Дело № 2-357/2011 24 марта 2011 года
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
Председательствующего судьи - Демидовой О.Ю.,
При секретаре - Богуш О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Пак М.С. к ФГОУ ВПО «Петербургский государственный университет путей сообщения» и ЗАО «РСУ-25» о признании права собственности на квартиру, заслушав Пак М.С. и ее представителя Шклярова А.Ю., представителя 3-го лица ТСЖ «Пушкинские Фасады» Дюпона Э.Р.,
У с т а н о в и л :
23 августа 2005 года между ГОУ ВПО «Петербургский государственный университет путей сообщения» (далее ПГУПС) и ЗАО «РСУ-25» был заключен договор строительного подряда, по условиям которого ЗАО «РСУ-25» взяло на себя обязательства выполнить строительно-монтажные работы по строительству комплекса жилых домов по адресу: ..., а ПГУПС по окончании строительства дома передать ЗАО «РСУ-25» 90% квартир и помещений дома в качестве оплаты работ (л.д.132-135).
01 сентября 2006 года между ООО «БалтСтройКомплект» и ЗАО «РСУ-25» был подписан договор поручения № 01/09-06, в соответствии с которым ООО «БалтСтройКомплект» взяло на себя обязанность от имени и по поручению ЗАО «РСУ-25» выполнять юридические и иные действия, связанные с привлечением юридических и физических лиц к долевому участию в строительстве жилого дома по указанному выше адресу (л.д.25-27, 28).
Тогда же 01 сентября 2006 года ЗАО «РСУ-25» выдало доверенность ООО «БалтСтройКомплект» на заключение договоров уступки права требования в строительстве жилого дома по указанному выше адресу.
01 сентября 2006 года между ЗАО «РСУ-25» в лице ООО «БалтСтройКомплект» в лице генерального директора Чурюканова А.Л. и Пак М.С. был заключен договор № 0 уступки права требования, в соответствии с которым ЗАО «РСУ-25» уступило Пак М.С. право требовать передачи квартиры под строительным номером № 0, которым обладало ЗАО «РСУ-25» на основании договора от 23 августа 2005 года, заключенного с ПГУПС, а Пак М.С. взяла на себя обязательства оплатить ЗАО «РСУ-25» Х рублей (л.д.6-10).
Дому, построенному по указанному выше строительному адресу, был присвоен милицейский адрес: ..., квартире под строительным № 0 был присвоен № 0.
18 сентября 2007 года ЗАО «РСУ-25» и Пак М.С. был подписан акт приема-передачи квартиры по адресу: ... (л.д.11).
Истица Пак М.С. обратилась в суд с иском к ответчику ФГОУ ВПО «ПГУПС», в котором просит признать за ней право собственности на квартиру № 0, расположенную по указанному выше адресу и указывает, что жилой дом ... построен и подключен к инженерным сетям, она вселилась в квартиру и проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги в ТСЖ «Пушкинские фасады», финансовые обязательства по договору № 355/06 она исполнила в полном объеме, однако лишена возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке, поскольку разрешение на ввод дома в эксплуатацию не выдано и ответчик до настоящего времени не передал в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов для регистрации права.
Представитель истицы поддержал предъявленный иск.
Представитель ответчика ПГУПС в судебное заседание не явилась, дело просила рассмотреть в ее отсутствие, ранее иск Пак М.С. признала, представила письменный отзыв на иск, указав, что рабочей комиссией Университета, который имеет лицензию на осуществление строительной деятельности, было проверено и подтверждено соответствие строительства дома ... действующим строительным нормам и правилам; невозможность до настоящего времени ввода дома в эксплуатацию обусловлена бездействием ЗАО «РСУ-25» (л.д.105, 123-124).
Судом в качестве второго ответчика было привлечено ЗАО «РСУ-25», представитель которого в судебное заседание так же не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка (л.д.113), о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.
Ранее представитель ЗАО «РСУ-25» иск не признал, представил письменный отзыв на иск (л.д.39-41, 94) и указал, что поскольку жилой дом ... до настоящего времени в эксплуатацию не сдан, признать право собственности на квартиру в нем невозможно; полагает, что истице следует обратиться с иском к застройщику - ПГУПС - об обязании сдать дом в эксплуатацию; считает, что истица и ее сын вправе претендовать на комплекс работ по строительству квартиры, который был им передан по акту приема-передачи 26 февраля 2007 года.
Представитель третьего лица - ТСЖ «Пушкинские фасады» -поддержал иск Пак М.С. и пояснил, что истица является членом ТСЖ, задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг не имеет, дом заселен, подключен ко всем инженерным сетям и коммуникациям, эксплуатируется.
Представитель третьего лица - ООО «БалтСтройКомплект» - в судебное заседание так же не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка, о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.
Суд, выслушав истицу и ее представителя, представителя 3-го лица ТСЖ «Пушкинские фасады», исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Пак М.С. подлежат удовлетворению.
Статьей 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что 27 мая 2002 года между ПГУПС и ЗАО «РСУ-25» был заключен договор № 02/02 генерального инвестирования и исполнения функций заказчика, по условиям которого застройщик ПГУПС предоставил инвестору ЗАО «РСУ-25» право пользования земельным участком, расположенным по адресу: ...; инвестор обязался выполнить функции заказчика по строительству жилого дома на данном земельном участке (л.д.130-131).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04 апреля 2005 года по делу № А56-45602/2004 указанный выше договор № 02/02 от 27 мая 2002 года был признан недействительным (л.д.136-137).
Впоследствии дом строился ЗАО «РСУ-25» на основании договора подряда № 02/02 П от 23 августа 2005 года, указанного выше.
Судом так же установлено и сторонами по делу не оспаривается, что в настоящее время жилой дом построен и заселен, осуществляется поставка коммунальных услуг на основании договоров, заключенных снабжающими организациями с ТСЖ «Пушкинские фасады».
01 января 2009 года Пак М.С. заключила с ТСЖ «Пушкинские фасады» договор № 139 на техническое обслуживание, ремонт, и предоставление коммунальных услуг, производит оплату этих услуг (л.д.32-35).
Истица надлежащим образом исполнила свои финансовые обязательства по договору, в связи с чем она приобрела бы право на вновь созданное недвижимое имущество.
Так, судом установлено, что 21 июля 2004 года между ЗАО «РСУ-25» и ООО «БалтСтройКомплект» был заключен договор № 355 о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым ООО «БалтСтройКомплект», выступая в качестве субинвестора, взяло на себя обязательства оплатить ЗАО «РСУ-25» сумму в рублях, эквивалентную Х долларов США, а ЗАО «РСУ-25» - по окончании строительства жилого дома, возводимого по адресу: ..., передать ООО «БалтСтройКомплект» квартиру под строительным номером № 0 (л.д.113-117).
В качестве оплаты по указанному выше договору № 355 ООО «БалтСтройКомплект» передало ЗАО «РСУ-25» два простых векселя ООО «БалтСтройКомплект» на общую сумму Х рублей, о чем 21 июля 2004 года был составлен акт (л.д.12).
23 ноября 2004 года между ООО «БалтСтройКомплект» и Пак М.С. был заключен договор № 190/11-355 о долевом участии в строительстве жилого дома, в соответствии с которым Пак М.С., выступая субинвестором, взяла на себя обязательства оплатить ООО «БалтСтройКомплект» сумму в рублях, эквивалентную Х долларов США, а ООО «БалтСтройКомплект» - передать по окончании строительства указанного выше дома квартиру под строительным № 0 (л.д.13-17).
В качестве оплаты по указанному выше договору № 190/11-355 Пак М.С. оплатила в кассу ООО «БалтСтройКомплект» Х рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам, копии которых имеются на листах дела 19-22.
01 сентября 2006 года ЗАО «РСУ-25» и ООО «БалтСтройКомплект» подписали соглашение о расторжении договора № 355 от 21 июля 2004 года. Согласно пункта 2 указанного соглашения ЗАО «РСУ-25» обязалось в срок до 31 декабря 2006 года возвратить ООО «БалтСтройКомплект» Х рублей, уплаченные по договору (л.д.121).
Как установлено судом, указанные выше денежные средства ЗАО «РСУ-25» не возвратило в ООО «БалтСтройКомплект».
15 августа 2006 года ООО «БалтСтройКомплект» и Пак М.С. было подписано соглашение о расторжении договора № 190/11-355 о долевом участии в строительстве жилого дома от 23 ноября 2004 года (л.д.24).
Согласно пункта 2 указанного соглашения ООО «БалтСтройКомплект» обязалось в срок до 31 декабря 2006 года возвратить Пак М.С. денежные средства в размере Х рублей, уплаченные по договору.
Как пояснила истица, фактически деньги в указанный срок возвращены ей ООО «БалтСтройКомплект» не были и были зачтены в счет оплаты по договору уступки права требования № 361/06, заключенного с ЗАО «РСУ-25».
01 сентября 2006 года ЗАО «РСУ-25» в лице ООО «БалтСтройКомплект» и Пак М.С. был заключен договор № 355/06 уступки права требования (л.д.6-10).
10 апреля 2007 года ООО «БалтСтройКомплект» и ЗАО «РСУ-25» был подписан акт прекращения взаимных обязательств зачетом взаимных требований № 3/04, в том числе по соглашению от 01 сентября 2006 года о расторжении договора № 355 о долевом участии в строительстве (л.д.122).
Учитывая изложенное выше, суд полагает, что истицей доказан факт исполнения ею обязательств перед ЗАО «РСУ-25», в связи с чем она имеет право требовать передачи ей квартиры в соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ.
Довод представителя ЗАО «РСУ-25» о том, что по акту приема-передачи истице был передан комплекс работ по строительству квартиры № 0, а не сама квартира, в связи с чем истица может претендовать только на комплекс этих работ, суд считает несостоятельным.
Так, в том же акте конкретизировано, что Пак М.С. передается именно квартира и в том техническом состоянии, которое было согласовано договором уступки права требования № 355/06 от 01 сентября 2006 года. С момента подписания данного акта Пак М.С. несет риск случайной гибели переданного имущества и результатов работ, а так же расходы по содержанию переданной квартиры (л.д.11).
Довод представителя ЗАО «РСУ-25» о том, что акт приема-передачи квартиры подписан не генеральным директором Михайлушкиным Л.И. и потому не может является допустимым доказательством по делу (л.д.54), суд считает несостоятельным, поскольку договор № 365 уступки права требования, заключенный с истицей, представителем ЗАО «РСУ-25» при этом не оспаривается.
В соответствии с указанным выше договором ЗАО «РСУ-25» взяло на себя обязательства обеспечить строительство дома передать Пак М.С. квартиру по акту приема-передачи. Статьями 309 и 314 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, предусмотренный обязательством. Согласно статье 310 того же Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Довод представителя ЗАО «РСУ-25» о том, что жилой дом ..., как и спорная квартира, являющаяся частью этого дома, являются самовольной постройкой, суд так же считает необоснованным.
Так, статьей 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Судом установлено, что решением Ленгорсовета депутатов трудящихся от 22 января 1973 года № 57 Ленинградскому институту инженеров железнодорожного транспорта (в настоящее время ПГУПС) был разрешен отвод земельного участка площадью 6,5 га в квартале № 5 в г.Пушкине для строительства комплекса общежитий с культурно-бытовыми и спортивными сооружениями (л.д.127-128).
15 июля 1999 года Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга было издано распоряжение № 852 об утверждении ПГУПС границ земельного участка № 2 площадью 35508 кв.метров, расположенного по адресу: ..., предназначенного для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса жилого дома и корпусов общежитий (л.д.129).
22 ноября 1999 года за ПГУПС в установленном законом порядке было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком № 2 по ..., расположенного на землях жилой и общественной застройки (л.д.62).
Отсутствие заключения строительно-технической экспертизы, подтверждающей, что проживание во вновь построенном доме не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не может, по мнению суда, служить основанием для отказа в иске, поскольку из имеющихся в материалах дела протоколов совещаний, акта приема-передачи квартиры и иных актов усматривается, что жилой дом, строительство которого велось с наличием всех необходимых разрешений, отвечает техническим требованиям и не введен в эксплуатацию лишь по причине бездействия заказчика строительства и застройщика.
23 декабря 2005 года рабочей комиссией, созданной ПГУПС, был подписан акт о готовность законченного строительством здания для предъявления государственной приемочной комиссии (л.д.138-140).
Кроме того, 30 декабря 2008 года Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга был составлен и подписан акт № 02/1104/2008 по контролю за исполнением ТСЖ «Пушкинские фасады» «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», из которого видно, что дом ... построен, заселен на 70
% (на момент подписания акта), в доме имеется горячее и холодное водоснабжение, отопление, электроснабжение (л.д.141-143).
Учитывая указанное выше, суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который построен на специально отведенном для этого земельном участке и в соответствии с другими, изданными уполномоченными на то органами, документами, не является основанием для признания этого объекта самовольной постройкой.
Факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и отсутствие намерения заказчика и подрядчика строительства жилого дома осуществить необходимые действия по регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости не могут являться препятствием для приобретения гражданами-инвесторами прав на этот объект при условии надлежащего выполнения ими своих обязательств по оплате долевого участия в строительстве жилого дома.
Не представление предусмотренного действующим законодательством пакета документов со стороны застройщика в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не может являться основанием для нарушения прав истца.
Учитывая, что в судебном заседании истица согласилась нести расходы по оплате государственной пошлины, суд полагает возможным взыскать с нее в доход государства Х рубля Х копеек, исходя из инвентаризационной стоимости квартиры (л.д.48).
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ
Р Е Ш И Л :
Признать за Пак М.С., 00.00.0000 года рождения, ..., право собственности на двухкомнатную квартиру ....
Взыскать с Пак М.С. государственную пошлину в доход государства в размере Х рубля Х копеек.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней дня принятия решения судом в окончательной форме.
СУДЬЯ
Решение суда в законную силу не вступило.