Дело № 2-319/2011 24 марта 2011 года
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИПушкинский районный суд Санкт-Петербурга в составе:
Председательствующего судьи - Демидовой О.Ю.,
При секретаре - Богуш О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Левашовой Н.А. к ФГОУ ВПО «Петербургский государственный университет путей сообщения» и ЗАО «РСУ-25» о признании права собственности на квартиру, заслушав представителя Левашовой Н.А.- Шклярова А.Ю., представителя ТСЖ «Пушкинские Фасады» Дюпона Э.Р.,
У с т а н о в и л :
23 августа 2005 года между ГОУ ВПО «Петербургский государственный университет путей сообщения» (далее ПГУПС) и ЗАО «РСУ-25» был заключен договор строительного подряда, по условиям которого ЗАО «РСУ-25» взяло на себя обязательства выполнить строительно-монтажные работы по строительству комплекса жилых домов по адресу: ..., а ПГУПС по окончании строительства дома передать ЗАО «РСУ-25» 90% квартир и помещений дома в качестве оплаты работ (л.д.52-58).
29 декабря 2006 года между ЗАО «РСУ-25» и Левашовой Н.А. был заключен договор № 245 уступки права требования, в соответствии с которым ЗАО «РСУ-25» уступило Левашовой Н.А. право требовать передачи квартиры под строительным номером № 0, которым обладало ЗАО «РСУ-25» на основании договора от 23 августа 2005 года, заключенного с ПГУПС, а Левашова Н.А. взяла на себя обязательства оплатить ЗАО «РСУ-25» Х рубля Х копейку (л.д.6-10).
Дому, построенному по указанному выше строительному адресу, был присвоен милицейский адрес: ..., квартире под строительным № 0 был присвоен № 0.
02 марта 2007 года ЗАО «РСУ-25» и Левашовой Н.А. был подписан акт приема-передачи квартиры по адресу: ... (л.д.11).
Истица Левашова Н.А. обратилась в суд с иском к ответчикам ФГОУ ВПО «ПГУПС», в котором просит признать за ней право собственности на квартиру № 0, расположенную по указанному выше адресу и указывает, что жилой дом ... построен и подключен к инженерным сетям, она вселились в квартиру, проживает в ней, оплачивает коммунальные услуги в ТСЖ «Пушкинские фасады», финансовые обязательства по договору № 245 она исполнила в полном объеме, однако лишена возможности зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке, поскольку разрешение на ввод дома в эксплуатацию не выдано и ответчик до настоящего времени не передал в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов для регистрации права.
Истица в судебное заседание не явилась, дело просила рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя, который поддержал заявленный иск.
Представитель ответчика ПГУПС в судебное заседание не явилась, дело просила рассмотреть в ее отсутствие, ранее иск Левашовой Н.А. признала, представила письменный отзыв на иск, указав, что рабочей комиссией Университета, который имеет лицензию на осуществление строительной деятельности, было проверено и подтверждено соответствие строительства дома ... действующим строительным нормам и правилам; невозможность до настоящего времени ввода дома в эксплуатацию обусловлена бездействием ЗАО «РСУ-25» (л.д.103, 116-117).
Судом в качестве второго ответчика было привлечено ЗАО «РСУ-25», представитель которого в судебное заседание так же не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем в деле имеется расписка (л.д.113), о причинах неявки суду не сообщил, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со статьей 167 ГПК РФ.
Ранее представитель ЗАО «РСУ-25» иск не признал, представил письменный отзыв на иск (л.д.19-21) и указал, что поскольку жилой дом ... до настоящего времени в эксплуатацию не сдан, признать право собственности на квартиру в нем невозможно; полагает, что истице следует обратиться с иском к застройщику - ПГУПС - об обязании сдать дом в эксплуатацию; считает, что истица и ее сын вправе претендовать на комплекс работ по строительству квартиры, который был им передан по акту приема-передачи 26 февраля 2007 года.
Представитель третьего лица - ТСЖ «Пушкинские фасады» -согласился с иском Левашовой Н.А. и пояснил, что истица является членом ТСЖ, задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг не имеет, дом заселен, подключен ко всем инженерным сетям и коммуникациям, эксплуатируется.
Судом в качестве 3-го лица было привлечено ООО «ИнтерСтрой», представитель которого судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен по последнему известному месту нахождения, за вручением ему судебной повестки на почтовое отделение связи не явился, в связи с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Суд, выслушав представителя истицы и представителя 3-го лица ТСЖ «Пушкинские фасады», исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.
Судом установлено, что 27 мая 2002 года между ПГУПС и ЗАО «РСУ-25» был заключен договор № 02/02 генерального инвестирования и исполнения функций заказчика, по условиям которого застройщик ПГУПС предоставил инвестору ЗАО «РСУ-25» право пользования земельным участком, расположенным по адресу: ...; инвестор обязался выполнить функции заказчика по строительству жилого дома на данном земельном участке (л.д.122-124).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04 апреля 2005 года по делу № А56-45602/2004 указанный выше договор № 02/02 от 27 мая 2002 года был признан недействительным (л.д.124-125).
Судом так же установлено и сторонами по делу не оспаривается, что в настоящее время жилой дом построен и заселен, осуществляется поставка коммунальных услуг на основании договоров, заключенных снабжающими организациями с ТСЖ «Пушкинские фасады» (л.д.48-65).
22 октября 2009 года на совещании у вице-губернатора Санкт-Петербурга - руководителя Администрации Губернатора Санкт-Петербурга А.И. Вахмистрова - было принято решение рекомендовать ПГУПС подать в установленном порядке в Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга соответствующее заявление о приемке в эксплуатацию жилого дома по адресу: ... (л.д.129).
Срок окончания строительства дома по условиям договора уступки права требования (пункт 1.5), заключенного между Левашовой Н.А. и ЗАО «РСУ-25», был установлен - 4-й квартал 2006 года.
Как пояснила представитель ПГУПС, вопрос о приемке в эксплуатацию жилого дома до настоящего времени не решен; в отношении ЗАО «РСУ-25» Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области возбуждено дело о банкротстве; какой организации будет выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию до настоящего времени неизвестно.
Согласно протокола № 24/1 от 28 января 2010 года совещания с участием представителей сектора инженерного сопровождения Комитета по строительству, сектора строительства администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга, управления по эксплуатации ООО «ПетербургГаз», отдела исполнения распорядительных документов КУГИ, ГОУ ВПО ПГУПС, ТСЖ «Пушкинские фасады», ЗАО «Лентеплоснаб», ООО «Русэнергосбыт», ЗАО «ЦЭК», Комитета по энергетике и инженерному обеспечению, СПб ГУП «Пушкинский ТЭК», филиала Юго-Западный Водоканал на земельном участке, принадлежащем на праве бессрочного пользования ГОУ ВПО ПГУПС построен новый жилой дом, который не имеет Акта ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта СГСН, однако полностью заселен. Подрядная организация, осуществляющая работы по строительству жилого дома - ЗАО «РСУ-25», в настоящее время самоустранилась от исполнения обязательств по завершению строительства инженерных сетей и обеспечения дома постоянным электро-, тепло- и газоснабжением. Фактическая возможность для обеспечения данного дома электроснабжением в настоящее время имеется; сети водоотведения частично переданы в собственность города и находятся в ведении ГУП «Водоканал Санкт-Петербурга», сети теплоснабжения не переданы ГУП «Пушкинский ТЭК», поскольку нет Акта выполнения технических условий ЗАО «Лентеплоснаб», ЗАО «РСУ-25» не передана проектная и исполнительная документация (л.д.130).
Статьей 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствие со статьей 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Истица надлежащим образом исполнила свои финансовые обязательства по договору, в связи с чем она приобрела бы право на вновь созданное недвижимое имущество.
Так, судом установлено, что 01 февраля 2005 года между ЗАО «РСУ-25» и Левашовой Н.А. был заключен договор № 245 о долевом участии в строительстве жилого дома, и тогда же дополнительное соглашение к нему, а в соответствии с которыми Левашова Н.А. взяла на себя обязательства оплатить ЗАО «РСУ-25» суммы в рублях, эквивалентную 54 054,6 долларов США, а ЗАО «РСУ-25» - по окончании строительства дома передать Левашовой Н.А. квартиру под строительным № 0 (л.д.44-48, 49-51).
30 марта 2005 года ЗАО «РСУ-25» и Левашовой Н.А. было подписано дополнительное соглашение к указанному выше договору № 245, в соответствии с которым Левашова Н.А. оплачивает сумму Х долларов США в кассу либо на расчетный счет ООО «ИнтерСтрой» (л.д.43).
01 февраля 2005 года Левашова Н.А. оплатила в кассу ООО «ИнтерСтрой» Х рубля Х копейку, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 0, копия которого имеется на листе дела 120.
Впоследствии договор № 245 о долевом участии в строительстве жилья, заключенный между ЗАО «РСУ-25» и Левашовой Н.А. по обоюдному соглашению сторон был перезаключен 29 декабря 2006 года в виде договора об уступке права требования (л.д.6-10).
29 декабря 2006 года ЗАО «РСУ-25», ООО «ИнтерСтрой» и Левашовой Н.А. был подписан акт зачета задолженности по договору уступки права требования № 245 от 29 декабря 2006 года на погашение задолженности перед третьим лицом (ООО «ИнтерСтрой» за поставку материалов) (л.д.12-13).
Учитывая изложенное выше, суд полагает, что истицей доказан факт исполнения ею обязательств перед ЗАО «РСУ-25», в связи с чем она имеет право требовать передачи ей квартиры в соответствии с положениями статьи 218 Гражданского кодекса РФ.
Довод представителя ЗАО «РСУ-25» о том, что по акту приема-передачи истице был передан комплекс работ по строительству квартиры № 0, а не сама квартира, в связи с чем истица может претендовать только на комплекс этих работ, суд считает несостоятельным.
Так, в том же акте конкретизировано, что Левашовой Н.А. передается именно квартира и в том техническом состоянии, которое было согласовано договором уступки права требования № 245 от 29 декабря 2006 года. С момента подписания данного акта Левашова Н.А. несет риск случайной гибели переданного имущества и результатов работ, а так же расходы по содержанию переданной квартиры (л.д.11).
Довод представителя ЗАО «РСУ-25» о том, что акт приема-передачи квартиры подписан не генеральным директором Михайлушкиным Л.И. и потому не может является допустимым доказательством по делу, суд считает несостоятельным, поскольку договор № 245 уступки права требования, заключенный с истицей, представителем ЗАО «РСУ-25» при этом не оспаривается.
В соответствии с указанным выше договором ЗАО «РСУ-25» взяло на себя обязательства обеспечить строительство дома передать Левашовой Н.А. квартиру по акту приема-передачи. Статьями 309 и 314 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом и в срок, предусмотренный обязательством. Согласно статье 310 того же Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Довод представителя ЗАО «РСУ-25» о том, что жилой дом ..., как и спорная квартира, являющаяся частью этого дома, являются самовольной постройкой, суд так же считает необоснованным.
Так, статьей 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Судом установлено, что решением Ленгорсовета депутатов трудящихся от 22 января 1973 года № 57 Ленинградскому институту инженеров железнодорожного транспорта (в настоящее время ПГУПС) был разрешен отвод земельного участка площадью 6,5 га в квартале № 5 в г.Пушкине для строительства комплекса общежитий с культурно-бытовыми и спортивными сооружениями (л.д.121).
15 июля 1999 года Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга было издано распоряжение № 852 об утверждении ПГУПС границ земельного участка № 2 площадью 35508 кв.метров, расположенного по адресу: ..., предназначенного для проектирования, строительства и дальнейшей эксплуатации комплекса жилого дома и корпусов общежитий (л.д.67).
22 ноября 1999 года за ПГУПС в установленном законом порядке было зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком № 2 по ..., расположенного на землях жилой и общественной застройки (л.д.68).
Отсутствие заключения строительно-технической экспертизы, подтверждающей, что проживание во вновь построенном доме не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не может, по мнению суда, служить основанием для отказа в иске, поскольку из имеющихся в материалах дела протоколов совещаний, акта приема-передачи квартиры и иных актов усматривается, что жилой дом, строительство которого велось с наличием всех необходимых разрешений, отвечает техническим требованиям и не введен в эксплуатацию лишь по причине бездействия заказчика строительства и застройщика.
23 декабря 2005 года рабочей комиссией, созданной ПГУПС, был подписан акт о готовности законченного строительством здания для предъявления государственной приемочной комиссии (л.д.126-128).
Кроме того, 30 декабря 2008 года Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга был составлен и подписан акт № 02/1104/2008 по контролю за исполнением ТСЖ «Пушкинские фасады» «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», из которого видно, что дом ..., заселен на 70 % (на момент подписания акта), в доме имеется горячее и холодное водоснабжение, отопление, электроснабжение (л.д.131-133).
Учитывая указанное выше, суд пришел к выводу, что само по себе отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, который построен на специально отведенном для этого земельном участке и в соответствии с другими, изданными уполномоченными на то органами, документами, не является основанием для признания этого объекта самовольной постройкой.
Факт отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и отсутствие намерения заказчика и подрядчика строительства жилого дома осуществить необходимые действия по регистрации в установленном порядке вновь созданного объекта недвижимости не могут являться препятствием для приобретения гражданами-инвесторами прав на этот объект при условии надлежащего выполнения ими своих обязательств по оплате долевого участия в строительстве жилого дома.
Не представление предусмотренного действующим законодательством пакета документов со стороны застройщика в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не может являться основанием для нарушения прав истца.
Поскольку представитель истицы пояснил, что Левашова Н.А. согласна нести расходы по оплате государственной пошлины, суд полагает возможным взыскать с нее Х рублей Х копеек, исходя из инвернтаризационной стоимости квартиры.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать за Левашовой Н.А., 00.00.0000 года рождения, ..., право собственности на двухкомнатную квартиру ....
Взыскать с Левашовой Н.А. государственную пошлину в доход государства в размере Х рублей Х копеек.
На решение может быть подана кассационная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней дня принятия решения судом в окончательной форме.
СУДЬЯ
Решение суда в законную силу не вступило.