Дело № 2-5674/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 октября 2010 года г.Ставрополь
Промышленный районный суд г.Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Юрина И.С.,
при секретаре Гома Н.Ю.,
с участием:
истца Бархатовой Н.А. и ее представителя Филипченко В.В.,
представителя ответчика ООО «СТ Финанс» Снадного Д.В.,
рассмотрев в помещении суда в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бархатовой Н. А. к ООО «СТ Финанс» о взыскании суммы неустойки за нарушение срока сдачи и денежных средств в связи с невыполнением части работ соразмерным уменьшением цены договора, предусмотренных договором долевого участия в строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Бархатовой Н. А. обратилась в суд с иском к ООО «СТ Финанс» о взыскании суммы неустойки за нарушение срока сдачи и денежных средств в связи с невыполнением части работ соразмерным уменьшением цены договора, предусмотренных договором долевого участия в строительстве, ссылаясь на то, что 23 июня 2008г. между истцом и ответчиком ООО «Ст-Финанс» был заключен договор долевого участия в строительстве <данные изъяты> по условиям которого ответчик (он же застройщик) обязался в установленный срок своими силами и (ил) с привлечением других лиц построить (создать) блок секцию № многоэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу <адрес> в квартале 373 и передать объект долевого строительства (отдельную трехкомнатную <адрес>, этаж 5 ориентировочной площадью 72 кв. м.), а Истец (участник долевого строительства) обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия в строительстве. Истец свою обязанность по своевременному внесению денежных средств в полном объеме выполнил. Пунктом 4.4.1. был установлен срок сдачи объекта долевого участия в строительстве дома - не позднее 31 декабря 2009 года, однако до настоящего момента квартира не принята в связи с частичным отсутствием устранения указанных недостатков. Пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрена ответственность за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, согласно которой застройщик обязан уплатить неустойку (пени) из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования, а если стороной является гражданин, то в двойном размере. Согласно расчету Бархатовой Н. А., сумма неустойки на момент составления заявления составляет:
<данные изъяты> = <данные изъяты>, где
<данные изъяты> рублей сумма договора заключенного между застройщиком и участниками долевого строительства;
201 – количество просроченных дней сдачи объекта;
7,75% процентная ставка рефинансирования Центробанка;
300 – размер неустойки за просрочку предусмотренный законом;
2 – увеличение неустойки в связи с нарушением обязательств по договору с гражданином
Согласно пункта 9.1. договора был предусмотрен претензионный порядок (досудебное урегулирование спора), в связи с чем в адрес Ответчика была направлена
u 3 мая 2010г. претензия №1 (датой составления 30.04.2010г.)
u 24 мая 2010г. претензия №2 (датой составления 20.05.2010г.)
в целях досудебного урегулирования спора. которые на момент подачи искового заявления остались без ответа.
часть работ указанных в претензиях была выполнена, однако до настоящего момента является невыполнеными работы
1. Отсутствует кабельный ввод до квартирного щита телефонизации, радиофикации, телевидения, а также установка коллективной теле антенны.
2. Не выполнено остекленение веранды пластиковыми окнами.
Согласно пункта 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004г установлено: «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
(в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков».
Согласно строительных норм и правил №2.08.01-89* утвержденных постановлением Росстроя СССР от 16 мая 1989 №78 (приложение №1 термины и определения) «Веранда - застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него».
Пунктом 2 приложения 2 СНиП 2.08.01-89* установлено- «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, под считываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0»». Учитывая, что стоимость квадратного метра определенного сторонами в размере 19150 рублей (пункт 3.8 договора), совокупную сумму договора на момент заключения в размере 1481444 рублей (пункт 3.1 договора) и общую площадь помещений 72.31 и веранды 5,05 кв. м. (пункт 1.2 договора) участник долевого строительства оплачивал веранду по цене квадратного метра недвижимости, то есть по цене 19150 рублей, что соответствует применяемому коэффициенту 1,0 для веранд и холодных кладовых, отраженному (СНиП 2.08.01-89* в приложении № 2 пункт 2).
Согласно последних обмеров БТИ при составлении технического паспорта фактическая площадь веранды составила 5 кв. м.
Считает, что при невыполнении условия договора дольщику будет передаваться лоджия коэффициент которой составляет 0,5. В данном случае с учетом предусмотренного права пп.2 пункта 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗЗ от 30.12.2004г (соразмерного уменьшения цены договора) и полной оплаты стоимости договора на момент его заключения Ответчик обязан вернуть излишне уплаченную сумму в размере 19150*5*0,5=47875 рублей, где 19150 стоимость квадратного метра, 5 -фактическая площадь веранды по обмерам БТИ, 0,5 – коэффициент применяемый к лоджиям.
С учетом пп.1 пункта 2.статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗЗ от 30.12.2004г (безвозмездного устранения недостатков в разумный срок) Истец вправе требовать от ответчика выполнить кабельный ввод до квартирного щита телефонизации, радиофикации, телевидения, а также установить коллективную телеантенну на 10 блок-секции.
Пунктом 9. ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» установлено, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Данное право подтверждено Определением Верховного суда РФ от 03.марта 2009г. № 85-В09-1.
В связи с приобретением квартиры (жилого помещения) для личного пользования и невозможности своевременного вселения истице был нанесен также моральный вред в виде нравственных страданий причинителем вреда – ООО «СТ-Финанс» в следствие ненадлежащего исполнения возложенных договором обязанностей (нарушения прав потребителя). Согласно ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992г. и ст. 151, 1101 ГК РФ Компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме.
В ходе судебного разбирательства истцом было подано заявление об уточнении исковых требований и увеличении суммы иска в порядке статьи 39 ГПК РФ согласно которому:
1. При расчете неустойки истец взял в основу размер ставки рефинансирования Центробанка на момент подачи иска.
Согласно пункта 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Днем исполнения исполнения обязательства - передачи объекта строительства являлось 31 декабря 2009 года. С 28 декабря 2009 года согласно Указания ЦБ РФ №2369-У от «ставка рефинансирования Банка России устанавливается в размере 8,75 процента годовых».
Сумма неустойки на момент составления и подачи искового заявления (20.07.2010г.) составляет:
(<данные изъяты> рублей, где
<данные изъяты> рублей сумма договора заключенного между застройщиком и участниками долевого строительства;
201 – количество просроченных дней сдачи объекта;
8,75% процентная ставка рефинансирования Центробанка;
300 – размер неустойки за просрочку предусмотренный законом;
2 – увеличение неустойки в связи с нарушением обязательств по договору с гражданином.
При расчете соразмерного уменьшения цены договора в связи с отсутствие остекленения веранды ошибочно был применен коэффициент 0,5 для лоджий. Согласно приложения 1 СНиП 2.08.01-89* «Лоджия - перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты». В нашем случае согласно предоставленного чертежа к договору долевого участия в строительстве не остекленным помещением являлся угловой балкон, имеющий две стены, и соответственно к которому должен был быть применен коэффициент 0,3 (для балконов и террас согласно пункта 2 приложения 2 СНиП 2.08.01-89*). Считаем,что Ответчик обязан вернуть излишне уплаченную сумму из расчета:
<данные изъяты> рублей, где
<данные изъяты> стоимость квадратного метра;
5 - фактическая площадь веранды по обмерам БТИ, стоимость которой была оплачена в сроки предусмотренные договором;
1 – коэффициент применяемый для веранд;
0,3 – коэффициент применяемый к балконам
<данные изъяты> рублей - сумма переплаты по договору.
С учетом уточнений истец просил взыскать с ответчика сумму <данные изъяты> рублей из которых: <данные изъяты> рублей сумма неустойки в форме пени, <данные изъяты> рублей соразмерного уменьшения договора за невыполненную работу, <данные изъяты> размер компенсации морального вреда, а также об понуждении ответчика выполнить работу: выполнить кабельный ввод до квартирного щита телефонизации, радиофикации, телевидения на 5 этаже 10 блок-секции, а также установить коллективную телеантенну на 10 блок-секции по адресу <адрес>.
Истец Барахатова Н.А. и ее представитель Филипченко В.В. в судебном заседании иск поддержали и дали пояснения, аналогичные изложенным в иске.
Представитель ответчика по доверенности Снадный Д.В. в судебном заседании иск не признал и показал, что истец допустил просрочку кредитора, В соответствии с пунктом 3 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее «ГК РФ») но денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора. В соответствии с условиями договора № К/КВ-468-104 участия в долевом строительстве от 23.06.2008 года, заключенного между Истцом и Ответчиком, а также зарегистрированного 11.07.2008 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю за номером 26-26-12/068/2008-155 (далее - Договор^ Ответчик обязан в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечение других лиц построить (создать) блок секцию № 10 многоэтажного жилого лома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> в квартале 373 (далее - Здание), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Здания передать объект долевого строительства - отдельную 3-х комнатную <адрес>, этаж «5» ориентировочной общей площадью 72,3 I кв. м (далее - Квартира), в срок до «31» декабря 2009 года, а истец обязан уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства. 27.11.2009 года ответчиком получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № К11 26309000-«106-Э» от «27» ноября 2009 года, выданное Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя (Приложение № /). 17.12.2009 года Истцом было получено сообщение от Ответчика о завершении строительства Здания и о готовности Квартиры к передаче Истцу (далее - Сообщение), что подтверждается почтовым уведомлением (Приложение № 2). В соответствии с пунктом 4.2.6 Договора, Участник долевого строительства после получения сообщения Застройщика о завершении строительства Здания и готовности Квартиры к передаче, обязан приступить к ее принятию в течение 5 (пять) рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Истец, в соответствии с п. 4.2.6 Договора обязан был принять от Ответчика Квартиру не позднее 24 декабря 2009 года. В соответствии с частью 5 статьи 8 Закона 214-ФЗ, участник долевого строительства <)о подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором оказывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Однако, истец не использовал свое право, предусмотренное частью 5 статьи 8 Закона 214-ФЗ, а отказался от подписания передаточного акта (акта приема-передачи Квартиры) без обращения с требованием к Ответчику о составлении так называемого «дефектовочного акта» (часть 5 статьи 8 Закона 214-ФЗ), в котором бы указывалось несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Закона 214-ФЗ, как необходимого условия для исключения из общих правил по принятию участником долевого строительства объекта долевого строительства. Данными действиями Истец допустил просрочку кредитора, установленную п.1 ст. 406 ГК РФ. по денежному обязательству ответчик не обязан платить проценты за время просрочки кредитора. Таким образом, утверждение истца о том, что обязательства ответчика по Договору не выполнены, незаконно и необоснованно, а действия Истца по уклонению от исполнения Договора в части затягивания сроков подписания акта приема-передачи Квартиры свидетельствует о явном злоупотреблении Истцом правом, с целью получения неустойки (пени) за просрочку передачи Истцу Квартиры, умышленно созданную самим Истцом.
Согласно акту осмотра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и служебной записки от ДД.ММ.ГГГГ, представитель Истца, он же законный супруг Истца, что подтверждается согласием на приобретение Истцом Квартиры (Приложение М> 5). гр. Филиппенко В.В.. являющийся юристом ООО «Ставропольторг» (подрядная организация на объекте, строительства Здания) неправомерно завладел ключами от Квартиры в конце декабря 2009 года и приступил к ее ремонту. С целью скрыть данные обстоятельства, ДД.ММ.ГГГГ отказался пустить комиссию для осмотра Квартиры.
В соответствии с п. 6.39 СНиП 21-01-97* «Строительные нормы и правила. Пожарная безопасность зданий и сооружений» (далее - СПиП 21-01-97") в зданиях класса Ф 1.3 (Многоквартирные жилые дома) секционного типа в каждой квартире, расположенной выше 4 м. следует предусматривать аварийный выход по 6.20.
В соответствии с п. 6.20 СНиП 21-01-97* к аварийным выходам также относятся:
а) выход на открытый балкон или лоджию е глухим простенком не менее 1,2 м от торца балкона (лоджии) до оконного проема (остекленной двери) или не менее 1.6 м между остекленными проемами, выходящими на балкон (лоджию);
Согласно абз. 10 п. 10 «Оценка принятых решений, замечания и предложения по их совершенствованию» Заключения № 1430/3-05 Управления Главгосжспертизы России по СК по проекту «12-14 "этажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения но <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ - исключено остекление в лоджиях и балконах. используемых в качестве второго эвакуационного выхода (Приложение М 6).
В соответствии с п. 6.19 СНиП 21-01-97* выходы, не отвечающие требованиям, предъявляемым к эвакуационным выходам, могут рассматриваться как аварийные и предусматриваться для повышения безопасности людей при пожаре.
Кроме того, в соответствии с абзацем три п. 1.2 Договора, стороны установили, что характеристики строительной готовности для передачи Истцу Квартиры указаны в приложении № 2 к Договору.
Согласно п. 1 Приложения № 2 к Договору. Квартира сдается Истцу со следующими характеристиками:
- без отделки;
- без сантехнического оборудования (ванны, унитаза, мойки, умывальника, душа, душеной кабины,
смесителей и пр.);
- пол - без устройства цементной стяжки;
- двери входа в квартиру - ДВП с установкой замка;
- межкомнатные перегородки - в санузлах и ванных комнатах, на всю высоту этажа:
- потолки - монолитная ж/б плита;
- окна и балконные двери - металлопластиковые со стеклопакетом;
- счетчики потребления холодной и горячей воды;
- система отопления законченная:
- поквартирная разводка труб с установкой радиаторов;
- электроснабжение - выполняется в соответствии с действующими нормами с установкой попажных
щитов и квартирных счетчиков учета потребления электроэнергии;
- телефонизация, радиофикация, телевидение - выполняется кабельный ввод до квар:ирного щита.
Установка коллективной телеантенны.
Согласно п. 2 Приложения № 2 к Договору. Истец выразил свое согласие с характеристиками Квартиры, указанными в п. 1 Приложения № 2. подписанием наряду с Договором, подписав также и Приложение № 2 к Договору.
Как следует из п. 1 Приложения № 2 к Договору, сторонами не было согласовано условие об обязанности Ответчика, произвести остекление веранды Квартиры пластиковыми окнами.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий (договора с\ч>ом принимается «о внимание буквальное "значении содержащихся « нем с.кю н вырилсений.
Из содержания Договора следует и Истцом не оспаривается, что при заключении Договора стороны исходили из фактической площади жилых помещений, а также веранды и размер площади квартиры определили исходя из общей фактической площади всех помещений и веранды.
Пунктом 3.1 Договора установлена общая стоимость Квартиры - <данные изъяты>, где стоимость одного квадратного метра площади определена сторонами в размере 19 150.00 рублей, независимо от того, относится ли это к площади веранды, или к жилой площади Квартиры.
Сведений о том. что оплате подлежит площадь Квартиры, определенная с учетом понижающих коэффициентов, предусмотренных СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания». Договор не содержит.
Как содержание Договора, так и действия сторон по его исполнению подтверждают, что воля сторон при заключении Договора была направлена на приобретение Истцом квартиры площадью 77.36 кв.м. в которой площадь веранды составляет 5.05 кв.м (а по результатам обмеров органа технической инвентаризации 5 кв.м.) и оплачивается по той же цене, что и остальная площадь в Квартире - <данные изъяты> рублей.
Так как остекление веранды квартиры не предусмотрено пи проектом здания, ни договором, ссылка истца на пункт 2 части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ о соразмерном уменьшении цены договора, в связи с невыполнением Ответчиком обязательных требований договора, приведших к ухудшению качества Квартиры или недостаткам, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного Договором использования, не основано на законе, следовательно, иск не подлежит удовлетворению.
Истец при обращении в суд с иском о защите прав потребителей не подтвердил документально свой статус как гражданина-потребителя, т.е. в материалах дела отсутствуют допустимые доказательства приобретения Квартиры исключительно для последующего использования его истцом (т.е. для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности).
По мнению представителя ответчика, буквальное содержание части 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ позволяет сделать вывод о том. что в случае, если договор участия в долевом строительства не заключен гражданином - участником долевого строительства исключительно для последующего его проживания (т.е. для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности) и данное условие подтверждается самим договором, то лишь в данном случае применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом 214-ФЗ.
В тексте договора участия в долевом строительстве отсутствует согласованное сторонами условие о том. что участник долевого строительства подписанием настоящего договора подтверждает обстоятельство о том, что Договор является договором на приобретение Участником долевого строительства права собственности па квартиру исключительно для личных потребительских целей, не связанных с предпринимательской деятельностью.
Общее количество заключенных гр. Барахтовой И.А. договоров участия в долевом строительстве на приобретение квартир составляет 3 (три):
1. Договор № К/КВ-468-104 от ДД.ММ.ГГГГ, 3-х комнатная квартира, 72,31 кв.м.
2. Договор № К/КВ-385-261 от ДД.ММ.ГГГГ. 1 (комнатная) квартира. 52.50 кв.м.(Приложение №,#).
Договор № К/КВ-389-262 от ДД.ММ.ГГГГ, 1 (комнатная) квартира 52.50 кв.м.
Какие-либо надлежащие доказательства заключения договора гр. Бархатовой Н. А. II.Л. для личных потребительских целей к исковому заявлению Истца не приобщались и в материалах настоящего гражданского дела отсутствуют.
В качестве доказательств этому могут быть установлены следующие факты: имеет ли данный гражданин жилую площадь, какова площадь ранее занимаемого жилого помещения. состоит ли он на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий и др.
К исковому заявлению данные документы приложены не были. Истец (представитель Истца) в судебном заседании также не представил данных документов.
Между тем в пункте 2.1 Договора указано, что Участник долевою строительства инвестирует денежные средства в приобретаемую им Квартиру, а сам Договор заключен также в рамках Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ. осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999.
Истец в нарушение статьи 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации документально не подтвердил обстоятельства приобретения Квартиры для нужд собственного использования Истца при подаче искового заявления в суд (т.е. к исковому заявлению не приложены документы, подтверждающие обстоятельства применения законодательства о защите нрав потребителей, на которых истец основывает свои требования).
Как полагает представитель ответчика, в суде для применения законодательства о защите прав потребителей Истцом должно быть доказано, что недвижимость приобретается исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Ответчик считает, что законных оснований для взыскания в пользу истца морального вреда нет, ввиду отсутствия у Истца доказательств причинения такого вреда ответчиком.
В материалах дела отсутствуют доказательства виновности действий Ответчика в препятствовании к принятию истцом квартиры, о которых истец упоминает в своем исковом заявлении.
Суд выслушав объяснения истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению частично.
Суд полагает необходимым взыскать с ООО «СТ Финанс» в пользу Бархатовой Н. А. сумму неустойки в размере 173699 рублей 30 копеек. Взыскать с ООО «СТ Финанс» в пользу Бархатовой Н. А. возврат денежных средств в результате соразмерного уменьшения стоимости договора в размере 67025 рублей. Обязать ООО «СТ Финанс» выполнить работы: кабельный ввод до квартирного щита телефонизации, радиофикации, телевидения на 5 этаже 10 блок-секции, установить коллективную телеантенну на 10 блок-секции по адресу: <адрес>.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Истцом (гражданкой РФ Бархатовой Н. А.) и Ответчиком (ООО «Ст Финанс») был заключен договор долевого участия в строительстве №К/кв-468-104 по условиям которого Ответчик (он же застройщик) обязался в установленный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок секцию № многоэтажного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу <адрес> в квартале 373 и передать объект долевого строительства (отдельную трехкомнатную <адрес>, этаж 5 ориентировочной площадью 72 кв. м.), а Истец (участник долевого строительства) обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия в строительстве. Цена договора в размере <данные изъяты> рублей было полностью перечислена на расчетный счет ООО «Ст Финанс», что представитель ответчика не отрицает.
Согласно пункта 3.1.1. договора в его цену входила сумма денежных средств на оплату услуг Застройщика, которая была равна <данные изъяты> рублей и сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание ) объекта долевого строительства, которая составляла <данные изъяты>. Объектом долевого строительства согласно пункта 1.2.договора являлась отдельная 3(трехкомнатная) <адрес>, этаж 5 ориентировочной общей площадью 72,31 кв.м. в которую входили сумма площади всех частей включая вспомогательную, за исключением веранды площадью 5,05 кв.м.. В пункте 2 приложения № к договору участия в долевом строительстве № К/КВ-468-104 от ДД.ММ.ГГГГ повторно отражено что квартира имеет веранду площадью 5,05 кв..м.
Согласно последнего абзаца пункта 3.8 договора Стороны договорились, что доплата или возврат излишне уплаченных денежных средств осуществляется из расчета <данные изъяты> за квадратный метр, данное обстоятельство подтверждается предоставленным к возражениям представителя ответчика заявления гр. Бархатовой И.А. от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого в последующем застройщик вернул денежные средства в связи с фактически меньшим размером передаваемой площади (данных технического паспорта). При расчете стоимости всей площади квартиры по цене <данные изъяты> за кв.м., включая площадь веранды что составляет 77,36 кв. метров соответствует общая стоимость договора <данные изъяты>. Из данного расчета выходит что при заключении договора долевого участия в строительстве застройщиком были получены денежные средства включая стоимость 1 кв. метра веранды по цене <данные изъяты> за кв. м., Данное обстоятельство указывает, что при заключении договора застройщик при определении стоимости веранды применял коэффициент 1,0 (для веранд и холодных кладовых) к установленной расчетной стоимости 1 квадратного метра общей площади квартиры. Правильность данного расчета подтверждается пунктом 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно коммунальному хозяйству от 04.08.98г. №37), письмом от 06.11.2009г. №Д23-3649 Министерства экономического развития Российской Федерации, письмом от 09.10.2009г. № 33350-ИП/08 Министерства регионального развития Российской Федерации, а также определением от 16 июня 2010г. №5-Г10-71 Верховного Суда РФ
В СНиП №2.08.01-89* утвержденных постановлением Росстроя СССР от 16 мая 1989 №78 (приложение №1 термины и определения) закреплено определение: «Веранда - застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него». Пунктом 2 приложения 2 СНиП 2.08.01-89* установлено- «Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, под считываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0». Дополнительным доказательством подтверждения того, что под верандой застройщик подразумевал остекленное помещение является изображение на фасаде 1 Архитектурно-строительные решения рабочего проекта ООО «Евродом», согласно которого между строительными осями 10-Н и 10-И (внизу чертежа) на 5 этаже отражена «Остекленная веранда», при этом сотекление должно было быть осуществлено от 2 до 5 этажа. В приложении № 1 к договору участия в долевом строительстве №К/КВ-468-104 от 23 июля 2008г. в графическом виде также отражены те же строительные оси 10-И, 10-Н между которыми отражена веранда.
Пунктом 4.1.1. Застройщик обязался передать участнику долевого участия в строительстве квартиру по акту приема передачи не позднее 31 декабря 2009г. В своих возражениях ответчик указывает, что истец, после направления в его адрес сообщения не предпринял никаких действий указывающих к принятию объекта и составлению сторонами акта приема – передачи, что и послужило в последующем основанием для составления со стороны застройщика одностороннего акта от 25 февраля 2010г..
В опровержение изложенного довода истцом предоставлено письмо от 11.012010г. направленное в адрес застройщика ООО «Ст-Финанс», <адрес> и представительство расположенного по адресу <адрес> оф. 1008 с приложением квитанций об отправке в оба адреса, а также уведомление о получении данного письма ДД.ММ.ГГГГ застройщиком. Из содержания письма становится ясно, что истец не только не уклонялся от подписания двухстороннего акта, но и выражал свою обеспокоенность отсутствием экземпляров акта по месту нахождения передаваемого объекта недвижимости, а также просил уточнить дату для передачи и составления двухстороннего акта. Представитель ответчика не смог пояснить отсутствия сообщения со стороны застройщика, сославшись, что ему была выдана доверенность на представление интересов только ДД.ММ.ГГГГ и на тот период он не мог знать о совершенных со стороны истца и ООО «Ст-Финанс» действиях.
Пунктом 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004г. №214 – ФЗ установлено право застройщика составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства при условии уклонения от принятия или при отказе участника долевого строительства.
В данном случае участник долевого участия в строительстве не уклонялся и не отказывался от принятия объекта, а дополнительно просил указать ему сообщение о готовности передачи объекта с наличием предоставленных со стороны застройщика актов передачи квартиры. Кроме того, представителем ответчика в ходе судебного разбирательства предоставлен акт от 18 октября 2010г. осмотра <адрес>, который подписан представителем ООО «СТ Финанс» Снадным Д.В., где указано: «....В настоящее время квартира, № гр. Бархатовой Н. А. не принята по акту приема-передачи от застройщика ООО «СТ Финанс», но находится в фактическом ее пользовании.. ...». В этом же акте отсутствует какая либо информация о составленном одностороннем акте передачи объекта, составленного 7 месяцев назад.
Дополнительным доказательством отсутствия своевременно выполненных работ является претензия от 30 апреля 2010г. и прилагаемые фотографии где: отражены 2 вент. шахты с проходящими в них магистральными трубопроводами горячего и холодного водоснабжения (на фотографиях с открытыми и закрытыми кранами), указывающие не только на отсутствие водоснабжения, но и установленных (присоединенных) приборов учета расхода воды, отсутствие электрощита внутри квартиры, отсутствие поэтажного щита с установленными в нем электрическими счетчиками, отсутствия электроснабжения дома (отраженные работы с подключением кабелей около трансформаторной подстанции ТП554, отсутствие подоконников внутри квартиры и неправильно установленными к окну водоотливами (по внешней стороне окон) и т.д..
При направлении истцом претензии в адрес ответчика от 20 мая 2010г. часть работ застройщиком уже была устранена.
Данные доказательства указывают на наличие доступа в <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ с целью устранения недостатков и отсутствия обоснованности составления одностороннего акта передачи объекта недвижимости со стороны ответчика.
Указание ответчика на незаконность требования истца в виду отсутствия остекленения в проекте здания и в условиях договора (3 страница возражений) с приведением в качестве основания пункта 6.20 СНиП 21-01-97 не подтверждается материалами дела. Из приложенного фасада 1 Архитектурно-строительные решения рабочего проекта ООО «Евродом» десятой блок секции, между строительными осями 10-Ж и 10-Г расположена «проветриваемая лоджия» образующая выход со стороны межквартирного коридора и лестницы. Истец в рамках заявленных требований просит суд не обязать выполнить работу по остеклению веранды, а соразмерно уменьшить стоимость договора участия в долевом строительстве на 67025 рублей за невыполненную работу по остекленению, что допускается согласно пункта 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г № 214-ФЗ.
В возражениях ответчик указывает, что истец не подтвердил свой статус как гражданина – потребителя и приобрел квартиру. Истец и представитель истца указали, что они находятся в законном браке и имеют разнополых детей 2005 и 2009 года. С данной целью по договору долевого участия в строительстве была приобретена именно 3- комнатная (не однокомнатная квартира) для последующего в ней отдельного проживания супругов и каждого из детей в разных комнатах. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 58 Жилищного кодекса «Учет законных интересов граждан при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма».
Ссылка ответчика в своих возражениях на заключение договора в рамках Федерального закона «Об инвестиционной деятельности» в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999г. (5 страница) является несостоятельной в виду отражения в заключаемом с дольщиком договора его наименования, как договор участия в долевом строительстве, указания стороны в договоре – участник долевого строительства, а не инвестор, ссылок в договоре на федеральный закон от 30.12.2004г. № 214 в пунктах 1.3, 4.1.4., 4.2.8., 6.2.3., 6.2.4., а также государственной регистрацией данного договора в УФРС по СК.
В возражениях ответчика отсутствуют сведения по выполнению работ установки коллективной телеантенны на 10 блок-секции по адресу <адрес>. Однако из пояснений представителя ответчика было указано, что при отсутствии телеантены невозможно было получить разрешение на ввод объекта в эксплуотацию № RU 26309000- «106-Э» от 27.11.2009г. Представитель истца пояснил, что до настоящего момента коллективные телеантенны обязанность по установке которых отражена в договоре отсутствуют по всему дому. Данный факт ему известен в силу того, что с июля 2010г. он является председателем ТСЖ «Рубин-2009» - эксплуатационной организации жилого дом, а расположенного по адресу <адрес>.
В соответствии со ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации морального вреда определяются правилами, предусмотренными статьей 151 ГК РФ.
В соответствии со ст. 151 ГК РФ. если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) (действиями, нарушающими его личные не имущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страдании. связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.
В соответствии с ч. 2 ст. 1101 ГК РФ при определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
С учетом требований разумности и справедливости, характера физических и нравственных страданий истицы, ее индивидуальных особенностей, суд полагает необходимым удовлетворить ее требование о компенсации морального вреда частично на сумму 3000 рублей. В остальной части компенсации морального вреда следует отказать.
Руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Бархатовой Н. А. к ООО «СТ Финанс» о взыскании суммы неустойки за нарушение срока сдачи и денежных средств в связи с невыполнением части работ соразмерным уменьшением цены договора, предусмотренных договором долевого участия в строительстве удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «СТ Финанс» в пользу Бархатовой Н. А. сумму неустойки в размере 173699 рублей 30 копеек.
Взыскать с ООО «СТ Финанс» в пользу Бархатовой Н. А. возврат денежных средств в результате соразмерного уменьшения стоимости договора в размере 67025 рублей.
Обязать ООО «СТ Финанс» выполнить работы: кабельный ввод до квартирного щита телефонизации, радиофикации, телевидения на 5 этаже 10 блок-секции, установить коллективную телеантенну на 10 блок-секции по адресу: <адрес>.
Взыскать с ООО «СТ Финанс» в пользу Бархатовой Н. А. компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей.
В остальной части компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд в течение 10 дней.
Судья И.С.Юрин
Копия верна. Судья: