Дело № 2-250/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Псков ** **** 2012 года

Псковский городской суд Псковской области в составе

председательствующего судьи Зайцевой Е.К.,

при секретаре Мирончук Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кагазежевой В.В. к Товариществу собственников жилья «Красных партизан 9-А» об обязании передать объекты недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Кагазежева В.В. обратилась в суд с иском к Товариществу собственников жилья «Красных партизан 9-А» (далее – ТСЖ ««Красных партизан 9-А») об обязании передать объекты недвижимого имущества и государственной регистрации права собственности истицы на недвижимое имущество.

В обоснование иска указано, что в 2003 году между истицей и Закрытым акционерным обществом "Р." (далее – ЗАО «Р.») были заключены следующие договора долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: г. Псков, ул. К., д. ** :

- №1 от 04.07.2003 года в отношении жилой квартиры, согласно проектной документации расположенной во втором подъезде на третьем этаже, состоящей их трех комнат, общей площадью 89,5 кв.м., имеющей предварительный порядковый номер ** (стоимость объекта - 1032840 руб.);

- №1-а от 11.11.2003 года в отношении встроенного нежилого помещения - автостоянки (гаража), согласно проектной документации расположенного на первом этаже, общей площадью 18 кв.м., имеющего предварительный порядковый номер ** (стоимость объекта - 149050 руб.);

- №1-б от 15.12.2004 года в отношении встроенного нежилого помещения - сауны, согласно проектной документации расположенной на первом этаже, общей площадью 6,9 кв.м. (стоимость объекта - 65930 руб.).

В соответствии с договором перемены лиц в обязательствах от 17.05.2006 года все обязательства и права первоначального застройщика ЗАО "Р.", в том числе по заключенным договорам долевого участия, перешли ООО "П.".

В соответствии с договором перемены лиц в обязательствах от 01.09.2006 года обязательства и права ООО "П.", в том числе по заключенным договорам долевого участия, перешли ТСЖ "Красных партизан 9-А".

При этом пунктами 1.6 указанных договоров перемены лиц в обязательствах были согласованы новые сроки строительства и указано о необходимости дополнительного финансирования. Новый срок и сумма дополнительного финансирования (дополнительный взнос) для окончания строительства должны были определяться в дополнительных соглашениях с каждым из участников долевого строительства в соответствии с размером их доли на основании проектной документации, сметы и графика выполнения работ при заключении договора строительного подряда.

В последующем к завершению строительства ответчиком привлекались различные организации, при этом до истицы, как участника долевого строительства, проектная документация, сметы и графики не доводились, стоимость работ не оговаривалась, дополнительные соглашения на предмет осуществления дополнительных выплат по договорам долевого участия не заключались. Завершение строительства также осуществлялось без согласования с членами ТСЖ, к которым относится истец, соответствующих расходов в соответствии с Уставом ТСЖ и Жилищным кодексом РФ.

В настоящее время строительство жилого дома окончено, Администрацией города Пскова выдано разрешение на его ввод в эксплуатацию №** от ** **** 2011 года.

Несмотря на это ответчик в нарушение п.3.6 Договора долевого участия в строительстве уклоняется от передачи истцу завершенных строительством объектов и предлагает подписать дополнительные соглашения к договорам, в которых указана увеличенная стоимость помещений, что не соответствует условиям ранее заключенных договоров.

Свои требования ответчик мотивирует увеличением площадей объектов недвижимого имущества и несением дополнительных расходов на окончание строительства спорных объектов недвижимости.

Поскольку истцом его обязательства, как участника долевого строительства, в том числе и по доплате за уточнение площади объектов недвижимости, указанных в Договорах долевого строительства, исполнены в полном объеме в соответствии с условиями Договоров, а также учитывая, что со стороны ответчика согласования стоимости дополнительного финансирования путем заключения дополнительных соглашений до заключения соответствующих договоров с подрядными строительными организациями с истцом и другими членами ТСЖ не производилось, истец просит суд обязать ТСЖ "Красных партизан 9-А" передать ей жилое помещение - трехкомнатную квартиру №** общей площадью 103.6 м.кв., с кадастровым номером ** и нежилое помещение ** общей площадью 36.70 кв.м., состоящее из помещения 1 площадью 23.5 и помещения 2 площадью 13.2 кв.м., с кадастровым номером ** , расположенные на третьем и первом этажах соответственно многоквартирного дома по адресу: Псковская область, город Псков, ул. К., дом №** , подписать акт приема-передачи.

Кроме того, истец просит вынести решение о государственной регистрации её права собственности на указанные объекты недвижимости.

Истец Кагазежева В.В., извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, дело рассмотрено в её отсутствие.

Представители истца Кагазежевой В.В. – Кагазежев Р.В. и Попов И.В. заявленные требования и доводы в их обоснование поддержали в полном объеме и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика - ТСЖ "Красных партизан 9-А" в судебное заседание не явился, представил суду заявление о несогласии с заявленными истцом требованиям, в котором указал об отсутствии спора между истцом и ответчиком о праве собственности, об отсутствии документов, подтверждающих факт оплаты истцом строительства объектов недвижимости, в том числе и ООО «ГИД». Кроме того, указал, что договора о создании такого объекта недвижимости как нежилое помещение, состоящее из двух смежных нежилых помещений, с истцом не заключалось. С учетом изложенного просил обязать истца уточнить заявленные требования, а также обязать истца представить оригиналы квитанций к приходным кассовым ордерам, и истребовать из ООО «ГИД» финансовые документы, подтверждающие факт уплаты истцом денежных средств. Просил провести судебное заседание в отсутствие представителя ответчика.

Представители третьих лиц - Государственного предприятия Псковской области «Бюро технической инвентаризации» (далее - ГП ПО «БТИ»), Управления по градостроительной деятельности Администрации г. Пскова и ООО «ГИД» в судебное заседание не явились, представили суду заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Псковской области (далее - Управление Росреестра по Псковской области), извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, каких-либо заявлений суду не представил, дело рассмотрено в его отсутствие.

Заслушав представителей истца Кагазежевой В.В. – Кагазежева Р.В. и Попова И.В., исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 04.07.2003 года между истицей и ЗАО "Р." заключен договор №1 долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Псков, ул. К., д. ** , по условиям которого участник долевого строительства Кагазежева В.В. оплачивает строительство объекта в части жилой квартиры, согласно проектной документации расположенной во втором подъезде на третьем этаже, состоящей их трех жилых комнат, подсобных помещений, лоджии, общей площадью 89,5 кв.м., имеющей предварительный порядковый номер ** . Согласно п.2.2 указанного договора общий размер взноса участника долевого строительства составляет 1032840 руб. (т.е. стоимость квартиры по цене 11540 рублей 11 коп за один квадратный метр общей площади) (л.д.12-16).

При этом, согласно п. 2. 5 данного договора окончательный общий размер взноса определяется исходя из уточненной общей площади квартиры, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства по цене, установленной пунктом 2.2 договора (т.е. по цене 11540 рублей 11 коп за один квадратный метр общей площади).

11.11.2003 года между теми же сторонами заключен договор №1-а долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Псков, ул. К., д. ** , в отношении встроенного нежилого помещения - автостоянки (гаража), согласно проектной документации расположенного на первом этаже, общей площадью 18 кв.м., имеющего предварительный порядковый номер ** . В соответствии с п.2.2 договора стоимость данного объекта составила 149050 руб. (л.д. 17-20).

15.12.2004 года между теми же сторонами заключен договор №1-б долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: г. Псков, ул. К., д. ** , в отношении встроенного нежилого помещения - сауны, согласно проектной документации расположенной на первом этаже, общей площадью 6,9 кв.м. В соответствии с п.2.2 договора стоимость данного объекта составила 65 930 руб. (л.д. 21-24).

Таким образом, общая стоимость объектов недвижимости по условиям договоров составила 1247820 руб.

Согласно пунктов 1.2 и 3.6 всех вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить указанные в договорах объекты – квартиру, гараж, сауну, и передать их участнику долевого строительства в собственность после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию по акту приема-передачи.

В соответствии со ст. 702, 703 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику.

Согласно ст. 704 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, работа выполняется иждивением подрядчика - из его материалов, его силами и средствами.

В силу положений ст. 706 ГК РФ, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Таким образом, поскольку судом установлено, что в соответствии с заключенными договорами на истца возложена обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (застройщик) приняла на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать истцу - гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то в данном случае отношения сторон, возникшие по указанным договорам, регулируются нормами Гражданского кодекса о договоре подряда. Аналогичная правовая позиция содержится в Обобщении Верховного Суда РФ практики рассмотрения судами дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (Бюллетень ВС РФ №2 за 2003 год).

Во исполнение условий вышеуказанных договоров Кагазежевой В.В. ЗАО «Р.» в период с 07 июля 2003 года по 15 декабря 2004 года уплачено 1247 952 рубля, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 07.07.2003г., 06.10.2003г., 11.11.2003г., 20.11.2003г., 15.12.2004г. (л.д. 25).

Указанный факт также подтверждается актом сверки расчетов между ЗАО «Р.» и Кагазежевой В.В. от 15.05.2006г. (л.д. 28).

В соответствии с договором перемены лиц в обязательствах от 17.05.2006 года обязательства и права ЗАО "Р.", как первоначального застройщика по строительству вышеуказанных объектов, в том числе по заключенным договорам долевого участия, перешли ООО "П." (л.д. 29-37).

В соответствии с договором перемены лиц в обязательствах от 01.09.2006 года обязательства и права ООО "П.", как первоначального застройщика по строительству дома, в том числе по заключенным договорам долевого участия, перешли ответчику – ТСЖ "Красных партизан 9-А" (л.д.38-45).

В пунктах 1.6 указанных договоров перемены лиц в обязательствах отражено о согласовании новых сроков строительства и о необходимости дополнительного финансирования. При этом новый срок и сумма дополнительного финансирования (дополнительный взнос) для окончания строительства по условиям данных договор должны определяться в дополнительных соглашениях с каждым из участников долевого строительства в соответствии с размером их доли на основании проектной документации, сметы и графика выполнения работ при заключении договора строительного подряда.

По утверждению истца, в последующем к завершению строительства по единоличному усмотрению председателя правления ТСЖ привлекались различные организации, однако до истца, как участника долевого строительства, проектная документация, сметы и графики не доводились, стоимость работ не оговаривалась, дополнительные соглашения на предмет осуществления дополнительных выплат по договорам долевого участия не заключались. Кроме того, завершение строительства осуществлялось без согласования с членами ТСЖ, к которым относится истица, соответствующих расходов в соответствии с Уставом ТСЖ и Жилищным кодексом РФ.

Указанные доводы истца подтверждаются выводами, изложенными в решении Псковского городского суда от ** **** 2011 года, которым на ТСЖ "Красных партизан 9-А" возложена обязанность предоставить истцу все договоры, связанные с окончанием строительства жилого дома №** по ул. К. города Пскова.

В настоящий момент строительство жилого дома окончено. ** **** 2011 года Администрацией города Пскова выдано разрешение №** на ввод указанного объекта в эксплуатацию.

Не смотря на это, ответчик уклоняется от передачи истцу завершенных строительством объектов, при этом ответчик предложил истцу подписать дополнительные соглашения к договорам, в которых указал увеличенную стоимость помещений, которая, по мнению истца, не соответствует условиям ранее заключенных договоров.

Из предоставленных ответчиком и ГП ПО «БТИ» сведений следует, что объекты недвижимости, на предмет строительства которых были заключены соответствующие договора, имеют следующие уточненные характеристики:

-        жилое помещение - квартира №** , расположенная на третьем этаже многоквартирного дома по адресу: Псковская область, город Псков, ул. К., дом №** , состоящая из трех жилых комнат и подсобных помещений, общей площадью 103,60 кв.м. Квартира расположена в осях "7-9" и "Б-И" плана третьего этажа рабочего проекта строительства вышеуказанного многоквартирного дома;

-        нежилое помещение - гараж №** , расположенный на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Псковская область, город Псков, ул. К., дом №** , общей площадью 23,5 кв.м. Гараж расположен в осях "3-5" и "А-Д" плана первого этажа рабочего проекта строительства указанного многоквартирного дома и согласно технического паспорта домовладения имеет номер "** ";

- нежилое помещение - сауна, расположенная на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Псковская область, город Псков, ул. К., дом №** , общей площадью 13,2 кв.м. Сауна расположена в осях "3-5" и Т-Е" плана первого этажа рабочего проекта строительства вышеуказанного многоквартирного дома и согласно технического паспорта домовладения также имеет номер "** ".

Согласно представленному истцом расчету, Кагазежевой В.В. были произведены следующие платежи по договорам долевого участия в строительстве:

- по договору №1 от 04.07.2003 года в отношении жилой квартиры общей площадью 89,5 кв.м., имеющей предварительный порядковый номер ** по цене за 1 кв.м. - 11540 руб., с общей стоимостью по договору - 1032840 руб.

Итоговая площадь объекта - 103,6 кв.м., разница - 14,1 кв.м., окончательная стоимость -1195544 руб.

Фактически оплачено истцом ЗАО «Р.»:

07.07.2003 г. - 604000 руб.;

06.10.2003 г. – 273960 руб.;

20.11.2003 г. – 155012 руб.;

Итого: 1032972 руб.

- по договору №1-а от 11.11.2003 года в отношении встроенного нежилого помещения - автостоянки (гаража), общей площадью 18 кв.м., имеющего предварительный порядковый номер ** стоимостью - 149050 руб. оплачено истцом ЗАО «Р.» 11.11.2003 г. 149050 руб.;

-по договору №1-б от 15.12.2004 года в отношении встроенного нежилого помещения - сауны, согласно проектной документации расположенной на первом этаже, общей площадью 6,9 кв.м. стоимостью 65930 руб. оплачено истцом ЗАО «Р.» 15.12.2004 г.- 8400 руб.; 15.12.2004 г.- 57530 руб., итого 65930 руб.

Указанный расчет суд находит правильным, поскольку уплата истцом указанных сумм подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам (л.д.25), а также актом сверки расчетов между ЗАО «Р.» и Кагазежевой В.В. от 15.05.2006г. (л.д. 28).

Кроме того, 14.09.2007 года Кагазежевой В.В. во исполнение условий вышеуказанных договоров ТСЖ «Красных партизан 9А» уплачено 23300 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 14.07.2007г.

В обоснование позиции по делу представителем ответчика указано, что ТСЖ не признает факт оплаты истцом строительства в размере 236000 рублей ввиду того, что указанные денежные средства в товарищество не поступали.

Вместе с тем, истцом представлены суду квитанции к приходным кассовым ордерам №22 и №23 от 10.08.2006 года (л.д.26, 27), согласно которым Кагазежевой В.В. на основании договора долевого участия в строительстве жилого дома по ул. К., д.** кв.** уплачено ООО «ГИД» 180000 рублей и 56000 рублей соответственно.

Согласно сообщению ООО «ГИД» (л.д.194), общество в 2006 году в качестве генерального подрядчика по договору с ООО «П.» принимало денежные средства от участников долевого строительства квартир в жилом доме №** по ул. К. города Пскова. После создания ТСЖ «Красных партизан 9А», с ним 01.10.2006 года ООО «ГИД» был заключен договор на выполнение строительно-монтажных работ. Принятые от Кагазежевой В.В. денежные средства в размере 236000 рублей были зачтены в счет расчетов по вышеуказанному договору с ТСЖ «Красных партизан 9А».

Указанные обстоятельства подтверждаются копией договора на выполнение строительно-монтажных работ от 01.10.2006г. (л.д. 191-193), по условиям которого ООО «ГИД» как генподрядчик по заданию заказчика – ТСЖ «Красных партизан 9А» выполняло строительно-монтажные работы на жилом доме №** по ул. К. города Пскова.

С учетом изложенного суд признает доводы ответчика в указанной части несостоятельными.

Таким образом, судом установлено, что истцом во исполнение условий договоров долевого участия в строительстве выплачено в общей сложности 1507252 рубля при окончательной стоимости объектов недвижимости, исчисленной исходя из условий договоров, равной 1410524 рубля.

В силу ст. 709 ГК РФ в договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения. Цена в договоре подряда включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение.

Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.

Согласно п.6 ст. 709 ГК РФ подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов.

При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса.

Учитывая, что ответчиком должным образом условия п.1.6 договора перемены лиц в обязательстве от 01.09.2006 года и требования п.5 ст. 709 ГК РФ в части предупреждения заказчика о существенном увеличении стоимости строящихся объектов, не исполнены, документы по окончанию строительства дома ответчиком истцу не представлены, при этом требований, определенных п.6 ст. 709 ГК РФ ответчиком в установленном законом порядке не заявлялось, суд соглашается с доводами истца о том, что обязательства как участника долевого строительства, в том числе по оплате стоимости объектов недвижимости, указанные в Договорах долевого строительства, им исполнены в полном объеме в соответствии с условиями договоров.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, в случае, если обязательство по передаче недвижимого имущества стороной по договору не исполнено, вторая сторона (истец) вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации права собственности.

Ввиду того, что законом не определен механизм понуждения к государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество при отсутствии зарегистрированного права собственности у застройщика в случае его уклонения от совершения действий по государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на вновь возведенный объект, суд полагает, что в данном случае нормы п. 3 ст. 551 ГК РФ подлежат применению по аналогии закона на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено, что Кагазежевой В.В. обязательства по договорам долевого участия в строительстве исполнены в полном объеме, однако её требование о передаче ей по акту приема-передачи в собственность объектов недвижимости, указанных в договорах, и документов, необходимых для регистрации права собственности, ответчиком в добровольном порядке не исполняются, суд находит требования Кагазежевой В.В. об обязании ответчика передать ей объекты недвижимого имущества и о государственной регистрации права собственности на указанное имущество обоснованными, в связи с чем заявленные истцом требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 197-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Товарищество собственников жилья "Красных партизан 9-А" передать Кагазежевой В.В.:

- жилое помещение - трехкомнатную квартиру №** общей площадью 103.6 м.кв., расположенную на третьем этаже многоквартирного дома по адресу: Псковская область, город Псков, ул. К., дом №** с кадастровым номером ** ;

- нежилое помещение ** общей площадью 36.70 кв.м., состоящее из помещения 1 площадью 23.5 и помещения 2 площадью 13.2 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Псковская область, город Псков, ул. К., дом №** с кадастровым номером ** ;

и подписать акт приема-передачи.

Произвести государственную регистрацию права собственности Кагазежевой В.В. на:

- жилое помещение - трехкомнатную квартиру №** общей площадью 103.6 м.кв., расположенную на третьем этаже многоквартирного дома по адресу: Псковская область, город Псков, ул. К., дом №** с кадастровым номером ** ;

- нежилое помещение ** общей площадью 36.70 кв.м., состоящее из помещения 1 площадью 23.5 и помещения 2 площадью 13.2 кв.м., расположенное на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Псковская область, город Псков, ул. К., дом №** с кадастровым номером ** .

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Псковский городской суд.

Мотивированное решение изготовлено ** **** 2012 года.

Председательствующий Е.К. Зайцева

На момент публикации решение в апелляционном порядке не обжаловалось.

Не вступило в законную силу.