Дело № 2-338/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
07 февраля 2011 года город Ставрополь
Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:
председательствующего судьи Журавлевой Т.Н.,
при секретаре Лесняковой О.Ю.,
с участием: истца Минигулова Д.Р. его представителя - адвоката Аксельрод А.В.,
ответчика Сергеев Ю.В. его представителя по доверенности Тохунц А.А.,
третьего лица Сергеев В.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Минигулова Д.Р. к Сергеев Ю.В. о признании права собственности на объект недвижимости, взыскании судебных расходов, по встречному иску Сергеев Ю.В. к Минигулову Д.Р. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи от 09.10.2009 года и договора купли-продажи от 10.10.2009 года, применении последствий недействительности сделок,-
УСТАНОВИЛ:
Минигулова Д.Р. обратился в суд с иском к Сергеев Ю.В. о признании права собственности на объект недвижимости - градирню, взыскании судебных издержек по уплате государственной пошлины в размере 1652,68 рублей, из которого следует, что 09.10.2009 года между ним и Сергеев Ю.В. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Сергеев Ю.В. обязался в срок до 19.04.2010 г. продать Минигулову Д.Р. нежилое помещение -градирню, общей площадью 408,10 кв. м, находящуюся по адресу: <адрес>, корп. «А» стоимостью 2000000 (два миллиона) рублей.
Сергеев Ю.В. является собственником недвижимого имущества -градирни, литер Г5, по назначению являющейся производственной, с кадастровым номером 26:12:000000:0000:07:401:002:000005480:Г5:20000, общей площадью 408,10 кв. м., по адресу (местоположению): 8А, <адрес><адрес>, <адрес>. Право собственности на данное недвижимое имущество у Сергеев Ю.В. возникло на основании вступившего в законную силу решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.03.2006 г. и в установленном законом порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.09.2006 г. под номером записи регистрации 26-26-12/040/2006-994, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.09.2009 г. серии 26 АБ № 138319, которое было утрачено и взамен него было выдано свидетельство о государственной регистрации от 27.10.2009 г. серии 26-АЕ № 999379.
Таким образом, Сергеев Ю.В. как собственник недвижимого
имущества был вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе совершать сделки.
Техническая характеристика объекта недвижимости и его инвентарная стоимость, из расчета которой уплачена государственная пошлина суда, приведены в плане объекта недвижимости от 15.12.2004 г., техническом паспорте от 28.04.2006 г., выписке из Единого государственного реестра объектов капитального строительства от 26.05.2006 г. № 1353, документе-описании объекта недвижимости от 31.01.2005 г. №К-8923.
10.10.2009 г. Сергеев Ю.В., состоящий в браке с Сергеев Ю.В. Марией Юрьевной, получил удостоверенное нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Карабаева С.Ю. и зарегистрированное за номером в реестре 5-4564 согласие супруги на совершение сделки в отношении указанного недвижимого имущества.
09.10.2009 г. между Сергеев Ю.В. и Минигуловым Д.Р. заключен основной договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме. 10.10.2009 г. между указанными выше продавцом и покупателем заключен аналогичный договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Карабаевым С.Ю. и зарегистрированный в реестре за № 2071. По условиям данных договоров Сергеев Ю.В. обязан в срок до 19.04.2010 г. оформить необходимые для государственной регистрации перехода права собственности по сделке документы на земельный участок под находящимся на нем недвижимым имуществом, после чего оформить в установленном законом порядке сделку по продаже Минигулову Д.Р. недвижимого имущества, а Минигулов Д.Р. обязан оплатить денежные средства в размере 2000000 (двух миллионов) рублей, являющихся стоимостью градирни.
Покупатель свои обязательства по договору купли-продажи исполнил в полном объеме, произведя за приобретенное им недвижимое имущество полную оплату стоимости недвижимого имущества в размере 2000000 (двух миллионов) рублей, что подтверждается нотариально удостоверенным договором от 10.10.2009 г. и письменной распиской Сергеев Ю.В. о получении последним денежных средств за продажу градирни.
Продавец Сергеев Ю.В. свои обязательства по оформлению договора купли-продажи не исполнил, - в срок до 19.04.2010 г. и до настоящего времени документы на земельный участок, необходимые для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке, не оформил и уклоняется от совершения сделки в установленной законом форме в виде ее государственной регистрации. Более того, Сергеев Ю.В. в настоящее время злоупотребляет своими правами и пытается повторно продать градирню третьим лицам.
Таким образом, Минигулов Д.Р. вправе обратиться в суд с требованием о понуждении Сергеев Ю.В. заключить договор.
Однако данный способ защиты права является ненадлежащим, поскольку, как указано выше, между сторонами уже заключен основной договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме от 09.10.2009 г. и аналогичный ему нотариально удостоверенный договор от 10.10.2009 г.
Сергеев Ю.В. действительно отказывается регистрировать переход права собственности на недвижимое имущество по сделке, и, соответственно, Минигулов Д.Р. вправе обратиться в суд с требованием о регистрации сделки.
В свою очередь Сергеев Ю.В. обратился в суд с встречным иском к Минигулова Д.Р. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи от 09.10.2009 года и нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 10.10.2009 года, в обоснование указав, что он в октябре 2009 года обратился в риэлтерскую фирму ООО «Астория-Недвижимость» с целью получения денег под залог недвижимости. Директор фирмы Ермаков А.Н. и сотрудник фирмы Минигулова Д.Р. обманным путем склонили его к совершению купли-продажи недвижимого имущества – градирни. 09.10.2009 года между ним и Минигулова Д.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи, 10.10.2009 года договор купли-продажи в простой письменной форме и договор купли-продажи удостоверенный нотариусом Карабаева С.Ю. и зарегистрированный в реестре за № 2071. Однако указанная в договоре денежная сумма в размере 2000000 рублей им не была получена. Им от директора риэлтерской фирмы ООО «Астория-Недвижимость» Ермаков А.Н. были получены 500000 рублей тремя платежами, а именно 300000 рублей в офисе ООО «Астория-Недвижимость» на пр.К.Маркса, 50000 рублей на производственной базе на <адрес>, 150000 рублей у магазина «Спорт-Мастер». Лично от Минигулова Д.Р. никаких денежных средств не получал. Перед написанием расписки на получение 2000000 рублей и подписанием договора купли-продажи он был заверен сотрудниками фирмы ООО «Астория-Недвижимость» Ермаков А.Н. и Минигулова Д.Р., что это простая формальность, что этими действиями они подстраховывают себя и что окажут всяческую помощь по надлежащему оформлению и продажи градирни и прилегающего к ней земельного участка не менее чем за 7000000 рублей, из которых и предполагался возврат полученных им 500000 рублей и процентов за пользование деньгами. Таким образом, сделки были совершены им под влиянием заблуждения относительно природы сделки и под влиянием обмана, поскольку денежные средства в размере 2000000 рублей им не были получены, а были получены лишь 500000 рублей, которые он получал, как он полагал под залог недвижимости. Просит суд признать предварительный договор купли-продажи от 09.10.2009 года недействительной сделкой, признать договор купли-продажи от 10.10.2009 года недействительной сделкой, признать договор купли-продажи от 10.10.2009 года, удостоверенный нотариусом недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделок.
В судебном заседании истец Минигулова Д.Р. поддержал исковые требования в полном объеме, дал пояснения аналогичные изложенным в иске, просил суд иск удовлетворить. Встречный иск Сергеев Ю.В. не признал, просил в его удовлетворении отказать в полном объеме.
Представитель истца Минигулова Д.Р. - адвокат Аксельрод А.В. поддержала иск Минигулова Д.Р. в полном объеме, просила суд его удовлетворить, пояснив, что предъявленное Сергеев Ю.В. встречное исковое заявление не основано на законе и фактических обстоятельствах дела, в связи с чем не подлежит удовлетворению судом по следующим основаниям.
В основание предъявленного встречного иска Сергеев Ю.В. указано, что заключенные им с Минигулова Д.Р. в простой письменной форме предварительный договор купли-продажи от 09.10.2009 г., договор купли-продажи от 10.10.2009 г. и нотариально удостоверенный договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.10.2009 г. являются недействительными сделками в силу их совершения под влиянием обмана и введения в заблуждение продавца покупателем, поскольку Сергеев Ю.В. обратился в риелторскую фирму «Астория-Недвижимость» с целью передачи в залог недвижимого имущества под заем денежных средств, ему передали в заем 500000 рублей тремя платежами, в связи с чем им формально были подписаны договоры купли-продажи недвижимости в обеспечение данного займа; при этом недвижимое имущество он по договорам купли-продажи не продавал и денежных средств в размере 2000000 рублей по данным сделкам не получал. Данные обстоятельства, по мнению Сергеева Ю.В., подтверждаются двумя аудиозаписями, представленными им в суд в ходе судебных заседаний. Доводы Сергеев Ю.В. опровергаются следующим. Представленной первой аудиозаписью, прослушанной в судебном заседании, доводы Сергеев Ю.В. не подтверждаются. В ней содержится разговор работника риелторской фирмы «Астория-Недвижимость» Ермаков А.Н. с отцом Сергеев Ю.В. Сергеев В.И. и Жилкн И.А. о споре по сумме денежных средств, переданных Ермаков А.Н. в заем Сергеев Ю.В., и о залоге недвижимого имущества в обеспечение договора займа.
Как показал в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля Ермаков А.Н., Сергеев Ю.В. обратился в риелторскую фирму «Астория-Недвижимость» с целью оформления земельного участка под находящимся объектом недвижимости (градирней) и дальнейшей продажи данного земельного участка и объекта недвижимости (градирни) третьим лицам; выдал доверенность на совершение указанных действий. В ходе общения с Ермаков А.Н. Сергеев Ю.В. попросил у него в заем денежные средства для собственных нужд. Действительно между Ермаков А.Н. и Сергеев Ю.В. впоследствии был заключен договор займа денежных средств на общую сумму 500000 рублей, переданных в разное время тремя платежами: 300000 рублей, 50000 рублей и 150000 рублей. В обеспечение данного договора займа был заключен договор залога недвижимого имущества (градирни). Данный договор не был в установленном законом порядке сторонами зарегистрирован, поскольку под объектом недвижимости (градирней) не был оформлен и зарегистрирован в установленном законом порядке земельный участок. Денежные средства Сергеев Ю.В. не были возвращены Ермаков А.Н. В связи с этим Ермаков А.Н. предложил продать объект недвижимости (градирню), нашел покупателя на нее в лице Минигулова Д.Р., который был готов ее приобрести за имеющуюся у него в наличии денежную сумму в размере 2000000 рублей и подождать окончания оформления документов на земельный участок. При этом Минигулова Д.Р. знал о договоре займа, заключенного Ермаков А.Н. с Сергеев Ю.В., и договоре залога недвижимого имущества (градирни), переданного в обеспечение обязательств по данному договору займа, и не желал, чтобы недвижимое имущество, которое он намерен приобрести, было несвободным от прав третьих лиц, которые бы при невозвращении долга по договору займа имели свои притязания относительного данного имущества. В связи с этим Минигулова Д.Р. поставил перед Ермаков А.Н. условие, согласно которому он будет покупать недвижимое имущество исключительно при отсутствии договоров займа и залога. В связи с этим Ермаков А.Н. выполнил поставленные Минигулова Д.Р. условия и уничтожил договоры займа и залога, порвав их, поскольку в его интересах было возвращение своих денежных средств по договору займа, которые он рассчитывал получить при оплате Минигулова Д.Р. Сергеев Ю.В. денежных средств по договору купли-продажи недвижимого имущества (градирни). Ермаков А.Н. просил Минигулова Д.Р. о передаче ему при заключении сделки купли-продажи денежных средств в размере 500000 рублей с целью исполнения договора займа. Однако Минигулова Д.Р. отказался это сделать, сославшись на то, что договор займа с ним не заключал, в связи с чем денежные средства будут переданы исключительно продавцу Сергеев Ю.В., поскольку в противном случае последний может отказаться от заключения договора купли-продажи вследствие неполной оплаты по сделке, а затем Ермаков А.Н. вправе потребовать от Сергеев Ю.В. возвращения денежных средств по договору займа из вырученных денежных средств по договору купли-продажи. Впоследствии между Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В. состоялась сделка купли-продажи данного недвижимого имущества (градирни), по которой продавец в присутствии Ермаков А.Н. и других лиц передал денежные средства в размере 2000000 рублей покупателю, был составлен договор купли-продажи. Денежные средства по договору займа Ермаков А.Н. не возвращены и до настоящего времени, поскольку Сергеев Ю.В. считает, что по вине Ермаков А.Н. он дешево продал недвижимое имущество и сумма займа не подлежит возврату, а подлежит зачету в продажную цену недвижимости.
Из представленной расшифровки на бумажном носителе второй аудиозаписи следует, что на данной аудиозаписи также содержится разговор Сергеев Ю.В. с Ермаков А.Н. относительно спора о размере денежных средств по договору займа, стоимости залогового имущества по договору залога, необходимости возвращения долга.
Из приведенных доводов следует, что между Ермаков А.Н. и Сергеев Ю.В. действительно был заключен договор займа денежных средств в размере 500000 рублей, переданных займодавцем заемщику тремя платежами; в обеспечение данного договора займа был заключен договор залога недвижимого имущества (градирни), которые впоследствии были уничтожен с целью возможности совершения сделки купли-продажи того же недвижимого имущества. Данные доводы подтверждаются показаниями свидетеля Ермаков А.Н., а также истца по встречному иску Сергеев Ю.В. и ответчика Минигулова Д.Р. В аудиозаписях также содержится достоверная информация о договорах займа и залога недвижимого имущества в обеспечение исполнения обязательств по договору займа.
Однако, данная информация не имеет отношения к совершенной впоследствии сделке купли-продажи недвижимого имущества между Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В. По договорам займа и залога правоотношения по сделкам имели стороны: Ермаков А.Н. и Сергеев Ю.В., а по договору купли-продажи – Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В. Данные сделки друг с другом не связаны и имеют самостоятельные правовые последствия.
Действительность сделок купли-продажи недвижимого имущества (градирни) подтверждается заключенными в простой письменной форме предварительным договором купли-продажи от 09.10.2009 г., договором купли-продажи от 10.10.2009 г., нотариально удостоверенным договором купли-продажи от 10.10.2009 г., письменной распиской о передаче денежных средств по договору купли-продажи недвижимости от 09.10.2009 г. на сумму в размере 2000000 рублей, нотариально удостоверенным согласием супруги Сергеев Ю.В. Сергеевой М.Ю. на совершение сделки по купле-продаже недвижимого имущества (градирни), свидетельскими показаниями нотариуса по Ставропольскому городскому нотариальному округу Карабаева С.Ю., Ермаков А.Н., Волкова Е.А., допрошенных в судебных заседаниях. Из приведенных доказательств (документов и показаний) следует, что волеизъявление сторон договора: Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В. было направлено на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества (градирни), за которое были переданы денежные средства в размере 2000000 рублей. При этом из данных доказательств не следует, что договор займа денежных средств и залога недвижимого имущества, заключенные между Ермаков А.Н. и Сергеев Ю.В., каким-либо образом связаны с договором купли-продажи данного недвижимого имущества, заключенного впоследствии между Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В.
Таким образом, договор купли-продажи не является притворной сделкой, прикрывающей собой договор залога в обеспечение договора займа, а доводы Сергеев Ю.В. являются надуманными, преследующими цель неправомерного завладения чужим имуществом, опровергаются материалами дела, и им должна быть дана критическая оценка.
В ходе судебного заседания в основание предъявленного встречного иска Сергеев Ю.В. также указано, что в 2007 году им был заключен протокол о намерениях и подготовлены документы о передаче недвижимого имущества (градирни) в уставной капитал учреждаемого им и Жилкн И.А. юридического лица. Возникшие правоотношения не могут быть реализованы вследствие заключенного договора купли-продажи, в связи с чем нарушены права Жилкн И.А. В связи с этим третьим лицом на стороне истца во встречном исковом заявлении к участию в деле привлечен Жилкн И.А.
Данные доводы и приведенные доказательства не являются основанием для признания сделки купли-продажи недействительной.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственник праве распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.
Сергеев Ю.В. не приведено доказательств тому, что спорное недвижимое имущество действительно передано в уставной капитал учрежденного им и Жилкн И.А. юридического лица. Протокол о намерениях и иные документы Сергеев Ю.В. мог подписать с Жилкн И.А. за 2007 год и в 2010-2011 годах. За период с 2007 года по 2009 год волеизъявление Сергеев Ю.В. на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом могло измениться и, как следует из договора купли-продажи данного недвижимого имущества, изменилось и было направлено на совершение последней сделки.
Кроме того, в ходе судебного разбирательства Сергеев Ю.В. приведены доводы о том, что он состоит на учете в психиатрической больнице и его психическое состояние не позволяло совершить адекватные действия по совершению сделки купли-продажи недвижимого имущества, что также является основанием для признания договора недействительным. Данные доводы также являются несостоятельными.
Сергеев Ю.В. не признан недееспособным в судебном порядке; доказательств тому, что он страдал психическим заболеванием, не позволяющим ему отдавать отчет своим действиям на момент совершения в октябре 2009 года сделки Сергеев Ю.В. также не приведено. При этом из показаний допрошенного в качестве свидетеля нотариуса Ставропольского городского нотариального округа Карабаева С.Ю., который в силу своих должностных обязанностей должен убедиться в дееспособности лица, совершающего нотариальное действие, следует, что Сергеев Ю.В. при совершении 10.10.2009 г. сделки купли-продажи недвижимого имущества и подписании соответствующего договора вел себя адекватно, четко изъяснялся, сомнения в недееспособности не вызывал. Таким образом, оснований для признания сделки купли-продажи недвижимого имущества в силу недееспособности Сергеев Ю.В. также не имеется. С учетом изложенного просит отказать в удовлетворении встречного иска Сергеев Ю.В. к Минигулова Д.Р.; первоначальный иск Минигулова Д.Р. к Сергеев Ю.В. – удовлетворить.
Ответчик Сергеев Ю.В. и его представитель по доверенности Тохунц А.А. в судебном заседании иск Минигулова Д.Р. не признали, просили в его удовлетворении отказать, встречный иск поддержали по основаниям, изложенным в письменном виде, просили суд встречный иск удовлетворить в полном объеме.
В судебном заседании третье лицо Сергеев В.И. поддержал встречные исковые требования Сергеев Ю.В. и пояснил, что предварительный договор и договор купли-продажи поддельны и данное обстоятельство подтверждается аудиозаписью, в связи с чем считает первоначальные исковые требования Минигулова Д.Р. не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо Жилкн И.А. в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, уважительных причин неявки суду не представил, о рассмотрении дела в его отсутствие либо об отложении судебного заседания не просил, в связи, с чем суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в соответствии со ст.167 ГПК РФ.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Пурсиянов Р.Ю. показал, что Сергеев Ю.В. сдавал базу под газовую заправку в июне прошлого года, он работал там неофициально сторожем. Дату точно назвать не может, но помнит, что неизвестные люди приезжали и смотрели базу, позже они приезжали еще раз и пояснили ему, что приезжали с целью покупки.
По ходатайству представителя истца/ответчика Минигулова Д.Р. адвоката Аксельрод А.В., оглашены показания свидетеля Волкова Е.А. данные им в судебном заседании от 12.07.2010 года, который показал, что работая в должности риелтора, по просьбе Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В. составил для них договор купли-продажи, предусмотрев в нем все существенные условия данного договора, указанные продавцом и покупателем. Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В. в его присутствии прочитали договор, замечаний по нему не имели, при нем произвели расчет и подписали договор.
По ходатайству представителя истца/ответчика Минигулова Д.Р. адвоката Аксельрод А.В., оглашены показания нотариуса Ставропольского городского нотариального округа Карабаева С.Ю. данные им в судебном заседании от 12.07.2010 года, который показал, что он действительно 10.10.2010 года совершал нотариальные действия по удостоверению договора купли-продажи, заключенного между Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В., а также по удостоверению согласия супруги Сергеев Ю.В. на совершение им данной сделки. Нотариальные действия совершались в присутствии всех заинтересованных лиц, договор составлялся со слов сторон, в нем были указаны все существенные условия, указанные продавцом и покупателем Минигулова Д.Р. и Сергеев Ю.В. договор был прочитан, замечаний по его составлению нотариусом, дополнений и изменений в него не было, после чего договор был сторонами подписан. Сергеев Ю.В. при совершении нотариального действия вел себя адекватно, четко отвечал на вопросы и ясно выражал сущность и условия договора, был доволен совершенной сделкой, никаких сомнений в его недееспособности не имелось. Аналогично совершено нотариальное действие при удостоверении согласия супруги Сергеев Ю.В. – Сергеевой М.Ю.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, находит иск Минигулова Д.Р. к Сергеев Ю.В. подлежащим удовлетворению, во встречном иске Сергеев Ю.В. к Минигулову Д.Ф. считает необходимым отказать по следующим основаниям.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ исключительно собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
Сергеев Ю.В. является собственником недвижимого имущества – градирни, литер Г5, по назначению являющейся производственной, с кадастровым номером 26:12:000000:0000:07:401:002:000005480:Г5:20000, общей площадью 408,10 кв. м., по адресу (местоположению): 8А, <адрес> на основании вступившего в законную силу решения Промышленного районного суда г. Ставрополя от 31.03.2006 года, что также подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.09.2006 года № 26-26-12/040/2006-994, свидетельством о государственной регистрации права от 06.09.2009 года серии 26 АБ № 138319, свидетельством о государственной регистрации от 27.10.2009 года серии 26-АЕ № 999379.
Как установлено в судебном заседании, 09.10.2009 года между Сергеев Ю.В. и Минигулова Д.Р. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого Сергеев Ю.В. обязался в срок до 19.04.2010 года продать Минигулова Д.Р. нежилое помещение – градирню, общей площадью 408,10 кв. м, находящуюся по адресу: <адрес>, корп. «А» стоимостью 2000000 (два миллиона) рублей.
Поскольку факт того, что Сергеев Ю.В. является собственником спорного имущества сторонами не оспаривается, суд полагает, что Сергеев Ю.В. как собственник недвижимого имущества был вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе совершать сделки.
Согласно требований п. п. 1, 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Как усматривается из материалов дела, 10.10.2009 года Сергеев Ю.В., состоящий в браке с Сергеевой М.Ю., получил удостоверенное нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Карабаева С.Ю. согласие супруги на совершение сделки в отношении указанного недвижимого имущества, зарегистрированное в реестре № 5-4564. Данные действия Сергеев Ю.В., по мнению суда, подтверждают его волеизъявление на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества.
09.10.2009 года между Сергеев Ю.В. и Минигулова Д.Р. заключен основной договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме, а также 10.10.2009 года между указанными выше продавцом и покупателем заключен аналогичный договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом по Ставропольскому городскому нотариальному округу Карабаева С.Ю. и зарегистрированный в реестре за № 2071. По условиям данных договоров Сергеев Ю.В. обязан в срок до 19.04.2010 года оформить необходимые для государственной регистрации перехода права собственности по сделке документы на земельный участок под находящимся на нем недвижимым имуществом, после чего оформить в установленном законом порядке сделку по продаже Минигулова Д.Р. недвижимого имущества, а Минигулова Д.Р. обязан оплатить денежные средства в размере 2000000 (двух миллионов) рублей, являющихся стоимостью градирни.
Покупатель Минигулова Д.Р. свои обязательства по договору купли-продажи исполнил в полном объеме, произведя за приобретенное им недвижимое имущество полную оплату стоимости недвижимого имущества в размере 2000000 (двух миллионов) рублей, что подтверждается нотариально удостоверенным договором от 10.10.2009 года и письменной распиской Сергеев Ю.В. о получении последним денежных средств за продажу градирни.
Однако, продавец Сергеев Ю.В. свои обязательства по оформлению договора купли-продажи не исполнил, в срок до 19.04.2010 года и до настоящего времени документы на земельный участок, необходимые для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по сделке, не оформил, что подтверждается находящимся в материалах дела сообщением из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, находящийся по адресу: <адрес> «А», и уклоняется от совершения сделки в установленной законом форме в виде ее государственной регистрации. Данное обстоятельство Сергеев Ю.В. не опровергнуто.
В соответствии с п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Из содержания п. 1 ст. 421, п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ следует, что если сторона, для которой в соответствии с добровольно принятым обязательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Следовательно Минигулова Д.Р. был вправе обратиться в суд с требованием о понуждении Сергеев Ю.В. заключить договор.
Однако суд находит, что данный способ защиты права является ненадлежащим, поскольку как указано выше, между сторонами уже заключен основной договор купли-продажи недвижимости в простой письменной форме от 09.10.2009 года и аналогичный ему нотариально удостоверенный договор от 10.10.2009 года.
Согласно п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Так как судом установлено, что Сергеев Ю.В. действительно отказывается регистрировать переход права собственности на недвижимое имущество по сделке, Минигулова Д.Р. был вправе обратиться в суд с требованием о регистрации сделки.
Однако суд считает, что данный способ защиты права также является ненадлежащим, поскольку в соответствии с требованиями ч. 3 п. 2 ст. 13, п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ) основаниями для государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание, а также правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
В связи с тем, что до настоящего времени в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право на земельный участок под проданным объектом недвижимости – градирней по адресу: <адрес> «А» не зарегистрировано, и регистрация перехода права собственности по сделке невозможна, соответственно требования о регистрации договора купли-продажи в судебном порядке также неправомерны.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 28 Закона № 122-ФЗ признание права является самостоятельным способом защиты гражданских прав. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.
Поскольку судом установлено, что Минигулова Д.Р. является стороной по сделке, выполнившей добросовестно взятые на себя обязательства по договору купли-продажи, по мнению суда, с учетом изложенного единственным надлежащим способом защиты гражданских прав является признание права собственности на приобретенный объект недвижимости.
При регистрации права собственности по решению суда у Минигулова Д.Р. возникнет право на самостоятельное оформление земельного участка и его государственную регистрацию, соответственно, его права будут полностью восстановлены.
Кроме того суд принимает во внимание показания допрошенных свидетелей, которые подтверждают обоснованность заявленных Минигулова Д.Р. требований и не входят в противоречие с имеющимися в деле письменными доказательствами.
Суд усматривает в действиях Сергеев Ю.В., выразившихся в уклонении регистрации перехода права собственности за Минигулова Д.Р. злоупотребление правом, что является недопустимым в силу ст. 10 ГК РФ.
В соответствие со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований.
Поскольку Сергеев Ю.В. в опровержение заявленных Минигулова Д.Р. Требований не предоставил суду доказательств суд считает, что исковые требования Минигулова Д.Р. подлежат удовлетворению.
Установленные судом обстоятельства являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных Сергеев Ю.В. встречных требований.
В соответствии с частью 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно части 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу положений ст. 550, 551 Гражданского кодекса РФ указанный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение которой влечет его недействительность, а также подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Согласно ст. 555 Гражданского кодекса РФ цена также является существенным условием данного договора.
Как следует из договора купли-продажи от 10.10.2009 года цена, за которую продается недвижимость определяется сторонами в 2 000000 рублей, кроме того как усматривается из расписки указанную сумму денег Сергеев Ю.В. получил с Минигулова Д.Р. полностью до подписания настоящего договора.
Статья 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Частью 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствие со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В рассматриваемых спорных правоотношениях при заключении предварительного договора купли-продажи и договора купли-продажи Сергеев Ю.В., приняв на себя обязательство передать Минигулова Д.Р. нежилое помещение - градирню, был вправе рассчитывать уплату ему определенной в договоре денежной суммы в размере 2000000 рублей, а Минигулова Д.Р. произведя расчет с Сергеев Ю.В. рассчитывал приобрести право собственности на приобретенное им имущество.
В соответствие со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Доводы Сергеев Ю.В. о том, что указанную в договоре денежную сумму в размере 2000000 рублей, от Минигулова Д.Р. он не получал, а от директора риэлтерской фирмы ООО «Астория-Недвижимость» Ермаков А.Н. им были получены денежные средства только в размере 500000 рублей, опровергаются имеющимися в материалах дела письменными доказательствами, а именно договорами купли-продажи и показаниями свидетелей, подтверждающими намерение сторон по сделке.
Суд критически относится к пояснениям третьего лица Сергеев В.И., согласно которых его сын Сергеев Ю.В. не получал от Минигулова Д.Р. денежные средства в размере 2000000 рублей. Поскольку судом установлено, что ему не было известно о полученных его сыном денежных средствах в размере 500000 рублей, под залог недвижимости, поскольку его сын Сергеев Ю.В. введя отца в заблуждение, пояснил ему, что одолжил у Ермаков А.Н. только 300000 рублей.
Кроме того, представленные аудиозаписи, прослушанные в судебном заседании, доводы Сергеев Ю.В. не подтверждают, поскольку в них содержится разговор работника риелторской фирмы «Астория-Недвижимость» Ермаков А.Н. с отцом Сергеев Ю.В. - Сергеев В.И. и Жилкн И.А. о денежных средствах, переданных Ермаков А.Н. в заем Сергеев Ю.В., и о залоге недвижимого имущества в обеспечение договора займа, стоимости залогового имущества по договору залога, необходимости возвращения долга.
Таким образом, суд приходит к выводу, что данная аудиозапись не является допустимым доказательством по делу. Кроме того, суд критически оценивает пояснения третьего лица Сергеев В.И., поскольку он является лицом, заинтересованным в исходе дела, так как Сергеев Ю.В. его сын.
В ходе судебного разбирательства, ответчик/истец Сергеев Ю.В. не представил суду доказательств для признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 10.10.2009г., предварительного договора купли-продажи от 09.10.2009 года.
В обоснование заявленных требований Сергеев Ю.В. указал, что в 2007 году им был заключен протокол о намерениях и подготовлены документы о передаче недвижимого имущества (градирни) в уставной капитал учреждаемого им и Жилкн И.А., привлеченным к участию в деле, юридического лица.
Суд считает данные доводы несостоятельными, поскольку они не являются основанием для признания сделки купли-продажи недействительной. Сергеев Ю.В. не приведено доказательств тому, что спорное недвижимое имущество действительно передано в уставной капитал учрежденного им и Жилкн И.А. юридического лица. Кроме того, суд считает, что за период с 2007 года по 2009 год волеизъявление Сергеев Ю.В. на распоряжение принадлежащим ему недвижимым имуществом могло измениться и, как следует из договора купли-продажи спорного недвижимого имущества, изменилось и было направлено на совершение последней сделки.
Вместе с тем, суд не принимает во внимание доводы Сергеев Ю.В., приведенные им в ходе судебного разбирательства о том, что он состоит на учете в психиатрической больнице и его психическое состояние не позволяло совершить адекватные действия по совершению сделки купли-продажи недвижимого имущества, что служит основанием для признания договора недействительным, поскольку данные доводы являются несостоятельными ввиду следующего.
Сергеев Ю.В. не признан недееспособным в судебном порядке, письменных доказательств или медицинского заключения тому, что он страдал психическим заболеванием, не позволяющим ему отдавать отчет своим действиям на момент совершения в октябре 2009 года сделки, Сергеев Ю.В. также не представлено.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ, ст. ст.17,28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившее в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежит государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе судебные издержки в возмещение государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования Минигулова Д.Р. к Сергеев Ю.В. о признании права собственности на объект недвижимости, взыскании судебных расходов – удовлетворить.
Признать за Минигуловым Д.Р. право собственности на недвижимое имущество – градирню, литер Г5, назначение – производственное здание, кадастровый номер 26:12:000000:0000:07:401:002:000005480:Г5:20000, общей площадью 408,10 кв. м., расположенного по адресу (местоположению): 8А, <адрес>.
Взыскать с Сергеев Ю.В. в пользу Минигулова Д.Р. сумму уплаченной государственной пошлины в размере 1652,68 рублей.
В удовлетворении встречных исковых требований Сергеев Ю.В. к Минигулову Д.Р. о признании недействительными предварительного договора купли-продажи от 09.10.2009 года и договора купли-продажи от 10.10.2009 года, применении последствий недействительности сделок – отказать.
Настоящее решение является основанием для регистрации права собственности за Минигуловым Д.Р. на недвижимое имущество – градирню, литер Г5, назначение – производственное здание, кадастровый номер 26:12:000000:0000:07:401:002:000005480:Г5:20000, общей площадью 408,10 кв. м., расположенного по адресу (местоположению): 8А, <адрес> в органах, осуществляющих государственную регистрацию права.
Решение суда может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд города Ставрополя в течение 10 дней.
Судья подпись Журавлева Т.Н.
Копия верна. Судья: