№ 2-3325/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
24 мая 2011 года город Ставрополь
Судья Промышленного районного суд г. Ставрополя Соколовский А.Ю.,
с участием представителя истца ООО «Центр правового обслуживания»
Выходцевой Т.М.,
действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,
представителя третьего лица – Северо-Кавказского Банка Сбербанка России Блиновой А.И.,
действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ,
при секретаре Серга Е.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Центр правового обслуживания» к Меладзе Р.Н. о признании права собственности на недвижимое имущество,
У С Т А Н О В И Л:
ООО «Центр правового обслуживания» обратилось в суд с иском к Меладзе Р.Н. о признании права собственности на здание – административное, литер «Р» - назначение – нежилое, этажность 1,2 инвентарный номер № площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу <адрес>
В судебном заседании представитель истца Т.М. Выходцева, пояснила, что истец купил у ответчика на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>: земельный участок общей площадью <данные изъяты> кадастровый номер №, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство и нежилое здание – торговое бытовое обслуживание литер «Р» инвентарный номер № площадью <данные изъяты> При совершении договора купли-продажи стороны ограничились техническими данными продаваемого объекта, имеющимися в плане объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ С ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец осуществляет права собственника в отношении вышеуказанного недвижимого имущества. В целях приведения документации на недвижимое имущество в соответствие с фактическим его использованием, истец в 2010г. получил разрешение на изменение вида разрешенного использования земельного участка с «ИЖС» на «под административное здание» и нежилого здания с «торговое бытовое обслуживание литер «Р» на «административное и офисное здание», что подтверждается Постановлением Администрации г.Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ №. В ДД.ММ.ГГГГ истец зарегистрировал соответствующие изменения по земельному участку в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Однако истец не смог зарегистрировать изменения по нежилому зданию, т.к. ответчик до продажи здания истцу в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ осуществил самовольное строительство котельной и снос внутренних перегородок в здании. На основании ст.222 ГК РФ, п. 25 Постановления от ДД.ММ.ГГГГ № Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», просит суд признать за истцом право собственности на самовольно реконструируемое ответчиком Административное здание, литер «Р», назначение - нежилое, этажность 1,2, инвентарный номер № площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>.
Ответчик, надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, в судебное заседание не явился. В заявлении, адресованном суду, просил рассмотреть дело и вынести решение в его отсутствие. Суд в соответствии с требованиями статьи 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о дате и времени судебного разбирательства. В отзыве на исковое заявлении ответчик указал, что административное здание принадлежало ему на основании решения Промышленного районного суда г.Ставрополя. ДД.ММ.ГГГГ Комитет Градостроительства администрации г.Ставрополя выдал разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ – на строительство аптеки и парикмахерской по <адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ архитектором ФИО4 по заданию ответчика был разработан проект на строительство аптеки и парикмахерской, согласованный в установленном законом порядке. Проектом предусматривалось строительство котельной к основному зданию на 1 этаже. Однако ввиду отсутствия денежных средств в ДД.ММ.ГГГГ году ответчик осуществил строительство аптеки и парикмахерской без котельной, расположив котел в санузловой комнате на первом этаже. Впоследствии был составлен технический паспорт на здание – Торговое бытовое обслуживание (без котельной). В 2007 году ввиду несоответствия котельной пожарным и санитарным требованиям, а также требованиям СНиП и наличия предписаний специализированных служб города Ставрополя ответчик осуществил строительство котельной к основному зданию. При этом изменения в технических характеристиках здания (строительство котельной и реконструкция здания внутри) в БТИ не фиксировались, поскольку ответчик считает, что строительство котельной было осуществлено им в соответствии с проектом, при наличии технической возможности, а также с соблюдением строительных норм и правил. Не возражал против удовлетворения заявленных требований.
Представитель третьего лица – Северо-Кавказского Банка Сбербанка России действующая по доверенности А.И. ФИО8. не возражала против удовлетворения исковых требований, просила вынести решение на усмотрение суда в соответствии с законом.
Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в их совокупности, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В соответствии со статьей 12 ГК РФ признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.
Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Нормы о самовольной постройке в силу ст. 6 ГК РФ распространяются и на случаи осуществления самовольной реконструкции.
Согласно требованиям части 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В силу статьи 264 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка – статья 263 ГК РФ.
Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве. Следовательно, такой иск имеет вещно-правовую природу. Наличие указанных обстоятельств истец должен доказать в порядке статьи 56 ГПК РФ. Истец также должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о соответствии объектов вышеуказанным нормам и правилам, подтвердить отсутствие спора с третьими лицами.
На основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между истцом ООО «Центр правого обслуживания» и ответчиком Меладзе Р.Н., истец приобрел в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>:
- земельный участок общей площадью <данные изъяты> кв.м. кадастровый номер №, вид разрешенного использования – под индивидуальное жилищное строительство;
- нежилое здание – торговое бытовое обслуживание литер «Р» инвентарный номер № площадью <данные изъяты>
ДД.ММ.ГГГГ истцу выданы Свидетельства о государственной регистрации права серии №, серии №.
Постановлением Администрации г.Ставрополя от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка и объекта недвижимости по <адрес>» изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по <адрес> и объекта недвижимости (литер «Р») под индивидуальное жилищное строительство на использование под административное здание. Обществу постановлено произвести государственную регистрацию прав на земельный участок и здание.
Согласно письму № от ДД.ММ.ГГГГ дополнительного офиса № Северо-Кавказского банка Банк предоставил свое согласие на изменение существующего вида разрешенного использования имущества оформленного в качестве обеспечения по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ при сохранении силы ипотеки: нежилое здание Торговое бытовое обслуживание литер «Р», площадь 210,6 кв.м на запрашиваемый вид использования – «под административное здание», и земельный участок - вид разрешенного использования – «под индивидуальное жилищное строительство», площадью <данные изъяты> на запрашиваемый вид использования – «под административное здание».
ДД.ММ.ГГГГ истец зарегистрировал соответствующие изменения по земельному участку в Управлении Росреестра по <адрес>, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, Свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЗ 329220 от ДД.ММ.ГГГГ
Однако зарегистрировать изменения по нежилому зданию не смог, поскольку ответчиком до совершения сделки в период с 2005г. по 2008г. осуществлено самовольное строительство котельной и снос внутренних перегородок в здании, предприятием технической инвентаризации сделаны соответствующие отметки в техническом и кадастровом паспортах.
Судом установлено, что до совершения указанной сделки в ДД.ММ.ГГГГ архитектором ФИО4 по заданию ответчика был разработан проект на строительство аптеки и парикмахерской по <адрес>, при этом как следует из проекта при строительстве здания аптеки с парикмахерской предусматривалось строительство котельной к основному зданию на 1 этаже. Данный проект был согласован в установленном законом порядке с заинтересованными службами: Управление архитектуры, ОГПН УГПН ГУ ГО и ЧС СК, ОАО «Ставропольгоргаз», МУП «Водоканал», технический центр электросвязи, Управление жилищно-коммунального хозяйства, МУП «Теплосеть», ПУП «Горзеленстрой», СМУП «Горэлектросеть».
ДД.ММ.ГГГГ заместителем Комитета Градостроительства администрации г.Ставрополя на имя ответчика выдано разрешение на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ – на строительство аптеки и парикмахерской по <адрес> согласно проектной документации, разработанной архитектором ФИО4
Как следует из отзыва ответчика Меладзе Р.Н., в ДД.ММ.ГГГГ ответчик осуществил строительство аптеки и парикмахерской без котельной, расположив котел в санузловой комнате на первом этаже. Впоследствии был составлен технический паспорт на здание – Торговое бытовое обслуживание (без котельной). В ДД.ММ.ГГГГ ввиду несоответствия котельной пожарным и санитарным требованиям, а также требованиям СНиП и наличия предписаний специализированных служб города Ставрополя ответчик осуществил строительство котельной к основному зданию. При этом изменения в технических характеристиках здания (строительство котельной и реконструкция здания внутри) в БТИ не фиксировались, поскольку ответчик полагал, что строительство котельной было осуществлено им в соответствии с проектом, при наличии технической возможности, а также с соблюдением строительных норм и правил.
В силу п.10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу представления кадастрового паспорта на здание не требовалось, поскольку на момент совершения сделки купли-продажи за ответчиком (продавцом) было зарегистрировано право собственности. Следовательно, истец не мог знать о произведенной ответчиком самовольной реконструкции нежилого здания на момент совершения сделки.
В соответствии с пунктом 25 Постановления от 29.04.2010г. №10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка). Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.
Учитывая вышеуказанные разъяснения Высшего арбитражного и Верховного судов, суд приходит к выводу о том, что иск обоснованно заявлен к ответчику Меладзе Р.Н., осуществившему самовольную реконструкцию объекта на земельном участке, который в настоящее время не принадлежит ему и находится в собственности истца.
Как следует из отзыва ответчика на иск претензий у ответчика к ООО «Центр правового обслуживания» о возмещении расходов на реконструкцию объекта не имеется.
Согласно техническому заключению № от ДД.ММ.ГГГГ по обследованию объекта недвижимости по факту реконструкции нежилого здания (литеры «Р», «р1») по <адрес>, выполненному МУП «Земельная палата», при реконструкции административного здания выявлено, что несущие и ограждающие строительные конструкции нежилого здания (литеры «Р», «р1») по <адрес> находятся в удовлетворительном техническом состоянии, конструкции пригодны для эксплуатации. Технические решения, принятые при выполнении реконструкции нежилого здания, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм и правил, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.
С учетом вышеизложенного, суд считает, что сохранение реконструированного объекта не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и безопасности граждан, реконструируемый объект соответствует строительным нормам и правилам, не нарушает границы находящегося в собственности у истца земельного участка, и не препятствует соседним землепользователям в использовании земельного участка по целевому назначению с учетом расположения строения.
Следовательно, реконструкция нежилого здания была осуществлена ответчиком на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, без получения разрешения на строительство (реконструкцию), при этом с соблюдением всех установленных норм и правил.
При рассмотрении данного дела судом исследованы документы по строительству, отсутствие на день рассмотрения дела оснований в установленном законом порядке по ограничению или запрету распоряжения заявленным объектом недвижимого имущества, а также факт отсутствия спора с третьими лицами на это имущество.
С учетом изложенного, суд считает, что истец документально обосновал и подтвердил правовые основания возникновения права собственности на заявленное здание в соответствии с требованиями статьи 222 ГК РФ, отсутствие возможности зарегистрировать здание во внесудебном порядке.
При таких обстоятельствах суд считает, что заявленный иск подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Центр правового обслуживания» (ИНН №, ОГРН №, КПП №) право собственности на здание - Административное, литер «Р», назначение - нежилое, этажность 1,2, инвентарный номер № площадью <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>.
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности ООО «Центр правового обслуживания» на здание - Административное, литер «Р», назначение - нежилое, этажность 1,2, инвентарный номер № площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение 10 дней с момента его вынесения.
Судья: А.Ю. Соколовский
Копия верна. Судья: