Дело № 2-359\11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
07 февраля 2011 года г. Ставрополь
Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе:
председательствующего по делу судьи Санеева С.О.,
при секретаре Данченко С.А.,
С участием: представителя истца Турсунов З.М. по доверенности и ордеру адвоката Гребенников А.В.,
Представителя ответчика Бакарас В.Н. по доверенности и ордеру адвоката Радченко С.Н.,
Представителя третьего лица Авраменко И.А. по доверенности Петров А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Турсунов З.М. к Бакарас В.Н. о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости и встречному исковому заявлению Бакарас В.Н. к Турсунов З.М., Авраменко И.А. о признании недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, -
У С Т А Н О В И Л:
Турсунов З.М. обратился в Промышленный районный суд с исковым заявлением к Бакарас В.Н. о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимости, из которого усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между Бакарас В.Н. (Стороной 1), от имени и в интересах которого по нотариально удостоверенной доверенности 26 НПСК № от ДД.ММ.ГГГГ действовал представитель Авраменко И.А. и Турсунов З.М. (Стороной 2) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. В соответствии с его условиями стороны договорились подготовить и заключить договор купли — продажи недвижимости: земельного участка площадью 534 кв.м., кадастровый номер №, предоставленный из земель населенных пунктов, ИЖС, с расположенным на нем жилым домом, литер А, площадью 65,3 кв.м., инвентарный номер №, этажность 1, кадастровый (или условный) номер №, находящимся по адресу: <адрес>, принадлежащие Стороне 1 на праве собственности (далее — Объект 1); земельного участка площадью 594 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по <адрес> в <адрес> края (далее - Объект 2). По основному договору Бакарас В.Н. должен выступать продавцом, а Турсунов З.М. -покупателем. В соответствии с Выписками из ЕГРП №№№ от ДД.ММ.ГГГГ, № № от ДД.ММ.ГГГГ указанное недвижимое имущество принадлежит на праве собственности Бакарасу В.Н.. Стороны в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи, в том числе, предмет договора, цену договора, а также условие о передаче недвижимого имущества, порядке регистрации сделки и перехода права собственности по ней вне зависимости от передачи недвижимого имущества (п.6.4 Договора). В соответствии с пп.2.2,6.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику до подписания договора сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей. Названный задаток одновременно выступал и как способ обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи, и засчитывался в счет уплаты покупной стоимости недвижимого имущества по основному договору купли-продажи (п.2.3 Договора). В соответствии с п.5.1 предварительного договора стороны должны были заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ Истец неоднократно испрашивал у представителя ответчика (Авраменко И.А.) информацию о ходе подготовки пакета документов для возможности заключения основного договора купли-продажи и предполагаемой дате его заключения. Представителем ответчика устно сообщалось, что никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи не имеется и почти все необходимые документы для заключения основного договора собраны, но, в то же время, ответчиком не предпринималось никаких действий по заключению договора. В соответствии с п.4.1.2 предварительного договора в обязанности ответчика входило заключение основного договора с направлением истцу предложения о его заключении с приложением подписанного проекта основного договора не позднее, чем за три дня до срока заключения, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ Однако от ответчика не поступило предложения о заключении договора купли-продажи недвижимости и не был направлен подписанный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости. Как следует из положений п.6 ст.558 ГК РФ подлежит государственной регистрации как сделка, совершаемая с жилым помещением. Просил суд обязать Бакарас В.Н. в течение семи дней с момента вынесения решения суда по настоящему делу заключить с Турсунов З.М. основной договор купли-продажи недвижимости на условиях, предложенных истцом по проекту договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Бакарас В.Н. продает, а Турсунов З.М. оплачивает общую покупную стоимость <данные изъяты> рублей (за вычетом суммы внесенного задатка в размере <данные изъяты> и приобретет: земельный участок площадью 534 кв.м., кадастровый номер №, предоставленный из земель населенных пунктов, ИЖС, с расположенным на нем жилым домом литер А площадью 65,3 кв.м., инвентарный номер 18956, этажность 1, кадастровый (или условный) номер №, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие Стороне 1 на праве собственности (далее — Объект 1); земельный участок площадью 594 кв.м., кадастровый номер №, предоставленный под индивидуальную жилую застройку из земель населенных пунктов, расположенный по <адрес> в <адрес> края (Объект 2). Обязать Бакарас В.Н. совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости в редакции подписанного истцом проекта договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в течение семи дней с момента вынесения решения суда по настоящему делу с включением в него условия, согласно которому при уклонении Бакарас В.Н. от заключения в указанный срок договора купли-продажи недвижимости, его государственной регистрации и перехода права собственности по нему считать такой договор вступившим в силу в редакции представленного истцом проекта договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с момента истечения указанного 7-дневного срока с последующей его государственной регистрацией и регистрацией перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Обязать Бакарас В.Н. совершить действия, направленные на государственную регистрацию прекращения права собственности на жилой дом литер Л площадью 29,5 кв.м., инвентарный номер 18959, этажность 1, кадастровый (или условный) номер №, по <адрес> в <адрес>, и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи № о государственной регистрации права собственности на жилой дом.
В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела Бакарас В.Н. подал встречный иск к Турсунов З.М., Авраменко И.А. о признании недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, из которого усматривается, что Турсунов З.М. обратился к нему с исковым заявлением о понуждении заключить основной договор купли - продажи земельных участков с жилым домом литер А, расположенных в <адрес> и 15 с кадастровыми номерами № и №, обязать совершить действия, направленные на его государственную регистрацию и совершить действия, направленные на прекращение права собственности на жилой дом литер А по <адрес> и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на дом. В обоснование своих доводов истец указал, что: о купле - продаже земельных участков и жилого дома ДД.ММ.ГГГГ от его имени был подписан предварительный договор, по условиям которого основной договор должен быть подписан не позднее ДД.ММ.ГГГГ; по договору купли - продажи ему оплачено <данные изъяты> рублей в счет аванса, который является задатком и выполняет функцию обеспечения исполнения обязательств по договору в соответствии со ст. 135 ГПК РФ. Просил суд признать недействительным предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ,
заключенный между Турсунов З.М. и Бакарас В.Н. Владимиром
Николаевичем, от именно которого по доверенности действовал Авраменко И.А. Игорь
Анатольевич, о купле продаже земельного участка с кадастровым номером
№ и расположенного на нем жилого дома литер А, инвентарный
номер 18956, находящиеся по адресу: <адрес> и земельного
участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г.
Ставрополь, <адрес>.
Истец Турсунов З.М. о слушании дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности и ордеру адвоката Гребенников А.В..
Представитель истца Турсунов З.М. по доверенности и ордеру адвоката Гребенников А.В., в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить, дал пояснения аналогичные изложенным в иске. Встречное исковое заявление Бакарас В.Н. не признал, просил суд отказать в их удовлетворении в полном объеме. Поддержал доводы изложенные представителем Авраменко И.А. по доверенности Петров А.Н..
Ответчик Бакарас В.Н. о слушании дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, не представил суду сведений о причине своей неявки, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности и ордеру адвоката Радченко С.Н..
Представитель ответчика Бакарас В.Н. по доверенности и ордеру адвокат Радченко С.Н., в судебном заседании первоначальные исковые требования не признала, просила суд отказать в их удовлетворении. Встречное исковое заявление поддержала, дала пояснения аналогичные изложенным во встречном иске, а так же дополнила, что в доверенности относительно купли - продажи земельных участков и жилого дома должны четко содержаться данные недвижимого имущества с указанием правоустанавливающих документов, почтового адреса, инвентарные и кадастровые номера, литеры, площадь, наименование. Доверенность является односторонней сделкой и соответственно предмет сделки должен четко и ясно относительно недвижимого имущества следовать из доверенности. Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ таких данных не содержит ни относительно земельных участков, ни относительно жилого дома и других сооружений, находящихся на них, в связи с чем относительно спорных объектов недвижимого имущества ее следует считать незаключенной в соответствии со ст. 431 ГК РФ. В доверенности от ДД.ММ.ГГГГ не имеется никаких полномочий относительно жилого дома литер А площадью 65,3 кв. м. и относительно дома, относительно которого необходимо произвести действия по прекращению права собственности. Таким образом предмет доверенности не ясен и такая доверенность не дает права на продажу недвижимого имущества спорного и продажу имущества вообще какого -либо иного. К исковому заявлению приложено предложение о заключении основного договора купли - продажи недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ, датированное ДД.ММ.ГГГГ. Отправлено предложение согласно почтовой квитанции ДД.ММ.ГГГГ. Обратного уведомления о получении данного предложения Бакарас В.Н. в суде не имеется в подлинном виде, из ксерокопии видно, что подпись не Бакарас В.Н., данная ксерокопия была приложена к возражениям и не может служить доказательством по делу, так как ходатайства о приобщении к материалам дела не заявлялось. Само предложение о заключении основного договора Турсунов З.М. в материалах дела не подписано. Времени на получение предложения, заключении договора или составления протокола разногласий по договору не предоставлено Бакарас В.Н. и уже ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление поступило в суд. Бакарас В.Н. не получал предложения о заключении договора купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так как не проживает в селе Бешпагир, там лишь имеет регистрацию, а проживает в <адрес>. В соответствии со справкой ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ согласно материалам инвентарного дела по адресу <адрес> первичная инвентаризация заборов произведена ДД.ММ.ГГГГ, забор № имеет длину 36,2 метра, высоту 3,1 метра, состоит из кирпича, инвентаризационной стоимостью 39953 рублей. В соответствии со справкой ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ согласно материалам инвентарного дела по адресу <адрес> первичная инвентаризация заборов произведена ДД.ММ.ГГГГ, забор № 1 имеет длину 10,15 метра, высоту 3,0 метра, сплошной металлический, инвентаризационной стоимостью <данные изъяты> рублей; забор № 2 длиной 67,9 метров, высотой 2, 0 метра, состоит из кирпича и этернита, инвентаризационной стоимостью <данные изъяты> рубля. Из указанных справок следует, что на спорных земельных участках находятся объекты недвижимого имущества, подлежащие инвентаризации и оценке, которые не являются предметом спорного предварительного договора купли - продажи, их стоимость и наличие при подписании спорного договора не учтена, что нарушает требования земельного законодательства. Объекты были построены до подписания спорного предварительного договора купли - продажи земельных участков, что нашло свое подтверждение в судебном заседании. В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. По указанным основаниям предварительный договор купли - продажи также является ничтожным в соответствии со ст. 167, 168 ГК РФ, так как заключен с нарушением требований ст. 35 Земельного кодекса РФ. Бакарас В.Н. пояснил, что он не знал о существовании предварительного договора вообще и соответственно не обсуждал вопрос о передаче денег ФИО2 с Авраменко И.А. Из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что у Авраменко И.А. не было полномочий на получение денежных средств за Бакарас В.Н., соответственно риск уплаты денежных средств ненадлежащему лицу лежит на Турсунов З.М., который вправе требовать денежные средства от Авраменко И.А. как неосновательное обогащение. Поскольку документально подтверждено и не оспаривается сторонами по делу, что денежные средства в размере <данные изъяты> рублей Бакарас В.Н. не получил во исполнение спорного предварительного договора купли - продажи земельных участков, то на предложенных условиях, по которым цена основного договора купли -продажи должна составлять только <данные изъяты> рублей, договор не может быть подписан и на таких условиях исковые требования о понуждении подписать договор не могут быть удовлетворены судом. Истец не уточнил свои исковые требования, не изменил условия договора, а суд праве рассматривать исковые требования и принимать решения строго в рамках заявленных исковых требований. Истец не вправе требовать понуждения ответчика принять меры к прекращению права собственности на жилой дом, так как такой способ защиты прав не предусмотрен действующим законодательством. Действия по прекращению права собственности на недвижимость должны быть предприняты до подписания договора купли - продажи земельных участков, в противном случае данный факт также влечет ничтожность договора в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ. Нельзя в настоящее время возложить обязанности на Бакарас В.Н. по совершению действий, направленных на государственную регистрацию спорного договора, так как на земельных участках находятся объекты недвижимого имущества, которые не являются предметом спорного договора. Регистрация договора купли - продажи земельного участка проводиться только при наличии справки о том, что на земельном участке не находятся объекты недвижимого имущества, либо земля может быть продана только совместно с недвижимостью. В противном случае это будет нарушать ст. 35 ЗК РФ и требования ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Просила суд отказать в удовлетворении исковых требований Турсунов З.М. к Бакарас В.Н. о понуждении заключить основной договор купли - продажи земельных участков с жилым домом литер А, расположенных в <адрес> и <адрес>, обязании совершить действия, направленные на его государственную регистрацию и совершить действия, направленные на прекращение права собственности на жилой дом литер А по <адрес> и исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на дом. Удовлетворить встречные исковые требования Бакарас В.Н. к Турсунов З.М. и Авраменко И.А., признать недействительным (ничтожным) предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Турсунов З.М. и Бакарас В.Н., от именно которого до доверенности действовал Авраменко И.А., о купле - продаже земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома литер А, инвентарный номер № находящиеся по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>. Отменить принятые по делу обеспечительные меры, снять арест с земельных участков и жилого дома. Рассмотреть вопрос о судебных расходах и взыскать с Турсунов З.М. и Авраменко И.А. <данные изъяты> рублей в возмещение расходов на оплату услуг адвоката.
Третье лицо Авраменко И.А. о слушании дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, не представил суду сведений о причине своей неявки, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил. При таких обстоятельствах суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности Петров А.Н..
Представитель третьего лица Авраменко И.А. по доверенности Петров А.Н., в судебном заседании исковые требования не признал и пояснил, что в своем иске Бакарас В.Н. указывает, что доверенность от ДД.ММ.ГГГГ не дает полномочий Авраменко И.А. на подписание предварительного договора купли-продажи и выдана для иных целей, связанных с исполнением договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) от ДД.ММ.ГГГГ в целях оформления прав на вновь построенное недвижимое имущество по договору о совместной деятельности, Бакарас В.Н. указывает, что не знал о подписании предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, Авраменко И.А. с ним это вопрос не согласовывал, предложения о заключении основного договора купли-продажи он не получал от Турсунов З.М., досудебный порядок спора не соблюден, спорный предварительный договор купли-продажи земельных участков он не одобряет, он против его заключения, задатка в размере <данные изъяты> рублей ни от Турсунов З.М., ни от своего представителя Авраменко И.А. не получал, поэтому предварительный договор купли-продажи земельных участков и жилого дома считает недействительным (ничтожным), совершенным без надлежаще оформленных полномочий на его подписание. Данные доводы несостоятельны по следующим причинам. Из содержания нотариально удостоверенной доверенности 26 НПСК № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на имя Авраменко И.А. и ФИО7, следует, что Бакарас В.Н. уполномочивает указанных лиц быть его представителями: «...по вопросу сбора, оформления и представления всех документов, необходимых для представления моих интересов перед третьими лицами по всем вопросам, связанным с ведением строительства жилых домов на земельных участках по адресу: <адрес>, №, №...»; «оформить и зарегистрировать право собственности на мое имя... на завершенные и/или незавершенные строительством объекты недвижимости — жилые дома, находящиеся по адресу: <адрес>, №, №...». Ниже в доверенности четко указано предоставляемое от имени Бакарас В.Н. поверенным полномочие: «С правом подписания предварительных договоров купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества». Указанная доверенность прямо предоставляет представителям Бакарас В.Н. заключать предварительные договоры купли-продажи недвижимости. В качестве «вышеуказанного» недвижимого имущества в доверенности рассматриваются только жилые дома (любого процента готовности) и земельные участки, расположенные по <адрес>, № и №. Об иной недвижимости не говорится. Таким образом, как Авраменко И.А., так и ФИО7, будучи представителями Бакарас В.Н., были вправе заключать с любыми третьими лицами предварительные договоры купли-продажи любой (сносимой или возводимой) недвижимости, расположенной по <адрес>, №, №. Кроме того, на земельном участке по <адрес>, № силами Авраменко И.А. был осуществлен полный демонтаж жилого дома, что соответствует целям выданной доверенности. Остался только жилой дом по <адрес>. Поэтому предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ подписан от имени Авраменко И.А. правомочно. Личная подпись Бакарас В.Н. в предварительном договоре не требовалась. Доверенностью Авраменко И.А. не был ограничен в праве заключения предварительных договоров конкретными лицами или конкретными условиями. В доверенности не указано, что она выдана на имя Авраменко И.А. и ФИО7 только в рамках договора совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ При этом, ФИО7 не является участником данного договора совместной деятельности, однако в доверенности фигурирует. Бакарас В.Н. указывает, что земельные участки по <адрес>, №, № с расположенной на них недвижимостью находятся под обременением в силу возникновения обязательств из договора совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и Авраменко И.А. до момента заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Земельные участки вместе со строениями якобы являются общей долевой собственностью Авраменко И.А. (3\4 доли в праве) и Бакарас В.Н. (1\4 доли в праве), а потому Авраменко И.А., по мнению Бакарас В.Н., не мог заключать сделки без его согласия. Данные доводы безосновательны, поскольку заключение договора совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ между Авраменко И.А. и Бакарас В.Н. не препятствовало заключению предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ Бакарас В.Н. сам предпринимал попытки по продаже спорного имущества третьим лицам еще с 2008 г., о чем свидетельствуют фотографии ворот жилого дома по <адрес>, где размещено публичное объявление о продаже и указан номер телефона риэлтеров, к которым обращался Бакарас В.Н.. Но согласия у Авраменко И.А. на это он никогда сам не испрашивал. Сама нотариальная доверенность от ДД.ММ.ГГГГ была отозвана гораздо позднее — в сентябре 2010 г., то есть уже значительно позже после заключения предварительного договора. Соответственно, это не может опровергать добросовестности Турсунов З.М. при заключении договора. Однако, даже если принять внимание позицию Бакарас В.Н., то требования Турсунов З.М. правомерны. Во встречном иске Бакарас В.Н. сам ссылается на положения ст.421 ГК РФ). В установленный срок Бакарас В.Н. не направил в адрес истца предложение о заключении договора купли-продажи недвижимости, а также его подписанный проект, не направил письменного отказа от заключения основного договора. Согласно п.4.2.3 предварительного договора в случае не заключения ответчиком основного договора и не направления истцу предложения о его заключении с подписанным проектом, Турсунов З.М. по своему выбору вправе: направить ответчику проект основного договора для его подписания или обратиться в Промышленный районный суд <адрес> суд с требованием к ответчику о понуждении заключить основной договор в своей редакции. То есть, Турсунов З.М. был вправе обратиться непосредственно в суд с иском о понуждении о заключении основного договора, для чего достаточно неисполнения обязательств ответчиком по направлению предложения о заключении основного договора.
При этом, Турсунов З.М. заказным письмом с уведомлением направлял Бакарасу В.Н. предложение о заключении основного договора вместе с его проектом по адресу: <адрес>. Данный адрес ответчика был указан в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в нотариально удостоверенной доверенности от Бакарас В.Н. на имя Авраменко И.А. № от ДД.ММ.ГГГГ, в свидетельствах о государственной регистрации прав на земельные участки по <адрес> и 15, и жилой дом по <адрес>. Следовательно, истец не знал и не мог знать о том, что Бакарас В.Н. может проживать по иному адресу. Предварительный договор включает условия, на которых должен быть бесспорно заключен основной договор. Закон в качестве последствий уклонения одной из сторон предварительного договора от заключения основного договора предусмотрел право другой стороны на обращение в суд с требованием о понуждении заключить договор. Доводам Бакарас В.Н. о том, что возникший спор требовал урегулирования в досудебном порядке как преддоговорный спор (ст. ст. 445, 44 6 ГК РФ), уже была дана оценка Определением Судебной коллегии по гражданским делам СКС от ДД.ММ.ГГГГ, которым было отказано в удовлетворении частной жалобы Бакарас В.Н. на определение Промышленного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ об оставлении иска без рассмотрения. Было указано следующее: «Суд при вынесении определения обоснованно указал на то, что в данном случае применимы положения ч.4 ст.59 ГПК РФ. Показания нотариуса опровергаются иными доказательствами, собранными по делу. Кроме того, в данном случае важны подтверждения намерений доверителя не со стороны нотариуса, который не присутствовал при удостоверении доверенности, а со стороны лиц, которым данная доверенность выдавалась: Авраменко И.А. и ФИО7 Именно они реализовывали правомочия, отраженные в доверенности, и воспринимали действительные намерения Бакарас В.Н. при выдаче им доверенности. Просил суд отказать в удовлетворении встречного иска Бакарас В.Н. к Турсунов З.М. и Авраменко И.А. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи заключенного между Турсунов З.М. и Бакарас В.Н. о купле-продаже земельного участка и расположенного на нем жилого дома литер А, расположенного по адресу <адрес> и земельного участка, расположенного по адресу <адрес>
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля нотариус ФИО4 пояснила суду, что она работает нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ она не подписывала документы в связи с чем, их подписывала исполняющая ее обязанности ФИО1. При выдаче доверенности она не присутствовала, знает о данном факте со слов ФИО1 Выданной доверенностью и зарегистрированной в реестре № на имя Авраменко И.А. и ФИО7 зафиксированы полномочия по представлению интересов Бакарас В.Н. перед третьими лицами по вопросам, связанным с ведением строительства индивидуальных жилых домов на принадлежащих последнему земельных участках по адресу: <адрес>,15, а так же регистрации права на незавершенные или незавершенные строительством объекты – жилые дома, находящиеся по указанным адресам. Воля Бакарас В.Н. при оформлении доверенности была направлена именно на строительство. Указанное в доверенности полномочие по подписанию предварительных договоров купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества касается только имущества, на которое были выданы полномочия по строительству и регистрации прав, т.е. на вновь возведенные строения. В доверенности речь шла только о тех объектах, которые будут строиться, но ни в коем случае не о тех которые существовали на момент ее выдачи. В соответствии со ст. 380 ГК РФ в данном случае не применяется, так как задаток передается только в обеспечение доказательств по платежам, а предметом предварительного договора является обязанность не по передаче денег, а по заключению основного договора на определенных условиях. В доверенности не указаны полномочия по получению денег, по заключенным предварительным договорам, так как это противоречило бы действующему законодательству и уполномоченные лица не имели права получать денежные средства по заключенным предварительным договорам.
Суд, выслушав доводы лиц участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства и в их совокупности, считает исковые требования Турсунов З.М. не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Бакарас В.Н. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Бакарас В.Н. (Стороной 1), от имени и в интересах которого по нотариально удостоверенной доверенности 26 НПСК № от ДД.ММ.ГГГГ действовал представитель Авраменко И.А., и Турсунов З.М. (Стороной 2) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.
В соответствии с п.1.1 вышеназванного договора стороны договорились подготовить и заключить договор купли - продажи недвижимости – основной договор, в соответствии с условиями которого Сторона 1 продает, а Сторона 2, соответственно покупает следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 534 кв.м., кадастровый номер №, предоставленный из земель населенных пунктов, ИЖС, с расположенным на нем жилым домом, литер А, площадью 65,3 кв.м., инвентарный номер 18956, этажность 1, кадастровый (или условный) номер №, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие Стороне 1 на праве собственности (далее — Объект 1); земельный участок площадью 594 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по <адрес> в <адрес> края (далее - Объект 2). По основному договору Бакарас В.Н. должен выступать продавцом, а Турсунов З.М. -покупателем.
В соответствии с Выписками из ЕГРП №№№ от ДД.ММ.ГГГГ, № №,№ от ДД.ММ.ГГГГ указанное недвижимое имущество принадлежит на праве собственности Бакарасу В.Н..
Согласно п. 6.4 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи, в том числе, предмет договора, цену договора, а также условие о передаче недвижимого имущества, порядке регистрации сделки и перехода права собственности по ней вне зависимости от передачи недвижимого имущества.
В соответствии с п.п.2.2,6.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику до подписания договора сумму задатка в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно п. 2.3 Договора названный задаток одновременно выступал и как способ обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи, и засчитывался в счет уплаты покупной стоимости недвижимого имущества по основному договору купли-продажи.
В соответствии с п.5.1 предварительного договора стороны должны были заключить основной договор купли-продажи недвижимости не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как усматривается из искового заявления Турсунов З.М. неоднократно узнавал у представителя ответчика Авраменко И.А. о ходе подготовки пакета документов для возможности заключения основного договора купли-продажи и предполагаемой дате его заключения. Представителем ответчика устно сообщалось, что никаких препятствий для заключения основного договора купли-продажи не имеется и почти все необходимые документы для заключения основного договора собраны, но, в то же время, Бакарас В.Н. не предпринималось никаких действий по заключению договора.
В соответствии с п.4.1.2 предварительного договора в обязанности ответчика входило заключение основного договора с направлением истцу предложения о его заключении с приложением подписанного проекта основного договора не позднее, чем за три дня до срока заключения, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ Однако от ответчика не поступило предложения о заключении договора купли-продажи недвижимости и не был направлен подписанный ответчиком проект договора купли-продажи недвижимости.
Во избежание последствий предусмотренных п.6 ст. 429 ГК РФ, а также во исполнение п.5.2 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому любая из сторон вправе не ранее чем за 14 дней до истечения указанного срока направить другой стороне или ее представителю предложение о заключении основного договора (проект основного договора), истец заказным письмом с уведомлением направил в адрес Бакарас В.Н. письменное предложение о заключении основного договора с подписанным проектом договора купли-продажи в своей редакции от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается почтовой квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ Одновременно ответчику было предложено в соответствии с п.4.1.4 предварительного договора совершить действия, направленные на государственную регистрацию прекращения права собственности (исключение (аннулирование) записи в ЕГРП) на жилой дом по <адрес> в <адрес>, в связи с его сносом (демонтажем) до ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.п.5.2,5.3 предварительного договора Бакарас В.Н. (его представитель) должен был направить Турсунов З.М. либо отказ в заключении основного договора купли-продажи, либо согласие с его заключением. Отказ или согласие должны были оформляться в письменной форме, в виде факсимильного сообщения или выражены иным способом, позволяющим установить намерения другой стороны по заключению основного договора купли-продажи.
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п.5 ст.445 ГК РФ. В соответствии с данной нормой при уклонении одной стороны (ответчика) от заключения основного договора купли-продажи, другая сторона (истец) вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Об этом же говорится в пунктах 6.3,7.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которым в случае уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи, истец вправе обратиться в Промышленный районный суд <адрес> с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, об обязательстве совершения действий по государственной регистрации прекращения права собственности и т.д.
В соответствии с п.4.2.3 предварительного договора в случае уклонения ответчика от заключения основного договора и не направления его подписанного проекта истец вправе обратиться в Промышленный районный суд <адрес> суд с требованием к ответчику о понуждении заключить основной договор в своей редакции.
В судебном заседании установлено, что до настоящего времени ответчиком Бакарас В.Н. не принято мер по исполнению договорных обязательств, и Турсунов З.М. не представлено подписанного проекта основного договора, что следует расценивать как уклонение от заключения основного договора, в связи с чем, последний был вынужден обратиться в обратиться в Промышленный районный суд г. Ставрополя суд с требованием о понуждении заключить основной договор в своей редакции.
Бакарас В.Н. с заявленными требованиями Турсунов З.М. не согласился и подал в суд встречный иск о признании предварительного договора недействительным (ничтожным), обосновав его тем, что указанный предварительный договор Бакарас В.Н. не подписывал, доверенности на подписание данного договора Авраменко И.А. не давал, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ ему не дает таких полномочий и выдана для иных целей, связанных с исполнением договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) от ДД.ММ.ГГГГ в целях оформления прав на вновь построенное недвижимое имущество по договору о совестной деятельности. Бакарас В.Н. не знал о подписании предварительного договора купли - продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, Авраменко И.А. с ним данный вопрос не согласовывал, предложения о заключении основного договора купли - продажи он не получал от Турсунов З.М., в почтовом уведомлении стоит не его подпись, досудебный порядок спора не соблюден, спорный предварительный договор купли - продажи земельных участков с жилым домом он не одобряет, возражает против его заключения, задатка в размере <данные изъяты> рублей от Турсунов З.М. или от своего представителя Авраменко И.А. он не получал, поэтому предварительный договор купли - продажи земельных участков и жилого дома считает недействительным (ничтожным), совершенным без надлежаще оформленных полномочий на его подписание, заключенным с нарушением земельного законодательства (ст. 35 ЗКРФ).
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Бакарас В.Н. и Авраменко И.А. был заключен договор простого товарищества.
В соответствии с вышеназванным договором товарищи обязуются в течение установленного договором срока соединить свои вклады и совместно действовать в целях строительства малоэтажного жилого дома, состоящего из трех наземных и цокольного этажей на земельных участках по <адрес>, площадью 534 кв. метра и по <адрес>, площадью 594 кв. метра, принадлежащих на праве собственности Бакарас В.Н. на основании свидетельств о государственной регистрации права.
Вышеназванные земельные участки Бакарас В.Н. внес в качестве вклада в общее имущество и в соответствии с договором с этого времени земельные участки являлись общей долевой собственностью товарищей.
В настоящее время данный договор прекращен по истечении сроков действия договора.
После подписания договора простого товарищества в целях ведения строительства малоэтажного жилого дома, Бакарас В.Н. участнику общей долевой собственности Авраменко И.А. дал доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенную ФИО1, исполняющей обязанности нотариуса Ставропольского городского нотариального округа РФ ФИО4, зарегистрированную в реестре за №.
Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что именно на основании вышеназванной доверенности ДД.ММ.ГГГГ между Бакарас В.Н. (Стороной 1), от имени и в интересах которого действовал представитель Авраменко И.А., и Турсунов З.М. (Стороной 2) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии с п.п.2.2,6.5 Турсунов З.М. передал сумму задатка в размере <данные изъяты>) рублей.
Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства. Не допускается совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, а равно других сделок, указанных в законе.
Из текста доверенности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Бакарас В.Н. уполномочил Авраменко И.А. и ФИО7:
- быть его представителями во всех компетентных учреждениях и организациях <адрес>, в государственных, муниципальных, частных и иных организациях, в администрации <адрес>, в ГУП СК «Краевая техническая инвентаризация», в «Ростехинвентаризация», в филиале ФГУ «Земельная кадастровая палата» <адрес>, в Управлении Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по <адрес>, в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>, налоговых органах, Комитете по архитектуре, градостроению и землепользованию, администрации и других учреждениях и организациях <адрес>;
- по вопросу сбора, оформления и представления всех документов, необходимых для представления его интересов перед третьими лицами, по всем вопросам, связанным с ведением строительства индивидуальных жилых домов на, принадлежащих ему на праве собственности земельных участках, находящихся по адресу: <адрес>, №, №, заключить и подписать от его имени Договоры о возведении индивидуальных жилых домов на его имя на земельных участках по вышеуказанному адресу, для чего предоставил право собирать, оформлять и получать документы, необходимые для выполнения этого поручения, с правом оформления технической документации, заказывать проекты на строительство жилых домов, на подведение необходимых коммуникаций /воды, канализации, света, газа и т.д./, с правом согласования их со всеми службами города, получать разрешения на проведение строительных работ во всех органах, с правом подписания от его имени договора на обслуживание и иных необходимых документов;
- оформить и зарегистрировать право собственности на его имя в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> на завершенные и/или незавершенные строительством объекты недвижимости - жилые дома, любого процента готовности, находящиеся по адресу: <адрес>, №, №, с правом подписания от его имени разрешений на ввод в эксплуатацию и оформления технической документации, получить свидетельства о государственной регистрации права с зарегистрированными правоустанавливающими и правоподтверждающими документами, с правом прохождения технической регистрации в ГУП СК "Краевая техническая инвентаризация" либо в "Ростехинвентаризация" и получения домовых книг на его имя;
- с правом подписания предварительных договоров купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества;
- для выполнения вышеуказанных полномочий предоставил право продавать, заключать, подписывать и заполнять от его имени заявления и декларации, в том числе заявления о государственной регистрации права, заявления о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а так же заявления о прекращении, приостановлении и возобновлении государственной регистрации, с правом получения и представления всех необходимых справок, разрешений, постановлений, дубликатов и иных документов, производить необходимую оплату, расписываться за него и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.
По смыслу вышеназванной доверенности и полномочий вытекающих из ее содержания, Бакарас В.Н. уполномочил Авраменко И.А. вести строительство индивидуальных жилых домов на принадлежащих ему земельных участках, после чего оформить и зарегистрировать право собственности на завершенные и/или незавершенные строительством объекты недвижимости - жилые дома, после чего наступает право продажи объекта недвижимости третьим лицам.
При этом суд считает необходимым отметить, что в доверенности не указаны полномочия по получению Авраменко И.А. денежных средств.
Как усматривается из вышеперечисленных исследованных документов Авраменко И.А. не выполнив условия указанные в доверенности, а именно не произвел строительство индивидуальных жилых домов и, выступая по доверенности, продал спорные объекты недвижимости Турсунов З.М. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, суд считает, что при совершении вышеназванных действий Авраменко И.А. вышел за пределы полномочий, предоставленных ему доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ.
Данные обстоятельства помимо исследованными письменными доказательствами, полностью подтверждаются показаниями допрошенного в качестве свидетеля нотариуса ФИО4, согласно которым, выданной доверенностью и зарегистрированной в реестре № на имя Авраменко И.А. и ФИО7 зафиксированы полномочия по представлению интересов Бакарас В.Н. перед третьими лицами по вопросам, связанным с ведением строительства индивидуальных жилых домов на принадлежащих последнему земельных участках по адресу: <адрес>,<адрес>, а так же регистрации права на незавершенные или незавершенные строительством объекты – жилые дома, находящиеся по указанным адресам. Воля Бакарас В.Н. при оформлении доверенности была направлена именно на строительство. Указанное в доверенности полномочие по подписанию предварительных договоров купли-продажи вышеуказанного недвижимого имущества касается только имущества, на которое были выданы полномочия по строительству и регистрации прав, т.е. на вновь возведенные строения. В доверенности речь шла только о тех объектах, которые будут строиться, но ни в коем случае не о тех которые существовали на момент ее выдачи. В доверенности не указаны полномочия по получению денег, по заключенным предварительным договорам, так как это противоречило бы действующему законодательству и уполномоченные лица не имели права получать денежные средства по заключенным предварительным договорам.
Данные показания суд принимает во внимание, как допустимое доказательство, верит им, поскольку они не вызывают у суда сомнений и согласуются как в совокупности, так и по отдельности с письменными доказательствами по делу.
Доводы представителя Авраменко И.А. по доверенности Петров А.Н. о том, что показания свидетеля не соответствуют критерию относимости доказательств в соответствии со ст. 59 ГПК РФ суд не принимает во внимание, виду их необоснованности.
Суд так же не принимает во внимание доводы представителя Авраменко И.А., о том, что спорная доверенность прямо предоставляет представителям Бакарас В.Н. заключать предварительные договоры купли-продажи любой недвижимости расположенной по <адрес>,15, поскольку они опровергаются исследованными письменными доказательствами и показаниями допрошенного свидетеля.
Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
В соответствии с п. 5 Информационного письма президиума ВАС РФ от 23 октября 2000 г. № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса РФ», под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься письменное или устное одобрение, независимо от того, адресовано ли оно непосредственно контрагенту по сделке; признание представляемым претензии контрагента; конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке); заключение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.
Независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Суду не были представлены доказательства одобрения сделки между Турсунов З.М. и Авраменко И.А. от ДД.ММ.ГГГГ Бакарас В.Н..
На основании вышеизложенного, а так же поскольку Бакарас В.Н. сделку по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не одобряет, она никаких юридических последствий за собой не влечет, так как совершена с нарушением закона, то есть лицом, не имеющим на это никаких полномочий.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученные по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Так же суд считает обоснованными доводы представителя Бакарас В.Н. о том, что в доверенности относительно купли - продажи земельных участков и жилого дома должны четко содержаться данные недвижимого имущества с указанием правоустанавливающих документов, почтового адреса, инвентарные и кадастровые номера, литеры, площадь, наименование. Доверенность является односторонней сделкой и соответственно предмет сделки должен четко и ясно относительно недвижимого имущества следовать из доверенности. Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ таких данных не содержит ни относительно земельных участков, ни относительно жилого дома и других сооружений, находящихся на них, в связи с чем, относительно спорных объектов недвижимого имущества сделку следует считать незаключенной в соответствии со ст. 554 ГК РФ. Данные доводы суд принимает во внимание при вынесении решения.
Отдельно следует отметить тот факт, что Авраменко И.А. по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от Турсунов З.М. в соответствии с п.п.2.2,6.5 была получена сумма задатка в размере <данные изъяты> рублей. Однако в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ не указаны полномочия по получению денежных средств, по заключенным предварительным договорам, отсутствие данных полномочий так же подтвердила и допрошенная в судебном заседании нотариус ФИО4. Следовательно, Авраменко И.А. не имел право получать от Турсунов З.М. сумму задатка в размере <данные изъяты>) рублей.
Судом установлено, что Бакарас В.Н. от Авраменко И.А. денежных средств по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>) рублей не получал.
Из постановления о\у ОУР ОМ №1 УВД по г. Ставрополю ст. лейтенанта милиции ФИО5 об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, усматривается, что Авраменко И.А. заключал договор с Турсунов З.М., получил денежные средства от него в размере 1500000 рублей, которые им не были переданы Бакарас В.Н., а были переданы ФИО2 по устной договоренности с Бакарас В.Н..
Однако представитель Бакарас В.Н. в судебном заседании пояснила, что ее доверитель не знал о существовании предварительного договора купли-продажи и соответственно не обсуждал вопрос о передаче денег ФИО2 с Авраменко И.А., т.е. денежные средства Авраменко И.А. никому не могли быть переданы. Данный факт так же подтверждается и пояснениями представителя Авраменко И.А., согласно которых его доверитель готов в любое время передать полученную от Турсунов З.М. сумму задатка, следовательно, в настоящее время денежные средства находятся у Авраменко И.А..
Поскольку из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ следует, что у Авраменко И.А. не было полномочий на получение денежных средств за Бакарас В.Н., соответственно риск уплаты денежных средств ненадлежащему лицу лежит на Турсунов З.М., который вправе требовать денежные средства от Авраменко И.А. как неосновательное обогащение.
Таким образом, на основании вышеизложенного, а так же учитывая, что у Авраменко И.А. не имелось полномочий на подписание предварительного договора купли - продажи земельных участков с жилым домом, в силу ст. 182 ГК РФ у Бакарас В.Н. не возникло никаких обязательств по данному договору, то есть он не должен подписывать основной договор купли - продажи.
Обоснованными являются доводы представителя Бакарас В.Н., о том, что земельные участки находились под обременением, являлись собственностью в силу договора о совместной деятельности и закона участников договора простого товарищества.
В соответствии со ст. 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.
В соответствии со ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.
В соответствии со ст. 1044 ГК РФ при совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей. В отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.
Согласно ст. 216 ГК РФ вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются: право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265); право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (статья 268); сервитуты (статьи 274, 277); право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право оперативного управления имуществом (статья 296). Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса.
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Из анализа вышеназванных норм закона следует, что во время действия договора без письменного соглашения с другим участником простого товарищества, так как обоим принадлежало вещное право на данное имущество, нельзя было распорядиться совместным имуществом. Письменного соглашения заключенного между Бакарас В.Н. и Авраменко И.А. суду не представлено.
Доводы представителя Авраменко И.А. по доверенности Петров А.Н. о том, что заключение договора совместной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ между Авраменко И.А. и Бакарас В.Н. не препятствовало заключению предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, суд считает несостоятельными, поскольку они противоречат нормам действующего законодательства.
Ссылку представителя истца Гребенников А.В. о том, что на спорных земельных участках были построены заборы, а так же на участке под номером 15 осуществлен полный демонтаж жилого дома, что соответствует целям выданной доверенности, а следовательно предварительный договор купли-продажи подписан от имени Авраменко И.А. правомочно суд не принимает во внимание при вынесении решения ввиду нижеследующего.
В соответствии со справкой ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ согласно материалам инвентарного дела по адресу <адрес> первичная инвентаризация заборов произведена ДД.ММ.ГГГГ, забор № имеет длину 36,2 метра, высоту 3,1 метра, состоит из кирпича, инвентаризационной стоимостью <данные изъяты> рублей.
В соответствии со справкой ГУП СК «Крайтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГГГ согласно материалам инвентарного дела по адресу <адрес> первичная инвентаризация заборов произведена ДД.ММ.ГГГГ, забор № имеет длину 10,15 метра, высоту 3,0 метра, сплошной металлический, инвентаризационной стоимостью <данные изъяты> рублей; забор № длиной 67,9 метров, высотой 2, 0 метра, состоит из кирпича и этернита, инвентаризационной стоимостью <данные изъяты> рубля.
Из указанных справок следует, что на спорных земельных участках находятся объекты недвижимого имущества, подлежащие инвентаризации и оценке, которые не являются предметом спорного предварительного договора купли - продажи, их стоимость и наличие при подписании спорного договора не учтена, что нарушает требования земельного законодательства.
Объекты были построены до подписания спорного предварительного договора купли - продажи земельных участков, что нашло свое подтверждение в судебном заседании.
В соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
По указанным основаниям предварительный договор купли - продажи также является ничтожным в соответствии со ст. 167, 168 ГК РФ, так как заключен с нарушением требований ст. 35 Земельного кодекса РФ.
Суд считает, что в настоящее время нельзя возложить обязанности на Бакарас В.Н. по совершению действий, направленных на государственную регистрацию спорного договора, так как на земельных участках находятся объекты недвижимого имущества, которые не являются предметом спорного договора.
Регистрация договора купли - продажи земельного участка проводиться только при наличии справки о том, что на земельном участке не находятся объекты недвижимого имущества, либо земля может быть продана только совместно с недвижимостью. В противном случае это будет нарушать ст. 35 ЗК РФ и требования ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В ходе рассмотрения дела представитель Турсунов З.М. по доверенности Гребенников А.В. в подтверждение осведомленности Бакарас В.Н. о заключении предварительного договора купли-продажи указывал на то обстоятельство, что его доверитель заказным письмом с уведомлением направил в адрес Бакарас В.Н. письменное предложение о заключении основного договора с подписанным проектом договора купли-продажи в своей редакции от ДД.ММ.ГГГГ. В подтверждение данного факта в материалы дела представлены почтовая квитанция № от ДД.ММ.ГГГГ и уведомление о вручении заказного письма Бакарас В.Н..
Однако данные доводы и представленные в материалы дела доказательства отправления и вручения письменного предложения о заключении основного договора суд не принимает во внимание, поскольку в судебном заседании установлено, что Бакарас В.Н. фактически проживает в г. Ставрополе, а в селе Бешпагир имеет лишь регистрацию, следовательно уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о вручении заказного письма не могло быть вручено и подписано лично Бакарас В.Н..
Более того суд так же считает недопустимым доказательством уведомление о вручении заказного письма Бакарас В.Н. от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку подлинник настоящего уведомления суду не представлен.
По указанным основаниям суд приходит к выводу о том, что требования Турсунов З.М. к Бакарас В.Н. не подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Бакарас В.Н. к Турсунов З.М., Авраменко И.А. о признании недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества обоснованны.
В судебном заседании представителем Бакарас В.Н. по доверенности и ордеру адвокатом Радченко С.Н., было заявлено ходатайство об отмене обеспечительных мер виде ареста на земельные участки и жилого дома.
Согласно определению Промышленного районного суд г. Ставрополя от 27 августа 2010 года по настоящему гражданскому делу до вынесения судебного акта по существу спора приняты следующие меры по обеспечению иска: запретить Бакарасу В.Н., зарегистрированному по адресу: <адрес>, а также иным лицам осуществлять какие-либо действия в отношении следующего недвижимого имущества: земельного участка площадью 534 кв.м., кадастровый номер № предоставленный из земель населенных пунктов, ИЖС, с расположенным на нем жилым домом литер А площадью 65,3 кв.м., инвентарный номер №, этажность 1, кадастровый (и условный) номер №, находящимся по адресу: <адрес>; земельного участка площадью 594 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по <адрес> в <адрес> края, в том числе заключать предварительные договоры, отчуждать, уничтожать, сдавать в наем (аренду), передавать права и обязанности по договорам аренды на земельные участки третьим лицам, самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться, а также передавать кому-либо в безвозмездное временное владение и пользование, доверительное управление, залог, передавать в качестве отступного, вносить в качестве вклада в уставные капиталы юридических лиц, а также запретить совершение действий по объединению, разделению указанных земельных участков, выделению из них новых земельных участков, снятию с кадастрового учета, внесению изменений в кадастр и постановкой на кадастровый учет; уничтожать частично или полностью, реконструировать или производить капитальный ремонт жилого дома по <адрес> в <адрес>; запретить Бакарасу В.Н., а также иным лицам (за исключением истца) осуществлять любые действия, направленные на регистрацию прав в отношении недвижимого имущества: земельного участка площадью 534 кв.м., кадастровый номер №, предоставленный из земель населенных пунктов, ИЖС, с расположенным на нем жилым домом литер А площадью 65,3 кв.м., инвентарный номер №, этажность 1, кадастровый (или условный) номер № находящимся по адресу: <адрес>; земельного участка площадью 594 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по <адрес> в <адрес> края, в том числе действия по регистрации возникновения и перехода права собственности, сервитута, аренды, права пожизненного наследуемого владения и иных вещных и обязательственных прав за собой и за иными лицами, а также совершать иные действия в отношении этого имущества до вынесения судебного акта по существу спора; запретить Бакарасу В.Н., а также иным лицам (за исключением истца) осуществлять действия по получению разрешений на строительство, иной разрешительной документации на строительство любых объектов на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером № по <адрес> в <адрес>, а также по сдаче таких объектов в эксплуатацию.
В последующем представителем Бакарас В.Н. по доверенности Радченко С.Н. было заявлено ходатайство об оставлении искового заявления Турсунов З.М. к Бакарас В.Н. о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимости без рассмотрения и отмене мер по обеспечению исковых требований, принятых определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ.
Определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении ходатайства представителя ответчика Бакарас В.Н. по доверенности и ордеру адвоката Радченко С.Н. об оставлении искового заявления Турсунов З.М. к Бакарасу В.Н. об обязательстве ответчика заключить основной договор купли-продажи недвижимости; обязательстве ответчика совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости и государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи; обязательстве ответчика совершить действия, направленные на государственную регистрацию прекращения права собственности на жилой дом и исключении из ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности на жилой дом без рассмотрения, а также об отмене мер по обеспечению исковых требований Турсунов З.М. к Бакарас В.Н., принятых определением Промышленного районного суда г. Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ, об отказе в принятии обеспечительных мер по заявлению представителя истца от ДД.ММ.ГГГГ отказано.
Вышеназванное определение Промышленного районного суда г. Ставрополя было обжаловано представителем Бакарас В.Н. в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Промышленного районного суда г. Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, частная жалоба представителя Бакарас В.Н. – Радченко С.Н. без удовлетворения.
Согласно ст. 139 ГПК РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
В соответствии со ст. 140 ГПК РФ мерами по обеспечению иска могут быть: наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; запрещение ответчику совершать определенные действия; запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска.
Согласно ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. Вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.
Поскольку данным решением в удовлетворении исковых требований Турсунов З.М. к Бакарас В.Н. отказано в полном объеме, то основания, послужившие поводом к принятию мер по обеспечению иска по настоящему делу в настоящее время не отпали, а принятый по делу судебный акт не вступил в законную силу.
На основании вышеизложенного суд считает необходимым на данной стадии отказать в удовлетворении ходатайства представителя Бакарас В.Н. по доверенности и ордеру адвоката Радченко С.Н. об отмене обеспечительных мер виде ареста на земельные участки и жилого дома, разъяснив при этом, что обеспечительные меры принятые судом по определению Промышленного районного суд г. Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ сохраняют свое действие до вступления решения в законную силу. Разрешить ходатайство об их отмене по мнению суда целесообразно после вступления судебного решения в законную силу.
В соответствии с абз. 4 ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителя.
В соответствии с ч.1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
С учетом требований ст. 100 ГПК РФ, а так же руководствуясь принципами разумности и справедливости, суд считает подлежащими взысканию солидарно с Турсунов З.М., Авраменко И.А. в пользу Бакарас В.Н. расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей, в остальной части суд считает необходимым отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Турсунов З.М. к Бакарас В.Н. об обязательстве ответчика в течение семи дней с момента вынесения решения суда по настоящему делу заключить с истцом основной договор купли-продажи недвижимости на условиях, предложенных истцом по проекту договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с предварительным договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ответчик продает, а истец оплачивает общую покупную стоимость <данные изъяты> за вычетом суммы внесенного задатка в размере <данные изъяты> рублей и приобретет: земельный участок площадью 534 кв.м., кадастровый номер №, предоставленный из земель населенных пунктов, ИЖС, с расположенным на нем жилым домом литер А площадью 65,3 кв.м., инвентарный номер 18956, этажность 1, кадастровый (или условный) номер №, находящийся по адресу: <адрес>, принадлежащие Стороне 1 на праве собственности (далее -Объект 1); земельный участок площадью 594 кв.м., кадастровый номер №, предоставленный под ИЖС из земель населенных пунктов, расположенный по <адрес> в <адрес> (Объект 2); обязательстве ответчика совершить действия, направленные на государственную регистрацию договора купли-продажи недвижимости в редакции подписанного истцом проекта договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи в Управлении Росреестра по СК в течение 7 дней с момента вынесения решения суда по настоящему делу с включением в него условия, согласно которому при уклонении ответчика от заключения в указанный срок договора купли-продажи недвижимости, его государственной регистрации и перехода права собственности по нему считать такой договор вступившим в силу в редакции представленного истцом проекта договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с момента истечения указанного семи дневного срока с последующей его государственной регистрацией и регистрацией перехода права собственности в Управлении Росреестра по СК; обязательстве ответчика совершить действия, направленные на государственную регистрацию прекращения права собственности на жилой дом литер А площадью 29,5 кв.м., инвентарный номер 18959, этажность 1, кадастровый номер №, по <адрес> в <адрес>, и исключении из ЕГРП записи № о государственной регистрации права собственности на жилой дом - отказать.
Встречные исковые требования Бакарас В.Н. к Турсунов З.М., Авраменко И.А. о признании недействительным предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества - удовлетворить.
Признать недействительным предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Турсунов З.М. и Бакарас В.Н., от имени которого по доверенности действовал Авраменко И.А., о купле - продаже земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома литер А, инвентарный номер № находящиеся по адресу: <адрес> и земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.
Взыскать солидарно с Турсунов З.М., Авраменко И.А. в пользу Бакарас В.Н. расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей в остальной части отказать.
В удовлетворении ходатайства представителя Бакарас В.Н. по доверенности и ордеру адвоката Радченко С.Н. об отмене мер по обеспечению иска при вынесении решения - отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Промышленный районный суд г. Ставрополя в течение 10 дней с момента изготовления в окончательной форме.
Судья Санеев С.О.