Дело Номер обезличен
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 августа 2010 года г. Ставрополь
Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе:
Председательствующего по делу судьи Санеева С.О.,
при секретаре Кузнецовой Н.М.,
с участием: представителя истца ООО «Тракт» по доверенности ФИО2,
представителей ответчика Карнаухова Г.В. по доверенностям ФИО4 и ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Тракт» к Карнаухову Геннадию Викторовичу о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества и признании права собственности на недвижимое имущество, -
УСТАНОВИЛ:
ООО «Тракт» обратилось в суд с иском к Каранухову Геннадию Викторовичу о расторжении договора купли продажи недвижимого имущества и признании права собственности на недвижимое имущество, из которого усматривается, что ООО «Тракт» на праве собственности принадлежал объект недвижимости - незавершенный строительном объект – Автосервис, 12% готовности, расположенный по адресу: ..., ... участок площадью 1 122 кв.м. под объектом незавершенного строительства был предоставлен ООО «Тракт» сроком на 3 года на праве аренды, что подтверждается договором аренды Номер обезличен от Дата обезличена г. Дата обезличена г. между ООО «Тракт» и ФИО5 был заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества. Этот договор был подписан исключительно для простоты и удобства документооборота и налоговой отчетности. ФИО5 являлся прорабом при строительстве автосервиса, он был для Общества не посторонним человеком и внушал доверие. В связи с этим было принято решение формально, без порождения соответствующих последствий, зарегистрировать право собственности за ФИО5 на основании договора купли-продажи. В связи с этим условие договора о цене покупателем не исполнялось, денежные средства ООО «Тракт» на расчетный счет не вносились. Кроме того, в договоре стоимость недвижимости указана 840 тыс. руб. (п. 7 договора купли-продажи). В действительности рыночная стоимость автосервиса на тот момент составляла порядка 5 млн. руб. Цена была намеренно занижена только лишь потому, что обе стороны знали, что сделка носит формальный характер, и через некоторое время право собственности будет переоформлено на ООО «Тракт» также на основании договора купли-продажи. Однако спустя несколько месяцев, ФИО5 заявил, что он является как формальным, так и фактическим собственником недвижимого имущества, ООО «Тракт» никакого отношения к этому объекту не имеет. В связи с этим ФИО5 перестал пускать представителей Общества на строительную площадку. В соответствии со ст. 369 ГПК РФ указания, касающиеся необходимости совершения процессуальных действий и изложенные в определении суда кассационной инстанции в случае отмены решения суда первой инстанции и передачи дела на новое рассмотрение, обязательны для суда, вновь рассматривающего данное дело. Просила суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО3 против удовлетворения исковых требований возражала, суду пояснила следующее: объект недвижимости – автосервис 12 % готовности по ...Д принадлежал ООО «Тракт». В связи с намерением продать указанный объект Дата обезличена г. участники ООО «Тракт» на общем собрании единогласно приняли решение о продаже автосервиса ответчику за 840 000 руб. С целью реализации указанного решения Дата обезличена г. между сторонами был заключен спорный договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, на основании которого право собственности было зарегистрировано за ФИО5. Земельный участок площадью 1 122 кв.м. под указанным объектом был первоначально предоставлен ООО «Тракт» сроком на 3 года. Дата обезличена г. срок аренды указанного земельного участка истек и Общество заявлений на дальнейшее продление аренды не подавало. Постановлением администрации ... Номер обезличен от Дата обезличена г. ответчику был предоставлен земельный участок для продолжения строительства здания автосервиса по ...Д. Дата обезличена г. между администрацией ... и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка Номер обезличен. Каких-либо доказательств того, что ООО «Тракт» было намерено расторгнуть спорный договор, возвратить имущество или иным образом вернуть стороны в первоначальное положение истцом не представлено. Сделка купли-продажи прошла государственную регистрацию и договор аренды земельного участка под объектом недвижимости переоформлен на ответчика, никаких заявлений о недействительности указанных договоров и государственной регистрации от истца не поступало. По мнению представителя ответчика, указанные обстоятельства и факты подтверждают прямое намерение ООО «Тракт» осуществить реализацию спорного объекта недвижимости.
Также ФИО3 суду пояснила, что утверждение истца о формальности всех указанных совершенных им совместно с ответчиком действий по передаче спорного имущества и переоформления прав на него для простоты и удобства документооборота и налоговой отчетности не подтверждено доказательствами и носит голословный характер. Факт оплаты ФИО5 стоимости договора подтвержден п. 7 договора купли-продажи, в котором указано, что деньги в сумме 840 000 руб. получены продавцом до подписания договора. Пользуясь правовой неграмотностью ответчика, истец вместо выдачи ответчику приходного кассового ордера либо квитанции убедили ФИО5, что указания в тексте договора на произведенную им оплату. В подтверждение передачи ответчиком и получения всей суммы оплаты участниками ООО «Тракт» ФИО10 и ФИО9 были выданы ФИО5 письменные расписки, факт внесения либо невнесения указанных средств на счет или кассу общества ответчику не известен. Договор купли-продажи с указанием на передачу средств в счет оплаты в полном объеме до момента его подписания прошел правовую экспертизу в регистрирующем органе, право собственности на объект недвижимости перешло к покупателю.
Представитель ответчика указала, что ссылка истца на абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от Дата обезличена г. Номер обезличен «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» не могут быть приняты во внимание ввиду того, что указанное постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Пленума ВС РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от Дата обезличена г. Номер обезличен «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Последствия неисполнения покупателем обязанности оплатить товар установлены ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В данном случае ни условиями договора, ни законом не предусмотрено расторжение спорного договора в связи с неоплатой покупателем объекта с возвращением полученного сторонами по договору.
Также при предъявлении требования о возврате переданного по договору купли-продажи объекта незавершенного строительства – автосервиса 12% готовности истцом не учтено, что ответчиком с момента покупки автосервиса осуществлялось активное строительство, вносились существенные изменения в переданный по договору объект и неслись значительные финансовые затраты, в результате чего готовность объекта существенно изменилась. В настоящий момент готовность объекта составляет 70%, что подтверждается кадастровым паспортом. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что такой объект недвижимости как незавершенный строительством объект автосервис 12% готовности не существует. В связи с чем, не имеется оснований для удовлетворения требований истца о передаче ему указанного объекта и об обязательстве зарегистрировать право на недвижимое имущество. Требование истца о признании за ним права собственности на спорный объект является неправомерным, поскольку истец не доказал, по каким из предусмотренных ст. 218 ГК РФ оснований он приобрел право собственности.
Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО8 в судебном заседании поддержал в полном объеме доводы ФИО3.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по СК в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствии в соответствии со ст.167 ГПК РФ.
Допрошенный ранее в судебном заседании в ходе первоначального рассмотрения дела в этом же составе суда свидетель ФИО9 пояснил, что он является соучредителем ООО «Тракт» и имеет менее половины голоса. Осенью 2008 г., примерно в октябре, точную дату он не помнит, утром на стройке в вагончике был заключен договор купли продажи спорного объекта, а именно недостроенного объекта по ... Д в .... При заключении договора присутствовали Карнаухов, ФИО7, а также Зайцев А., который является одним из учредителей ООО «Тракт». Подписывали договор купли-продажи ФИО7 и Карнаухов. До подписания договора Карнаухов передал ФИО7 денежные средства в размере 840 000 рублей. Ранее в этот же день было проведено собрание учредителей по поводу продажи спорного объекта и было принято решение о его продажи, оговаривалась ли при этом сумма, он не помнит. Кто был организатором проведения собрания учредителей и почему именно ФИО5 продали объект, он не помнит. Судьба вырученных денежных средств от продажи Автосервиса ему не известна.
Суд, выслушав, доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующему.
Судом установлено, что ООО «Тракт» на праве собственности принадлежал объект недвижимости – незавершенный строительном объект – Автосервис 12% готовности, расположенный по адресу: ..., ... обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности ... от Дата обезличена г., выданным УФРС по СК.
Земельный участок площадью 1 122 кв.м. под объектом незавершенного строительства был предоставлен ООО «Тракт» сроком на 3 года на праве аренды, что подтверждается договором аренды Номер обезличен от Дата обезличена г.
Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ч. 2 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Как следует из ст. 555 ГК РФ, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.
Дата обезличена г. между ООО «Тракт» и ФИО5 был заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта – автосервиса 12% готовности, расположенного по адресу: ..., ... Д.
В п. 7 указанного договора содержится условие о том, что цена передаваемой недвижимости определена в 840 000 руб., которые продавцом получены от покупателя полностью до подписания договора.
Истец утверждает, что ФИО5 указанную денежную сумму ООО «Тракт» не передал, то есть не произвел оплату по договору. Это было связано с тем, что между ООО «Тракт» и ФИО5 существовала устная договоренность о том, что право собственности за ФИО5 будет зарегистрировано временно. Спустя некоторое время стороны договорились заключить другой договор купли-продажи, который послужит основанием для регистрации права собственности за ООО «Тракт».
Довод о неоплате ответчиком стоимости недвижимого имущества подлежит подробному изучению в связи с указанием на это в кассационном определении Судебной коллегии по гражданским делам ...вого суда от Дата обезличена г.
Отменяя первоначально решение об отказе в удовлетворении иска, Судебная коллегия не согласилась с выводом суда первой инстанции о доказанности факта оплаты ФИО5 стоимости недвижимого имущества. Коллегия указала в определении от Дата обезличена г., что суд первой инстанции никак не мотивировал тот факт, что им не было принято во внимание отсутствие документально подтвержденного платежа, хотя это является в соответствии с положениями ст. 450 ГК РФ одним из существенных оснований для расторжения договора. В связи с этим дело было направлено на новое рассмотрение для более тщательного изучения доводов истца о безденежности данного договора и неоплате ответчиком приобретенного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 369 ГПК РФ указания, касающиеся необходимости совершения процессуальных действий и изложенные в определении суда кассационной инстанции в случае отмены решения суда первой инстанции и передачи дела на новое рассмотрение, обязательны для суда, вновь рассматривающего данное дело.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими средствами доказывания.
ФИО5 не представил суду никаких допустимых доказательств передачи ООО «Тракт» денежной суммы в размере 840 000 руб., а именно квитанции к приходному кассовому ордеру либо доказательств безналичного перечисления денежных средств.
Содержащееся в п. 7 договора купли-продажи условие о том, что денежная сумма получена продавцом до подписания договора, не является бесспорным доказательством оплаты, поскольку долее никаким документами спорный факт не подтвержден. Также суд учитывает, что спор возник именно в результате не оплаты ответчиком спорного недвижимого имущества.
Юридическая безграмотность ФИО5, на которую ссылается представитель ответчика не является основанием для освобождения ответчика от предоставления допустимых доказательств внесения в кассу юридического лица денежных средств. Факт введения ФИО5 в заблуждение относительно того, что условия об оплате в договоре достаточно ни чем не подтвержден. Тем более, как утверждал сам ФИО5 при первоначальном рассмотрении дела, он ранее не был знаком с директором и учредителями Общества, и между ними не существовало доверительных отношений.
Представитель ответчика указывает, что имеются расписки учредителей ООО «Тракт» ФИО10 и ФИО9 о получении денежных средств от ФИО5 директором Общества ФИО7, данный факт также подтвердил ФИО9 в ходе допроса его в качестве свидетеля при первоначальном рассмотрении дела. Однако суд не принимает указанные расписки в качестве доказательства оплаты, поскольку в расписках в качестве получателя денег указан директор Общества ФИО7, но расписки составлены не ФИО7, а ФИО10 и ФИО9, которые деньги не получали. Кроме того свидетельские показания ФИО9, что он присутствовал при передаче денежных средств не является в данном случае допустимым доказательством, поскольку данный факт должен быть подтвержден не свидетельскими показаниями, а бухгалтерскими документами.
Утверждение ответчика о произведенной оплате опровергается представленными ООО «Тракт» справкой из Северо-Кавказского банка СБ РФ (ОАО), подтверждающей, что с Дата обезличена г. по Дата обезличена г. движений денежных средств по расчетным счетам ООО «Тракт» не производилось. Также истец не смог представить кассовую книгу, поскольку эта книга ведется в электронном виде, и в случае отсутствия записей за отчетный период, программа не допускает возможности распечатать содержащиеся сведения. В обоснование этого довода представлена справка за подписью директора Общества.
Суд также принимает во внимание доводы ответчика ФИО5, приведенные при первоначальном рассмотрении дела, о том, что в течение длительного времени он являлся безработным (представлена трудовая книжка), и каких-либо доказательства того, что у него имелась сумма в размере 840 000 руб. в материалах дела отсутствуют.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенной нарушении договора другой стороной.
Не подлежит применению абз. 4 п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от Дата обезличена N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в связи с тем, что указанное постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Пленума ВС РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от Дата обезличена г. Номер обезличен «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
По мнению представителя ФИО5, в данном пункте указывается на незаконность применения в случае неоплаты покупателем стоимости недвижимости такого способа защиты права как расторжение договора купли-продажи. ФИО3 утверждает, что в данном случае ООО «Тракт» вправе требовать лишь оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Вместе с тем позиция ответчика основана на неправильном толковании закона и п. 65 данного постановления.
Согласно п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от Дата обезличена г. Номер обезличен «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности права собственности к покупателю на проданное имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статьей 1102, 1104 ГК РФ.
С учетом таких разъяснений суд приходит к выводу, что к спорным правоотношениям подлежат применению статьи 1102, 1104 ГК РФ.
В силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.
В силу ст. 12 ГК РФ способами защиты права, являются, в том числе, признание права и восстановление положения, существовавшего до нарушения права.
Также в п. 65 Постановления Пленума ВС РФ и Постановления Пленума ВАС РФ от Дата обезличена г. Номер обезличен «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
Применяя указанные нормы, с учетом этого разъяснения суд считает, что истцом правомерно и обоснованно заявлены исковые требования об аннулировании (исключении из государственного реестра) регистрационной записи о регистрации права собственности на спорный объект недвижимого имущества за ФИО5 и о признании права собственности на этот объект.
Суд не принимает во внимание довод представителя ответчика о том, что на день вынесения решения готовность незавершенного строительством объекта составляет 70%, в то время как на день заключения договора готовность составляла 12 %, в связи с чем, в настоящее время оснований для удовлетворения требований истца о признании права собственности не имеется, так как нет объекта, на который его необходимо признать по следующим основаниям. ФИО5 не произвел оплату по договору купли-продажи, то есть не исполнил надлежащим образом существенное условие договора, в связи с чем, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от Дата обезличена г.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона Номер обезличенФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования права.
Ответчиком не представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства – автосервис 70% готовности.
При таких обстоятельствах ответчик, в случае если понес затраты связанные со строительством спорного объекта, вправе защитить предполагаемое нарушенное право путем подачи самостоятельного иска о взыскании убытков.
С учетом изложенного суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет.
При таких обстоятельствах суд считает необходимым взыскать с ответчика ФИО5 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 11 600 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Тракт» к Карнаухову Геннадию Викторовичу – удовлетворить.
Расторгнуть договор продажи недвижимости от Дата обезличена г., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Тракт» и Карнауховым Геннадием Викторовичем, предметом которого является недвижимое имущество - объект незавершенного строительства - автосервис, расположенный по адресу: ..., ... Д.
Исключить запись из единого государственного реестра прав запись регистрации Номер обезличен о регистрации права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства - автосервис кадастровый номер Номер обезличен:12:011801:0012:35519/192:1000/А, расположенный по адресу: ..., ... Д за ФИО5.
Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Тракт» права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства - автосервис кадастровый номер Номер обезличен:12:011801:0012:35519/192:1000/А, расположенный по адресу: ..., ... Д.
Взыскать с ФИО5 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 11 600 рублей.
Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество – объект незавершенного строительства – автосервис кадастровый номер Номер обезличен:12:011801:0012:35519/192:1000/А, расположенный по адресу: ..., ... Д за Обществом с ограниченной ответственностью «Тракт».
Решение может быть обжаловано в ...вой суд подачей кассационной жалобы через ... суд ... в течение 10 дней, с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья ФИО0