РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 мая 2012 года город Ставрополь

Промышленный районный суд города Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Шарудилова О.Н.

при секретаре Карагодиной Е.А.

с участием представителя истца Амирчупанова А.А. – Шогенова М.М., представителя ответчика ООО «СтройАльянсГрупп» - Погосяна Л.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Амирчупанов А.А. к ООО «СтройАльянсГрупп» о расторжении договора купли – продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Амирчупанов А.А. обратился в суд с иском к ООО «СтройАльянсГрупп», в котором просил расторгнуть договор купли - продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Амирчупанов А.А., за которого действовал по доверенности Шогенов М.М. «Продавец» и ООО «СтройАльянсГрупп», в лице директора Музарбекова М.И. «Покупатель». Обязать ответчика ООО «СтройАльянсГрупп» возвратить Амирчупанов А.А. объект незавершенного строительства - Гостиничный комплекс, автомойка и кафе, инвентарный номер <данные изъяты> литер А, назначение- нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м., 6% готовности, условный номер №, расположенный по адресу: <адрес> «б» в натуре.

В судебном заседании представитель истца Амирчупанов А.А. – Шогенов М.М. поддержал заявленные исковые требования и пояснил суду, что ДД.ММ.ГГГГ между Амирчупанов А.А., за которого действовал по доверенности Шогенов М.М. «Продавец», с одной стороны и ООО «СтройАльянсГрупп», в лице директора Музарбекова М.И., «Покупатель», с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимости. Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Предметом договора купли-продажи являлся объект незавершенного строительства – Гостиничный комплекс, автомойка и кафе, инвентарный номер <данные изъяты> литер А, назначение- нежилое, площадь застройки 367,4 кв.м., 6% готовности, условный номер № расположенный по адресу: <адрес> б. Соглашением сторон была определена стоимость объекта - <данные изъяты> рублей. По просьбе покупателя была предоставлена отсрочка в оплате стоимости объекта на 8 месяцев. До настоящего времени стоимость объекта недвижимости Ответчиком не оплачена, заключенный договор купли-продажи является безденежным. Заключенный между сторонами договор купли-продажи Объекта незавершенного строительства носил мнимый характер и деньги за проданное имущество Амирчупанов А.А. переданы не были. Он вынужден был обратиться к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи. В установленный срок истец не получил ответ на свое требование. Просил суд удовлетворить иск.

Представитель ответчика ООО «СтройАльянсГрупп» - Погосян Л.Г. в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, суду пояснил, что между ООО «СтройАльянс Групп» в лице генерального директора Музарбекова М.Й и гр. Амирчупанов А.А. в лице его представителя Шогенов М.М., действовавшего по нотариально удостоверенной доверенности ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи недвижимости объектом которого был: Объект незавершенного строительства - Гостиничный комплекс, автомойка и кафе, инвентарный номер №, литер А, назначение - нежилое, площадь застройки № кв.метров, 6% готовности, условный номер №, расположенный по адресу: <адрес> б. Договор купли продажи и переход права собственности был надлежащим образом зарегистрирован в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по ставропольскому краю ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином Государственном реестре прав сделана запись №. Недвижимое имущество и правоустанавливающие документы были переданы и по условиям договора акт приема-передачи недвижимости не составлялся. Цена договора была определена сторонами в размере <данные изъяты> рублей. На момент заключения вышеуказанной сделки переговоры и условия совершения сделки совершались через посредника, и обговорив условия предстоящей сделки ген. директор Музарбекова М.И. для оплаты объекта недвижимости получил под отчет денежную сумму в размере <данные изъяты> (что подтверждается расходным кассовым ордером № от ДД.ММ.ГГГГ) объяснив, что стороной сделки является физическое лицо и по договоренности он должен оплатить договор купли-продажи наличными денежными средствами. По утверждению Музарбекова М.И. денежные средства были им переданы и только после этого стороны отправились в регистрационную службу для регистрации договора и перехода права собственности. Расписку о получении денежных средств было обещано передать позже, когда в <адрес> приедет владелец объекта Амирчупанов А.А., подпишет ее и передаст лично, или через представителя. Таким образом ООО «СтройАльянс Групп» считало, и было уверено, что договор купли-продажи, заключен, зарегистрирован и объект договора оплачен в указанные сроки и в полном объеме. Из сложившейся практики без получения денег ни кто, не пойдет регистрировать сделку купли продажи недвижимости, где по условиям договора оплата произведена полностью до подписания настоящего договора, денежные средства получены, и добровольно передают объект недвижимость и всю правоустанавливающую и разрешительную документацию на объект недвижимости и соответственно земельный участок. Поэтому заявления истца вызывают большие сомнения. Кроме того, Истец не исполнил условия ст.452 ГК РФ, Порядок изменения и расторжения договора: 1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Однако к ООО «СтройАльянс Групп» никаких претензий, требований об оплате договора купли-продажи или об изменении или расторжении не поступало, и у истца не имеется подтверждений, что он обращался с требованием о расторжении или направлял данное требование почтовой корреспонденцией, потому что ООО «СтройАльянс Групп», находится по фактическому и юридическому адресу: <адрес>, и почтовая корреспонденция всегда доходит по адресату, однако требований о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи недвижимости к нам не поступало, и соответственно договор купли-продажи не расторгался и является действующим. И лишь ДД.ММ.ГГГГ по почте заказным письмом с уведомлением были получены материалы и исковое заявление, где истцом выступает Амирчупанов А.А., с исковыми требованиями о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. Утверждение истца, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства носил мнимый характер не соответствует действительности, т.к. согласно ч 1. ст.170 ГК РФ: мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Однако договор купли-продажи и переход права собственности был надлежащим образом зарегистрирован, кроме того ООО «СтройАльянс Групп», надлежащим образом оформило право аренды на земельный участок общей площадью 550 (кв.м.) с кадастровым номером №, категория земель -земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> Б, в квартале 570, для продолжения строительства гостиничного комплекса автомойки и кафе, что подтверждается, договором аренды земельного участка и соглашением о передаче прав и обязанностей (о перенайме) по договору аренды земельного участка, от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным в регистрационной службе по СК ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации № По договору аренды земельного участка, ООО «СтройАльянс Групп» оплачивались платежи за аренду земельного участка. Так же уже были потрачены денежные средства на проектирование и строительство вышеуказанного объекта, поэтому утверждения о мнимости сделки являются несостоятельными. В виду того, что действительно ООО «СтройАльянс Групп» не был передан подтверждающий документ об оплате договора купли-продажи объекта незавершенного строительства по <адрес> ИЗБ, и так как нами уже были потрачены значительные денежные средства на строительство и оплату аренды на земельный участок, руководством было принято решение произвести повторную оплату по договору купли-продажи недвижимости за Объект незавершенного строительства, но уже в безналичном порядке, во избежание дальнейших споров по оплате. А по факту оплаты суммы договора в безналичном порядке при заключении договора, принять меры по установлению фактов и обращению о взыскании суммы в отдельном исковом производстве, так как данный факт не является предметом рассмотрения настоящего дела. И согласно платежному поручению № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «СтройАльянс Групп» было произведена оплата за Объект незавершенного строительства. - Гостиничный комплекс, автомойка и кафе, расположенный по адресу: <адрес> б, в полном объеме в размере 850 000 (восемьсот пятьдесят тысяч) рублей. ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная сумма была зачислена на счет №, открытый в Северо-Кавказском банке Сбербанка России ОАО, <адрес>, дополнительный офис 142, на имя продавца Амирчупанова А.А., что подтверждается Сберегательной книжкой Сбербанка России серии ОМ № Таким образом обязательства покупателя ООО «СтройАльянс Групп» по договору купли продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ выполнены единовременным платежом в полном объеме, обязательства Продавца Амирчупанов А.А. так же исполнены, недвижимость передана Покупателю, право собственности и переход права собственности зарегистрирован надлежащим образом и соответственно договор купли продажи исполнен сторонами в полном объеме. В связи с тем, что лично связаться с Амирчупанов А.А. в настоящее ООО «СтройАльянс Групп» не имеет возможности, из-за отсутствия контактных телефонов, то по адресу регистрации Амирчупанова А.А., указанных в договоре купли-продажи недвижимости, нами было выслано извещение, что денежные средства нами перечислены, и зачислены на его расчетный счет, и соответственно он вправе распоряжаться ими, что подтверждается письмом, и квитанцией № об отправке заказным письмом с уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ, просил отказать в удовлетворении иска полном объеме.

Истец Амирчупанов А.А., в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Амирчупанов А.А., за которого действовал по доверенности Шогенов М.М. «Продавец», с одной стороны и ООО «СтройАльянсГрупп», в лице директора Музарбекова М.И., «Покупатель», с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимости (л.д. 17-18).

Предметом договора купли-продажи являлся объект незавершенного строительства – Гостиничный комплекс, автомойка и кафе, инвентарный номер № литер А, назначение- нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., 6% готовности, условный номер № расположенный по адресу: <адрес> б. Соглашением сторон была определена стоимость объекта - <данные изъяты> рублей.

Договор купли продажи и переход права собственности зарегистрирован в Управлении Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином Государственном реестре прав сделана запись №.

Рассматривая требование истца о расторжении договора купли – продажи, суд приходит к выводу о его удовлетворении исходя из следующего.

Из иска следует, что соглашением сторон была определена стоимость объекта - <данные изъяты> рублей. По просьбе покупателя была предоставлена отсрочка в оплате стоимости объекта на 8 месяцев. До настоящего время стоимость объекта недвижимости ответчиком не оплачена.

Доводы представителя ответчика о том, что денежные средства были переданы генеральным директором Музарбекова М.И. и только после этого стороны отправились в регистрационную службу для регистрации договора и перехода права собственности. Расписку о получении денежных средств было обещано передать позже, когда в <адрес> приедет владелец объекта Амирчупанов А.А., подпишет ее и передаст лично, или через представителя, не могут быть приняты судом во внимание.

Суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты покупателем имущества исполнен не был, так как денежная сумма за проданное недвижимое имущество истцу не передана. Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены, не подтверждает факта оплаты товара, это обстоятельство не могло являться надлежащим доказательством передачи денежных средств. Допустимых доказательств, подтверждающих передачу покупателем продавцу имущества денежных средств, ответчиком суду не было представлено.

Поскольку неоплата имущества в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон, истец обратился к ответчику с требованием о расторжении договора купли-продажи (л.д. 7).

Из пояснений представителя истца следует, что в установленный срок истец не получил ответ на свое требование.

Как разъяснено в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу требований п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судом установлено, что до настоящего времени оплата недвижимого имущества не произведена. При таких обстоятельствах, неоплата полученного по сделке недвижимого имущества является существенным нарушением ответчиком условий заключенного договора купли-продажи и основанием для расторжения договора предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Амирчупанов А.А. к ООО «СтройАльянсГрупп» о расторжении договора купли – продажи недвижимости удовлетворить.

Расторгнуть договор купли – продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Амирчупанов А.А., за которого действовал по доверенности Шогенов М.М. и ООО «СтройАльянсГрупп», в лице директора Музарбеков.

Обязать ООО«СтройАльянсГрупп» возвратить Амирчупанов А.А. объект незавершенного строительства – Гостиничный комплекс, автомойка и кафе, инвентарный номер <данные изъяты>, литер А, назначение – нежилое, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., 6% готовности, условный номер №, расположенный по адресу: <адрес> «б» в натуре.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья О.Н. ШАРУДИЛОВ