Дело № 2-2350\10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 августа 2010 года г. Ставрополь
Промышленный районный суд г. Ставрополя Ставропольского края
В составе:
Председательствующего судьи: И.А. Бреславцевой
При секретаре Алиевой А.Н.
С участием:
Истицы Стрепетовой Л.В.
Представителя истцов по доверенности Михайленко Л.А.
Представителя ответчика ООО «Рентхауз» Миронова В.В.
Рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Стрепетовой ФИО16 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Стрепетова ФИО17, Стрепетова ФИО18 к ООО «Рентхауз», Семилетову ФИО19 о признании право пользования жилым помещением, признании притворным и недействительным договор найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с иском к ООО «Рентхауз», и Руденко С.А. о признании права пользования жилым помещением и признании коммерческих нанимателей утратившими право пользования жилым помещением, в последствии истцы уточнили свои требования, исключив из ответчиков Руденко С.А., указав Семилетова ФИО20 и ООО «Рентхауз» к вышеуказанным ответчикам были предъявлены требования о признании право пользования жилым помещением, признании притворным и недействительным договор найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
В обоснование указанных требований истцы указали, что в производстве Промышленного районного суда находится гражданское дело по иску супругов Стрепетовых, действующих также в интересах несовершеннолетнего сына Стрепетова Н.С., о признании за ними права пользования жилым помещением № в общежитии по <адрес>, и о признании коммерческого нанимателя Руденко С.А.. утратившей право пользования этим жилым помещением.
В ходе подготовки к судебному разбирательству выяснилось, что Руденко С. А. в настоящее время не проживает в спорном жилом помещении, соответственно ответчиком в данном споре быть не может.
ООО «Рентхауз» предоставил договор найма жилого помещения №, площадью 35,7 кв. м, в указанном общежитии, заключенный им с нанимателем Семилетовым ФИО21, 1969 г.р., от ДД.ММ.ГГГГ.
Изучив предоставленный договор, а также сведения о регистрации Семилетова СВ. в спорном жилом помещении, истцы уточняют исковые требования и просят суд учесть следующие обстоятельства.
Семья Стрепетовых имела право пользования спорным жилым помещением и регистрацию в нем согласно договору найма от ДД.ММ.ГГГГ, где наймодателем правопреемник государственного треста «Гидроспецмонтажконструкция» (ГСМК) ОАО «ГСМК». На данном предприятии мать Стрепетовой Лесняк Т.В. проработала около 9 лет. В 2005 году собственником общежития стало коммерческое общество «Рентхауз», учредители которого купили заселенные жилые помещения с целью извлекать прибыль путем сдачи в коммерческий наем. («Рентхауз» переводится как арендный дом).
Рещением Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ООО «Рентхауз» семья Стрепетовых с ребенком была выселена из спорного жилого помещения без предоставления другого жилья за отказ от заключения договора коммерческого найма, так как имеющийся у Стрепетовых договор был заключен на условиях социального найма, за коммунальные услуги и найм они оплачивали по тарифам администрации <адрес>, что коммерческому обществу было невыгодно.
Решение было основано на законности права собственности ООО «Рентхауз» на общежитие. Действительность сделки по купле-продаже заселенных жилых помещений учредителями «Рентхауза» данным судом не рассматривалась.
Молодая семья с грудным ребенком, не имея средств на оплату коммерческого найма (свыше 7 тысяч рублей в месяц), вынуждена была признать исковые требования «Рентхауза», сообщив, что им есть где жить, и переехала в дом бабушки Стрепетовой Л. В., общей площадью 44 кв. м, жилой - 28 кв. м, по адресу: пер. Крупской, 9, где также проживает мать Стрепетовой Л.В. Своего жилья супруги Стрепетовы не имеют (доказательство - выписка из ЕГРП), и вынуждены после выселения скитаться по родственникам.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ была установлена недействительность (незаконность) всех сделок по отчуждению заселенных жилых помещений в этом общежитии иным лицам, в том числе сделок с участием «Рентхауза» и Кюрджиевой Д.К.
В порядке применения последствий недействительности сделок общежитие изъято из собственности Кюрджиевой и передано в собственность администрации Ставрополя (муниципальную собственность). При этом ни «Рентхауз», ни Кюрджиева добросовестными приобретателями не признаны.
Такая же позиция в отношении сделок с общежитием содержится в Постановлении Президиума Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ: «...договор купли-продажи общежития от ДД.ММ.ГГГГ, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности за ООО «Рентхауз» на общежитие по <адрес>, за номером <адрес> и <адрес>, не соответствуют закону и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожны и недействительны с момента их совершения (ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации), и независимо от признания их судом (ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации)- абзац 2 стр.3 Постановления.
В АПК РФ в силу прямого указания ч. 1 ст. 311 признание сделки недействительной является бесспорным основанием для пересмотра вступивших в законную силу решений, основанных на этой сделке.
Гражданским кодексом установлено, что недействительные сделки не имеют правовых последствий и не порождают прав и обязанностей у сторон (ст.ст. 166-170 ГК РФ). Таким образом, утрачивает значение, что Жданкины выселены вступившем в законную силу решением суда, так как они выселены по иску незаконного собственника, право которого распоряжаться данной собственностью ничтожно.
Таким образом, жилищные права Стрепетовых, нарушенные в результате незаконных сделок с общежитием, должны быть восстановлены.
Стрепетовы обратились в Промышленный районный суд с заявлением о пересмотре вступившего в законную силу решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. В пересмотре было отказано, однако суд рекомендовал Стрепетовым обратиться за защитой своего жилищного права в порядке отдельного искового производства.
Согласно п.2 ч.З ст. 11 Жилищного кодекса РФ защита жилищного нрава осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права.
Восстановлению права Стрепетовых на <адрес>, препятствует то, что данную квартиру якобы занимает гражданин Семилетов ФИО22 по договору найма от 30. 06. 2009 г.
Ответчиком предоставлены сведения о том, что Семилетов СВ. зарегистрировался в спорном жилом помещении сразу после выселения Стрепетовых - с ноября 2006 года.
Однако основанием права пользования жилым помещением является договор найма, а не регистрация по адресу этого помещения. Ответчики не предоставили документов, на основании которых Семилетов якобы проживал в спорном помещении до заключения с ним договора найма от ДД.ММ.ГГГГ Согласно списку проживающих в общежитии, предоставляемом «Рентхаузом» судам всех уровней, нанимателем спорного жилого помещения являлась Руденко С.А., что утверждал в настоящем процессе и сам представитель «Рентхауза» Миронов В.В. Она же фактически и производила оплату коммерческого найма и коммунальных услуг.
Таким образом, правовые основания для проживания в спорном жилом помещения у Семилетова СВ. возникли только с момента заключения им договора найма от ДД.ММ.ГГГГ
Договор найма между Семилетовым и наймодателем д.у. «Рентхауз» истцы считают ПРИТВОРНЫМ по следующим основаниям:
В период заключения договора общежитие находилось в собственности индивидуального предпринимателя Кюрджиевой Д.К. и доверительно управляло им коммерческое общество «Рентхауз». То есть общежитие относилось к частному жилищному фонду и было превращено в объект коммерческого использования.
В частном жилищном фонде не могут заключатся договора социального найма. Такие договора могут заключаться в соответствии со ст. 672
ГК РФ. п.1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ только в жилищном фонде социального использования (государственном и муниципальном).
Однако в договоре найма между Семилетовым и д.у. «Рентхауз», в пункте 5 «Рассчетьт и платежи» содержится условие, что Семилетов оплачивает за коммунальные услуги и найм по тарифам муниципального образования. Тариф администрации Ставрополя за найм составлял в июле 2009 года 1рубль 19 копеек. Умножить на площадь <адрес>,7 кв. м. - пол> чается, что коммерческая организация предоставила внаем Семилетову двухкомнатную квартиру с удобствами в центре города за плату около 40 рублей в месяц, то есть практически бесплатно.
Не может t;j возникнуть вопрос, какую цель преследовали стороны договора, заключая факти^ ски бесплатный договор найма?
По jyra договора это договор безвозмездного использования, а не договор найма, так как 1 1 ст. 671 ГК РФ установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение ЗА ПЛАТУ во владение и пользование для проживания в нем. Таким образом, существенными условиями договора найма являются его предмет (жилое помещение) и цена (плата).
Указанный договор заключен в нарушение положений этой статьи.
OOQ «Рентхауз» на тот момент не имело право заключать с нанимателями договора на условиях социального найма (по сути это договора безвозмездного пользования), так как это противоречит уставным целям и задачам коммерческого общества, а также нарушает существенное условие действующего в тот период договора доверительного управления между Кюрджиевой и «Рентхаузом» от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым общежитие передается «для использования в целях сдачи его в коммерческий наем гражданам» (п. 1.1. Предмета договора).
В п. 1.3. предмета договора д.у. содержится условие, что доверительный управляющий использует имущество в течение всего срока договора в соответствии с его целевым назначением. (Предмет договора всегда является его существенным условием).
Свобода договора ограничена требованием соответствия его закону. В силу несоответствия закону договор найма с Семилетовым является недействительным.
О том, что «Рентхауз» не имел в действительности намерений предоставлять нанимателям жилье по социальным расценкам, то есть ПРИТВОРНОСТЬ договора, заключенного с Семилетовым, доказывает вся практика отношений, введенная коммерческим обществом в общежитие со времени перехода его в частную собственность учредителей «Рентхауза».
В результате сделок с общежитием в нем образовались две группы жильцов: в одну группу входили «социальные» жильцы, то есть граждане и их семьи, жилье которым предоставлял трест «ГСМК» с 1986 года, затем правопреемник треста ОАО «ГСМК», не имевшие цели извлекать из общежития прибыль и рассматривающие общежитие как объект социального использования. К этой группе нанимателей принадлежали Стрепетовы.
Второй группе жильцов («коммерческих») жилые помещения предоставлял ООО «Рентхауз» после приобретения общежития, начиная с 2005 года, которых заселял взамен выселенных или выехавших из общежития «социальных». Коммерческие структуры (в данном случае ООО) создаются с целью получения прибыли. Соответственно, «Рентхауз» заключал с новыми нанимателями договора коммерческого найма. Эти факты установлено многочисленными решениями гражданских судов, а также арбитражным судом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ
Всем нанимателям жилых помещений в общежитии, независимо от того, к какой группе они принадлежали, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по ДД.ММ.ГГГГ д.у. «Рентхауз» начислял плату за найм по коммерческим расценкам, о чем свидетельствуют платежные документы Ставропольского городского расчетного центра (СГРЦ): из расчета 150. а потом 200 рублей в месяц за квадратный метр, около 7 и более тысяч рублей за всю площадь.
За отказ от оплаты коммерческого найма жильцы выселялись (как семья Стрепетовых), или к ним бьли применены жесткие санкции в виде длительного отключения от основных источников коммунального обеспечения - электричества и горячей воды, притом, что здание не газифицировано, и готовили люди на электроплитах.
При имеющихся обстоятельствах с Семилетовым не мог быть заключен договор с оплатой найма по символическим социальным расценкам (40 рублей в месяц за всю площадь в 37,5 кв. м).
Из анализа ситуации, имеющейся на момент заключения договора с Семилетовым СВ. (договор заключен за две недели до перехода общежития в муниципальный жилищный фонд, что дало жильцам общежития право приватизировать занимаемые жилые помещения) следует, что целью заключения договора найма с Семилетовым на условиях социального найма являлось обеспечение ему возможности приватизировать жилое помещение, так как в соответствии со ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда приватизировать можно только жилье, занимаемое на условиях социального найма. По договору коммерческого найма его не приватизируешь.
Таким образом. Семилетов СВ. и руководство коммерческого общества «Рентхауз» в лице его директора Работинской Н.Е. путем заключения договора на условиях социального найма, то есть путем заключения притворной сделки, намерились обойти закон о приватизации.
Либо в связи с несовместимостью договора коммерческого найма с правом муниципальной собственности, договор «социального» найма заключен с целью закрепить права Семилетова как нанимателя жилого помещения и продолжать взыскивать с него коммерческую плату за пользование жилым помещением в порядке нелегального дохода (лично в карман руководству «Рентхауза»).
При этомтрудно поверить, что коммерческое общество «Рентхауз» «изобразило» договор социального найма с Семилетовым, не имея с ним выгодных договоренностей относительно спорного жилого помещения и действуя исключительно в интересах нанимателя Семилетова. Хотя в случае с притворным договором не имеет значения, кто получает выгоду от этого договора. Достаточно, что одна из сторон (OQQ «Рентхауз») в действительности не имела намерений и не имела права передавать спорное жилое помещение нанимателю Семилетову СВ. для постоянного и бесплатного проживания в нем. (Это должно удивить любого нанимателя, снимающего жилье в частном жилищном фонде - с чего вдруг такие дары?).
Сделка, имеющая целью создать ложные представления у третьих лиц и прикрыть другую сделку, определяется как притворная (ст. 170 ГК РФ).
Договор является частным случаем сделки, соответственно к нему применяются нормы и правила о сделках, предусмотренные главой ГК РФ «Сделки». Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка ничтожна. Просят суд признать право пользования Стрепетовой ФИО23, действующей также в интересах несовершеннолетнего Стрепетова ФИО24, ДД.ММ.ГГГГ г.р., Стрепетова ФИО25 на жилое помещение №, площадью 35. 7 кв. м, в <адрес>, в соответствии с договором найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между наймодателем ОАО «Гидроспецмонтажкорнструкция» и нанимателем Стрепетовой ФИО26 и определенным сторонами как бессрочный. Признать притворным и недействительным договор найма жилого помещения №, площадью 35,7 кв. м, по адресу: <адрес>, заключенный на условиях социального найма между Кюрджиевой ФИО27 в лице доверительного управляющего ООО «Рентхауз» и Семилетовым ФИО28 ДД.ММ.ГГГГ. Снять Семилетова ФИО29 с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец Стрепетова Л.В. и ее представитель по доверенности Михайленко Л.А. полностью поддержали заявленные требования и просили их удовлетворить.
Истец Стрепетов С.И. в судебное заседание не явился просив иск рассмотреть в его отсутствие, указав что исковые требования поддерживает в полном объеме
Представитель ответчика ООО «Рентхауз» Миронов В.В. возражал против удовлетворения исковых требований по тем основаниям. Что истцы Стрепетовы были выселены из спорного жилого помещения на основании решения суда.
Решение вступило в законную силу и сторонами ни в кассационном, ни в надзорном порядке не обжаловалось.
Ответчик Семилитов С.В. в судебное заседание не явился просив суд рассмотреть данный иск в его отсутствие, отказав истцам в удовлетворении исковых требований.
Третьи лица не заявляющие самостоятельных исковых требований на предмет спора в судебное заседание не явились, просив дело рассмотреть в их отсутствие.
Суд, выслушав стороны,, исследовав собранные по делу доказательства,, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Истцы обратились в суд с иском к ООО «Рентхауз», и Руденко С.А. о признании права пользования жилым помещением и признании коммерческих нанимателей утратившими право пользования жилым помещением, в последствии истцы уточнили свои требования, исключив из ответчиков Руденко С.А., указав Семилетова ФИО30 и ООО «Рентхауз» к вышеуказанным ответчикам были предъявлены требования о признании право пользования жилым помещением, признании притворным и недействительным договора найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета.
Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между Стрепетовой Л.В. и ОАО «ГСМК» был заключен договор найма жилого помещения, по которому Стрепетовой Л.В. и членам её семьи в составе 3-х человек было передано во временное владение и пользование жилое помещение <адрес> общей площадью 35,7 расположенное на 5 этаже здания по адресу: <адрес>.
ОАО «ГСМК» на момент заключения договора являлся собственником жилого помещения. В соответствии со ст.209 ГК РФ только собственнику принадлежат прав владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.
Следовательно, основанием для занятия жилого помещения семьей Стрепетовых явилось именно заключение договора найма от ДД.ММ.ГГГГ. Никаких других оснований для занятия жилого помещения у Стрепетовых не было.
В том числе из условий договора не следует, что жилое помещение выделялось матери Стрепетовых - Лесняк,Т.В. а также то, что ранее мать занимала данное жилое помещение, как и то, что Стрепетовым жилое помещение предоставлено в связи с нахождением их или их матери Лесняк Т.В. в трудовых отношениях с ОАО «ГСМК».
В связи с чем. доводы истцов в этой части не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и не подтверждены доказательствами.
Затем по договору купли-продажи жилое помещение перешло в собственность Большакова. Чеплаковой, которые учредили ООО «Рентхауз» и внесли объекты недвижимости в уставной капитал общества.
В результате чего ООО «Рентхауз» стало собственником жилых помещений.
В 2006 году ООО «Рентхауз» обратилось в суд с иском к истцам о их выселении. Решением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, истцы были выселены из спорного жилого помещения. Основанием для удовлетворения исковых требований послужило признание Стрепетовыми исковых требований в связи с наличием у них другого жилья. Заявление Стрепетовыми сделано добровольно. Факт наличия другого жилого помещения для проживания подтверждается регистрацией Стрепетовых в других жилых помещениях.
Данное решение суда в настоящее время не отменено., ни в кассационном порядке, нив надзорном порядке данное решение не обжаловалось.
В пересмотре вышеуказанного решения по вновь открывшимся обстоятельствам Стрепетовым определением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, также отказано.
В соответствии с ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. Таким образом, решение суда от ДД.ММ.ГГГГ имеет преюдициальное значение. А истцы после вступления в силу решения суда утратили право на занятие спорного жилого помещения.
Кроме договора у семьи Стрепетовых нет других оснований для занятия другого жилого помещения. В настоящее время договор семьи Стрепетовых прекратил свое действие. В связи с чем, у истцов не имеется законных оснований для занятия жилого помещения в настоящее время, а их исковые требования в этой части удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Стрепетовой ФИО31 действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего Стрепетова ФИО32, Стрепетова ФИО33 к ООО «Рентхауз», Семилетову ФИО34 о признании право пользования жилым помещением, признании притворным и недействительным договор найма жилого помещения и снятии с регистрационного учета - отказать.
Решение может быть обжаловано кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный суд г.Ставрополя в десятидневный срок.
Судья: И.А. Бреславцева