части, суд исходит из следующих обстоятельств.

Статьей 456 ГК РФ предусмотрена обязанность продавца передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности.

Статьей 135 ГК РФ определено, что вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Межкомнатные двери являются элементами внутренней отделки, могут быть заменены или вообще отсутствовать без какого-либо ущерба для жилого помещения, то есть не предназначены для обслуживания главной вещи, квартиры.

Из показаний свидетелей С. и Д., из представленных фотографий, в том числе, изготовленных при проведении оценочной экспертизы (л.д. 83) следует, что межкомнатные двери на момент заключения договора купли продажи отсутствовали. Следовательно, квартира продавалась без дверей.

Раковина в ванной комнате является принадлежностью квартиры, так как является элементом сантехнического оборудования помещения. Исправная раковина в квартире была оставлена, но не установлена. Расходы на ее установку подлежат взысканию с Сафроновой Т.И. в размере 500 рублей.

Встречный иск Сафроновой Т.И. о взыскании с Петрова М.Г. недоплаченной стоимости квартиры в сумме 70000 рублей удовлетворению не подлежит в связи с установленной судом договорной стоимостью квартиры в 2300000 рублей.

На основании ст. 98, 100 ГПК РФ с Сафроновой Т.И. в пользу Петрова М.Г. подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины и расходов на составление доверенности пропорционально удовлетворенной части иска (51%) и в полном размере расходы по оплате услуг представителя.

Руководствуясь ст. 197 – 199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Иск Петрова М.Г. удовлетворить частично.

Взыскать с Сафроновой Т.И. в пользу Петрова М.Г. неосновательное обогащение в сумме 20000 рублей, неустойку за ненадлежащее исполнение обязательства в сумме 15000 рублей и материальный ущерб в сумме 500 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Сафроновой Т.И. в пользу Петрова М.Г. судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 6000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины и оплату тарифа за доверенности в сумме 1761 рубль 74 копейки.

Всего взыскать с Сафроновой Т.И. в пользу Петрова М.Г. 43261 рубль 74 копейки.

В удовлетворении встречного иска Сафроновой Т.И. к Петрову М.Г. о взыскании недоплаченной суммы по договору купли-продажи квартиры отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено **** 2012 года.

Судья: А.Г. Овчинников.

Решение не вступило в законную силу.