Дело № 2-3752\10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2010 г. Г. Ставрополь
Судья Промышленного районного суда г. Ставрополя Аграфенина Л.П.
При секретаре Романченко А.П.
С участием прокурора Корнушенко О.Р.
Представителя Бальбус Е.Е. Фишер С.Ф., действующего по доверенности,
Представителя администрации г.ж Ставрополя Саловой З.Г., действующей по доверенности
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бальбус Елены Евгеньевны к администрации г. Ставрополя о признании права собственности на комнату в порядке приватизации, по встречному исковому заявлению администрации г. Ставрополя к Бальбус Елене Евгеньевне, ООО»Рентхаус» о признании недействительным договора найма жилого помещения, при знании Бальбус Е.Е. не приобретшей право пользования жилым помещением и выселении из занимаемого жилого помещения
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании права на приватизацию жилого помещения и признания за ней права собственности на секцию в общежитии в порядке приватизации, по встречному исковому заявлению администрации г. Ставрополя к Бальбус Елене Евгеньевне, ООО»Рентхаус» о признании недействительным договора найма жилого помещения, при знании Бальбус Е.Е. не приобретшей право пользования жилым помещением и выселении из занимаемого жилого помещения.
Администрация г. Ставрополя обратилась в суд со встречным исковым заявлением о выселении Бальбус Е.Е. и снятии ее с регистрационного учета, в последующем дополнила свои исковые требования требованием о признании недействительным договора найма жилого помещения.
В судебном заседании администрация уточнила требования дополнив их требованием о признании Бальбус Е.Е. не приобретшей права на жилую площадь и по этим основаниям подлежащей выселению.
В судебном заседании представитель истицы Фишер С.Ф., действующий по доверенности, показал, что по договору найма жилого помещения истица занимает жилое помещение общей площадью 16,9 кв.м., расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 66, ком. 18, на постоянной основе и использует его в качестве постоянного места жительства.
Здание по ул. Краснофлотской, 66 в г. Ставрополе было построено в 1986 году под нужды общежития и изначально принадлежало государственному предприятию «Гидроспецмонтажконструкция». В связи с приватизацией государственное предприятие трест «Гидроспецмонтажконструкция» было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Гидроспецмонтажконструкция». В уставной капитал акционерного общества вошли все активы треста, в том числе и здание общежития. В соответствии с решением- Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2008 года по делу № А63-4705/2008-С1-35, вступившему в законную силу 13.07.2009 года, ввиду установления факта ничтожности сделки приватизации общежития, право собственности на жилое помещение признано за муниципальным образованием г. Ставрополя.
02.09.2009 года была произведена государственная регистрация права собственности за муниципальным образованием г. Ставрополя на общежитие, в том числе и на занимаемое Бальбус Е.Е. жилое помещение. В связи с чем, с этого момента у нее возникло право на приватизацию занимаемого жилого помещения, поскольку жилое помещение относится к муниципальному жилому фонду. Однако реализовать свое право в установленном законом порядке она не может, поскольку на заявление от 30.12.2009 года о приватизации занимаемого ею жилого помещения, администрация города Ставрополя ответила отказом (письмо №01/11-4-166 от 27.01.2010 г.).
В соответствии со ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ от 04.07.91 г. № 1541-1 «Граждане РФ. занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ».
В соответствии со ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. №189-ФЗ «К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма».
В обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года, (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) также указывается, что: «Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма.
При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлено в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов.
Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст.2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Таким образом, у занимаемого Бальбус Е.Е. жилого помещения фактически отсутствует статус специализированного жилого помещения, предназначенного для временного проживания, а она занимает жилое помещение по договору социального найма, который позволяет ей приватизировать данное жилое помещение.
Занимаемое жилое помещение общей площадью 16,9 кв.м., согласно данным БТИ - секция 0021 является для нее единственным жильем, которое она занимает на постоянной основе и не связано с ее временным проживанием. Жилое помещение является изолированным, на которое открыт отдельный лицевой счет № 180, оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от площади комнаты, а не с койко-место, в связи с чем, жилое помещение отвечает требованиям жилого помещения как объекта недвижимости, предусмотренного ст.ст.15-16 ЖК РФ. Правом на бесплатное приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации она не пользовалась.
Учитывая бесплатный способ возникновения права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, имущественный характер настоящего спора не имеет оценки, в связи в чем, размер государственной пошлины должен определяться на основании подп.З п.1 ст.333.19 НК РФ - для исковых требований, не подлежащих оценке.
На основании изложенного, в соответствии со ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», просит признать за Бальбус Еленой Евгеньевной право собственности на секцию в общежитии, номер на поэтажном плане № 0021, общей площадью 16,9 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:7426/192:0021/А, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 66, почтовый адрес жилого помещения: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 66, ком. 18.
Представитель администрации Салова З.Г. действующая по доверенности исковые требования не признала и показала, что с требованиями истца не согласна, считает их незаконными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях.
Спорная комната №1по улице Краснофлотской,66 находится в муниципальной собственности, состоит на балансе и обслуживается муниципальным унитарным предприятием «Жилищник». Общежитие - это специально построенный (переоборудованный) жилой дом и не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения (п.З Примерного положения об общежитиях), а спорное жилое помещение не является обособленным и самодостаточным при осуществлении гражданами в них проживающими бытовых нужд (наличие общего коридора, кухни, коммуникаций), невозможно изменение статуса отдельных жилых помещений, либо изменения статуса всего общежития без изменения.
Спорный дом Краснофлотская 66, помещения второго этажа в решении Арбитражного суда Ставрополь кого края от 29 декабря 2008 г. признан общежитием.
Нет оснований и для заключения договора социального найма, дающего в свою очередь право на приватизацию, так как общежитие относится к специализированному жилищному фонду, граждане, проживающие в нем занимают жилые помещения по договорам найма специализированного жилого помещения. Истица Бальбус Е.Е. не состояла в очереди нуждающихся для получения жилого помещения, не работает в муниципальных органах и не имеет права на заключение договора социального найма.
В соответствии со статьей 62 Жилищного кодекса Российской Федерации предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.
На основании изложенного на неизолированную часть помещения тем более не может распространяться действие договора социального найма, на которое ссылаются истцы.
Соответственно невозможна приватизация спорного жилого помещения, так как в соответствии со статьей 2 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые гражданами на условиях социального найма.
В связи с чем, руководствуясь нормами законодательства приведенными выше, у истца не возникло право на приватизацию, в связи с чем, просит в заявленных требованиях отказать в полном объеме.
Как истец по встречным требованиям Салова З.Г. показала, что договор найма, заключенный Бальбус Е.Е. и Курджиевой Д.К. является недействительным, т.к. он заключен ООО»Рентхаус» с превышением полномочий по договору доверительного управления и основан на сделке, признанной решением Арбитражного суда СК от 28.12.2008 г. ничтожной. Арбитражный суд Ставропольского края 28 декабря 2008 г. вынес решением, которым договор купли-продажи общежития трестом«Гидроспецмонтажконструкция» ничтожной сделкой и все последующие сделки по отчуждению спорных помещений также признаны ничтожными. Это также является основанием для требования о выселении Бальбус Е.Е., т.к. она не приобрела права пользования жилым помещением, поскольку договор найма, заключенный Бальбус Е.Е. и Кюрджиевой Д.К. В лице ООО»Рентхаус», от 30 июня 2009 г. подлежит признанию недействительным, т.к. ООО «Рентхаус», действуя на основании договора доверительного управления, заключенного им с Курджиевой Д.К. 28.02.2008 г. давал право лишь на заключение договора коммерческого найма, что следует из текста договора доверительного управления, а заключенный договор не соответствует договору коммерческого найма по сроку и условиям и вытекает из ничтожной сделки.
Администрация г. Ставрополя считает, что договор доверительного управления и договор найма являются ничтожными сделками без признания таковых судом общей юрисдикции, т.к. в решении Арбитражного суда Ставропольского края от 29 декабря 2008 г., вступившего в законную силе 13.07.2009 г. давалась оценка договору купли-продажи общежития по ул. Краснофлотской,66 в г. Ставрополе и судом сделан вывод, что сделки по продаже общежития являются ничтожными сделками. Недействительными являются также все последующие сделки по отчуждению спорных помещений (решение судал.д.10).
Поскольку договор найма, заключенный Бальбус Е.Е. и Кюрджиевой Д.К. в лице ООО»Рентхаус» основан на ничтожной сделке, то этот договор как сделка также ничтожен и не может порождать правовых последствий.
С учетом изложенного она просит признать договор найма жилого помещения № НЖ9-23, заключенный Бальбус Е.Е. и Кюрджиевой Д.К. в лице ООО»Рентхаус» признать недействительным по основаниям ст. 167 ГК РФ. Просит признать Бальбус Е.Е. не приобретшей право на жилую площадь в доме по ул. Краснофлотской,66 комната18 и как не приобретшую право пользования жилым помещением выселить по основаниям ст.35 ЖК РФ из жилого помещения.
Представитель Бальбус Е.Е. встречные исковые требования не признал и полагает, что для разрешения спора необходимо руководствоваться ст.675 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма, а также Законом РФ» О приватизации жилищного фонда», в соответствии с которым для приватизации жилого помещения необходимо соблюдение трех условий:
Вид жилищного фонда- государственная или муниципальная собственность, не использование ранее права на приватизацию и наличие договора социального найма. Он считает, что у Бальбус Е.Е. все эти условия соблюдена, т.к. в настоящее время жилой фонд является собственностью муниципального образования, ранее она не использовала право на приватизацию, договор найма от 30.06.2009 г. трансформировался в договор социального найма на основании ст. 675 ГК РФ. С учетом изложенного, и ранее приведенных им доводов, исковые требования не подлежат удовлетворению
Представитель ООО»Рентхаус» в судебное заседание, назначаемое неоднократно, не явился. Уведомлен должным образом.
На основании ч.3 ст.167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными. Суд находит причину неявки представителя ООО»Рентхаус» неуважительными и считает возможным рассмотрение гражданского дела без участия ООО»Рентхаус».
Бальбус Е.Е. в судебное заседание не явилась. В деле имеется ее заявление, в котором она просит рассмотреть дело в ее отсутствие, поручив представление ее интересов своему доверителю.
Суд, выслушав стороны, прокурора, полагавшего, что исковые требования Бальбус Е.Е. не подлежат удовлетворению, т.к. она не приобрела права на жилую площадь, а встречные требования подлежат удовлетворению, т.к. считает доказанным, что все сделки со спорным имуществом основаны на ничтожной сделке, исследовав обстоятельства дела и доказательства, находит исковые требования Бальбус Е.Е. о признании права собственности на занимаемое ею жилое помещение в порядке приватизации не подлежащим удовлетворению, т.к. находит обоснованными и основанными на законе доводы администрации о том, что Бальбус Е.Е. не приобрела права пользования жилой площадью.
В судебном заседании установлено, что дом 66 по ул. Краснофлотской в г. Ставрополе является муниципальной собственностью, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 04.09.2009 г. № 12\050\2009-327 и постановлением главы администрации г. Ставрополя от 28.02.2008 г. передан в доверительное управление Кюрджиевой Д.К. в соответствии с условиями договора доверительного управления от 25.12.2007 г. по акту приема-передачи здания в доверительное управление ООО»Рентхаус» на срок до 24.12.2012 г.
С истцом заключен договор найма от 30 июня 2009 г. и в нем указано не койко-место, а занимаемая квартира № 18, секция 0021 на 5-ом этаже общей площадью 16,9 кв.м.. Данный договор является бессрочным, что следует из п.1.3 указанного договора найма. Истец в договоре именуется как « наниматель», предусмотрена обязанность по уплате коммунальных платежей. Финансовый лицевой счет № 180 подтверждает выполнение истцом обязанностей по договору найма- уплату коммунальных платежей по площади комнат, оплату за вывозимый мусор, теплоэнергию, электроэнергию, воду, расход по количеству лиц в пользу ООО» Рентхаус».
Доказательства постоянной регистрации по месту проживания представлены и подтверждены поквартирной карточкой.
Вместе с тем в судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.12.2009 г. дана оценка правовым отношения по приватизации общежития по ул. Краснофлотской,66 в г. Ставрополя. Сделка по отчуждению этого общежития в частности, Кюрджиевой Д.К. признана ничтожной, как и все последующие сделки по отчуждению имущества. Из указанного решения вытекает, что и договор доверительного управления, заключенный между Кюрджиевой Д.К. и ООО»Рентхаус» от 25 декабря 2007 г. также является ничтожной сделкой, т.к. он основан на том, что Кюрджиевой Д.К. принадлежит право собственности на недвижимое имущество по ул. Краснофлотской,66. В соответствии с требованиями ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Т.е. ничтожная сделка не требует ее признания таковой судом, хотя в настоящем случае Арбитражный суд СК признал ничтожной сделки по отчуждению общежития по ул. Краснофлотской,66. С учетом изложенного, Кюрджиева Д.К., зная о решении Арбитражного суда, не имела права на заключение каких-либо договоров по жилым помещениям по ул. Краснофлотской,66.
В соответствии с ч.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. Администрация, ООО»Рентхаус» и Кюрджиева Д.К. в арбитражном процессе участвовали.
В соответствии с требованиями ч.3 ст. 20 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд используется в зависимости от целей и формы собственности: в жилищном фонде социального использования – по договорам социального найма, в специализированном жилищном фонде – по договорам найма специализированных жилых помещений, в индивидуальном жилищном фонде в том числе юридическими лицами, по договорам безвозмездного пользования, в жилищном фонде коммерческого использования на условиях возмездного пользования и по иным возмездным договорам.
Поскольку на момент предоставления Бальбус Е.Е. спорного жилого помещения, сделка по продаже жилого фонда по ул. Краснофлотской, 66 в г. Ставрополе уже была признан ничтожной, что подтверждает довод администрации о не приобретении Бальбус Е.Е. права пользования жилой площадью в спорной квартире и ее право пользоваться жилой площадью в квартире № 18 по ул. Краснофлотской,66 подлежит прекращению.
В соответствии с положениями ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Доводы представителя Бальбус Е.Е. о том, что договор найма, заключенный Бальбус Е.Е. 30.06.09 г. с Кюрджиевой Д.К. в лице ООО»Рентхаус» на основании договора доверительного управления трансформировался в договор социального найма по основаниям ст. 167 ГК РФ, предусматривающей, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Требования о применении исковой давности сторонами не заявлялась.
На основании изложенного исковые требования Бальбус Е.Е. удовлетворению не подлежат. Встречные исковые требования администрации г. Ставрополя к Бальбус Е.Е. и ООО»Рентхаус» подлежат удовлетворению в полном объеме.
Руководствуясь ст.194-196 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Бальбус Елене Евгеньевне в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
Встречные требования администрации г. Ставрополя к Бальбус Е.Е., ООО»Рентхаус» удовлетворить.
Признать недействительным договор найма жилого помещения НЖ(-23 от 30.06.2009 г., заключенный между Бальбус Е.Е. и Кюрджиевой Д.К. в лице ООО»Рентхаус» недействительным.
Признать Бальбус Елену Евгеньевну не приобретшей право на жилую площадь в секции общежития, номер на поэтажном плане № 0021, общей площадью 16,9 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:7426/192:0021/А,, расположенную по адресу: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 66, почтовый адрес жилого помещения: г. Ставрополь, ул. Краснофлотская, 66, ком. 18. и прекратить ее право пользования жилой площадью в квартире № 18 по ул. Кранофлотской,66 в г. Ставрополе.
Как прекратившую право пользования жилой площадью выселить Бальбус Елену Евгеньевну из квартиры № 18 по ул. Краснофлотской,66 в г. Ставрополе без предоставления другого жилого помещения.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный г. Ставрополя суд в 10-ти дневный срок.
Судья Л.П.Аграфенина