Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 ноября 2010 года г. Ставрополь
Судья Промышленного районного суда г. Ставрополя Кондратьева Л.Г.,
с участием прокурора Корнушенко О.Р.
представителя Габисония С.И. – Фишер С.Ф., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя администрации г.Ставрополя Саловой З.Г., действующей по доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя ООО «РЕНТХАУЗ» Миронов В.В., действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
при секретаре Бухтияровой Т.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Габисония С.И. к Администрации <адрес> о признании права собственности в порядке приватизации, и по встречному иску Администрации г. Ставрополя к Габисония С.И., ООО «РЕНТХАУЗ» об устранении нарушений прав собственника путем выселения,
УСТАНОВИЛ:
Габисония С.И. обратился в суд с иском к Администрации г. Ставрополя о признании права собственности на секцию в общежитии, расположенном по адресу: <адрес>, ком.11 в порядке приватизации.
Администрация г. Ставрополя обратилась в суд со встречным исковым заявлением о выселении Габисония С.И. из комнаты № общежития, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
В судебном заседании представитель истца Габисония С.И. – Фишер С.Ф. поддержал исковые требования, суду пояснил, что по договору найма жилого помещения истец занимает жилое помещение, общей площадью 17,8 кв.м., в секции 0022 на 4 этаже, в здании № по <адрес> на постоянной основе и использует жилое помещение в качестве постоянного места жительства. Здание по <адрес> в <адрес> было построено в 1986 году под нужды общежития и изначально принадлежало государственному предприятию трест «Гидроспецмонтажконструкция». В связи с приватизацией государственное предприятие трест «Гидроспецмонтажконструкция» было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Гидроспецмонтажконструкция». В уставной капитал акционерного общества вошли все активы треста, в том числе и здание общежития. В соответствии с решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А63-4705/2008-С1-35, вступившему в законную силу 13.07.2009 года, ввиду установления факта ничтожности сделки приватизации общежития, право собственности на жилое помещение признано за муниципальным образованием г. Ставрополя. 02.09.2009 года была произведена государственная регистрация права собственности за муниципальным образованием г. Ставрополя на общежитие, в том числе и на занимаемое мной жилое помещение. В связи с чем, с этого момента у Габисония С.И. возникло право на приватизацию занимаемого им жилого помещения, поскольку жилое помещение относится к муниципальному жилому фонду. Однако реализовать свое право в установленном законом порядке он не может, поскольку на его заявление от 14.01.2010 года о приватизации занимаемого им жилого помещения, администрация города Ставрополя ответила отказом (письмо №01/11-4-153 от 27.01.2010 г.). В соответствии со ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.91 г. № 1541-1 «Граждане РФ, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РФ и субъектов РФ». В соответствии со ст.7 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.l2.2004 г. №189-ФЗ «К отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса РФ о договоре социального найма». В обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2006 года, (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 и 14 июня 2006 г.) также указывается, что: «Общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий в силу закона и к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. При этом отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления указанных документов. Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст.2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Таким образом, у занимаемого Габисония С.И. жилого помещения фактически отсутствует статус специализированного жилого помещения, предназначенного для временного проживания, а он занимает жилое помещение по договору социального найма, который позволяет ему приватизировать данное жилое помещение. Занимаемое Габисония С.И. жилое помещение, общей площадью 17,8 кв.м., согласно данным БТИ в секции 0022, является для него единственным жильем, которое он занимает на постоянной основе и не связано с его временным проживанием. Жилое помещение является изолированным, на которое открыт отдельный лицевой счет № 611, оплата коммунальных услуг осуществляется в зависимости от площади комнаты, а не с койко-место, в связи с чем, жилое помещение отвечает требованиям жилого помещения, как объекта недвижимости, предусмотренного ст.ст.15-16 ЖК РФ. Правом на бесплатное приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации Габисония С.И. не пользовался.
Просит суд признать за Габисония С.И. право собственности на секцию в общежитии номер на поэтажном плане № 0022, общей площадью 17,8 кв.м., жилой – 10,9 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:0000:7426/192:0022/А, расположенном по адресу: <адрес>, почтовый адрес жилого помещения: <адрес>, <адрес>
В судебном заседании представитель администрации г.Ставрополя Салова З.Г. исковые требования Габисония С.И. не признала и пояснила, что общежитие по <адрес> в <адрес> является муниципальной собственностью на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2008 года. В качестве третьих лиц в судебном заседании были привлечены граждане, проживающие в данном общежитии, с которыми были заключены договоры найма, кроме того, имеются договоры коммерческого найма, заключенные ООО «Рентхауз» с гражданами, не состоявших в трудовых отношениях с предыдущим собственником АООТ «Гидроспецмонтажконструкция». В соответствии со ст.209 ГК РФ). Право муниципальной собственности на общежитие по <адрес> в <адрес> подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2009 № 26-26-12/098/2009-281 и постановлением администрации г. Ставрополя от 30.09.2009 №832 «О включении в реестр муниципальной собственности города Ставрополя недвижимого имущества». Принятые в муниципальную собственность жилые помещения по <адрес> не изменили свое назначение и в настоящее время относятся к специализированному жилищному фонду. В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Согласно ст.99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. В нарушение требований действующего законодательства регистрация по месту жительства Габисония С.И. в комнате 11 по <адрес> произведена 29.12.2009 года ООО «Рентхауз» без согласия собственника, а также какого -либо решения собственника о предоставлении ему данного помещения. Габисония С.И. в трудовых отношениях с органом местного самоуправления не состоит. Габисония С.И. в настоящее время занимает спорное жилое помещение по договору найма № НЖ9 - 25 от 30.06.2009, между ООО «Рентхауз» и бывшей собственницей общежития по <адрес> Кюрджиевой Д.К. заключен договор доверительного управления от 25.12.2007 года. В соответствии с п. 1.1. «Предмет договора» общежитие по <адрес>, передается в доверительное управление Доверительному управляющему для использования в целях сдачи данного имущества в коммерческий наем гражданам. Пункт 1.4. предусматривает, что Доверительный управляющий использует имущество в течение всего срока Договора в соответствии с его целевым назначением. Таким образом, ООО «Рентхауз» в соответствии с договором доверительного управления от 25.12.2007 года имел право на заключение только договора коммерческого найма, с целью получения дохода в соответствии с п.6.1. договора (чистая прибыль от управления имуществом). Однако ООО «Рентхауз» в нарушение п. 1.4. договора заключил с Габисония С.И. договор найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № НЖ9 - 25, не имея соответствующих полномочий.
Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований Габисония С.И. в полном объеме.
В судебном заседании представитель ООО «РЕНТХАУЗ» Миронов В.В. пояснил, что поддерживает исковые требования Габисония С.И. о признании за ним права собственности на комнату № общежития по <адрес>.
Габисония С.И. обратился в ООО «РЕНТХАУЗ» с заявлением о заключении с ним договора коммерческого найма жилого помещения. На тот момент собственником здания по <адрес> являлась Кюрджиева Д.К., от которой и поступило распоряжение о заключении с Габисония С.И. договора коммерческого найма жилого помещения. На основании договора доверительного управления от 25.12.2007 года ООО «РЕНТХАУЗ» передано в доверительное управление недвижимое имущество – общежитие по <адрес>, от собственника Кюрджиевой Д.К. Габисония С.И. был вселен в комнату № общежития № по <адрес> на основании договора найма жилого помещения от 30.06.2009 года и с тех пор истец занимает данное жилое помещение на постоянной основе и использует жилое помещение в качестве постоянного места жительства. В соответствии с законодательством Габисония С.И. обязан был произвести регистрацию по адресу постоянного места жительства, то есть <адрес>. Считает, что Габисония С.И. был вселен в комнату № общежития по <адрес> на законных основаниях, и у него возникает право на приватизацию занимаемого им жилого помещения.
В судебном заседании представитель администрации г.Ставрополя Салова в обоснование встречных исковых пояснила, что общежитие по <адрес> в <адрес> является муниципальной собственностью на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2008 года. В качестве третьих лиц в судебном заседании были привлечены граждане, проживающие в данном общежитии, с которыми были заключены договоры найма, кроме того, имеются договоры коммерческого найма, заключенные ООО «Рентхауз» с гражданами, не состоявших в трудовых отношениях с предыдущим собственником АООТ «Гидроспецмонтажконструкция». В соответствии со ст.209 ГК РФ). Право муниципальной собственности на общежитие по <адрес> в <адрес> подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2009 № 26-26-12/098/2009-281 и постановлением администрации г. Ставрополя от 30.09.2009 №832 «О включении в реестр муниципальной собственности <адрес> недвижимого имущества». Принятые в муниципальную собственность жилые помещения по <адрес> не изменили свое назначение и в настоящее время относятся к специализированному жилищному фонду.
В соответствии со ст. 94 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Согласно ст.99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. В нарушение требований действующего законодательства регистрация по месту жительства Габисония С.И. в комнате 11 по <адрес> произведена 29.12.2009 года ООО «Рентхауз» без согласия собственника, а также какого -либо решения собственника о предоставлении ему данного помещения.
В соответствии со ст. 102 ЖК РФ основанием прекращения договора специализированного жилого помещения является переход права собственности на жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником -нанимателем такого жилого помещения. Габисония С.И. в трудовых отношениях с органом местного самоуправления не состоит. Габисония С.И. в настоящее время занимает спорное жилое помещение по договору найма № НЖ9 - 25 от 30.06.2009, между ООО «Рентхауз» и бывшей собственницей общежития по <адрес> Кюрджиевой Д.К. заключен договор доверительного управления от 25.12.2007 года. В соответствии с п. 1.1. «Предмет договора» общежитие по <адрес>, передается в доверительное управление Доверительному управляющему для использования в целях сдачи данного имущества в коммерческий наем гражданам. Пункт 1.4. предусматривает, что Доверительный управляющий использует имущество в течение всего срока Договора в соответствии с его целевым назначением. Таким образом, ООО «Рентхауз» в соответствии с договором доверительного управления от 25.12.2007 года имел право на заключение только договора коммерческого найма, с целью получения дохода в соответствии с п.6.1. договора (чистая прибыль от управления имуществом).
Однако ООО «Рентхауз» в нарушение п. 1.4. договора заключил с Габисония С.И. договор найма жилого помещения от 30.06.2009 № НЖ9 - 25, не имея соответствующих полномочий.
Просит суд признать договор найма жилого помещения № НЖ9-19 от 30.06.2009 года, заключенный между ООО «РЕНТХАУЗ» и Габисония С.И., недействительным;
выселить Габисония С.И. из комнаты № общежития, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения;
обязать Отдел Управления ФМС России по СК снять Габисония С.И. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель Габисония С.И. – Фишер С.Ф. встречные исковые требования не признал, суду пояснил, что здание по <адрес> в <адрес> было построено в 1986 году под нужды общежития и изначально принадлежало государственному предприятию трест «Гидроспецмонтажконструкция». В связи с приватизацией государственное предприятие трест «Гидроспецмонтажконструкция» было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Гидроспецмонтажконструкция». В уставной капитал акционерного общества вошли все активы треста, в том числе и здание общежития. В соответствии с решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2008 года по делу № А63-4705/2008-С1-35, вступившему в законную силу 13.07.2009 года, ввиду установления факта ничтожности сделки приватизации общежития, право собственности на жилое помещение признано за муниципальным образованием <адрес>. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. 02.09.2009 года была произведена государственная регистрация права собственности за муниципальным образованием <адрес> на общежитие, в том числе и на занимаемое мной жилое помещение. В связи с чем, с этого момента у Габисония С.И. возникло право на приватизацию занимаемого им жилого помещения, поскольку жилое помещение относится к муниципальному жилому фонду. Статус общежития в отношении спорного жилого помещения отсутствует. Таким образом, считает, что на спорное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, распространяются правила приватизации жилого помещения. Правом на бесплатное приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации Габисония С.И. не пользовался.
Просит суд отказать в его удовлетворении в полном объеме.
В судебном заседании представитель ООО «РЕНТХАУЗ» Миронов В.В. пояснил, что не согласен со встречным исковым заявлением, возражает против его удовлетворения. Габисония С.И. был вселен в комнату № общежития № по <адрес> на основании договора найма жилого помещения от 30.06.2009 года и с тех пор истец занимает данное жилое помещение на постоянной основе и использует жилое помещение в качестве постоянного места жительства. В соответствии с законодательством Габисония С.И. обязан был произвести регистрацию по адресу постоянного места жительства, то есть <адрес>. Считает, что Габисония С.И. был вселен в комнату № общежития по <адрес> на законных основаниях, и у него возникает право на приватизацию занимаемого им жилого помещения.
В судебном заседании старший помощник прокурора Промышленного района г.Ставрополя Корнушенко О.Р. пояснила, что исковое заявление Габисония С.И. о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации не подлежит удовлетворению. Истец Габисония С.И. был вселен в жилое помещение № по <адрес> на основании договора коммерческого найма жилого помещения от 30.06.2009 года. Однако указанный договор является незаконным, и заключаться не должен был в связи с тем, что общежитие по <адрес> в <адрес> является муниципальной собственностью на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 29.12.2008 года. Право муниципальной собственности на общежитие по <адрес> в <адрес> подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.09.2009 № 26-26-12/098/2009-281 и постановлением администрации г. Ставрополя от 30.09.2009 №832 «О включении в реестр муниципальной собственности города Ставрополя недвижимого имущества». Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Габисония С.И. был незаконно зарегистрирован в комнате № по адресу: <адрес>.
Просит суд отказать в удовлетворении искового заявления Габисония С.И. в полном объеме, встречное исковое заявление Администрации к Габисония С.И. поддерживаю, считаю возможным удовлетворить в части выселения Габисония С.И. из комнаты № по <адрес> без представления другого жилого помещения. В удовлетворении остальной части встречного искового заявления отказать.
В судебное заседание не явились истец Габисония С.И., представитель третьего лица Отдела УФМС России по СК в <адрес>, представитель третьего лица ОАО «Ставропольский городской расчетный центр», представили ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствии.
Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора, приходит следующим выводам.
В судебном заседании установлено, что <адрес> в <адрес> является муниципальной собственностью, о чем свидетельствует выписка из ЕГРП от 04.09.2009 г. № 12\050\2009-327.
Постановлением главы администрации г. Ставрополя от 28.02.2008 года здание передано в доверительное управление Кюрджиевой Д.К.
В соответствии с условиями договора доверительного управления от 25.12.2007 года здание передано в доверительное управление ООО «Рентхауз» на срок до 24.12.2012 года.
С истцом Габисония С.И. заключен договор найма жилого помещения от 30 июня 2009 г. и в нем указано не койко-место, а занимаемая <адрес>, секция 0022 на 4-ом этаже общей площадью 17,8 кв.м., по <адрес> в <адрес>. Данный договор является бессрочным, что следует из п.1.3 указанного договора найма. Истец в договоре именуется как «наниматель», предусмотрена обязанность по уплате коммунальных платежей. Финансовый лицевой счет № подтверждает выполнение истцом обязанностей по договору найма: уплату коммунальных платежей по площади комнат, оплату за вывозимый мусор, теплоэнергию, электроэнергию, воду, расход по количеству лиц в пользу ООО «Рентхауз».
Доказательства постоянной регистрации по месту проживания представлены и подтверждены поквартирной карточкой.
Вместе с тем в судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда Ставропольского края от 28.12.2009 г. дана оценка правовым отношениям по приватизации общежития по <адрес> в <адрес>. Сделка по отчуждению этого общежития Кюрджиевой Д.К. признана ничтожной, как и все последующие сделки по отчуждению имущества. Из указанного решения вытекает, что и договор доверительного управления, заключенный между Кюрджиевой Д.К. и ООО «Рентхауз» от 25 декабря 2007 г. также является ничтожной сделкой, так как он основан на том, что Кюрджиевой Д.К. принадлежит право собственности на недвижимое имущество по <адрес>. В соответствии с требованиями ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). То есть ничтожная сделка не требует ее признания таковой судом, хотя в настоящем случае Арбитражный суд СК признал ничтожной сделки по отчуждению общежития по <адрес>. С учетом изложенного, Кюрджиева Д.К., зная о решении Арбитражного суда, не имела права на заключение каких-либо договоров по жилым помещениям по <адрес>.
В соответствии с ч.3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом. Администрация г.Ставрополя, ООО «Рентхауз» и Кюрджиева Д.К. в арбитражном процессе участвовали.
В соответствии с требованиями ч.3 ст. 20 Жилищного кодекса РФ жилищный фонд используется в зависимости от целей и формы собственности: в жилищном фонде социального использования – по договорам социального найма, в специализированном жилищном фонде – по договорам найма специализированных жилых помещений, в индивидуальном жилищном фонде в том числе юридическими лицами, по договорам безвозмездного пользования, в жилищном фонде коммерческого использования на условиях возмездного пользования и по иным возмездным договорам.
Поскольку на момент предоставления Габисония С.И. спорного жилого помещения, сделка по продаже жилого фонда по <адрес> в <адрес> уже была признан ничтожной, что подтверждает довод администрации о не приобретении Габисония С.И. права пользования жилой площадью и его право пользоваться жилой площадью в <адрес> подлежит прекращению.
В соответствии с положениями ст. 35 Жилищного кодекса РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Доводы представителя истца о том, что договор найма, заключенный Габисония С.И. 30.06.09 г. с Кюрджиевой Д.К. в лице ООО «Рентхауз» на основании договора доверительного управления трансформировался в договор социального найма по основаниям ст. 167 ГК РФ, предусматривающей, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Требование о применении исковой давности сторонами не заявлялось.
На основании изложенного исковые требования Габисония С.И. удовлетворению не подлежат. Встречные исковые требования администрации <адрес> к Габисония С.И. и ООО «Рентхауз» подлежат удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-196 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Габисония С.И. в удовлетворении исковых требований к Администрации <адрес> о признании права собственности в порядке приватизации отказать в полном объеме.
Встречные требования администрации <адрес> к Габисония С.И., ООО «Рентхауз» удовлетворить в полном объеме.
Признать договор найма жилого помещения № НЖ9-19 от 30.06.2009 года, заключенный между ООО «РЕНТХАУЗ» и Габисония С.И., недействительным.
Выселить Габисония С.И. из комнаты № общежития, расположенного по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.
Обязать Отдел Управления ФМС России по СК снять Габисония С.И. с регистрационного учета по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный г. Ставрополя суд в течение 10 дней.
Судья Л.Г. Кондратьева