2-678/12 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 18 апреля 2012 года г. Ставрополь Промышленный районный суд г. Ставрополя в составе: Председательствующего судьи Кондратьевой Л.Г. при секретаре Порубаеве В.И. с участием представителя истца ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» по доверенности Ержак Г.В., ответчика Мозговой О.Н. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания в лице ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» к Мозговая О.Н., Ткаченко Н.В., Семков И.И. о взыскании суммы займа, начисленных процентов, неустоек и обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания в лице ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» обратился в суд с иском к Мозговой О.Н., Ткаченко Н.В., Семкову И.И. о взыскании суммы займа, начисленных процентов, неустоек, а также об обращении взыскания на заложенное имущество, принадлежащее Мозговой О.Н. Ответчик Мозговая О.Н. обратилась к банку с уточненным встречным исковым заявлением о расторжении договора целевого займа на приобретение жилого помещения. В судебном заседании представитель истца Ержак Г.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, поддержала исковые требования и пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» и солидарными заемщиками Мозговой О.Н., Ткаченко Н.В., Семковым И.И. был заключен договор займа № на приобретение жилого помещения на вторичном рынке, в соответствии с которым ответчикам был предоставлен заем в размере <данные изъяты> рублей на срок 320 месяцев с целевым назначением – на приобретение в собственность заемщика Мозговой О.Н. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Факт предоставления займа подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Квартира была приобретена Мозговой О.Н. на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. В силу ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» на квартиру, приобретенную Мозговой О.Н., была установлена и зарегистрирована ипотека в силу закона в обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному договору займа, о чем указано в свидетельстве о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. В настоящий момент законным владельцем Закладной, залогодержателем предмета ипотеки и кредитором по договору займа является «Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А.», акционерная компания. В соответствии с п.3.1., 3.2., 4.1.1. договора займа, раздела 4 Закладной заемщики обязались возвращать заем и уплачивать проценты в размере 14% годовых путем осуществления ежемесячных платежей. При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата займа включительно. В связи с просрочкой оплаты заемщиком очередного ежемесячного платежа по договору займа более чем на 30 календарных дней, владелец закладной предъявил заемщикам требование о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа. Однако до настоящего времени требование банка не исполнено. Общая сумма задолженности заемщиков перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, в том числе: - <данные изъяты> – сумма основного долга; - <данные изъяты> – сумма процентов за пользование займом. В силу п.3.2. договора займа, п.2 ст.809 ГК РФ на сумму основного долга после составления расчета, то есть с ДД.ММ.ГГГГ и до полного возврата займа включительно продолжают начисляться проценты в размере 14% годовых. В связи с неисполнением заемщиками условий договора займа владелец закладной вправе обратить взыскание на предмет ипотеки. В соответствии с п.1 ст.56, ст.78 Закона об ипотеке способом реализации заложенного имущества установлена продажа с публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется судом на основании ее денежной оценки. Согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость предмета залога составила <данные изъяты>. Просит суд взыскать в солидарном порядке с Мозговая О.Н., Ткаченко Н.В., Семков И.И. в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания сумму долга в размере <данные изъяты>, также взыскать сумму процентов за пользование заемными средствами по ставке 14% годовых, начисляемых на сумму основного долга по займу <данные изъяты> за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы займа включительно, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> и обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>., посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты>, взыскав расходы, связанные с оплатой услуг по оценке квартиры в размере <данные изъяты> рублей. Ответчик Мозговая О.Н. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, однако возражала против установления начальной продажной цены недвижимого имущества в размере <данные изъяты> рублей. Просила установить начальную продажную цену имущества в соответствии с заключением эксперта по оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным Торгово-промышленной палатой Ставропольского края, имеющегося в материалах дела. Также обратилась в суд с уточненным встречным исковым заявлением о расторжении договора займа от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» и заемщиками Мозговой О.Н., Ткаченко Н.В., Семковым И.И., в котором просила также отсрочить на срок до ДД.ММ.ГГГГ обращение взыскания на квартиру, ссылаясь на тяжелое материальное положение ее семьи, на здоровье своего ребенка, который является инвалидом. Представитель ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», действующая по доверенности, Ержак Г.В. возражала против удовлетворения встречных исковых требований о расторжении кредитного договора и предоставлении отсрочки обращения взыскания на предмет ипотеки, а также настаивала на установлении начальной продажной цены заложенного имущества в сумме <данные изъяты> рублей. Ответчики Ткаченко Н.В., Семков И.И. в судебное заседание не явились, представили заявления о слушании дела в их отсутствии, в котором указали, что возражают против удовлетворения исковых требований и поддержали встречные исковые требования ответчика Мозговой О.Н. Суд, выслушав доводы представителя Истца и Ответчика, исследовав материалы дела, считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Как следует из дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» и заемщиками Мозговой О.Н., Ткаченко Н.В., Семковым И.И. был заключен договор целевого займа на приобретение жилого помещения на вторичном рынке №, согласно которому ответчикам был предоставлен заем в сумме <данные изъяты> рублей на срок 320 месяцев на приобретение в собственность Мозговой О.Н. квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Размер процентов за пользование займом составил 14,00 % годовых. ДД.ММ.ГГГГ истец исполнил свои обязательства по договору займа, перечислив на лицевой счет заемщика Мозговой О.Н. денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36). Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение договора целевого займа ответчиком Мозговая О.Н. приобретена квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, имеющемуся в материалах дела, собственником вышеуказанной квартиры является Мозговая О.Н., однако квартира имеет ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона (л.д.11). В соответствии со ст. 77 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании закона, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Согласно представленным материалам дела первоначальным залогодержателем предмета ипотеки и займодавцем по договору займа являлось ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь», права которого как залогодержателя удостоверены закладной (л.д.24-31). В настоящий момент законным владельцем закладной, залогодержателем по договору ипотеки является «Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А.», акционерная компания, передача прав залогодержателя подтверждена отметками о передаче прав на закладной (л.д.30). В соответствии с п.3.1., 3.2., 4.1.1. договора займа, разделом 4 Закладной заемщики обязались возвращать заем и уплачивать проценты из расчета процентной ставки в размере 14% годовых путем осуществления ежемесячных платежей. При этом уплата процентов производится по день окончательного возврата займа включительно. Ответчиками нарушаются условия договора в части ежемесячного погашения займа и уплаты процентов. Согласно расчету, представленному истцом, задолженность ответчиков по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>, из которых: - <данные изъяты> – сумма задолженности по основному долгу; - <данные изъяты> – сумма процентов за пользование займом. Кроме того, согласно п.3.2. договора целевого займа проценты по займу начисляются займодавцем на остаток суммы займа, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления займа, и по день окончательного возврата займа включительно. Статья 809 ГК РФ предусматривает, что при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа. Судом установлено, что банком предпринимались меры, направленные на досудебное урегулирование данного спора, в том числе направлялось требование от ДД.ММ.ГГГГ о досрочном возврате сумм основного долга и процентов, которые получены ответчиками, но остались неисполненными. Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (ст.348 ГК РФ). В соответствии со ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству, залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). П. 46 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что при разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда (ч.1. ст. 349 ГК РФ). Суд установил, что ответчики ненадлежащим образом исполняют обязательства по кредитному договору. В силу ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом, начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. В п. 6. информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 года № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норма ГК РФ о залоге» разъяснено, что при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены этого имущества. Установление начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Суд имеет право определить начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с представленными доказательствами. Суд считает, что начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению на основании заключения эксперта по оценочной судебной экспертизе №, подготовленного ДД.ММ.ГГГГ Торгово-промышленной палатой Ставропольского края, в размере <данные изъяты> рублей. Наличие каких-либо оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 55.1. Федерального Закона «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества», судом при рассмотрении данного дела не установлено. На основании ч.1. ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить все понесенные по делу судебные расходы, в связи с чем, суд считает необходимым взыскать также с соответчиков судебные расходы, понесенные истцом при подаче искового заявления в сумме <данные изъяты> рублей. Поскольку ипотека в силу закона возникла в счет обеспечения исполнения обязательств соответчиков по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ, то денежные средства, полученные от реализации заложенного имущества, суд считает необходимым направить в счет погашения задолженности, возникшей из данного договора и способом реализации определить публичные торги, поскольку в соответствии со ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимого имущества», соглашения сторон об ином способе реализации имущества в судебное заседание представлено не было. При рассмотрении встречных исковых требований Мозговой О.Н. суд приходит к выводу о том, что они не обоснованы и не соответствуют положениям действующего законодательства. Согласно ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или договором. Существенным признает нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Из материалов дела следует, что истцом условия договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ исполнены в полном объеме, на лицевой счет заемщика Мозговой О.Н. перечислены денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.36). Кроме того, ответчиком Мозговой О.Н. не доказан факт наличия существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Помимо этого, в удовлетворении требований ответчика Мозговой О.Н. о предоставлении отсрочки обращения взыскания на предмет ипотеки также следует отказать в виду того, что согласно ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.06.1998 года, сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества. Как следует из материалов дела, рыночная стоимость предмета ипотеки – <адрес>, согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, составляет <данные изъяты> рублей, тогда как задолженность заемщиков по договору займа по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей. Таким образом, сумма долговых обязательств ответчиков значительно превышает начальную продажную цену залогового имущества. При таких обстоятельствах, суд не находит оснований для удовлетворения встречных требований Мозговой О.Н. о расторжении договора целевого займа и предоставлении отсрочки обращения взыскания на предмет залога. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания в лице ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» к Мозговая О.Н., Ткаченко Н.В., Семков И.И. о взыскании суммы займа, начисленных процентов и обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Мозговая О.Н., Ткаченко Н.В., Семков И.И. в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания сумму задолженности по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, из них: <данные изъяты> – сумма задолженности по основному долгу; <данные изъяты> – сумма процентов за пользование займом. Взыскать солидарно с Мозговая О.Н., Ткаченко Н.В., Семков И.И. в пользу Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания сумму процентов за пользование займом по ставке 14% годовых, начисляемых на сумму основного долга <данные изъяты>, за период с ДД.ММ.ГГГГ год по дату фактического возврата суммы займа включительно. Обратить взыскание на предмет ипотеки, а именно: - квартиру <адрес>; - денежную сумму, полученную от реализации заложенного имущества направить в счет погашения задолженности Мозговая О.Н., Ткаченко Н.В., Семков И.И. по договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ; - способом реализации заложенного имущества определить публичные торги; - определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере <данные изъяты>. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать. В удовлетворении встречных исковых требований Мозговая О.Н. к Газпромбанк Моргидж Фандинг 3 С.А., акционерная компания в лице ЗАО «Регион Ипотека Ставрополь» о расторжении договора целевого займа на приобретение жилого помещения на вторичном рынке отказать в полном объеме. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Промышленный районный суд г. Ставрополя в течение одного месяца с момента его изготовления в окончательной форме. Судья: Кондратьева Л.Г. Копия верна: судья- Кондратьева Л.Г. Решение изготовлено в окончательной форме 18.04.2012 года.