Дело № 2-5026/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
30 сентября 2010 г. г. Ставрополя
Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Юрина И.С.
при секретаре Гома Н.Ю.,
с участием сторон:
истца Куликовой И.Н.,
представителя ответчика ООО РА «Высота» Ивановой Л.Н.
представителя ответчика ООО РА «Высота» согласно доверенности № 7 от 13 октября Багирова Р.М.:,
представителя ответчика ТСЖ «Уренгоец» Поломанного Ю.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куликовой И. Н. к ООО РА «Высота 26», ТСЖ «Уренгоец» о признании недействительной (ничтожной) сделки, применении последствий ничтожности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Куликовой И. Н. обратилась в суд с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью Рекламное агентство «Высота», Товариществу собственников жилья «Уренгоец» о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий ничтожности сделки.
В судебном заседании Куликовой И. Н. полностью поддержала свои исковые требования, пояснив, что она является собственником <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ Она являлась членом ЖСК «Уренгоец» и в 2006 году полностью выплатила паевые взносы, после чего она стала собственником указанной квартиры. Данное обстоятельство подтверждается Справкой № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной ЖСК «Уренгоец», на основании которой её право собственности на квартиру было зарегистрировано в установленном законом порядке. Также в указанном доме, в соответствии с положениями п.1 статьи 290 ГК РФ, п.1 ст. 36 ЖК РФ, на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе крыша.
Строительство данного многоквартирного жилого дома, расположенным по адресу: <адрес>, осуществлялось ЖСК «Уренгоец», дом сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ Все члены ЖСК «Уренгоец» выплатили паевые взносы и стали собственниками квартир. Деятельность ЖСК «Уренгоец» с сентября 2006 г. переведена со строительства на коммунальную сферу и, в соответствии со ст. 161 ЖК РФ, ЖСК «Уренгоец» осуществляло управление данным многоквартирным жилым домом.
ДД.ММ.ГГГГ жилищно-строительный кооператив «Уренгоец», в лице директора Поломанного Ю.И. и общество с ограниченной ответственностью РА «Высота 26» заключили договор, согласно которому ООО РА «Высота 26» принимает в пользование периметр крыши четырнадцатиэтажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, находящийся в ведении ЖСК «Уренгоец», в целях размещения металлоконструкций ООО РА «Высота26» по периметру крыши. Истец считает, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Уренгоец» и ООО РА «Высота26» договор не соответствует требованиям правовых норм и нарушает его законные права и интересы собственника квартиры. Договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЖСК «Уренгоец» и ООО РА «Высота26» заключен без согласования с собственниками жилых помещений.
В соответствии со ст.129 ЖК РФ, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ. До полного внесения паевого взноса субъектом права собственности на жилое помещение является кооператив, после выплаты - член кооператива. И как собственник он получает право распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению. Таким образом, полная выплата паевого взноса хотя бы одним из членов жилищного кооператива изменяет не только его правовой статус, но и правоотношения собственности в кооперативном жилом доме
ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание ЖСК «Уренгоец» с повесткой дня – рассмотрение ситуации, сложившейся в доме на ДД.ММ.ГГГГ Как следует из протокола, председатель правления проинформировал о сложившейся ситуации в доме и обратился с предложениями, в т.ч. с предложением установить рекламу на крыше дома с заключением договора с ООО РА «Высота26». Из протокола общего собрания ЖСК «Уренгоец» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на общем собрании участвовало 52 человека, а на ДД.ММ.ГГГГ в состав кооператива входило 111 собственников квартир, что говорит об отсутствии кворума и делает решение собрания независимо от результатов голосования неправомерным. В соответствии со ст. 46 ЖК РФ, принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. При этом общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. Решением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, данное общее собрание ЖСК «Уренгоец» от ДД.ММ.ГГГГ было признано нелегитимным, а принятые на нем решения незаконными в связи с нарушениями требований 36, 44, 48, 116, 117 ЖК РФ и статей 246, 608 ГК РФ.
Общего собрания собственников жилья в <адрес>, на котором было бы принято, в установленном законом порядке, решение о передаче какого-либо конструктивного элемента крыши дома, не было. Согласования условий заключения договора с ООО РА «Высота26», касающиеся предмета и сроков договора, размера платы на общем собрании не проводилось, председатель правления ЖСК «Уренгоец», Поломанный Ю.Н., полномочиями заключить договор не наделялся. Председатель правления Поломанный Ю.Н, самолично подписал договор о передаче крыши в аренду ООО РА «Высота 26», таким образом нарушил её права как собственника.
ООО РА «Высота26», ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение договора с ЖСК «Уренгоец», заключила с ООО «Прогресс Плюс» договор, предметом которого является выполнение комплекса строительных работ по изготовлению и монтажу рекламного щита на кровле многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, а именно: разборка кровельного покрытия с пробивкой отверстий, устройство монолитных фундаментов, изготовление и монтаж металлических конструкций рекламного щита, обшивка рекламного щита профилированным настилом. Её, как собственника никто не уведомлял о том, что необходимо выполнить комплекс строительных работ на крыши, которые фактически нарушили бы целостность кровли жилого дома, которая является и моей собственностью. Вопрос о разборке кровельного покрытия с пробивкой отверстий в кровле, устройство монолитных фундаментов, изготовление и монтаж металлических конструкций рекламного щита, обшивка рекламного щита профильным настилом на общем собрании не рассматривался, не утверждался, данные работы в договоре от ДД.ММ.ГГГГ не оговаривались.
Автором проекта жилого <адрес> в <адрес> является ОАО «Ставропольский Электрон проект». ОАО «Ставропольский Электрон проект» были выполнены проверочные работы рабочего проекта ««Рекламный щит на кровле многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес>», выполненного ООО «Цитадель», по результатам которого определено, что при воздействии расчетных нагрузок, указанных на листе КМ-1, определенных для <адрес> в соответствии с СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* «Нагрузки и воздействия», на покрытие здания несущая способность сборных железобетонных плит покрытия не обеспечивается. Однако, при воздействии расчетных ветровых нагрузок на конструкцию рекламного щита, подкос П1 должен потерять устойчивость, при этом рекламный щит может упасть на покрытие здания, что вызовет разрушение конструкции парапета и кровли здания. В случае падения рекламного щита и частичном разрушении конструкций здания может возникнуть угроза для жизни и здоровья людей, проживающих в данном доме и находящихся в непосредственной близости от него. В этом заключении было обращено внимание правление ЖСК «Уренгоец» на необходимость предварительного согласования любых конструктивных, объемно-планировочных изменений по зданию жилого дома с автором проекта ОАО «Ставропольский Электронпроект» и архитектором Жердевым С.И.
Как следует из п.1.2. Договора от ДД.ММ.ГГГГ, ООО РА «Высота26» гарантирует, что установленная металлоконструкция по периметру крыши не опасна для здоровья и жизни третьих лиц и жильцов дома и данное условие подтверждается заключением независимого эксперта. ООО РА «Высота26» никакого заключение независимого эксперта о безопасности для здоровья и жизни третьих лиц и жильцов дома собственникам жилого <адрес> предоставлено не было.
Считает обоснованными свои опасения за безопасность людей и сохранность имущества в случае установки металлической конструкции, которую намерено было установить ООО РА «Высота» на кровле нашего дома.
Считает заключенный ДД.ММ.ГГГГ договор между ООО РА «Высота» и ЖСК «Уренгоец» нарушающим её права собственника на общее домовое имущество в многоквартирном жилом <адрес> в <адрес>. Данный договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в пользование третьему лицу части общего имущества в многоквартирном <адрес>, принадлежащем на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых помещений не соответствует требованиям статей 36. 44, 161 ЖК РФ, статьям 209, 246, 608 ГК РФ и главе 6 Устава кооператива ЖСК «Уренгоец». Это договор от ДД.ММ.ГГГГ является очевидным препятствием к заключению иного договора, соответствующего требованиям действующего законодательства. Считает, что конструктивный элемент крыши, незаконно переданный в пользование третьих лиц, должен быть возвращен его законным собственникам. Просит исковые требования удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика ТСЖ «Уренгоец», председатель правления ТСЖ Поломанный Ю.Н. заявленные исковые требования полностью признал, пояснив, что при заключении договора и ООО РА «Высота26» он не знал о намерении ООО РА «Высота» после заключения договора, произвести существенные конструктивные изменения в кровле крыши многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. И этот факт имеет существенное значение. Рекламное агентство «Высота26», согласно п.1.2. договора от ДД.ММ.ГГГГ гарантировала, что металлоконструкция устанавливаемая по периметру крыши не опасна для здоровья и жизни третьих лиц и жильцов дома, и данная гарантия подтверждается заключением независимого эксперта. Однако подобного заключения предоставлено не было. По требованию собственников мне пришлось обратиться к генеральному проектировщику, которым были выполнены проверочные работы. Согласно пункта п.3 Заключения ОАО «Ставропольский Электронпроект», в случае падения рекламного щита и частичном разрушении конструкции здания, может возникнуть угроза для жизни и здоровья людей, проживающих в доме и находящихся в непосредственной близости от него. Были только предоставлены предположения от ООО «Цитадель» и то, выполненные только после расчета по рекламному щиту, сделанного ОАО «Ставропольский Электронпроект». При этом важно отметить, что ООО «Цитадель» давало заключение только на рекламную конструкцию как изделие, но не давало заключение о влияние этого изделия на кровлю крыши при установке. Считает, что ООО РА «Высота 26» заранее знало об опасности установки рекламного щита и сознательно ввело в заблуждение ТСЖ «Уренгоец» и собственников жилого дома, осуществляя действия не оговоренные в договоре от ДД.ММ.ГГГГ. ЖСК «Уренгоец» после сдачи жилого дома в эксплуатация выполнял функции управления данным многоквартирным жилым домом.
Представители ответчика ООО РА «»Высота26»по доверенности Иванова Л.Н. и Багиров Р.М. исковые требования не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать по причине их необоснованности. Считают, что председатель ЖСК имел право заключать и подписывать договор от ДД.ММ.ГГГГ, а также, что истец по настоящему делу не является стороной в договоре заключенном между ЖСК «Уренгоец» и ООО РА «Высота26», и поэтому является ненадлежащим истцом по делу. Кроме того, истец в своем исковом заявлении не указывает права которые были нарушены ответчиками при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также не указывает на права которые необходимо будет восстановить при признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку при признании договора недействительным судом возникает необходимость в применении двухсторонней реституции. ЖСК «Уренгоец» обращалось в Арбитражный суд <адрес> исковым заявлением о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным как сделку, совершенную под влиянием заблуждения, однако в удовлетворении данного иска ЖСК «Уренгоец» было отказано и решение вступило в законную силу. Также представители ответчика ООО РА «Высота26» считает, что в качестве заявителя выступает лицо, которому установление юридического факта необходимо для реализации своего субъективного права, для защиты своего субъективного интереса. В случае, если заявитель выступает не в своих, а в чужих интересах, в установлении искомого факта необходимо отказывать, поскольку действующее процессуальное законодательство не допускает замену ненадлежащего истца.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что требования истицы подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В судебном заседании установлено, что многоквартирный жилой <адрес> в <адрес> сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ Куликовой И. Н. является собственником квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности Куликовой И. Н. зарегистрировано на основании Справки № от ДД.ММ.ГГГГ о полной выплате паевых взносов, выданной ЖСК «Уренгоец».
Таким образом, в судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что на момент заключения оспариваемого договора от ДД.ММ.ГГГГ хотя бы один член жилищного кооператива «Уренгоец» полностью выплатил паевой взнос.
Согласно ч. 4 ст. 218 ГК РФ, член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Согласно ч. 2 ст. 129 ЖК РФ, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 ЖК РФ. Таким образом, полная выплата паевого взноса хотя бы одним из членов жилищного кооператива изменяет не только его правовой статус, но и правоотношения собственности в кооперативном жилом доме. Возникновение права собственности на жилое помещение влечет одновременно обладание долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно п.1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, если вещь находиться в общей долевой собственности, то её передача в пользование третьему лицу возможна при наличии согласия всех участников общей долевой собственности.
В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений многоквартирного дома, принятого на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В соответствии с п.1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. П.2 ст.44 ЖК РФ гласит о том, что к компетенции общего собрания собственников помещений относятся принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Судом установлен факт, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартир <адрес> в <адрес> являлись 111 человек.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ было проведено общее собрание ЖСК «Уренгоец» с повесткой дня – рассмотрение ситуации, сложившейся в доме на ДД.ММ.ГГГГ, на котором председатель правления проинформировал о сложившейся ситуации в доме и обратился с предложениями, в т.ч. с предложением установить рекламу на крыше дома с заключением договора с ООО РА «Высота26». На основании решения Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, вступившем в законную силу, данное общее собрание ЖСК «Уренгоец» от ДД.ММ.ГГГГ было признано нелегитимным, а принятые на нем решения незаконными в связи с нарушениями требований 36, 44, 48, 116, 117 ЖК РФ и статей 246, 608 ГК РФ.
Судом установлено, что иного общего собрания собственников жилья в <адрес>, на котором было бы принято, в установленном законом порядке, решение о передаче какого-либо конструктивного элемента крыши дома и наделении председателя правления Поломанного Ю.Н. на подписание соответствующего договора не было.
В судебном заседании нашел свое подтверждение тот факт, что договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный жилищно-строительным кооперативом «Уренгоец», в лице директора Поломанного Ю.И. и обществом с ограниченной ответственностью РА «Высота 26» заключили договор, согласно которому ООО РА «Высота 26» принимает в пользование периметр крыши четырнадцатиэтажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, находящийся в ведении ЖСК «Уренгоец», в целях размещения металлоконструкций ООО РА «Высота26» по периметру крыши сторонами не расторгнут. Предметом заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ является периметр крыши четырнадцатиэтажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>. Данный конструктивный элемент крыши является общей долевой собственностью всех собственников жилых помещений в указанном доме, в том числе истца Куликовой И. Н.
В силу положений ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ, ЖСК «Уренгоец», распорядился имуществом, не принадлежащим ему на праве собственности, а ООО РА «Высота26» получило право пользования данным имуществом.
Куликовой И. Н. обладает имуществом, переданным по оспариваемому договору на праве общей долевой собственности.
Заключенная ответчиками ДД.ММ.ГГГГ сделка вносит в её правовую сферу неопределенность и интерес истца состоит в её устранении. Нарушено не только право пользование истца принадлежащим ей имуществом, но и право собственника распорядится данным имуществом по своему усмотрению. Договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный ответчиками с нарушением действующего законодательства, является очевидным препятствием к реализации права собственника на распоряжение имуществом в установленном законом порядке.
Кроме того, как следует из п.1.2. Договора от ДД.ММ.ГГГГ, ООО РА «Высота26» гарантирует, что установленная металлоконструкция по периметру крыши не опасна для здоровья и жизни третьих лиц и жильцов дома и данное условие подтверждается заключением независимого эксперта. В судебное заседание ответчиком ООО РА «Высота26» заключение независимого эксперта о безопасности для здоровья и жизни третьих лиц и жильцов дома собственникам жилого дома металлической конструкции, которая должна быть установлена на кровле жилого <адрес> предоставлено не было.
Судом установлено, что автором проекта жилого <адрес> в <адрес> ОАО «Ставропольский Электронпроект» были выполнены проверочные работы рабочего проекта ««Рекламный щит на кровле многоэтажного жилого дома по <адрес> в <адрес>», выполненного ООО «Цитадель», по результатам которого определено, что при воздействии расчетных нагрузок, указанных на листе КМ-1, определенных для <адрес> в соответствии с СНиП ДД.ММ.ГГГГ-85* «Нагрузки и воздействия», на покрытие здания несущая способность сборных железобетонных плит покрытия не обеспечивается. Однако, при воздействии расчетных ветровых нагрузок на конструкцию рекламного щита, подкос П1 должен потерять устойчивость, при этом рекламный щит может упасть на покрытие здания, что вызовет разрушение конструкции парапета и кровли здания. В случае падения рекламного щита и частичном разрушении конструкций здания может возникнуть угроза для жизни и здоровья людей, проживающих в данном доме и находящихся в непосредственной близости от него. В этом заключении было обращено внимание правление ЖСК «Уренгоец» на необходимость предварительного согласования любых конструктивных, объемно-планировочных изменений по зданию жилого дома с автором проекта ОАО «Ставропольский Электронпроект» и архитектором Жердевым С.И. В связи с эти суд находит обоснованными доводы истца о том, что металлическая конструкция, которую намерена ООО РА «Высота26» установить на крыше жилого <адрес> потенциально опасна как для жизни и здоровья людей, так и для жилого дома.
Исходя из изложенного, суд считает доводы представителей ответчика ООО РА «Высота26», о том, что Куликовой И. Н. является ненадлежащим истцом по заявленному иску, поскольку не является стороной договора от ДД.ММ.ГГГГ необоснованными. Заинтересованность Куликовой И. Н., обладающей на праве общей долевой собственности передаваемым по оспариваемому договору от ДД.ММ.ГГГГ имуществом, считается судом установленным фактом, поскольку данным договором нарушены её права собственника.
Также суд находит не состоятельными доводы представителей ответчика ООО РА «Высота» о том, что в силу п. 2 ст. 119 ЖК РФ, председатель кооператива Поломанный Ю.Н. обладал полномочиями заключить оспариваемый договор без согласования с собственниками жилых помещений. Согласно ч. 2 ст. 129 ЖК РФ, в том случае, если хотя бы один член жилищного кооператива выплатил в полном размере пай и стал собственником занимаемого им жилого помещения, в отношении имущества многоквартирного дома, не являющегося частями квартир, возникает режим общей собственности со всеми вытекающими отсюда последствиями. Механизм регулирования отношений общей собственности предусмотрен в главе 6 ЖК РФ и устанавливает порядок и условия принятия решений по владению, пользованию и распоряжению общей собственностью многоквартирного дома. Председатель правления ЖСК имеет право действовать от имени кооператива и совершать сделки только в случае утверждения данной сделки общим собранием.
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд считает, что при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ между ООО РА «Высота26» и ЖСК «Уренгоец» были нарушены положения статей 36, 44 ЖК РФ, 209, 246,290 ГК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Стороны договора от ДД.ММ.ГГГГ, ООО РА «Высота26» и ЖСК «Уренгоец» должны быть возвращены в первоначальное правовое положение: у Стороны 1, ЖСК «Уренгоец» не возникает право предоставлять, а у Стороны 2 ООО РА «Высота26» не возникает право принимать в пользование периметр крыши жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
На основании выше изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ
Признать ничтожным договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между жилищно-строительным кооперативом «Уренгоец» и обществом с ограниченной ответственностью РА «Высота 26», согласно которому ООО РА «Высота» принимает в пользование периметр крыши четырнадцатиэтажного жилого дома расположенного по адресу: <адрес>, находящегося в ведении ЖСК «Уренгоец», в целях размещения металлоконструкций ООО РА «Высота» по периметру крыши.
Применить последствия признания договора от ДД.ММ.ГГГГ ничтожной сделкой, вернув стороны данного договора в первоначальное правовое положение.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи жалобы через Промышленный районный суд г.Ставрополя в течение 10 дней.
Судья И.С.Юрин
Копия верна. Судья: