Дело №2-236/2011
РЕШЕНИЕИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ** *** 2011 г. г.Псков
Псковский городской суд Псковской области в составе
председательствующего судьи Падучих С.А.,
при секретаре Варава В.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению кооператива индивидуальных гаражей №90 к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям о признании договора аренды действующим, обязании согласовать договор аренды и дать разрешение на его регистрацию,
установил:Кооператив индивидуальных гаражей №90 (далее – КИГ №90) обратился в суд с иском к Государственному комитету Псковской области по имущественным отношениям (далее – Комитет) о признании договора аренды действующим, обязании согласовать договор аренды и дать разрешение на его регистрацию.
В дальнейшем представить истца требования уточнил, просил признать за КИГ №90 право на заключение договора аренды земельного участка с КН **:13 площадью 7603 м2 по адресу: г.Псков ул. Г. д.** для завершения строительства и размещения гаражей, а также обязать Комитет внести в Администрацию Псковской области проект решения о предоставлении кооперативу в аренду данного земельного участка.
В обоснование требований представить истца указал, что КИГ №90 был создан в 1997 году для строительства индивидуальных гаражей граждан. Кооперативу по договору от ** августа 2000 года был предоставлен в аренду земельный участок с КН **:01 площадью 7.370 м2 по адресу: г.Псков, П.ш., д.**, однако, на государственную регистрацию данный договор не сдавался. В дальнейшем по результатам межевания площадь участка была уточнена до 7603 м2, ему присвоен КН **:13, а из-за переименования наименования улиц его адрес стал значиться как: г.Псков ул.Г. д.**. ** сентября 2005 года Администрацией г.Пскова было издано распоряжение о предоставлении данного участка кооперативу в аренду сроком на 20 лет и ** ноября 2005 года был заключен соответствующий договор аренды. Однако, так как он был не согласован Комитетом, то на государственную регистрацию не сдавался. В дальнейшем, постановлениями Администрации г.Пскова от ** октября 2006 года и ** декабря 2008 года данный участок предоставлялся в аренду КИГ №90 сроком до года, заключались соответствующие договоры. Ввиду изменения полномочий на распоряжение землей в 2010 году кооператив обратился в Комитет за заключением нового договора аренды, но в этом Комитетом было отказано со ссылкой на то, что договор аренды от ** августа 2000 года, заключенный на срок свыше года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, а договор аренды от ** февраля 2009 года был заключен Администрацией г.Пскова при отсутствии у нее полномочий на это. Считает, данный отказ незаконным, указывает, что кооператив с 1997 года добросовестно пользуется спорным участком, платит арендную плату. Предыдущие договоры не были зарегистрированы по вине предыдущего председателя кооператива, который не должным образом исполнял свои обязанности, а также ввиду отсутствия согласования договора от 2005 года Комитетом. В тоже время считает все вышеуказанные договоры фактически действующими, в связи с чем полагает, что именно кооператив и никто другой, имеет право на заключение договора аренды спорного участка на новый срок и просит исковые требования удовлетворить.
Представить ответчика – Комитета – иск не признал, указал, что первые два договора, заключенные на срок свыше года, не прошли государственную регистрацию, ввиду чего являются недействительными. Последние договоры, заключавшиеся между Администрацией г.Пскова и КИГ №90 на срок менее года, были заключены Администрацией при отсутствии у нее полномочий на это, ввиду чего являются ничтожными. Поэтому полагал, что оснований заключать с КИГ №90 новый договор аренды в преимущественном порядке не имеется.
Представитель соответчика – Администрации Псковской области – позицию Комитета поддержал, просил в удовлетворении иска отказать.
Представитель третьего лица – Администрации г.Пскова – полагала, что все договоры аренды были заключены между Администрацией г.Пскова и КИГ №90 в установленном законом порядке и при наличии у Администрации г.Пскова соответствующих полномочий.
Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Псковской области – решение по делу оставила на усмотрение суда, указала, что никаких прав на спорный участок в настоящее время в ЕГРП не зарегистрировано, также как не зарегистрировано ничьих прав и на какие-либо объекты недвижимости на данном участке.
Представитель третьего лица – Государственного комитета Псковской области по культуре – решение по делу оставила на усмотрение суда, пояснила, что каких-либо ограничений на строительство гаражей на спорном участке не имеется.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
** октября 1997 года распоряжением Администрации г.Пскова №**-р был организован кооператив №90 по строительству индивидуальных гаражей. Этим же распоряжением предписывалось предоставить КИГ №90 в аренду сроком на 2 года земельный участок КН **:01 площадью 7.370 м2 по адресу: г.Псков, П.ш., д.** (л.д.22).
КИГ №90 зарегистрирован в качестве юридического лица, является потребительским кооперативом и согласно уставу своей целью имеет строительство и эксплуатацию гаражного комплекса (л.д.10-18, 50-51).
** декабря 1999 года распоряжением Администрации г.Пскова №**-р в связи с истечением срока действия предыдущего договора аренды было решено предоставить КИГ №90 указанный земельный участок в аренду на новый срок до ** ноября 2001 года (л.д.23).
** августа 2000 года между КИГ №90 и Администрацией г.Пскова был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до ** ноября 2001 года, то есть на срок свыше одного года (л.д.24-25).
** сентября 2005 года распоряжением Администрации г.Пскова №**-р по итогам проведения межевания было решено предоставить КИГ №90 в аренду сроком на 20 лет земельный участок с КН **:13 площадью 7603 м2 по адресу: г.Псков ул. Г. д.** для размещения гаражей (л.д.27).
При этом было предписано, что соответствующий договор аренды должен был быть заключен в течении месяца, то есть до ** октября 2005 года, в противном случае - распоряжение считалось утратившим силу.
** ноября 2005 года, то есть по истечении указанного месячного срока, между Администрацией г.Пскова и КИГ №90 был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 20 лет, то есть до ** сентября 2025 года (л.д.28-29).
Одновременно, ** ноября 2005 года, земельный участок с КН **:13 площадью 7603 м2 по адресу: г.Псков ул. Г. д.** был поставлен на кадастровый учет. При этом согласно данным кадастрового паспорта, ранее данный земельный участок имел КН **:01 (л.д.37, 66).
** февраля 2006 года Администрация г.Пскова издала распоряжение №**-р, согласно которому было предписано в вышеуказанном распоряжении №**-р от ** сентября 2005 года вместо слов "в течении месяца" читать - "в срок до ** декабря 2005 года" (л.д.32).
** апреля 2006 года Администрация г.Пскова издала распоряжение №**-р, согласно которому было предписано также в вышеуказанном распоряжении №**-р от ** сентября 2005 года вместо слов "в течении месяца" читать "в срок до ** декабря 2005 года", а распоряжение №**-р от ** февраля 2006 года – считать утратившим силу (л.д.31).
Данный договор был направлен в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям для его согласования в части расчета арендных платежей, однако, письмом от ** мая 2006 года он был возвращен без согласования, Комитет указал, что договор заключен на основании утратившего силу акта (л.д.30).
** октября 2006 года Администрацией г.Пскова было издано постановление №**, согласно которому было постановлено представить КИГ №90 право аренды сроком на 360 дней на земельный участок с КН **:13 площадью 7603 м2 по адресу: г.Псков ул. Г. д.** для размещения гаражей (л.д.33).
** октября 2006 года между Администрацией г.Пскова и КИГ №90 был заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до ** октября 2007 года (л.д.34).
** декабря 2008 года Администрацией г.Пскова было издано постановление №**, согласно которому было постановлено предоставить КИГ №90 право аренды сроком на 360 дней на спорный земельный участок для размещения гаражей (л.д.35).
** февраля 2009 года между Администрацией г.Пскова и КИГ №90 был заключен соответствующий договор аренды земельного участка сроком до ** декабря 2009 года (л.д.36).
** февраля 2010 года КИГ №90 обратился в Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям с просьбой предоставить указанный земельный участок в аренду на новый срок.
Однако, письмом Комитета №** от ** апреля 2010 года в этом кооперативу было отказано со ссылкой на отсутствие ранее возникшего права на аренду данного участка. При этом было указано, что договор аренды от ** августа 2000 года, заключенный на срок свыше года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, что влечет его недействительность, а договор аренды от ** февраля 2009 года был заключен Администраций г.Пскова при отсутствии у нее полномочий на его заключение (л.д.42).
Согласно справке УСиА Администрации г.Пскова от ** июня 2005 года, адрес г.Псков, П.ш., д.** в настоящее время соответствует адресу: г.Псков ул. Г. д.** (л.д.26).
Согласно справке КУМИ Администрации г.Пскова КИГ №90 задолженности по арендным платежам за земельный участок с КН **:13 площадью 7603 м2 по адресу: г.Псков ул. Г. д.** для размещения гаражей по состоянию на ** декабря 2010 года не имеет (л.д.41).
Оценивая изложенные обстоятельства, суд исходит из следующего:
Согласно абз.3 ч.10 ст.3 ФЗ от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов РФ, осуществляется органами местного самоуправления, если законами соответствующих субъектов РФ не установлено, что распоряжение такими участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ.
На территории Псковской области действует закон Псковской области №518-оз от 29.12.2005 года (вступил в силу 09.01.2006 года) "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области". Согласно п.1 ст.1 данного закона распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Пскове (за исключением участков в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии), в случае предоставления их для строительства осуществляется Администрацией области или уполномоченным ею органом.
При этом в силу Постановления Администрации Псковской области от 6 декабря 2007 г. №435 «О порядке принятия решений по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена» решения о предоставлении земельных участков в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена, для целей строительства принимаются именно Администрацией области.
Из кадастровой выписки о спорном земельном участке, а также сообщения Управления Росреестра по Псковской области, следует, что государственная собственность в отношении данного земельного участка не разграничена (л.д.66, 69).
Таким образом у Администрации г.Пскова отсутствовали полномочия для предоставления КИГ №90 спорного земельного участка для целей строительства и заключения с ним вышеуказанных договоров аренды после 09.01.2006 года.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
В силу ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Так как договоры аренды спорного земельного участка от ** октября 2006 года и ** февраля 2009 года были заключены между Администрацией г.Пскова и КИГ №90 с нарушением требований абз.3 ч.10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и закона Псковской области №518-оз от 29.12.2005 года "Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области", то они являются ничтожными в силу ст.168 ГК РФ.
Таким образом последним договором аренды спорного участка, который заключался с КИГ №90 Администрацией г.Пскова в пределах ее полномочий, был договор аренды №**, заключенный ** ноября 2005 года сроком на 20 лет.
Согласно ч.1 ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Исходя из ч.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Как видно из материалов дела договор аренды спорного земельного участка от ** ноября 2005 года был заключен между Администрацией г.Пскова и истцом с соблюдением названных требований закона - путем составления единого письменного документа, подписанного сторонами, выражающего содержание сделки и волю сторон.
В тоже время в силу требований ч.2 ст.26 ЗК РФ и ч.2 ст.609 ГК РФ договоры аренды земельного участка, заключаемые на срок свыше 1 года, подлежат государственной регистрации.
Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
Указанный договор аренды в надлежащем порядке в УФРС по Псковской области зарегистрирован не был, что сторонами по делу не оспаривается.
Таким образом, в силу приведенных положений закона, рассматриваемый договор нельзя считать заключенным.
В тоже время, из материалов дела следует, что КИГ №90 с 1997 года добросовестно и открыто использует вышеуказанный земельный участок, фактически, на праве аренды. Ежегодно им оплачиваются соответствующие арендные платежи - согласно справки КУМИ Администрации г.Пскова по состоянию на 2010 год задолженности по арендной плате за спорный земельный участок кооператив не имеет (л.д.41).
Согласно правовой позиции, выраженной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 5 июля 2001 года №154-О, право лица на аренду возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация договора аренды, равно как и государственная регистрация права его аренды, не могут подменять собой договор аренды, как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды. Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает лишь гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. При этом отсутствие государственной регистрации договора аренды само по себе не лишает лицо права на судебную защиту.
С учетом приведенного толкования норм гражданского законодательства, регламентирующего арендные правоотношения, а также установленных судом обстоятельств дела, свидетельствующих о наличии у Администрации г.Пскова в ноябре 2005 года, когда она была правомочна распоряжаться земельными участками для строительства, воли на передачу спорного участка в аренду истцу, подписание в письменной форме надлежащего гражданско-правового договора, фактическую передачу спорного участка в пользование на условиях аренды, а также добросовестное и открытое использование его истцом в течении всех этих лет, суд считает, что у КИГ №90 возникло право аренды спорного земельного участка.
Согласно ч.3 ст.22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
В связи с этим суд находит, что требования КИГ №90 о признании за ним права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка, по сути - преимущественного права – являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Иное являлось бы несоразмерным и недопустимым, принятым лишь по формальным основаниям ограничением гражданских прав истца, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, что противоречит общим началам гражданского законодательства, принципам разумности, справедливости и стабильности гражданских правоотношений.
Тот факт, что на момент заключения указанного договора аренды распоряжение Администрации г.Пскова №**-р от ** сентября 2005 года, исходя из его текста, должно было считаться утратившим силу, значения не имеет, так как в дальнейшем, распоряжениями №**-р от ** февраля 2006 года и №**-р от ** апреля 2006 года в его тексты были внесены изменения, продлевающие срок его действия, запрета к чему законодательство не содержит.
Кроме того, ч.1 ст.8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, а также из действий граждан и юридических лиц, которые в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Таким образом, сам по себе указанный договор аренды спорного участка, заключенный ** ноября 2005 года Администрацией г.Пскова с КИГ №90, явно и однозначно выразивший волю данных сторон в отношении предмета спора, явился основанием для возникновения соответствующих прав и обязанностей.
Согласно п.15 "Порядка принятия решений по распоряжению земельными участками в городе Пскове, государственная собственность на которые не разграничена", утвержденного постановлением Администрации Псковской области от 6 декабря 2007 г. №435, решение о предоставлении земельного участка оформляется актом Администрации области, проект которого вносит в установленном порядке Комитет.
В связи с этим требования истца об обязании Комитета внести в Администрацию Псковской области проект решения о предоставлении кооперативу в аренду данного земельного участка, также являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
На основании всего вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,
решил:Исковые требования кооператива индивидуальных гаражей №90 – удовлетворить.
Признать за кооперативом индивидуальных гаражей №90 преимущественное право на заключение договора аренды на земельный участок КН **:13 площадью 7603 м2 по адресу: г.Псков ул. Г. д.** для завершения строительства и размещения гаражей.
Обязать Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям внести в Администрацию Псковской области проект решения о предоставлении кооперативу индивидуальных гаражей №90 в аренду земельного участка с КН **:13 площадью 7603 м2 по адресу: г.Псков ул. Г. д.** для завершения строительства и размещения гаражей в течении месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Псковский областной суд через Псковский городской суд в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ** *** 2011 года.
Судья С.А. Падучих
Решение в кассационном порядке обжаловано. Определением Судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда оставлено без изменения.
Вступило в законную силу.