дело № 2-5774/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Ставрополь 16 ноября 2010 года
Судья Промышленного районного суда г. Ставрополя Последов А.Ю.,
при секретаре Кочарян Т.Ж.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Промышленного районного суда г. Ставрополя гражданское дело по иску Шевченко Геннадия Максимовича, Шевченко Людмилы Григорьевны к Сушко Андрею Владимировичу о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы задатка, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
Шевченко Г. М., Шевченко Л. Г. обратились в суд с иском к Сушко А.В. о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным в части обязательства заключить договор купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительной сделки, взыскании двойной суммы задатка, штрафных санкций, компенсации морального вреда, оплаты услуг адвоката, государственной пошлины.
В обоснование своих требований истцы указали, что ДД.ММ.ГГГГ при посредничестве ООО «Краевой центр недвижимости «Династия» между Сушко А.В. и истцами был заключён предварительный договор купли продажи недвижимости. Предметом сделки, согласно данного договора является 3/50 доли жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу <адрес>. Однако, по мнению истцов, предмет, указанный в предварительном договоре купли продажи недвижимости не соответствует действительности. От истцов при заключении сделки было скрыто правовое положение приобретаемого ими имущества, площадь приобретаемой ими доли составляла не 59,73 кв.м., а 50,94 кв.м., неверно была указана этажность дома. Таким образом, Сушко А.В. ввел в заблуждение истцов относительно предмета сделки.
Просят суд признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключённый между ними и Сушко А.В., в части обязательства заключить договор купли-продажи недвижимости, применить последствия недействительной сделки, взыскать в их пользу с Сушко А.В. двойную сумму задатка, штрафные санкции, компенсацию морального вреда, оплату услуг адвоката, государственную пошлину.
Истцы Шевченко Г. М., Шевченко Л. Г. в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копии решения суда.
Таким образом, суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истцов Шевченко Г. М., Шевченко Л. Г.
Представитель истов адвокат Коротаева М.А., действующая на основании доверенности и ордера, исковые требования поддержала по основаниям указанным в исковом заявлении, просила удовлетворить иск полном объёме.
Ответчик Сушко А.В. и его представитель адвокат Князев Д.Л. исковые требования Шевченко Г. М., Шевченко Л. Г. не признали, просили отказать в их удовлетворении. По существу иска Сушко А.В. пояснил, что предоставил все документы в агентство недвижимости «Династия», которое занималось оформлением сделки купли-продажи его квартиры. Он лично показывал истцам квартиру, которую они намеревались купить. Он не отказывался от заключения основного договора купли-продажи недвижимости, однако истцы передумали покупать его квартиру, в чем нет его вины. Денежные средства в размере № рублей, получены им по предварительному договору купли-продажи, он готов отдать истцам при первой же возможности, однако в настоящее время у него их нет, так как он также отдал их в качестве аванса за квартиру, которую намеревался купить.
Представитель третьего лица ООО «Краевой центр недвижимости «Династия» Казар-ян А.Р., действующий на основании доверенности, пояснил, что оформлением сделки купли-продажи квартиры Сушко А.В. действительно занимались специалисты АН «Династия». В агентстве был подготовлен предварительный договор купли-продажи в котором площадь жилого помещения была указана со слов Сушко А.В. Кроме того, в договоре была допущена техническая ошибка в части указания этажности жилого дома, в котором располагалась спорная квартира. Считает, что истцами ответчику был передан аванс за приобретаемое жильё. Поскольку договор купли-продажи между сторонами не состоялся, в пользу истцов, по его мнению, должна быть взыскана с ответчика сумма аванса в размере № рублей.
Суд, выслушав представителя истцов, ответчика и его представителя, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Шевченко Г. М., Шевченко Л. Г.
Как усматривается из материалов дела, Сушко А.В. принадлежит право собственности не 3/50 доли жилого дома, общей площадью 834,9 кв.м., и 3/50 доли земельного участка, общей площадью 480 кв.м., расположенных по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности, имеющимися в материалах дела.
В соответствии со свидетельством о праве собственности на 3/50 доли жилого дома, расположенного по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, этажность дома составляет 3 этажа.
ДД.ММ.ГГГГ между Сушко А.В. и истцами был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно данного договора ответчик обязался в будущем продать, а покупатели Шевченко Г. М., Шевченко Л. Г. в будущем купить объект недвижимости – 3/50 доли жилого помещения, расположенного на земельном участке по адресу <адрес>, общей площадью 59,73 кв.м., этаж третий, четырёхэтажного дома. В соответствии с п.2.3 предварительного договора купли-продажи, в момент подписания настоящего договора истцы передали ответчику в обеспечение обязательства по заключению настоящего договора в срок указанный в п.1.1. денежную сумму в размере № рублей. Указанный договор в п.5.2 предусматривает, что к продавцу, необоснованно уклоняющемуся от подписания основного договора, применяются штрафные санкции в размере № рублей в пользу покупателя.
Представитель истцов Коротаева М.А. обратилась с претензией в адрес Сушко А.В. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ В данной претензии просила вернуть ответчика истцам денежную сумму в размере 200000 рублей, компенсировать моральный и материальный вред в размере 50000 рублей.
ДД.ММ.ГГГГ Сушко А.В. заключил соглашение с ООО «Краевой центр недвижимости «Династия», согласно которому ответчик согласился оплатить услуги по подбору объекта недвижимости, рекламное сопровождение, аудит правоустанавливающих документов, оценку недвижимости на предмет соответствия заявленной сумме, конфиденциальность информации, сопровождение сделки по объекту – <адрес>, в <адрес>.
В соответствии с распиской от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал для сделки в ООО «Краевой центр недвижимости «Династия» следующие документы: свидетельства о государственной регистрации права собственности на 3/50 доли жилого жома и 3/50 доли земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, домовую книгу, план объекта недвижимости, кадастровый паспорт, отказ от приоритетного приобретения доли соседями.
Согласно расписке Сушко А.В. от ДД.ММ.ГГГГ, он получил все документы, которые ранее передавал для оформления сделки в ООО «Краевой центр недвижимости «Династия», кроме того, он выразил своё намерение после продажи принадлежащей ему недвижимости вернуть 100000 рублей истцам.
Требованиями ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, оказании услуг ( основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, име-ющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные пунктом 2 ст.167 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст.167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В судебном заседании нашло своё подтверждение то обстоятельство, что при подписании предварительного договора купли-продажи истцы были введены в заблуждение относительно качеств предмета сделки, которую намеревались заключить в будущем, – 3/50 долей жилого помещения, расположенного по адресу <адрес>.
Истцы намеревались приобрести отдельную квартиру, а не долю в жилом помещении, при этом существенное значение имела площадь квартиры и этаж, на котором она расположена. Согласно предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, приобретаемое истцами, расположено на третьем этаже четырёхэтажного дома. Фактически же <адрес> является трёхэтажным, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности на 3/50 доли жилого <адрес>. Кроме того, 3/50доли жилого помещения в указанном жилом доме, общей площадью 834,9 кв.м., составляют 50,09 кв.м., а не 59,73 кв.м.
Таким образом, суд считает требования истцов о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключённого между ними и Сушко А.В., в части обязательства заключить в будущем договор купли-продажи недвижимости, обоснованными, т.к. истцы заблуждались относительно предмета сделки, которую они собирались совершить в будущем.
Вместе с тем суд считает необоснованными требования истцов о взыскании с Суш- ко А.В. двойной суммы задатка по следующим основаниям.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
В соответствии с п.3 ст. 380 ГК РФ эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Истцами в судебное заседание не был предоставлен договор задатка, заключённый в письменной форме. Более того, основной договор купли-продажи доли жилого помещения и доли земельного участка также не был заключён. Следовательно, полученные Сушко А.В. от истцов денежная сумма является авансом, а не задатком, и подлежит возврату как неосновательно полученные денежные средства.
Так же суд считает не подлежащими удовлетворению требования о взыскании с Сушко А.В. в пользу истцов штрафа в размере № рублей по следующим основаниям.
Как установлено в судебном заседании, предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составлялся работниками ООО «Краевой центр недвижимости «Династия», куда ответчик предоставил все правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на предмет сделки.
Непосредственно ответчик Сушко А.В. относительно предмета сделки истцов в заблуждение не вводил, от заключения основного договора купли-продажи недвижимости как продавец Сушко А.В. не уклонялся.
Предварительным же договором купли-продажи предусмотрено, что только к продавцу, необоснованно уклоняющемуся от подписания основного договора, применяются штрафные санкции в размере 50000 рублей в пользу покупателя.
Суд приходит к выводу о том, что исковые требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере 100000 рублей в пользу каждого из истцов также не подлежат удовлетворению.
Согласно ст. 151 ГК РФ если гражданину причинён моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании не нашло своего подтверждения то обстоятельство, что ответчик каким-либо образом нарушил личные неимущественные права истцов, либо посягнул на принадлежащие истцам другие нематериальные блага. В ходе разбирательства дела не установлена причинно-следственная связь между ухудшением состояния здоровья истца Шевченко Г.М. и действиями Сушко А.В. Более того, истец Шевченко Г.М. является инвалидом 2-й группы, что подтверждается справкой МСЭ № от ДД.ММ.ГГГГ Им представлена выписка из карты №, выданные МУЗ «Городская клиническая больница №», согласно которой истец находился на лечении в период времени с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Согласно выписке из истории болезни №, Шевченко Г.М. находился на лечении в МУЗ «Городская клиническая больница №» в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
Следовательно, истец проходил лечение ранее, чем был заключён оспариваемый предварительный договор купли-продажи. Выписка из карты № свидетельствует, что истец проходил лечение в МУЗ «Городская клиническая больница №» в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с диагнозом, по поводу которого проводилось лечение ранее.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец систематически проходит лечение по поводу своего заболевания, и действия ответчика никоим образом не повлияли на состояние здоровья истца.
Действия ответчика также не отразились на состоянии здоровья истицы Шевчен- ко Л.Г., т.к. причинно-следственной связи между прохождением ею лечения в МУЗ «Городская клиническая больница №» в период времени с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и действиями ответчика по удержанию суммы аванса, переданного ему истцами, не имеется.
В соответствие со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ.
В случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворённых судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
При подаче иска в суд Шевченко Л.Г. уплатила государственную пошлину в размере № рублей, что подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ
Истец Шевченко Г. М. освобождён от уплаты государственной пошлины, поскольку является инвалидом 2-й группы.
Поскольку суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, взысканию с ответчика в пользу истицы подлежит государственная пошлина в размере
№ рублей, т.е. пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
В соответствии с квитанцией № за оказание юридической помощи истцами было уплачено адвокату Коротаевой М.А. № рублей, следовательно, указанные расходы подлежат возмещению истцам ответчиком Сушко А.В.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Шевченко Геннадия Максимовича, Шевченко Людмилы Григорьевны к Сушко Андрею Владимировичу о признании недействительным в части предварительного договора купли-продажи недвижимости, взыскании суммы задатка, штрафа, компенсации морального вреда, возмещении судебных расходов, - удовлетворить частично.
Признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Шевченко Геннадием Максимовичем, Шевченко Людмилой Григорьевной и Сушко Андреем Владимировичем в части обязательства заключить договор купли-продажи недвижимости.
Взыскать с Сушкова Андрея Владимировича в пользу Шевченко Геннадия Максимовича и Шевченко Людмилы Григорьевны уплаченную в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи недвижимости денежную сумму в размере № рублей.
Взыскать с Сушкова Андрея Владимировича в пользу Шевченко Людмилы Григорьевны судебные расходы: сумму уплаченной при подаче иска государственной пошлины в размере № рублей.
Взыскать с Сушкова Андрея Владимировича в пользу Шевченко Геннадия Максимовича и Шевченко Людмилы Григорьевны расходы по оплате услуг представителя в размере № рублей.
В удовлетворении исковых требований Шевченко Геннадия Максимовича, Шевченко Людмилы Григорьевны к Сушко Андрею Владимировичу в остальной части – отказать.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный суд
г. Ставрополя в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение составлено 19 ноября 2010 года
Судья А.Ю. Последов