Дело № 2-214/2011 23 мая 2011 года Решение Именем российской федерации Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе: Председательствующего судьи Ковалевой М.Г. при секретаре Лисиной Д.В. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОАО «Банк «ОТКРЫТИЕ» к Леонтьеву А.А. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, с участием представителя истца ОАО «Банк «ОТКРЫТИЕ» Паниотова Р.И., действующего на основании доверенности от 07.10.2010, ответчиков Леонтьева А.А., Черкасова Н.С., УСТАНОВИЛ: ОАО «Банк «Петровский» обратился в Пушкинский районный суд с иском к ответчикам о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество, ссылаясь на следующие обстоятельства. 19.06.2008 между ОАО АКБ «Банк «ВЕФК» (30.06.2009 наименование изменено на ОАО «Банк «Петровский») и Леонтьевым А.А., Черкасовым Н.С. был заключен кредитный договор № 791КИФ/08, согласно которому заемщики - залогодатели Леонтьев А.А. и Черкасов Н.С. получили ипотечный кредит в размере Х рублей под 13,75 % годовых сроком на 240 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ответчики представили истцу закладную от 03.07.2008, по которой передали банку в ипотеку жилой дом и земельный участок, стоимость которых, согласно п. 5 закладной, составляла Х рублей. В настоящее время заемщики не выполняют принятых на себя обязательств по кредитному договору, в результате образовалась задолженность по кредиту. Направленное ответчикам 08.09.2010 в соответствии с п. 4.4.1 договора от 19.06.2008 требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств оставлено без ответа. Задолженность ответчиков по состоянию на 03.09.2010 составляла Х рубля Х копеек, в том числе Х рубль Х копейки - остаток неисполненных обязательств по кредиту; Х рублей Х копеек - сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом; Х рублей Х копеек - пени, начисленные за период просрочки уплаты кредита. В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на ст. ст. 1, 3, 50, 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указывает, что является законным владельцем Закладной, выданной в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, просит взыскать с ответчиков Леонтьева А.А. и Черкасова Н.С. солидарно задолженность по кредитному договору в размере Х рубля Х копеек, обратить взыскание на предмет ипотеки: незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: ..., земельный участок для индивидуального жилищного строительства, кадастровый номер № 0, расположенный по указанному адресу, определить начальную продажную цену в размере Х рублей, распределить судебные расходы в соответствии с законодательством. Определением суда от 15.12.2010 суд, руководствуясь ст. 44 ГПК РФ, произвел замену истца ОАО «Банк «Петровский» его правопреемником ОАО «Банк «ОТКРЫТИЕ» (л.д. 124). В ходе рассмотрения дела истец «Банк «ОТКРЫТИЕ» уточнил заявленные требования, просит взыскать с ответчиков Леонтьева А.А. и Черкасова Н.С. солидарно задолженность по кредитному договору в размере Х рубля Х копеек, в том числе сумму основного долга в размере Х рубль Х копейки, сумму процентов в размере Х рублей Х копеек, пени за нарушение срока оплаты процентов в размере Х рублей Х копеек, пени за нарушение срока оплаты основного долга в размере Х рублей Х копеек; обратить взыскание на заложенной имущество - жилой дом, незавершенный строительств и земельный участок, расположенные по вышеназванному адресу, определив начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере Х рублей; распределить судебные расходы в соответствии с требованиями действующего законодательства, взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца проценты за пользование кредитов, исчисляемые по ставке 13,75 % годовых на фактический остаток суммы займа за период с 04.09.2010 по день фактического возврата суммы займа; взыскать солидарно с ответчиков пени в размере 0,2 % от суммы просроченной задолженности за каждый календарный день просрочки за период с 04.09.2010 по день фактического возврата суммы займа и причитающихся процентов (л.д. 196-200). В ходе судебного разбирательства представитель истца поддержал заявленные требования, мотивировав их вышеприведенными доводами. Ответчики Леонтьев А.А. и Черкасов Н.С. с исковыми требованиями согласились частично, признали требование истца по праву, возражали против стоимости заложенного имущества, размер которой был определен в результате судебной экспертизы. Привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Леонтьева Т.Н., будучи надлежащим образом уведомленной о дате, месте и времени судебного заседания, в суд не явилась, о причинах неявки суду не сообщила. В связи с чем, руководствуясь требованиями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившегося третьего лица. Суд, ознакомившись с мнением участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению. В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. В силу ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. В соответствии с п. 1 ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса. Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В ходе рассмотрения дела установлено, и это не оспаривалось ответчиками, нарушение Леонтьевым А.А. и Черкасовым Н.С. условий кредитного договора от 19.06.2008 и закладной в части возврата текущей суммы по кредиту; начиная с января 2010 года, ответчики платежи не производят, дата последнего платежа в размере Х рублей - 08.12.2009, что подтверждается выпиской-справкой по счету (л.д. 57-58). Неисполнение ответчиками в добровольном порядке законного требования о полном досрочном исполнении денежных обязательств, предъявленное истцом в связи с нарушением условий кредитного договора, является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество и досрочного возврата суммы задолженности по кредиту. В соответствии с п. 1 ст. 50 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. В силу ст. 56 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов. Согласно п. 1 ст. 78 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. При этом начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества, поскольку указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства, тем более, что в ходе реализации заложенного имущества, его стоимость может существенно снижаться. Определяя начальную продажную стоимость жилого дома -незавершенным строительством 88 % готовности и земельного участка для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: ..., суд руководствуется заключением экспертов № 28/23 ООО «Европейкий Центр Судебных Экспертов», согласно которому рыночная стоимость двухэтажного жилого дома - незавершенным строительством 88 % готовности, ..., расположенного по адресу: ..., условный номер № 0 на 14.04.2011 округленно составляет Х тысяч; рыночная стоимость земельного участка для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь Х кв.м., кадастровый № 0, расположенного по адресу: ..., на дату оценки 14.04.2011 составляет Х рублей (л.д. 146). При этом суд находит необоснованным довод ответчиков о заниженной, по их мнению, рыночной стоимости объектов заложенного имущества, и не находит оснований не доверять заключению экспертов № 28/23 ООО «Европейкий Центр Судебных Экспертов», подготовленному по результатам назначенной судом 18.01.2001 судебной товароведческой экспертизы. Учитывая, что эксперты в установленном порядке были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения, оба эксперта имеют необходимую квалификацию и стаж работы; при производстве экспертизы использованы затратный, сравнительный и доходные подходы, 30.03.2011 экспертами в присутствии ответчика произведен осмотр подвергшихся оценки объектов недвижимого имущества; экспертами определен процент устранимого физического износа жилого дома. С учетом изложенного, суд устанавливает начальную продажную цену объектов находящихся в залоге объектов недвижимого имущества в размере Х рублей (Х (рыночная стоимость жилого дома незавершенным строительством) + Х (рыночная стоимость земельного участка) и определяет способ его реализации - путем продажи с публичных торгов. Поэтому суд полагает, что денежные средства подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в размере Х рубля Х копеек, из них Х рубль Х копейки - в погашение основанного долга, Х рублей Х копеек - проценты за пользование кредитом в период с 01.05.2009 по 03.09.2010, Х рублей Х копеек - пени за просрочку уплаты процентов за период с 02.06.2009 по 03.09.2010, Х рублей Х копеек - пени за нарушение срока возврата основного долга за период с 01.05.2009 по 03.09.2010. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, суд полагает возможным взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере Х рублей Х копеек, с каждого из ответчиков в равных частях. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л : Иск ОАО «Банк «ОТКРЫТИЕ» к Леонтьеву А.А., Черкасову Н.С. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. Взыскать солидарно с Леонтьева А.А., Черкасова Н.С. в пользу ОАО «Банк «Открытие» сумму задолженности по кредитному договору в размере Х рубль Х копейки, проценты за пользование кредитом за период с 01.05.2009 по 03.09.2010 в размере Х рублей Х копеек, пени за просрочку уплаты долга за период с 02.06.2009 по 03.09.2010 в размере Х рублей Х копеек, пени за нарушение оплаты процентов по договору за период с 02.06.2009 по 03.09.2010 в размере Х рублей Х копеек, а всего Х рубля Х копеек. Обратить взыскание на жилой дом - ..., расположенные по адресу: ... Определить способ реализации предмета залога: ..., путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере Х рублей, в том числе Х рублей - начальная продажная цена жилого дома незавершенным строительством, Х рублей - начальная продажная цена земельного участка. Взыскать с Леонтьева А.А., Черкасова Н.С. в пользу ОАО «Банк «Открытие» расходы по оплате государственной пошлины в размере Х рубля Х копеек с каждого. Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней. СУДЬЯОценивая в совокупности материалы дела, суд приходит к выводу о том, что Леонтьев А.А. и Черкасов Н.С. по кредитному договору отвечают солидарно перед истцом, который в силу ст. 323 ГК РФ вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
Расчеты задолженности по кредитному договору, представленные истцом (л.д. 59, 60, 61, 62, 63), суд признает правильными и обоснованными, в ходе судебного разбирательства размер задолженности по кредиту, процентов за пользование им и неустойки ответчиками не оспаривался.