Дело №2-127/2012

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

**.**. 2012г. г.Псков

Псковский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Падучих С.А.

при секретаре Пискуновой В.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кваснюка В.С. к Администрации г.Пскова о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

Кваснюк В.С. обратился в суд с иском к Администрации г.Пскова о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование требований истец указал, что на основании договора купли-продажи, заключенного 26 декабря 2003г. с Администрацией г.Пскова, приобрел в собственность земельный участок по адресу: Псковская область, г.Псков, ул.М., д.№ ** . В последствии данный участок был разделен на два самостоятельных и на одном по адресу: г.Псков, ул.Б., д.№ ** , им был возведен жилой дом, строительство которого было осуществлено без получения полного пакета разрешающих документов. Поскольку строение является капитальным, соответствует строительным норма и правилам, пригодно для проживания и не нарушает права и интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, просил суд признать за ним право собственности на данную самовольную постройку – жилой дом по адресу: г.Псков, ул.Б., д.№ ** .

В ходе рассмотрения спора к участию в деле в качестве третьего лица была привлечена Финашкина В.Ф., являющаяся владельцем смежного земельного участка, которая предъявила самостоятельные исковые требования о признании сделки купли-продажи земельного участка, заключенной между Кваснюком В.С. и Администрацией г.Пскова, недействительной.

В обоснование указала, что первоначально принадлежащий Кваснюку В.С. земельный участок был образован на месте, где расположен пруд, куда со всех окрестных участков стекала вода и по водоотводной канаве уходила дальше. Таким образом, данный объект представлял из себя мелиоративное сооружение и фактически являлся публичным сервитутом. В связи с этим Администрация г.Пскова не вправе была продавать данный земельный участок истцу. В настоящее время истец пруд и водосточную канаву в надлежащем состоянии не поддерживает, не производит его очитку, в связи с чем дом и земельный участок Финашкиной В.Ф. подтапливает. В связи с этим, просила суд признать сделку купли-продажи земельного участка по адресу: г.Псков, ул.М., д.№ ** , заключенную 26 декабря 2003г. между Администрацией г.Пскова и Кваснюком В.С. недействительной, как совершенную в нарушение требований ст.274, 275 ГК РФ, ст.27 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении по изложенным основаниям. Пояснил, что предпринимал меры к получению разрешения на строительство, однако необходимый пакет документов не собрал, так как в выдаче градостроительного плана земельного участка ему было отказано. Против требований Финашкиной В.Ф. возражал, считая сделку купли-продажи земельного участка законной, а также ссылался на срок исковой давности. Указал, что готов поддерживать пруд и водоотводную канаву в надлежащем состоянии. Отметил, что построенный дом сам по себе угрозы подтопления участка Финашкиной В.Ф. не создает.

Финашкина В.Ф. и ее представитель настаивали на своих требованиях по вышеуказанным основаниям, требования Кваснюка В.С. не признали. Указали, что хотя сам по себе возведенный истцом дом действительно к подтоплению участка Финашкиной В.Ф. отношения не имеет, но он может препятствовать прочистке пруда и канавы, так как к ней не сможет подъехать соответствующая техника. Ссылку истца на пропуск срока исковой давности считали несостоятельной.

Представитель ответчика - Администрации г.Пскова - и представитель третьего лица - Управления по градостроительной деятельности Администрации г.Пскова - оба иска не признала. Указала, что Кваснюк В.С. в установленном законом порядке разрешение на строительство не получил и, следовательно, оснований для передачи ему в собственность объекта, являющегося самовольной постройкой, не имеется. Оспариваемый же Финашкиной В.Ф. договор является законным.

Представители третьего лица - МП г.Пскова «Комбинат благоустройства» - решение по существу спора оставили на усмотрение суда, одновременно указав, что Кваснюку В.С. были выданы технические условия на реконструкцию жилого дома, которыми предполагалась необходимость поддержания в надлежащем состоянии пруда и водоотводной канавы. Данные условия являются не разовыми, а постоянно действующими. Истцу необходимо следить за состоянием указанных объектов и систематически их прочищать, обкашивать траву. При этом указали, что возведенный жилой дом эксплуатации данных объектов не препятствует.

Представители третьих лиц – Управления городского хозяйства Администрации г.Пскова и ГП ПО «БТИ» – в судебное заседание не явились, каких-либо ходатайств не представили.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:

01 августа 2000г. Управление архитектуры и градостроительства г.Пскова согласовало гр-ну С.В.Ф. генплан участка для постройки жилого дома по адресу: г.Псков ул.М. д.№ ** , на площадь 1234,8 кв.м. (л.д.85).

18 августа 2000г. распоряжением Администрации г.Пскова №2621-р С.В.Ф. было выдано разрешение на строительство указанного жилого дома (л.д.111).

31 августа 2000г. С.В.Ф. заключил договор аренды земельного участка по указанному адресу с КН № ** :38 площадью 1234,8 кв.м., прошедший установленную законом регистрацию (л.д.113-114).

27 марта 2003 г. названный земельный участок с КН № ** :38 площадью 1234,8 кв.м. был поставлен на кадастровый учет (л.д.73).

В границах указанного участка С.В.Ф. возвел объект незавершенного строительства – фундамент, в отношении которого 07 апреля 2003 г. зарегистрировал право собственности (л.д.115).

05 мая 2003 г. между С.В.Ф. и Кваснюком В.С. был заключен договор купли-продажи фундамента по адресу: г.Псков, ул.М., д.№** (л.д.118,119).

19 июня 2003г. право собственности покупателя было зарегистрировано (л.д.120).

26 декабря 2003г. Кваснюк В.С. заключил с Администрацией г.Пскова договор купли-продажи земельного участка по адресу: г.Псков, ул.М., д.№** (л.д.136-138).

23 декабря 2008г. истец получил разрешение №247 на строительство индивидуального жилого двухэтажного трехкомнатного дома по адресу: г.Псков ул.М. д.№ ** (л.д.116,117).

05 октября 2010г. истец провел межевые работы по разделу земельного участка с КН № ** :38 по адресу: г.Псков ул.М. д.№ ** на два отдельных участка, в результате чего был также образован земельный участок с КН № ** :50 по адресу: г.Псков ул.Б. д.№ ** (л.д.71, 102-104).

27 октября 2010г. земельный участок по адресу: г.Псков ул.Б. д.№ ** с КН № ** :50 был поставлен на кадастровый учет (л.д.59).

14 декабря 2010г. за Кваснюком В.С. зарегистрировано право собственности на земельный участок по адресу: г.Псков ул.Б. д.№ ** (л.д.6).

Как следует из объяснений истца, на данном земельном участке он возвел строение, соответствующее характеристикам жилого дома.

В целях надлежащего оформления своих прав на возведенный объект 25 апреля 2011г. Кваснюк В.С. получил от МП г.Пскова «Комбинате благоустройства» технические условия на реконструкцию индивидуального жилого дома по ул.Б., д.№ ** в г.Пскове (л.д.70).

В силу положений п.2 указанных условий истцу было предложено выполнить комплекс мероприятий по отводу дождевых и талых вод с участка землепользования, исключающих подтопление или затопление территорий и участков в сложившейся застройке.

Также 10 мая 2011 г. истец получил от Управления городского хозяйства Администрации г.Пскова технические условия на благоустройство территории, прилегающей к индивидуальному жилому дому по адресу: г.Псков, ул.Б., д.№ ** УГД (л.д.69).

Согласно п.10 и п.11 данных условий Кваснюку В.С. надлежало предусмотреть сохранность и прочистку существующих водоотводных канав на прилегающей к домовладению территории, а технические условия на отвод дождевых и поверхностных вод запросить в МП г.Пскова «Комбинат благоустройства».

Кроме того, в мае 2011 года для истца была разработана схема планировочной организации земельного участка (л.д.141).

25 августа 2011г. Кваснюк В.С. обратился в Управление городского хозяйства Администрации г.Пскова по вопросу проверки градостроительного чертежа для последующей подготовки градостроительного плана земельного участка с КН № ** :50 в целях строительства индивидуального жилого дома.

Однако письмом от 02 сентября 2011г. в удовлетворении данного обращения ему было отказано и указано, что объект на земельном участке уже возведен, а подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется на стадии, предшествующей осуществлению строительства объекта (л.д.5).

19 декабря 2011г. ГП ПО «БТИ» изготовило технический паспорт на спорный объект недвижимости, согласно которому объект представляет из себя жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу г.Псков ул.Б. д.№ ** (л.д.92)

Исходя из изложенных фактических обстоятельств дела, давая им правовую оценку, суд находится предъявленные Кваснюком В.С. требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Правилами ст.222 ГК РФ закреплено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений.

При этом право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом, исходя из позиции Верховного Суда РФ и Высшего арбитражного суда РФ, выраженной в постановлении Пленума №10/22 от 29 апреля 2010г. отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. При этом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

Судом установлено и подтверждено документально, что Кваснюк В.С. является собственником земельного участка по адресу: г.Псков, ул.Б., д.№**.

Согласно ч.2 ст.51 ГрК РФ строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство

В силу ч.9 ст.51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство индивидуального жилищного дома гражданин должен обратиться с соответствующим заявлением в компетентный орган власти или местного самоуправления, приложив к заявлению: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схему планировочной организации земельного участка.

Предпринимая меры по сбору названных документов, Кваснюк В.С. получил правоустанавливающие документы на земельный участок и схему планировочной организации земельного участка. Однако, в утверждении градостроительного плана земельного участка органом местного самоуправления ему было отказано.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истец, имея намерение действовать добросовестно, предпринимал меры для оформления прав на спорный объект во внесудебном порядке, но получить разрешение на строительство не смог.

Согласно экспертному заключению ЗАО «НЭК «Мосэкспертиза – Псков» от 24.10.2011г. спорное строение соответствует нормам строительства по прочности, устойчивости, теплостойкости ограждающих конструкций второго этажа, экологической и пожарной безопасности, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (л.д.51-54).

Также согласно справке эксперта ЗАО «НЭК «Мосэкспертиза – Псков» от 28.04.2012г. спорное строение возможности подтопления земельного участка по адресу: г.Псков, ул.Б., д.№ ** не создает.

Участниками процесса указанные заключения не оспариваются. Утверждения Финашкиной В.Ф. о том, что данный дом потенциально может создавать препятствия для прочистки пруда и водоотводной канавы суд не принимает, так как доказательств этого суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что спорная постройка права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, в связи с чем признает за Кваснюком В.С. право собственности на объект недвижимого имущества – двухэтажный жилой дом площадью 71,3 кв.м., расположенный на земельном участке с КН № ** :50 по адресу: город Псков, улица Б., дом № ** .

Оснований для признания обоснованными требований, предъявленных Финашкиной В.Ф., суд не находит.

Ставя вопрос о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка по адресу: г.Псков, ул.М., д.№ ** , Финашкина В.Ф. полагает, что существовавшие на этом месте пруд и водоотводная канава являлись публичным сервитутом и Администрация г.Пскова не вправе была распоряжаться данным земельным участком, предоставлять его в собственность.

Вместе с тем, в соответствии со ст.23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

При этом сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В тоже время в данном случае публичный сервитут в отношении пруда и водоотводной канавы никогда не устанавливался, соответствующий правовой акт не издавался и в соответствии с названным законом такой сервитут не регистрировался.

Таким образом, указанные объекты никогда статуса публичных сервитутов не имели и нормы о сервитутах, в т.ч. ст.275, 275 ГК РФ, к ним не применимы. Следовательно, оснований для признания сделки недействительной по указанным Финашкиной В.Ф. основаниям не имеется.

При этом суд учитывает, что спорный земельный участок был в установленном законом порядке сформирован, сведения о нем были внесены в государственный кадастр недвижимости, то есть участок мог выступать в качестве объекта гражданско-правовых сделок. Формирование участка осуществлялось еще при его предыдущем правообладателе.

Истец, как новый собственник расположенного на участке объекта недвижимости, в силу ст.36 ЗК РФ, имел исключительное право на его приватизацию.

Согласно ст.549-555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также должна быть предусмотрена цену этого имущества. Спорный договор всем вышеприведенным нормам закона соответствует.

При этом суд не принимает доводы Финашкиной В.Ф. о недействительности сделки со ссылкой на письмо из Администрации г.Пскова от 27 октября 2006г. (л.д.146), где указано, что проект распоряжения о выкупе спорного земельного участка был подготовлен КУМИ г.Пскова без согласования с Управление строительства и архитектуры г.Пскова.

Обязательные для участников гражданского оборота требования к совершению сделок купли-продажи земельных участков установлены вышеприведенными нормами ГК и ЗК РФ. Несоблюдение разными структурными подразделениями органа местного самоуправления каких-либо внутренних процедур согласования, прямо не обусловленных нормами закона, основанием для признания сделки недействительной служить не может.

По сути, все доводы Финашкиной В.Ф. в обоснование своих требований связаны с вопросами надлежащей эксплуатации пруда и водоотводной канавы, расположенных в настоящее время на земельных участках истца.

Вместе с тем, все эти вопросы могут быть в настоящее время разрешены в рамках действующего законодательства, либо путем установления частного или публичного сервитутов в отношении данных объектов, чему нахождение земельных участков в собственности истца не препятствует, либо путем обязания Кваснюка В.С. совершить определенные виды работ по поддержанию пруда и канавы в надлежащем состоянии, если такое им не будут надлежаще выполняться в добровольном порядке.

Оснований для применения по требованиям Финашкиной Ф.В. срока исковой давности суд не находит, так как достоверных доказательство того, что об спорном договоре ей было известно с момента его заключения не представлено, Финашкина Ф.В. данный факт отрицает.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями ст.ст.195-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования Кваснюка В.С. - удовлетворить.

Признать за Кваснюком В.С. право собственности на объект недвижимого имущества – двухэтажный жилой дом площадью 71,3 кв.м., расположенный на земельном участке с КН № ** :50 по адресу: город Псков, улица Б., дом № ** .

В удовлетворении исковых требований Финашкиной В.С. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течении месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено **.**. 2012г.

Судья С.А.Падучих

Решение в апелляционном порядке не обжаловалось. Вступило в законную силу.