Дело № 2-3404/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 июля года 2010 года г.Ставрополь
Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Загорской О.В.,
при секретаре Корляковой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3404/10:
по иску ФИО11 к Комитету градостроительства администрации ..., ТСЖ «45-я Параллель 2005» о признании права собственности на нежилое помещение, о сохранении нежилых помещений в реконструированном состоянии;
по встречному иску ТСЖ «45-я Параллель 2005» к ФИО11 о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома,
УСТАНОВИЛ:
ФИО11 обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к Комитету градостроительства администрации ..., ТСЖ «45-я Параллель-2005», в окончательной редакции которого просит:
признать право собственности на нежилое помещение Номер обезличен, общей площадью 18.2 кв.м, расположенное по адресу: ..., ...;
сохранить нежилые помещения Номер обезличенНомер обезличен,60,61,63,85 общей площадью 40,9 кв.м, расположенные по адресу: ... ... в реконструированном состоянии, выразившемся в пробивке дверного проема в стене между нежилым помещением Номер обезличен и нежилым помещением Номер обезличен.
Иск мотивирован следующим.
Истица ФИО11 на основании свидетельства о государственной регистрации права Номер обезличен от Дата обезличена года является собственником помещений Номер обезличенНомер обезличен,60,61,63, расположенных на техническом этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 23,80 кв.м, расположенного по адресу: ... ....
Истицей с целью увеличения площади и улучшения жилищных условий выполнена частичная перепланировка и реконструкция технического этажа с размещением помещения Номер обезличен площадью 18.8 кв.м.
Истицей было проведено общее собрание членов товарищества собственников жилья по вопросу реконструкции части технического этажа и передачи в пользование ФИО11 общего имущества - пристройки Номер обезличен. Протоколом общего собрания членов ТСЖ «45-я Параллель-2005» от Дата обезличенагода количеством голосов 98% принято решение о разрешении ФИО11 реконструировать часть технического этажа.
Согласно Техническому заключению от Дата обезличена года Номер обезличен « О возможности выполнения перепланировки технического этажа 7-ми этажного жилого дома расположенного по адресу: ..., ...», объемно-планировочное и конструктивное решение пристроенного помещения не нарушает прочностных характеристик как основных несущих и ограждающих конструкций в отдельности так и всего здания в целом. Возможность выполнения дополнительного пристроенного помещения площадью 18,8 кв.м в объеме технического этажа 7-ми этажного жилого дома подтверждена.
Согласно Акту обследования нежилого помещения от Дата обезличена года, находящегося по адресу: ... ..., ООО «Управляющая компания» установила, что помещения Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен, находящиеся на управлении ООО «Управляющая компания», используются истицей как жилые помещения, в данных помещениях истицей произведена самовольная перепланировка и реконструкция помещений.
Согласно Техническому заключению Номер обезличен от Дата обезличена года «О состоянии строительных конструкций жилого дома после реконструкции нежилых помещений по ..., выполненному МУП «Земельная палата», реконструкцией выполнено строительство одноэтажной пристройки наружными размерами 6,42x3,72м к нежилым помещениям технического этажа для размещения нежилого помещения Номер обезличен.
При реконструкции выполнены строительно-монтажные работы:
-возведение стен пристройки нежилого помещения Номер обезличен к техническому этажу;
-пробивка дверного проема в стене между нежилыми помещениями Номер обезличен и нежилым помещением Номер обезличен.
-ремонт внутренней отделки помещений и покрытий полов.
Согласно выводам технического заключения: технические решения, принятые при реконструкции нежилых помещений не затрагивают несущие строительные конструкции жилого дома, не изменяют их несущую способность и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания. При производстве данной реконструкции и перепланировки произошло увеличение площади, конструктивные элементы здания не затронуты и не повреждены, угрозы безопасности жизни и здоровья проживающих не создают.
Согласно п.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан.
Согласно протоколу общего собрания членов товарищества собственников жилья «45-я Параллель-2005» от Дата обезличена года истицей указанное собрание было проведено.
В соответствии со ст.29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном (реконструированном) состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
ТСЖ «45-я Параллель 2005» обратилось в суд со встречным иском (впоследствии уточенным) к ФИО11, в окончательной редакции которого просит признать недействительным решение от Дата обезличена года общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., ....
Встречный иск мотивирован следующим.
Дата обезличена года решением общего собрания Потребительского домостроительного союза «Домостроитель» было образовано Товарищество собственников жилья «45-я Параллель 2005».
Дата обезличена года собственником помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу 45 Параллель,38 - ФИО11 проведено общее собрание собственников многоквартирного дома. В связи с тем, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома от Дата обезличена года проводилось с существенными нарушениями ст.ст. 45,46 ЖК РФ, а именно не было сообщено о дате времени и месте проведения собрания, проведенное собрание не правомочно, так как не имело кворума.
В данном многоквартирном ... квартир, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Однако на данном собрании присутствовали собственники 34 квартир, что подтверждается реестром подписей к протоколу. Способ подсчета голосов (из расчета 1 голос - одна квартира) - не соответствует требованиям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Итоги голосования не были доведены до сведения собственников помещений в данном доме.
Общим собранием было принято решение одобрить передачу в безвозмездное пользование части общего имущества - технический этаж, противоречащее ст.36,44,46 ЖКРФ.
На основании данного решения была выполнена частичная реконструкция технического этажа с созданием дополнительного помещения, площадью 18,8 кв.м.
В соответствии с п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция- изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и количества инженерно-технического обеспечения. В результате действий собственника ФИО11 произошло изменение площади помещения в сторону увеличения. Соответственно произошло изменение общего имущества в сторону его уменьшения.
В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Истица по первоначальному иску ФИО11, будучи надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания, к назначенному времени явилась (в деле имеется выписка из журнала регистрации посетителей суда), но отказалась входить в зал судебного заседания и принимать участие в судебном заседании, доказательства уважительности причин отказа суду не представила, о рассмотрении дела в ее отсутствие не просила. Ее представитель по доверенности ФИО2 (
В связи с тем, что ранее по данному делу принималось заочное решение суда от Дата обезличена года, отмененное впоследствии определением суда от Дата обезличена года, в силу ст.243 ГПК РФ, при новом рассмотрении дела решение суда не может быть заочным. Кроме того, разрешению в данном деле подлежит и встречный иск.
Поэтому с согласия лиц, участвующих в деле, на основании ст.167 ГПК РФ суд признает причины неявки ФИО11 в судебное заседание неуважительными и считает возможным рассмотреть и разрешить дело по имеющимся в деле документам в отсутствие истицы по первоначальному иску ФИО11 и ее представителя по доверенности ФИО2
В судебном заседании от Дата обезличена года представитель ФИО11 – ФИО2 заявила об истечении у встречного истца ТСЖ «45-я Параллель 2005» предусмотренного ст.46 ЖК РФ 6-месячного срока на обращение в суд с иском об оспаривании решения общего собрания собственников многоквартирного дома, так как, по ее мнению, о существовании данного решения ФИО3 должна была узнать еще в июле 2008 года.
В судебном заседании ответчик в лице председателя ТСЖ «45-я Параллель 2005» ФИО3 первоначальный иск не признает, просит в его удовлетворении отказать, встречный иск поддерживает по изложенным в нем основаниям, просит его удовлетворить.
ФИО3 дополнительно пояснила, что решением общего собрания собственников от Дата обезличена года она избрана председателем правления ТСЖ «45-я Параллель-2005» и является таковым по настоящее время, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ. Между ТСЖ и ООО «Управляющая компания» заключен договор от Дата обезличена года о передаче прав по управлению строением и возмещению расходов по управлению, однако ТСЖ продолжает действовать, проводит в установленном порядке общие собрания собственников.
Протокол общего собрания ТСЖ «45-я Параллель 2005» от Дата обезличена года о даче всеми собственниками общего имущества жилого дома разрешения ФИО11 реконструировать часть технического этажа в осях 8с-3с под мастерскую-кабинет составлен формально, в действительности такое собрание не проводилось. Видимо, ФИО11 обошла несколько квартир и собрала подписи жильцов, в том числе не только у собственников квартир, но и у членов семей собственников, у квартирантов. У нее самой ФИО11 подпись не отбирала, поэтому о существовании оспариваемого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме она узнала, только получив из суда копию заочного решения суда от Дата обезличена года, в связи чем срок на обращение в суд со встречным иском не нарушен. Кроме того, необходимость в оспаривании решения общего собрания собственников от Дата обезличена года возникла в связи с подачей ФИО11 настоящего иска о признании права собственности на нежилое помещение, о сохранении нежилых помещений в реконструированном состоянии.
В соответствии с ЖК РФ ТСЖ обязано представлять в суде интересы всех членов ТСЖ и собственников помещений в жилом доме, она как председатель правления ТСЖ, действует от имени ТСЖ без доверенности в силу закона. Кроме того, ею представлены суду доверенности на представление интересов в суде от имени собственников помещений ФИО6, ФИО5, ФИО4 Указанные лица так же уполномочили ее сообщить суду, что они не знали о существовании оспариваемого решения общего собрания собственников от Дата обезличена года и не дали бы своего согласия на реконструкцию ФИО11 нежилых помещений путем уменьшения площади общего имущества собственников в данном доме. Таким образом, 100%-е согласие собственников ФИО11 не получено.
В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску Комитета градостроительства администрации ... по доверенности ФИО7 первоначальный иск не признает, пояснив следующее.
ФИО11 является собственником помещений 59, 60, 61, 63, расположенных на техническом этаже многоквартирного жилого дома, по .... Ею выполнена частичная реконструкция технического этажа с созданием помещения Номер обезличен площадью 18, 8 кв.м.
В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция -изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
В результате действий ФИО11 произошло изменение площади помещения в сторону увеличения.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для получения права на реконструкцию объекта капитального строительства застройщику необходимо получить разрешение на строительство у органа местного самоуправления.
Истица ФИО11 такое разрешение в органе местного самоуправления не получала, что говорит о том, что реконструкция нежилого помещения по ... была произведена самовольно. ФИО11 Комитетом градостроительства администрации ... было выдано предписание от Дата обезличена за Номер обезличен о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние.
Кроме того, технический этаж многоквартирного жилого дома является общим имуществом собственников помещений в этом доме. Для проведения реконструкции истице было необходимо получить согласие всех собственников помещений данного жилого дома, для того, чтобы убедиться в том, что не нарушены ни чьи права и законные интересы, что истицей сделано не было.
По смыслу статьи 222 ГК РФ, право собственности за истцом на самовольно реконструированный объект может быть признано судом в случае, если реконструкция не нарушает ни чьих прав и законных интересов, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Просит в удовлетворении первоначального иска отказать, а встречный иск разрешить на усмотрение суда, так как Комитет в нем ответчиком не является.
В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Управляющая компания» по доверенности ФИО8 считает первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, а встречный иск – подлежащим удовлетворению, полностью поддерживает позицию председателя ТСЖ ФИО3 и представителя Комитета градостроительства администрации ... по доверенности ФИО7 Так же пояснила, что в управляющую компанию обращаются периодически жильцы жилого дома по ... с жалобами на самовольную реконструкцию ФИО11 технического этажа, которая причиняет им неудобства. В ответ на вопрос суда пояснила, что копия оспариваемого протокола общего собрания собственников от Дата обезличена года была заверена и скреплена печатью ООО «Управляющая компания» по просьбе ФИО11, представившей им оригиналы. Представитель управляющей компании участия в общем собрании не принимал, о его проведении не извещался.
С учетом изложенного, как третье лицо, просит разрешить дело на усмотрение суда, вынести законное и обоснованное решение.
В судебное заседание представитель третьего лица Администрации ... не явился, будучи надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания, о причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела без его участия не просил. Суд на основании ст.167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть и разрешить дело в его отсутствие.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что истица ФИО11 на основании свидетельства о государственной регистрации права Номер обезличен от Дата обезличена года является собственником помещений Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен, расположенных на техническом этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью 23,80 кв.м, расположенного по адресу: ... ... (
Согласно п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Истицей с целью увеличения площади и улучшения жилищных условий выполнена частичная перепланировка и реконструкция технического этажа с размещением помещения Номер обезличен площадью 18,2 кв.м.
Согласно Акту обследования нежилого помещения от Дата обезличена года, находящегося по адресу: ... ..., ООО «Управляющая компания» установила, что помещения Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен, находящиеся на управлении ООО «Управляющая компания», используются истицей как жилые помещения, в данных помещениях истицей произведена самовольная перепланировка и реконструкция помещений.
Согласно Техническому заключению Номер обезличен от Дата обезличена года «О состоянии строительных конструкций жилого дома после реконструкции нежилых помещений по ..., выполненному МУП «Земельная палата», реконструкцией выполнено строительство одноэтажной пристройки наружными размерами 6,42x3,72м к нежилым помещениям технического этажа для размещения нежилого помещения Номер обезличен.
При реконструкции выполнены строительно-монтажные работы:
-возведение стен пристройки нежилого помещения Номер обезличен к техническому этажу;
-пробивка дверного проема в стене между нежилыми помещениями Номер обезличен и нежилым помещением Номер обезличен.
-ремонт внутренней отделки помещений и покрытий полов.
В соответствии со ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…
Таким образом, истицей была произведена реконструкция части объекта капитального строительства, а именно изменение площади находящихся в собственности нежилых помещений за счет пристройки нежилого помещения Номер обезличен,
В результате реконструкции истицей части объекта капитального строительства, а именно имеющихся у нее в собственности нежилых помещений Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен, расположенных на техническом этаже многоквартирного жилого дома по ... в ..., произошло уменьшение размера технического этажа, находящегося в общей долевой собственности жильцов данного многоквартирного жилого дома, за счет создания истицей обособленного нежилого помещения Номер обезличен на данном техническом этаже. Тем самым в результате реконструкции ФИО11 создан новый объект недвижимого имущества – обособленное нежилое помещениеНомер обезличен площадью 18,2 кв.м.
Истица ФИО11 просит признать за нею право собственности на указанное нежилое помещение Номер обезличен на основании ст.29 ЖК РФ.
Суд считает, что в данном случае ссылка на ст.29 ЖК РФ необоснованна, так как данная норма права предусматривает правовые последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения, тогда как предметом спора является нежилое помещение.
Суд считает, что в данном случае следует руководствоваться нормами главы 14 ГК РФ, предусматривающей основания приобретения права собственности на недвижимое имущество, в частности, статьей 222 ГК РФ, допускающей возможность приобретения права собственности на самовольную постройку на основании решения суда.
В соответствии с разъяснениями п.28-29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от Дата обезличена года Номер обезличен "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" «...Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости…»
В соответствии с частями 1-2 ст.51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Реконструкция объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с ч.7 ст.51 Градостроительного кодекса РФ в целях реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство.
К указанному заявлению прилагается перечень документов, в числе которых согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Истица ФИО11 такое разрешение в органе местного самоуправления не получала, что говорит о том, что реконструкция нежилого помещения по ... была произведена ею самовольно, что подтверждается так же отметкой в Техническом паспорте ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от Дата обезличена года (
В п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от Дата обезличена года N10/22 разъяснено: «…Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан».
Истицей ФИО11 не представлено суду доказательств обращения ее в Комитет градостроительства администрации ... за получением разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также получения мотивированного отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Напротив, в материалах дела имеются:
акт от Дата обезличена года о проведении Управлением государственной жилищной инспекции Ставропольского края внеплановой проверки по государственному контролю, в котором указано: «…Без согласия всех собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу пристроено жилое помещение (спальня) с выходом на кровлю данного многоквартирного дома. Своими действиями ФИО11 нарушила требования ст.ст.36,37,38,40ЖК РФ, п.10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от Дата обезличена года Номер обезличен, п.1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от Дата обезличена года Номер обезличен» (
предписание Номер обезличен от Дата обезличена года Управления государственной жилищной инспекции Ставропольского края, выданное ФИО11, с указанием на необходимость внесения изменений в технический паспорт многоквартирного дома по указанному адресу и согласования собственников помещений указанного многоквартирного дома – в срок до Дата обезличена года выступить инициатором в проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по ... по вопросу передачи в пользование ФИО11 общего имущества (часть кровли) под пристройкой, устранить нарушения жилищного законодательства (
предписание Номер обезличен от Дата обезличена года Комитета градостроительства администрации ..., выданное ФИО11, с предупреждением об административной ответственности по факту самовольной перепланировки нежилого помещения, при которой выполнены следующие работы: присоединение части общего имущества (помещение Номер обезличен) с устройством дверного проема, с требованием в течение 5 месяцев привести в первоначальное состояние самовольно перепланированного нежилого помещения: произвести закладку дверного проема в соответствии с проектной документацией, после чего предъявить нежилое помещение приемочной комиссии о завершении переустройства и (или) перепланировки жилого (нежилого) помещения в ... (
В обоснование доказательств получения 100%-го согласия собственников помещений многоквартирного жилого дома по ... в ... на уменьшение принадлежащего им общего имущества истица ФИО11 представила суду протокол общего собрания членов ТСЖ «45-я Параллель-2005» от Дата обезличена года, из которого следует, что общим собранием принято решение разрешить ФИО11 реконструировать часть технического этажа в осях 8с-3с под мастерскую-кабинет (
Кроме Комитета градостроительства администрации ... истица ФИО11 привлекла в качестве соответчиков по первоначальному иску не всех собственников помещений многоквартирного жилого дома по ... в ..., а ТСЖ «45-я Параллель 2005».
Судом установлено, что Дата обезличена года решением общего собрания Потребительского домостроительного союза «Домостроитель» было образовано Товарищество собственников жилья «45-я Параллель 2005».
ТСЖ «45-я Параллель 2005» оспаривает указанное решение собрания, обратившись со встречным иском.
В силу ч.1 ст.135 ЖК РФ товариществом собственников жилья является объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Согласно п.8 ст.138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Следовательно, ТСЖ «45-я Параллель 2005» является надлежащим ответчиком по первоначальному иску и, соответственно, надлежащим истцом по встречному иску.
Согласно ч.6 ст.46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
Как пояснила председатель правления ТСЖ «45-я Параллель 2005» ФИО3, действующая от имени товарищества без доверенности в силу закона, она как собственник квартиры Номер обезличен по ..., а так же представляя интересы в суде от имени всех собственников помещений, в том числе ФИО6, ФИО5, ФИО4, уполномочена сообщить суду, что они не знали о существовании оспариваемого решения общего собрания собственников от Дата обезличена года и не дали бы своего согласия на реконструкцию ФИО11 нежилых помещений путем уменьшения площади общего имущества собственников в данном доме. Тем самым, 100%-е согласие собственников ФИО11 не получено.
ФИО3, ФИО6, ФИО4 являются собственниками жилых помещений в жилом доме по ..., что подтверждается свидетельствами о праве собственности. Однако из протокола общего собрания членов ТСЖ «45-я Параллель-2005» от Дата обезличена года следует, что указанные собственники участия в собрании не принимали.
В соответствии со ст.44 ЖК РФ органом управления многоквартирного дома является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений, в том числе относится принятие решений:
-о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
-о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
-по другим вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, педусмотрены ст.ст.36,137 ЖК РФ.
Так, согласно частям 2-4 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан.
Согласно пунктам 1-2 ч.2 ст.137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
-предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
-в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме.
Пунктом 2 ст.45 ЖК РФ предусмотрено право созывать внеочередное общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по инициативе любого из данных собственников. Решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п.5 ст.46 ЖК РФ).
Собственники помещений должны принимать личное участие в голосовании или через уполномоченных представителей по всем вопросам, внесенным в повестку дня общего собрания, подтверждением данного факта являются решения собственников помещений с личными подписями собственников.
В соответствии с ч.1. ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений. Количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
В соответствии с ч.3 ст.45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Решение общего собрания собственников оформляется протоколом.
В соответствии с п.4 ст.45 ЖК РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
-сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
-форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
-дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
-повестка дня данного собрания;
-порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Истицей ФИО11 не представлено суду доказательств извещения всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ... в порядке, предусмотренном п.4 ст.45 ЖК РФ.
Как видно из представленного ответчиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Номер обезличен от Дата обезличена года и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU 26309000-1/335 от Дата обезличена года, выданных Комитетом градостроительства администрации ... потребительскому домостроительному союзу «Домостроитель» (правопредшественнику ТСЖ «45-я Параллель 2005»), общая площадь 128-квартирного жилого дома по ... составляет 8356,9 кв.м, в том числе:
1-я очередь (34 квартиры) – общая площадь 3254,4 кв.м, в том числе: жилая площадь – 2091,4 кв.м, площадь встроено-пристроенных помещений -1163 кв.м;
2-я очередь (94 квартиры) – 5102,5 кв.м, в том числе: жилая площадь – 4549,2 кв.м, площадь встроено-пристроенных помещений -553,3 кв.м (
Таким образом, для принятия решения в общем собрании должны принять участие собственники 128 квартир и встроено-пристроенных помещений, владеющие не менее чем 8356,9 кв.м. общей площади.
В представленном истицей ФИО11 протоколе общего собрания членов ТСЖ «45-я Параллель-2005» от Дата обезличена года указано, что присутствовали собственники квартир Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен
Номер обезличен – то есть собственники только 32-х квартир из 128. В протоколе отсутствуют сведения о точном размере площади квартир, о точном размере доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в данном доме, список собственников с указанием фамилии и инициалов. В связи с этим суд подвергает сомнению сведения о том, что количество голосов, принадлежащих присутствующим на собрании собственникам, составляет 98% от общего числа голосов, а так же о том, что в соответствии со ст.45 ЖК РФ кворум для решения поставленного на повестку дня вопроса имеется.
Результаты голосования, указанные в протоколе, не свидетельствуют о том, что получено 100%-е согласие собственников на разрешение ФИО11 произвести реконструкцию технического этажа в осях 8с-3с под мастерскую-кабинет.
При таких обстоятельствах, суд считает обоснованными доводы встречного истца о том, что собственникам помещений в многоквартирном доме не было сообщено о дате времени и месте проведения собрания, проведенное собрание не правомочно, так как не имело кворума, способ подсчета голосов (из расчета 1 голос - одна квартира) - не соответствует требованиям ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, итоги голосования не были доведены до сведения собственников помещений в данном доме.
Иное истицей ФИО11 не доказано.
Суд так же обращает внимание на то обстоятельство, что предписание Номер обезличен от Дата обезличена года Управления государственной жилищной инспекции Ставропольского края и предписание Номер обезличен от Дата обезличена года Комитета градостроительства администрации ... выданы ФИО11 через год после даты протокола общего собрания собственников, тем не менее в них указано на нарушения истицей жилищного законодательства и необходимость согласования самовольной реконструкции с собственниками помещений в многоквартирном доме. Следовательно, протокол собрания от Дата обезличена года либо не предоставлялся указанным органам, либо он вообще не существовал на дату выдачи предписаний.
Доводы представителя ФИО11 – ФИО2 о пропуске ТСЖ «45 Параллель 2005» предусмотренного ст.46 Ж РФ шестимесячного срока на обращение со встречным иском в суд отклоняются, поскольку ею не доказано, что ответчик узнал о существовании решения собрания еще в 2008 году. Кроме того, необходимость в оспаривании решения общего собрания собственников от Дата обезличена года возникла в связи с подачей ФИО11 настоящего иска о признании права собственности на нежилое помещение, о сохранении нежилых помещений в реконструированном состоянии. Суд находит убедительными доводы председателя ТСЖ «45-я Параллель 2005» ФИО3 о том, что о существовании оспариваемого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме она узнала, только получив из суда копию заочного решения суда от Дата обезличена года.
При таких обстоятельствах, суд считает, что срок на обращение в суд со встречным иском не нарушен.
В соответствии со ст.222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от Дата обезличена N 93-ФЗ) лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно Техническому заключению Номер обезличен от Дата обезличена года «О состоянии строительных конструкций жилого дома после реконструкции нежилых помещений по ..., выполненному МУП «Земельная палата», технические решения, принятые при реконструкции нежилых помещений не затрагивают несущие строительные конструкции жилого дома, не изменяют их несущую способность и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания. При производстве данной реконструкции и перепланировки произошло увеличение площади, конструктивные элементы здания не затронуты и не повреждены, угрозы безопасности жизни и здоровья проживающих не создают (
Данным Техническим заключением подтверждается, что произведенная ФИО11 самовольная реконструкция не создает угрозы жизни и здоровью граждан, однако не является доказательством выполнения истицей выданных ей вышеуказанных предписаний и отсутствия нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц этой реконструкцией.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что иск ФИО11 о признании права собственности на самовольную реконструкцию не может быть удовлетворен, поскольку отсутствие разрешения на реконструкцию и акта ввода объекта в эксплуатацию является не единственным признаком самовольной реконструкции. Судом так же установлено, что ФИО11 не предпринимала никаких мер к получению такого разрешения, ею не выполнены вышеуказанные предписания об устранении нарушений жилищного законодательства, а ТСЖ «45-я Параллель 2005» доказан факт нарушения ФИО11 прав и охраняемых законом интересов других лиц произведенной реконструкцией нежилых помещений (п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от Дата обезличена года Номер обезличен)
При таких обстоятельствах, в удовлетворении первоначального иска надлежит отказать, а встречный иск надлежит удовлетворить.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Таким образом, с ФИО11 в пользу ТСЖ «45-я параллель 2005» подлежит взысканию государственная пошлина в размере Номер обезличен рублей.
Руководствуясь ст.ст.194-199, 233-235 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО11 к Комитету градостроительства администрации ..., ТСЖ «45-я Параллель-2005»:
о признании за ФИО11 права собственности на нежилое помещение Номер обезличен, общей площадью 18.2 кв.м, расположенное по адресу: ..., ...;
о сохранении нежилых помещений Номер обезличенНомер обезличен,Номер обезличен общей площадью 40,9 кв.м, расположенных по адресу: ... ... в реконструированном состоянии, выразившемся в пробивке дверного проема в стене между нежилым помещением Номер обезличен и нежилым помещением Номер обезличен
- отказать.
Встречный иск ТСЖ «45-я Параллель 2005» к ФИО11 удовлетворить.
Признать недействительным решение от Дата обезличена года общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., ... о разрешении ФИО11 реконструировать часть технического этажа в осях 8с-3с под мастерскую-кабинет.
Взыскать с ФИО11 в пользу ТСЖ «45-я Параллель 2005» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд города Ставрополя.
С у д ь я О.В. Загорская