РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 июля 2010 года г. Ставрополь
Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Мороховец О.А.,
при секретаре судебного заседания Гайворонской И.В.,
с участием:
представителя истца Садчиковой О.В.,
представителей ответчика Лобановой И.В.,
Чавушьян В.Д.
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Боровой Ольги Юрьевны к Иванникову Валерию Георгиевичу о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества,
УСТАНОВИЛ:
Боровая Ольга Юрьевна обратилась в суд с исковым заявлением к Иванникову Валерию Георгиевичу о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 1185406 рублей, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ между БоровойО.Ю. и ответчиком заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель (ответчик) сдает арендатору (истцу) за плату во временное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 42 а, этаж 1, помещения №, общей площадью 128 кв. м.
Арендатор произвела за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества. Список улучшений указан в исковом заявлении. Стоимость работ и материалов составила 1 391 546 руб.
ДД.ММ.ГГГГ срок действия договора аренды истек, после чего истец освободила арендованные помещения от собственного имущества.
Впоследствии, ответчик ДД.ММ.ГГГГ вернул истице бойлер стоимостью 14 630 руб. и зеркало стоимостью 4 950 рублей, в связи с чем, истец уточнила требования, в части взыскиваемой суммы.
Согласно уточненных исковых требований кроме первоначально заявленных в иске затрат, истцом произведены затраты на установку межкомнатной перегородки стоимостью 38 740 руб., а так же затраты на установку зеркального потолка в сумме 72 400 руб. Поскольку эти улучшения так же были согласованы с ответчиком, истец просит их взыскать. Общую стоимость неотделимых улучшений, не возмещенных ответчиком истец оценивает в сумме 1 276 966 рублей, согласно согласованной с ответчиком сметы, договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, квитанции к приходно-кассовому ордеру№258 от ДД.ММ.ГГГГ, товарному чеку № от ДД.ММ.ГГГГ и чеку к нему.
В свою очередь Иванников В.Г. обратился в суд со встречным исковым требованием к БоровойО.Ю. о взыскании денежной суммы по договору аренды нежилых помещений.
Решением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Боровой О.Ю. удовлетворены, а встречный иск ИванниковаВ.Г. удовлетворен частично.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеназванное решение районного суда в части взыскания с Боровой О.Ю. в пользу Иванникова В.Г. задолженности по арендной плате в размере 523210 рублей и в части отказа в удовлетворении остальной части требований Иванникова В.Г. оставлено без изменения. В остальной части это решение отменено и дело напавлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела представитель Боровой О.Ю. – СадчиковаО.В.поддержала ранее заявленные сиковые требования, изложила доводы аналогичные, указанным в иске, и просила иск удовлетворить в полном объеме.
Истец Боровая О.Ю. и ответчик Иванников В.Г., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин своей неявки не представили. Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие с участием их представителей.
Представитель ответчика Лобанова И.В. возражала против удовлетворения заявленных исковых требований и пояснила, что между ответчик, являющийся её отцом заключил с Боровой О.Ю. договор аренды принадлежащих ему помещений. Боровая О.Ю. нерегулярно оплачивала арендную плату весь срок действия договора. Помещения были приспособлены под магазин канцелярских товаров. Боровая О.Ю. произвела без согласия её отца ремонт и приспособила помещения под салон - парикмахерскую. В апреле 2009 года Боровая О.Ю. обратилась к Иванникову В Г. с просьбой подтвердить в банке суммы затрат, произведенных ею на ремонт принадлежащих ему помещений для получения кредитной линии. В связи с тем, что Боровая О.Ю. из кредитных средств обязалась погасить задолженность по арендной плате, он согласился и подписал представленную ей смету взамен на расписку о том, что Боровая О.Ю. не будет претендовать на зачет сумм, потраченных на ремонт в cчет арендной платы. С марта 2009 года ответчица перестала оплачивать арендную плату по договору, в результате чего образовалась задолженность.
Представитель ответчика Чавушьян В.Д. указал на необоснованность иска, поскольку согласно ст. 56 ГПК РФ указывает на то, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые истец ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений.
Претендуя на возмещение якобы понесенных затрат в размере 1276966 руб. Боровая О.Ю. не предоставила суду доказательств обоснованности взыскания указанной суммы.
Как следует из ст. 623 ГК РФ арендатор должен доказать объем произведенных им не отделимых улучшений а также документально подтвердить их стоимость.
В материалах дела подобные доказательства отсутствуют. Ссылка Боровой О.Ю. на подписанный сторонами документ «затраты на обустройство помещения» является необоснованной.
Указанный документ является ни чем иным как предварительным согласованием допустимого объема и стоимости предполагаемых работ.
Фактический объем и стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества данным документом не подтверждаются.
Ссылка Боровой О.Ю., на свидетельские показания, как на доказательства объема и стоимости работ, также недопустима, т.к. в соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Доказательства произведенных затрат могут быть подтверждены только соответствующими бухгалтерскими документами первичного учета, сметами и актами выполненных работ. Фактически, претендуя на взыскание 1276966 руб. в качестве компенсации за произведенное улучшение арендованного имущества, Боровая О.Ю. не указала, из чего складывается названная сумма, какими договорами, сметами, актами выполненных работ, справками о стоимости и платежными поручениями подтверждаются ее расходы.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные по делу доказательства и в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования Боровой Ольги Юрьевны к Иванникову Валерию Георгиевичу не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Судом с достоверностью установлено, что Иванникову В.Г. на праве собственности принадлежат нежилые помещения - магазин с выставочным залом, расположенные по адресу: г. Ставрополь, ул. 50 лет ВЛКСМ, 42 а, этаж 1, помещения №, общей площадью 128 кв. м. на основании Акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ и определения Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о праве собственности 26 AAN2 247340, выданным УФРС по СК 20.01.06 г.
07.07.2008 г. между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений - магазина с выставочным залом, расположенного по адресу: г.Ставрополь, ул. 50 летВЛКСМ, 42 а, этаж 1, помещения №, общей площадью 128 кв. м. сроком до 30 июня2009 года. Согласно, п.п. 2.1 договора, за аренду помещений установлена аренднаяплата в размере 0 рублей за первый месяц 2008 года; 42 500 рублей за второй месяц 2008года; и в последующем 85 000 рублей в месяц.
Арендодатель Иванников В.Г. передал арендатору в пользование указанные помещения в соответствии с условиями договора аренды.
Согласно условий договора, п. 4.1. он заключался на определенный срок с 07.07.2008 г. по 30.06.2009 г.
30.06.2009 г. срок договора аренды истек. 24.07.2009 г. Боровая О.Ю. освободила помещения и вывезла принадлежащее её имущество.
Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Согласно условий п. 1.4. договора аренды нежилого помещения передаваемое в аренду нежилое помещение находилось в нормальном состоянии, отвечало требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для административных, коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого объекта. (л.д. 5) Доказательств невозможности эксплуатации арендуемого помещения истцом в соответствии с его назначением в том стоянии в каком оно было ей передано и необходимости выполнения ремонтных работ данного помещения истцом суду не представлено.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 8) назначением арендуемого объекта является магазин с выставочным залом.
Арендатор Боровая О.Ю. при заключении договора аренды знала о назначении арендуемого ею помещения, что ею не оспаривается.
После заключения договора аренды арендатором за счет собственных средств произведен ремонт помещения для использования его под салон-парикмахерскую, то есть истцом фактически было изменено назначение данного помещения. Доказательств невозможности использования арендуемого помещения истцом без производства указанных в иске улучшений Боровой О.Ю. не представлено.
Суд пришел к выводу, что ремонт помещения был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности и в силу условий договора возможность изменения целевого назначения помещения и возмещения стоимости затрат на такие изменения не предусмотрено.
Кроме того, судом установлено, что в настоящее время арендодатель использует помещение не как салон-парикмахерскую, а как офис букмекерской конторы, что истцом и её представителем не оспаривается, и необходимости в производстве в улучшений помещения, указанных в иске, у ответчика не имелось.
Надлежащих доказательств получения предварительного письменного согласования с арендодателем объема и стоимости ремонта арендуемых помещений суду не представлено.
Имеющийся материалах дела список затрат на обустройство арендуемого помещения, подписанный истцом и ответчиком (т. 1 л.д. 7), суд не может признать документом подтверждающим предварительное согласование с арендодателем объема и стоимости выполненных работ по улучшению арендуемого помещения, поскольку в данном документе отсутствует дата его подписания, количество и стоимость используемых материалов, объем и стоимость работ. Смета предстоящих расходов по ремонту помещения, подписанная собственником имущества, отсутствует.
Кроме того, истцом не представлено документов, подтверждающих факт выполнения этих работ с указанием их объема и стоимости (договоров подряда, оказания услуг по составлению дизайн-проекта, осуществления авторского надзора), актов приема и сдачи выполненных работ.
Представленные суду фотоматериалы о состоянии помещения не могут свидетельствовать о стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом в арендуемом помещении.
Показания свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9, на которые ссылается истец, не могут быть положены в основу решения суда, поскольку в соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Доказательства произведенных затрат могут быть подтверждены только соответствующими бухгалтерскими документами первичного учета, сметами и актами выполненных работ. Истец не указала, из чего складывается названная сумма, какими договорами, сметами, актами выполненных работ, справками о стоимости и платежными поручениями подтверждаются ее расходы.
Согласно кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ № Ф21.86.07.1/0847, заключенного между БоровойО.Ю. и ОАО«МДМ-Банк» на производство ремонта помещения салона красоты ей, как предпринимателю, предоставлен кредит в размере 400000 рублей.
В соответствии с п. 9, 10 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного Приказом Минфина Российской Федерации №н, МНС РФ N БГ-3-04/430 от ДД.ММ.ГГГГ, при оформлении любой хозяйственной операции по приобретению товара к накладной на отпуск товара или другому документу, в котором фиксируется отпуск товаров, как-то: товарному чеку, счету - фактуре, договору, торгово - закупочному акту, - должен прилагаться документ, подтверждающий факт оплаты товара, а именно: кассовый чек или квитанция к приходному кассовому ордеру, или платежное поручение с отметкой банка об исполнении, или документ строгой отчетности, свидетельствующий о фактически произведенных расходах.
Однако вышеперечисленных первичных финансовых документов о расходовании данных денежных средств на ремонтные работы Боровской О.Ю. не представлено.
Ссылка истца на кредитный договор от 18.07.2008 г. № о предоставлении ей ОАО«МДМ-Банк» кредитных денежных средств в размере 600000 рублей несостоятельна, поскольку согласно п. 2.1 вышеназванного договора получение заемщиком кредита не связано с осуществлением им предпринимательской деятельности и доказательств расходования данных денежных средств на ремонтные работы ею также не представлено.
Кроме того, произведенные истцом расходы не могут быть отнесены к числу необходимых затрат, поскольку учитывая то обстоятельство, что с истцом заключался срочный договор аренды на период с 07.07.2008 г. по 30.06.2009 г., а также размер арендной платы, суд приходит к выводу, что издержки арендатора на указанные в иске улучшения несоразмерны эксплуатационным свойствам арендуемого помещения и при осуществлении таких улучшений арендатором нарушены принципы добросовестности и разумности.
Доказательств, подтверждающих, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика, не имеется.
При указанных обстоятельствах иск Боровой О.Ю. удовлетворению не подлежит.
Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворения иска БоровойО.Ю. с неё в порядке, определенном ст. 88, 101 ГПК РФ и законодательством Российской Федерации о налогах и сборах подлежит взысканию в Федеральный бюджет государственная пошлина в размере 10 522 рубля.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска Боровой Ольги Юрьевны к Иванникову Валерию Георгиевичу о взыскании стоимости улучшений арендованного имущества отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г. Ставрополя в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение изготовлено 19.07.2010 г.
Судья подпись О.А. Мороховец
Копия верна: судья О.А. Мороховец