№ 2-61/2011 Решение об обязании заключить договор купли-продажи

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Навоенко Л.А. к Тихомировой И.А., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери Д1., 00.00.0000 года рождения, о применении последствий недействительности свидетельств о праве на наследство по закону и аннулировании государственной регистрации перехода права собственности на доли в жилом помещении, признании права собственности на квартиру и по встречному иску Тихомировой И.А., Д1., действующей в лице законного представителя Тихомировой И.А. к Навоенко Л.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

с участием представителя истицы адвоката Онопко О.Ю., ответчицы Тихомировой И.А. и ее представителя адвоката Кирилловой Е.В.

УСТАНОВИЛ:

Т. являлся собственником квартиры ... на основании договора передачи квартиры в собственность граждан № 0 от 02.11.2004 года, свидетельства о государственной регистрации права № 0 (л.д. 29-31).

00.00.0000 Т. умер (актовая запись № 0 от 00.00.0000 Отдела ЗАГС администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга) - л.д. 19.

03.08.2010 нотариусом Санкт-Петебурга Блотнер Н.Т. по наследственному делу № 0 наследникам Т.: жене - Тихомировой И.А. и дочери - Д1. были выданы свидетельства о праве на наследство по закону в виде квартиры ..., в равных долях (по Х каждой) - л.д. 35,36.

13.08.2010 Тихомировой И.А. и Д1. выданы свидетельства о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости за № 0 и № 0, соответственно (л.д. 40, 41).

Навоенко Л.А. обратилась в суд к Тихомировой И.А. с иском об обязании заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: ... на условиях договора купли-продажи от 28.12.2009 и по цене Х рублей. В качестве соответчика была привлечена дочь Т. - Д1.

В процессе судебного разбирательства, неоднократно уточняя и изменяя исковые требования, Навоенко Л.А. предъявила иск к Тихомировой И.А., действующей от своего имени и в интересах несовершеннолетней дочери Д1., 00.00.0000 года рождения, о признании за ней права собственности на указанную квартиру, применении последствий недействительности выданных 03.08.2010 ответчицам после смерти Т. свидетельств о праве на наследство по закону и аннулировании государственной регистрации перехода к ним права собственности на доли (по Х ) в общей долевой собственности на квартиру (л.д. 165-166).

В обосновании заявленных требований Навоенко Л.А. указывает, что 28.12.2009 года заключила с Т. договор купли-продажи спорного жилого помещения, в письменной форме; после чего необходимый пакет документов был представлен в регистрирующий орган для регистрации договора и перехода права собственности на квартиру к покупателю, однако, до ее осуществления Д1. умер. Ответчики, являясь наследниками продавца, должны были, по мнению истицы, исполнить заключенный наследодателем договор купли-продажи и не уклоняться от регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, которая необоснованно была включена в состав наследственного имущества.

Тихомирова И.А., действуя от своего имени и как законный представитель несовершеннолетней Д1., в иске просила отказать, предъявила встречный иск, в котором просила признать договор от 28.12.2009 между Навоенко Л.А. и Т. недействительным, как ничтожную сделку не соответствующую требованиям закона, в связи с отсутствием в нем существенного условия договора продажи квартиры, в которой проживали лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (Тихомировы: И.А и Т.В.), с указанием их прав на пользование жилым помещением (л.д. 111-113).

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, привлеченное третьим лицом, дело просило рассмотреть в отсутствие своего представителя, представив письменные отзывы по искам, в которых указало, что договор между Навоенко Л.А. и Т. является не заключенным, так как он не прошел государственную регистрацию, а право собственности Тихомировых: И.А. и Т.В. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном порядке на основании выданных этим лицам нотариусом правоустанавливающих документов.

Суд, ознакомившись с мнением участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, полагает, что заявленные сторонами иски удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

На основании пункта 1 статьи 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа; переход права собственности на недвижимость по договору к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствие с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, их возникновение и переход подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

28.12.2009 года Т. и Навоенко Л.А. подписали договор по условиям, которого Т. продал в частную собственность Навоенко Л.А. принадлежащую ему однокомнатную квартиру по адресу: ... за Х рублей, которые покупатель обязался оплатить продавцу в течение одного банковского дня с момента государственной регистрации в законном порядке данного договора и регистрации перехода права собственности (л.д.6-7).

Данный договор был представлен сторонами на государственную регистрацию 28.12.2009 (л.д. 81-94).

Вместе с тем, право собственности на спорную квартиру за истицей в порядке, установленном пунктом 1 статьи 131 ГК РФ и пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также сам договор не были зарегистрированы.

Письмом Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 22.01.2010 в проведении регистрации договора было отказано со ссылкой на ст.13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", поскольку в период проведения правовой экспертизы документов в регистрирующий орган поступили сведения о смерти Т. 00.00.0000, который в связи с этим на основании п.2 ст.17 ГК РФ утратил правоспособность (л.д.8). Указанный отказ Навоенко Л.А. не обжаловала.

Из изложенного выше следует, что договор купли-продажи спорной квартиры от 28.12.2009 года, совершенный между Навоенко Л.А. и Т., не зарегистрирован в установленном законом порядке, на основании чего в силу положений пункта 2 статьи 558 ГК РФ является незаключенным, а, следовательно, и не порождает каких-либо прав и обязанностей для его сторон.

Таким образом, права на спорную квартиру по указанному договору до смерти наследодателя Т., не перешли к Навоенко Л.А., и собственником данного жилого помещения истица не являлась.

В силу ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество. На день смерти 00.00.0000 Т. спорная квартира продолжала оставаться в его собственности, и обоснованно была включена в состав наследства, на которое имели право ответчицы, как наследники первой очереди.

В связи с указанным выданные Тихомировым свидетельства о праве на наследство от 03.08.2010 не противоречат закону и не могут быть признаны недействительными, а произведенная на их основании регистрация права собственности не может быть аннулирована по указанными Навоенко Л.А. основаниям.

Учитывая изложенное, требования истицы Навоенко Л.А. о признании права собственности на спорную квартиру являются неправомерными.

При этом указанные во встречном иске доводы о недействительности договора купли-продажи от 28.12.2009 в связи с отсутствием в нем положений о правах лиц, проживающих и зарегистрированных в данной квартире в качестве членов семьи собственника, суд признает необоснованными.

Согласно документов жилищных органов на момент возникновения спорных правоотношений (подписания договора 28.12.2009) в принадлежащей Т. квартире были зарегистрированы он сам и дочь Д1.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

При переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу, право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилого помещения, если в момент приватизации данного жилого помещения он имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Несовершеннолетняя Д1., 00.00.0000 года рождения, родилась и была зарегистрирована (00.00.0000) на спорной жилой площади после ее приватизации Т. по договору от 02.11.2004, в связи с чем право пользования жилым помещением в случае его отчуждения отцом в установленном законом порядке в силу ст. 292 ГК РФ за ней бы не сохранялось.

Кроме того, как следует, из объяснений Тихомировой И.А., представленных в дело документов, вопрос о праве несовершеннолетней Д1. на жилище был решен по согласованию между ее родителями при оформлении оспариваемого договора.

Так, Тихомирова И.А. пояснила, что в дальнейшем Т. должен был приобрести для дочери квартиру по адресу: ..., и на заключение данной сделки ответчица дала письменное согласие (л.д. 11).

Доказательств наличия у Тихомировой И.А., зарегистрированной ранее по месту жительства по адресу: ..., права пользования спорной квартирой на 28.12.2009 года, суду не представлено.

В силу п.1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Оценивая указанные обстоятельства, суд полагает, что Тихомирова И.А. и Д1. не могли быть отнесены на момент совершения оспариваемого договора к лицам, сохраняющим в соответствии с законом право пользования спорным жилым помещением после его приобретения покупателем, и отсутствие в этом договоре упоминания о них с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением, не противоречило закону.

На основании указанного, суд, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Навоенко Л.А. к Тихомировой И.А., Д1., 00.00.0000 года рождения, о применении последствий недействительности свидетельств о праве на наследство по закону от 03.08.2010 года и аннулировании государственной регистрации перехода права собственности на доли в общей долевой собственности на квартиру по адресу: ... к Тихомировым: И.А. и Д1., признании права собственности на указанную квартиру - отказать.

Во встречном иске Тихомировой И.А., Д1. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры ... от 28.12.2009 - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10-ти дней со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья