Дело № 2-3030/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации 06 июля 2011 года г. Ставрополь Судья Промышленного районного суда г. Ставрополя Соколовский А.Ю., с участием истицы Журавской Л.Н., ответчицы Шевырёвой М.Г., представителя ответчицы Шевырёвой М.Г. адвоката Афанасьевой Н.В., действующей на основании ордера № от ДД.ММ.ГГГГ и представившей удостоверение № представителя ответчицы Шевырёвой М.Г. Шевырёвой М.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ при секретаре Серга Е.Э. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Журавская Л.Н. к Шевырева М.Г. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании суммы задатка и компенсации морального вреда, У С Т А Н О В И Л: Журавская Л.Н. обратилась в суд с иском к Шевыревой М.Г. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты> и компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> Свои требования истица мотивирует тем, что по доверенности своего отца Демченко Н.С. с согласия матери Демченко З.А. продала принадлежащую им квартиру в <адрес> и собиралась приобрести им квартиру в <адрес>. ФИО1, представившись риэлтором АН «Аврора» предложила ей вариант по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ она заключила предварительный договор купли-продажи недвижимости и передала Шевыревой М.Г. <данные изъяты> в качестве задатка. Полный расчет должен был состояться ДД.ММ.ГГГГ. После подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости она обращалась к другим риэлторам. Риэлторы агентства недвижимости из АН «Династия» сообщили ей, что дом проблемный, у дольщиков много претензий к застройщику и покупать там квартиру нельзя, так как неизвестно когда будут подключены коммуникации и проблемы придется решать за свой счет. Выяснив все это, она ДД.ММ.ГГГГ предъявила претензию Шевыревой М.Г. о том, что они отказываются приобретать проблемную квартиру, в которой не функционирует система отопления, водоснабжения и канализации и просили вернуть задаток. Она считает, что их сознательно обманули, не поставили в известность, что квартира проблемная и при таких обстоятельствах она имела право отказаться от предварительного договора без какой-либо ответственности перед продавцом и получить назад уплаченные деньги, а также получить компенсацию за моральный ущерб. В судебном заседании истица заявленные исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, просила признать недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, при заключении которого их обманули, ввели в заблуждение, скрыв имеющиеся дефекты, представив продаваемую жилплощадь как пригодную к проживанию и проведению ремонтных работ, а также взыскать уплаченную сумму задатка в размере <данные изъяты> и возместить моральный ущерб в размере <данные изъяты>. В судебном заседании Шевырёва М.Г. не согласилась с заявленными требованиями, просила суд в иске Журавской Л.Н. отказать и в обоснование своих возражений пояснила, что Шевырёва Мария Григорьевна, обладая правом собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключила с гражданкой Журавской Л.Н. в письменной форме ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор) обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель Журавская Л.Н. передала продавцу Шевырёвой М.Г. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме <данные изъяты>. Основной договор купли-продажи между ними заключен не был, так как Журавская Л. Н. отказалась приобретать квартиру, ссылаясь на то, что якобы в квартире нет водоснабжения, канализации, отопления. Считает, что доводы истицы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку дом на момент осмотра квартиры Журавской Л.Н. был сдан в эксплуатацию, была подведена система водоснабжения, канализации, отопления. Никто не пытался обмануть или ввести в заблуждение покупателя. Покупатель лично осматривала квартиру и только после этого подписала предварительный договор, то есть квартиру Журавская Л.Н. вместе со своим сыном, мужем и родителями осматривали три раза. На шестой этаж поднимались пешком, то есть они знали о том, что лифт не работает. Указывает на то, что на момент осмотра квартиры отопления в доме не было, ввиду того, что отопительный котел ремонтировался, но покупатель был поставлен в известность. Скрыть данный факт было бы невозможно, поскольку договор был подписан в ноябре, и в квартире было холодно. После подписания договора, по истечении 17 дней, а именной ДД.ММ.ГГГГ Журавская Л.Н. заявила ей о том, что отказывается покупать квартиру и стала доказывать, что ее обманули и хотели продать проблемную квартиру, то есть квартиру, в которой не функционирует отопление, водоснабжение, канализация и лифт. После подписания предварительного договора ее невестка, Шевырева М.В., стала подыскивать другую квартиру большей площадью. ДД.ММ.ГГГГ между Шевыревой М.В. и ФИО2 был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 5 договора Шевыревой М.В. был внесен задаток в размере <данные изъяты>. Основной договор не был подписан, и сделка купли-продажи квартиры по <адрес> не состоялась, ввиду отсутствия денежных средств у покупателя. Она считает, что из-за Журавской Л.Н. у нее сорвалась сделка купли-продажи квартиры и причинен убыток в размере <данные изъяты>. Шевырева М.Г. считают заявленные требования необоснованными, не соответствующими обстоятельствам дела и просит суд в иске Журавской Л.Н. отказать. Представитель ответчицы Шевырёвой Л.Н. адвокат Афанасьева Н.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, доводы ответчицы поддержала в полном объеме, просила в иске Журавской Л.Н. отказать. Представитель ответчицы Шевырёвой Л.Н. – Шевырёва М.В. в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, просила в иске Журавской Л.Н. отказать. Суд, выслушав пояснения сторон, заслушав показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, Журавская Л.Н. собиралась приобрести квартиру в г. Ставрополе. Она обратилась в агентство недвижимости АН «Аврора», где ей предложили посмотреть квартиру по адресу: <адрес>. Заявительница вместе со своим мужем, сыном и родителями до подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости три раза осматривали вышеуказанную квартиру. ДД.ММ.ГГГГ Шевырева М.Г. , обладая правом собственности на объект недвижимости – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, заключила с гражданкой Журавской Л.Н. в письменной форме предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости. Договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор) обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Покупатель Журавская Л.Н. передала продавцу Шевыревой М.Г. в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ заявительница отказалась приобретать квартиру, ссылаясь на то, что в квартире нет водоснабжения, канализации, отопления. В связи с этим, основной договор купли-продажи между покупателем и продавцом заключен не был. Суд считает, довод Журавской Л.Н. о том, что водопроводные и канализационные трубы в квартирах проложены не были и, что в доме не функционировала система водоснабжения и канализации необоснованным и не соответствующим обстоятельствам дела. Из материалов дела следует, что, согласно Акту приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и на основании разрешения на ввод в объекта в эксплуатацию, выданного Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита» в лице генерального директора ФИО5 осуществил передачу <адрес> Шевыревой М.Г. на праве собственности. В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Таким образом, объект недвижимости – квартира соответствовала всем необходимым нормам, а также проектной документации. Ответчиком в материалы дела был представлен также Акт от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому, Шевырева М.Г. принимает квартиру № по адресу <адрес> с показаниями приборов учета: счетчик горячей воды -000001,420; счетчик холодной воды – 00001,720; электрический счетчик – 00000.4; газовый счетчик -00000,090. В материалах дела имеется представленная ответчиком справка, подписанная генеральным директором ЗАО завод СМиК ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ № подтверждающая, что все коммуникации (газоснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение) в жилом доме по адресу: <адрес> были выполнены к концу ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, на момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости водопроводные и канализационные трубы в квартирах были проложены и, в доме функционировала система водоснабжения и канализации. Исходя из изложенного, суд считает, что доводы ответчика о том, что квартира соответствует всем необходимым нормам и проектной документации являются обоснованными и допустимыми, как доказательства, в силу ст.ст.59, 60 ГПК РФ. Из уточненного искового заявления, представленной Журавской Л.Н. в ходе судебного заседания, следует, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости котел отопления не был установлен, в квартирах не было стояков, и ответчица сознательно скрыла факт отсутствия в доме отопления. Данный довод истицы суд считает необоснованным, недоказанным и не соответствующим материалам дела по следующим основаниям. На момент осмотра Журавской Л.Н. и членами ее семьи квартиры, отопления в доме не было. Запуск домового отопительного котла был произведен в ДД.ММ.ГГГГ. Данный факт подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ООО «Управляющая компания 111». Следовательно, на момент подписания договора купли-продажи недвижимости отопление в доме отсутствовало. Как указывает ответчик, что на момент осмотра истицей квартиры отопления в доме не было, ввиду того, что отопительный котел ремонтировался, но покупатель был поставлен в известность, поскольку скрыть данный факт было бы невозможно, ввиду того что договор был подписан в ноябре, и в квартире было холодно. Несмотря на это истица после неоднократных осмотров квартиры подписала предварительный договор купли-продажи. Подписание предварительного договора свидетельствует о том, что квартира устраивала покупателя. В качестве свидетелей в ходе судебного заседания были опрошены отец Журавской Л.Н, а именно ФИО3 и свидетель ФИО4, которые подтвердили, что на момент осмотра квартиры и подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости отопление в доме отсутствовало. Следовательно, покупатель знал об отсутствии в доме отопления. Вышеуказанные обстоятельства были подтверждены в ходе судебного заседания ФИО1, приглашенной в качестве свидетеля. В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истицей не были представлены доказательства, подтверждающие, что на момент подписания предварительного договора купли-продажи недвижимости в доме не функционировало водоснабжение, канализация, не был установлен котел отопления, отсутствовали стояки, и, что ответчица сознательно скрыла факт отсутствия отопления в осматриваемой квартире. Пунктом 5.1 Предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что в случае неисполнения Договора по вине покупателя (отказ от заключения реального договора купли-продажи квартиры) задаток остается у продавца. Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункты 2-4 статьи 429 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В силу пункта 2 статьи 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Как следует из вышеперечисленных норм, основная цель задатка – предотвратить неисполнение договора (статья 329 ГК РФ). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора, предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ и выражающейся в потере задатка или его уплаты в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. На основании вышеизложенного, суд считает, что задатком в данном случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. Продавца и Покупателя заключить основной договор – договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная ею сумма задатка в случае его заключения. Следовательно, задаток выполнял и платежную функцию. Пунктом 7.1 Договора предусмотрено, что, если Основной договор не будет заключен в срок по обстоятельствам, которые в соответствии с действующим законодательством могут повлечь прекращение права собственности на недвижимость после заключения Основного договора или по обстоятельствам непреодолимой силы, то Покупатель приобретает право отказаться от Предварительного договора без какой-либо ответственности перед Продавцом. Журавской Л.Н. не представлены доказательства невозможности исполнения обязательства по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон, следствием чего является возврат задатка (п.1 ст. 381 ГК РФ). А также, каких-либо доказательств, препятствующих заключение Основного договора, вызванных ненадлежащим исполнением своих обязательств по предварительному договору ответчиком, истицей в материалы дела не представлено. Пунктом 2 статьи 429 ГК РФ установлено единственное специальное основание недействительности предварительного договора – несоблюдение правил о форме. Данный предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ был совершен в надлежащей форме, содержал все существенные условия договора купли-продажи. Этим договором определялись цена продаваемой квартиры, порядок расчета за квартиру между покупателем и продавцом. Договор купли-продажи указанной квартиры (основной договор) обязались заключить не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, отсутствуют основания для признания вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости недействительным. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 56, 194-199 ГПК РФ, ст.ст.329. 380. 429 ГК РФ суд Р Е Ш И Л: Журавская Л.Н. в иске к Шевырёвой Марии Григорьевне о признании недействительным предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, взыскании суммы задатка в размере <данные изъяты> отказать. Журавская Л.Н. в иске к Шевырёвой Марии Григорьевне о взыскании компенсации морального вреда в размере <данные изъяты> отказать. Мотивированное решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Судья: А.Ю.Соколовский Копия верна. Судья: