№ 2-3583/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
30 августа 2010 г. г. Ставрополь
Судья Промышленного районного суда г. Ставрополя Соколовский А.Ю.
с участием истицы Фиевой О.А.,
представителя истца Фиевой О.А. Фишер С.Ф.,
действующего на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличена г.
представителя ответчика администрации города Ставрополя
Васильева М.Ю.,
действующего на основании доверенности Номер обезличен от Дата обезличена г.
представителя третьего лица ООО «Рентхауз» Миронова В.В.,
действующего на основании доверенности от Дата обезличена г.,
прокурора Корнушенко О.Р.,
при секретаре Серга Е.Э.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Фиева О.А. к администрации города Ставрополя о признании права собственности в порядке приватизации на жилое помещение и по встречному иску администрации города Ставрополя к Фиева О.А. о выселении, признании недействительным договора найма,
У С Т А Н О В И Л:
Фиева О.А. обратилась в суд с иском к администрации города Ставрополя, в котором просит признать за ней право собственности на секцию в общежитии номер на этажном плане Номер обезличен, общей площадью 35,6 кв.м, жилой площадью 29,7 кв.м, кадастровый номер Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., ..., почтовый адрес жилого помещения: ...
Администрация г. Ставрополя обратилась в суд со встречным иском к Фиевой О.А. о выселении из комнаты Номер обезличен по ... в ... без предоставления другого жилого помещения, признании недействительным договора найма жилого помещения от Дата обезличена Номер обезличен, заключенный между ООО «Рентхауз» и Фиевой О.А.
Истец Фиева О.А. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержала, в удовлетворении требований администрации г. Ставрополя просила отказать. В обоснование своих требований пояснила, что по договору найма жилого помещения она занимает жилое помещение секцию Номер обезличен, на 4 этаже, общей площадью 35,6 кв.м., жилой - 29,7 кв.м., расположенное по адресу: ..., на постоянной основе и использует его в качестве постоянного места жительства. У истицы возникло право на приватизацию занимаемого жилого помещения, поскольку жилое помещение относится к муниципальному жилому фонду. Однако реализовать свое право в установленном законом порядке она не может, поскольку на заявление Фиевой О.А. от Дата обезличена года о приватизации занимаемого жилого помещения, администрация города Ставрополя ответила отказом. У занимаемого Фиевой О.А. жилого помещения фактически отсутствует статус специализированного жилого помещения, предназначенного для временного проживания, а она занимает жилое помещение по договору социального найма, который позволяет приватизировать данное жилое помещение. Занимаемое жилое помещение общей площадью 35,6 кв.м., согласно данным БТИ – секция Номер обезличен является для истицы единственным жильем, которое она занимает на постоянной основе. Жилое помещение является изолированным, на которое открыт отдельный лицевой счет, оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от площади комнаты, а не с койко-место. Правом на бесплатное приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации Фиева О.А. не пользовалась. Просила признать право собственности на секцию в общежитии, номер на поэтажном плане Номер обезличен, общей площадью 35,6 кв.м., жилой площадью - 29,7 кв.м., кадастровый номер Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., ..., почтовый адрес жилого помещения: ..., ..., ....
В судебном заседании представитель истицы Фишер С.Ф. поддержал требования Фиевой О.А., возражал против встречного иска администрации Ставрополя, и пояснил, что Фиева О.А. по договору найма жилого помещения занимает спорное жилое помещение и использует его в качестве постоянного места жительства. Изначально общежитие, построенное в 1986 году, принадлежало государственному тресту «Гидроспецмонтажконструкция». При приватизации треста, реорганизованного в АООТ «Гидроспецмонтажконструкция, было приватизировано и его общежитие в ... по .... В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от Дата обезличена г., по делу Номер обезличен, вступившим в силу Дата обезличена г., ввиду установления факта ничтожности сделки по приватизации общежития, в котором находится спорное жилое помещение, на общежитие признано право муниципальной собственности, которое зарегистрировано Дата обезличена г. С этого момента у Фиевой О.А. возникло право на приватизацию спорного жилого помещения согласно ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», устанавливающей, что граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный фонд, на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность. Однако реализовать право на приватизацию спорного жилого помещения Фиева О.А. не может, так как на ее заявление о приватизации собственник жилого помещения – администрация г. Ставрополя ответила отказом.
Считает отказ администрации незаконным и необоснованным, так как общежитие, где расположено спорное жилое помещение, фактически не отвечает требованиям, предъявляемым к специализированному жилому фонду, предназначенному для временного проживания. В общежитии по ..., отсутствует пропускной режим, вахта, обслуживающий персонал, комплектация мебелью, другое. Фактически Фиева О.А. занимает жилое помещение на постоянной основе по договору социального найма. При этом отсутствие заключенного с администрацией договора социального найма не должно влиять на ее права по договору социального найма, поскольку их реализация не зависит от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Право приватизации истица не использовала, о чем предоставлена соответствующая справка МУП «Жемчуг». В соответствии со ст. 7 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, и переданы органам местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма. Следовательно, Фиева О.А. вправе приобрести спорное жилое помещение в собственность на основании ст. 2 закона РФ о приватизации жилищного фонда. Просил признать за Фиева О.А. право собственности на секцию в общежитии, номер на поэтажном плане Номер обезличен, общей площадью 35,6 кв.м., жилой площадью - 29,7 кв.м., кадастровый номер Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., ..., почтовый адрес жилого помещения: ..., ..., ....
Представитель администрации Васильев М.Ю. с требованиями и доводами истца не согласился, иск Фиевой О.А. не признал и просил суд об удовлетворении встречных требований администрации, пояснив следующее. В соответствии со ст. 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. Однако право пользования спорным жилым помещением у Фиевой О.А. возникло на основании договора найма от Дата обезличена г., согласно которому жилье ему предоставило коммерческое общество «Рентхауз» – доверительный управляющий бывшего частного собственника общежития Кюрджиевой Д.К., действующий на основании договора доверительного управления от Дата обезличена г. Предметом договора доверительного управления является сдача жилых помещений общежития в коммерческий наем граждан. Из вышеизложенного следует, что на момент предоставления спорного жилого помещения Фиевой О.А. общежитие являлось жильем коммерческого использования, относящимся к частному жилищному фонду. Нецелевое использование общежития договором доверительного управления не допускалось. ООО «Рентхауз», действующий в интересах частного собственника Кюрджиевой Д.К., не имел полномочий на заключение бессрочных договоров найма по социальным расценкам. Такие договоры с частным собственником жилого помещения не заключаются, но только при найме жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включая ведомственный жилой фонд. Фактически с Фиевой О.А. должен быть заключен временный договор коммерческого найма жилого помещения. Из чего следует, что права нанимателя Фиевой О.А. не могут быть защищены положениями ст. 64 ЖК РФ. На правоотношения по пользованию нанимателем Фиевой О.А. спорным жилым помещением не распространяются также положения ст. 7 Закона РФ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 24.12.2004 г. № 189-ФЗ, в соответствии с которой права граждан, проживающих в общежитиях, принадлежавших государственным предприятиям и переданным органам местного самоуправления, приравнены к правам нанимателей по договору социального найма. Фиева О.А. не имела тех правоотношений по пользованию спорным помещением, которые регулируются ст. 7 вводного Закона, не вселялась в спорное жилое помещение, как в специализированный жилищный фонд – общежитие, принадлежащее государственному предприятию, с которым бы она состояла в трудовых отношениях, и переданному органу местного самоуправления – администрации города Ставрополя. В соответствии с предоставленным договором найма она имеет права нанимателя частного жилищного фонда, которые не могут быть приравнены к правам нанимателя по договору социального найма на основании статьи 7. В его случае для осуществления права пользования жилым помещением муниципального жилищного фонда требуется заключение договора социального найма. Однако основания для предоставления спорного жилого помещения по договору социального найма у Фиевой О.А. отсутствуют. Просил выселить Фиева О.А. из ... ... без предоставления другого жилого помещения. Признать договор найма жилого помещения от Дата обезличена Номер обезличен заключенный между ООО «Рентхауз» и Фиевой О.А. недействительным.
Третье лицо Кюрджиева Д.К. предоставила в суд заявление, в котором просила вынести решение по спору на усмотрение суда и в ее отсутствие.
Суд в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Представитель третьего лица ООО «Рентхауз» – Миронов В.В. просил удовлетворить исковые требования истца Фиевой О.А., в удовлетворении встречных требований администрации города Ставрополя просил отказать. В обоснование своей позиции пояснил, что право муниципальной собственности на общежитие, зарегистрированное Дата обезличена г, имеет ограничение (обременение) в форме доверительного управления объектом, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись за номером Номер обезличен. Обременитель: ООО «Рентхауз». Данное обременение имелось в праве последнего собственника общежития Кюрджиевой Д.К. и перешло к городу вместе с правом собственности на общежитие. Обременение права в форме доверительного управления возникло на основании договора доверительного управления общежитием от Дата обезличена года, зарегистрированное Дата обезличена года в УФРС по СК. Доверитель Кюрджиева Д.К. Доверительный управляющий – ООО «Рентхауз». В соответствии с условиями договора доверительного управления право вселять и выселять граждан из жилых помещений общежития принадлежит ООО «Рентхауз». Срок действия договора с Дата обезличена года по Дата обезличена года. С момента перехода общежития городу, то есть со Дата обезличена года условие договора доверительного управления о сдаче гражданам в коммерческий наем жилых помещений не исполняется. «Рентхауз» не требует платы за наем жилых помещений по коммерческим ставкам. Начисления за найм производятся по тарифам администрации города Ставрополя. Доходов от осуществления деятельности по доверительному управлению ООО «Рентхауз» не имеет, однако несет расходы по содержанию общежития.
Представитель третьего лица, Управления Федеральной миграционной службы РФ по Ставропольскому краю, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.
Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования администрации о выселении Фиевой О.А. из комнаты Номер обезличен по ... в ... без предоставления другого жилого помещения являются обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям, суд приходит к следующему.
С 1986 года по сентябрь 2005 года общежитие по ..., принадлежало государственному тресту «Гидроспецмонтажконструкция» и далее его правопреемнику ОАО «Гидроспецмонтажконструкция». В результате сделок по купле-продаже заселенных жилых помещений общежития, в сентябре 2005 года оно перешло в собственность учредителей ООО «Рентхауз», впоследствии перепродавшем общежитие Кюрджиевой.
Между Кюрджиевой и ООО «Рентхауз» заключен договор доверительного управления общежитием от Дата обезличенаг. сроком действия до Дата обезличена года, где доверитель – собственник общежития Кюрджиева Д.К., доверительный управляющий – ООО «Рентхауз».
Истец Фиева О.А. заключила договор найма спорного жилого помещения Номер обезличен от Дата обезличена года, когда общежитие относилось к частному жилищному фонду, находилось в собственности Кюрджиевой Д.К. и доверительно управляло им ООО «Рентхауз». Решение Арбитражного суда Ставропольского края от Дата обезличена г. о признании на общежитие права муниципальной собственности вступило в силу Дата обезличена года. С этого периода граждане, в установленном законом порядке заселенные в общежитие, получили право приватизировать занимаемые ими жилые помещения.
При рассмотрении дел о приватизации жилых помещений в общежитиях подлежит применению ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», предусматривающая, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы органам местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 июля 2007 г. № 425-О-О установлено действие положений статьи 7 по кругу лиц. Отказывая в принятии к рассмотрению запросов о конституционности статьи 7, Конституционный Суд указал, что «Введение в действующее законодательство статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и, соответственно, выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению правового статуса общежитий и тем самым потребовало изменение правового режима занимаемых жилых помещений».
Из вышеизложенного следует, что статья 7 Закона не определяет правовое положение граждан, вселенных в общежитие, принадлежавшее их наймодателю на праве частной собственности, после передачи общежития органу местного самоуправления. Следовательно, к отношениям по пользованию этими гражданами жилым помещением не могут применяться нормы ЖК РФ о договоре социального найма в соответствии со ст. 7 Закона РФ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ.
При этом ст. 2 закона РФ о приватизации жилищного фонда также не содержит положения, предусматривающего право нанимателя частного жилищного фонда приватизировать занимаемое им жилое помещение.
Таким образом, в удовлетворении искового требования Фиевой О.А. о признании за ней права собственности в порядке приватизации на секцию в общежитии, номер на поэтажном плане Номер обезличен, общей площадью 35,6 кв.м., жилой площадью – 29,7 кв.м., кадастровый номер Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., ..., почтовый адрес жилого помещения: ..., ..., ..., следует отказать.
Судом установлено, что в свидетельстве о праве муниципальной собственности на общежитие содержится запись об ограничении (обременении) права в форме доверительного управления общежитием, изначально установленное в интересах Кюрджиевой Д.К. и с момента регистрации права муниципальной собственности на общежитие Дата обезличена г, установленное в отношении муниципального образования город Ставрополь. В соответствии с предметом договора доверительного управления Кюрджиева Д.К. передает жилые помещения (секции) общежития «доверительному управляющему» ООО «Рентхауз» для использования его в целях сдачи в коммерческий наем гражданам.
Согласно п. 1.4. предмета договора «доверительный управляющий» использует имущество в течение всего срока договора в соответствии с его целевым назначением. Согласно п. 1.6. предмета договора «доверительный управляющий» владеет и распоряжается переданным ему жилым имуществом исключительно в интересах собственника. Согласно другим условиям договора «доверительный управляющий» ежеквартально перечисляет «доверителю» доход, полученный в результате доверительного управления имуществом за минусом причитающегося ему вознаграждения. Вознаграждение «доверительного» управляющего составляет 50% от чистой прибыли, полученной в результате доверительного управления.
При заключении договора найма с Фиевой О.А. доверительный управляющий ООО «Рентхауз» устанавливая цену за найм спорного жилого помещения по социальным некоммерческим расценкам, превысил свои полномочия, что служит основанием для признания сделки (договора) недействительным по основаниям ст. 174 ГК РФ. Указанной статьей предусмотрено, «Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица – его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Договор найма с Фиевой О.А. со стороны наймодателя подписан директором доверительного управляющего ООО «Рентхауз», действующим, как указано в договоре на основании Устава, Договора доверительного управления от Дата обезличена г, зарегистрированного в УФРС по СК Дата обезличена г. Из этой записи следует, что другая сторона сделки (договора) наниматель Фиева О.А. должна была ознакомиться с текстом Устава общества, в котором оговорено, что основным видом деятельности общества является сдача в коммерческий найм жилых помещений общежития, а также с договором доверительного управления, чтобы выяснить, имеются ли у доверительного управляющего «Рентхауз» полномочия на заключение бессрочных договоров на условиях социального найма. Из учредительного документа общества и договора доверительного управления усматривается, что доверительный управляющий. «Рентхауз» не наделен полномочиями совершать такие сделки, поэтому на основании ст. 174 ГК РФ данный договор является недействительной сделкой.
Представителем ООО Рентхауз» Мироновым В.В. подтвержден тот факт, что предмет договора доверительного управления в настоящее время не исполняется в связи с невозможностью его исполнить, так как коммерческий найм несовместим с правом муниципальной собственности. Доверитель Кюрджиева Д.К. выгод по договору доверительного управления не получает. Предусмотренное договором вознаграждение доверительному управляющему не производится. Кроме того, в связи с передачей в собственность граждан в порядке приватизации значительной части жилых помещений в общежитии, не обремененных доверительным управлением, притом, что приватизация жилых помещений продолжается, в настоящее время невозможно определить состав имущества, переданного в доверительное управление.
Перечисленные обстоятельства, а именно: предмет договора, вознаграждение доверительному управляющему, состав имущества – признаются ст. 1016 ГК РФ существенными условиями договора доверительного управления, неисполнение которых означает неисполнение договора в целом, прекращение его действия.
Из изложенного следует, что фактически недействующий договор доверительного управления не может стеснять права собственника общежития – администрации города Ставрополя, определенные ст. 209 ГК РФ, в том числе и право вселять граждан в общежитие и выселять.
Истец Фиева О.А. не предоставила суду доказательств, что он имеет право занимать жилое помещение муниципального жилищного фонда или, что оно может быть ему предоставлено в порядке ст. 49 ЖК РФ: не признан малоимущим, на учете как нуждающийся в предоставлении жилого помещения социального использования не состоит, льгот, дающих ему первоочередное право на предоставление жилого помещения по договору социального найма не имеет.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что встречные исковые требования администрации города Ставрополя о выселении Фиева О.А. из ... без предоставления другого жилого помещения и признании договора найма жилого помещения от Дата обезличена Номер обезличен заключенного между ООО «Рентхауз» и Фиевой О.А. недействительным подлежат удовлетворению.
В соответствии с п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. N 713(в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.04.1996 N 512,от 14.02.1997 N 172, от 16.03.2000 N 231, от 14.08.2002 N 599, от 22.12.2004 N 825,с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 12.03.1997 N 290, Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 N 4-П) снятие гражданина с регистрационного учета по месту жительства производится органами регистрационного учета в случае: выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением - на основании вступившего в закон силу решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Фиева О.А. в иске к администрации города Ставрополя о признании за ним права собственности в порядке приватизации на секцию в общежитии, номер на поэтажном плане Номер обезличен, общей площадью 35,6 кв.м., жилой площадью - 29,7 кв.м., кадастровый номер Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., ..., почтовый адрес жилого помещения: ..., отказать.
Встречные исковые требования администрации города Ставрополя к Фиева О.А. удовлетворить.
Признать договор Номер обезличен найма жилого помещения секции в общежитии, номер на поэтажном плане Номер обезличен, общей площадью 35,6 кв.м., жилой площадью – 29,7 кв.м., кадастровый номер Номер обезличен, расположенную по адресу: ..., ..., заключенный между Кюрджиевой Д.К. в лице ООО «Рентхауз» и Фиевой О.А. от Дата обезличена г., недействительным.
Выселить Фиева О.А. из ... без предоставления другого жилого помещения.
Настоящее решение является основанием для снятия Фиева О.А., Дата обезличена года рождения с регистрационного учета по адресу: ....
Мотивированное решение составлено Дата обезличена.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный суд города Ставрополя в десятидневный срок с момента изготовления в окончательной форме.
Судья: А.Ю. Соколовский
Копия верна. Судья: