РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Промышленный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Осипова О.В.,
при секретаре Мартынюк Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самаре гражданское дело № по иску ТСЖ «Радужный-3» к Симонову Сергею Валентиновичу о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании нежилого помещения частью общего имущества многоквартирного дома,
У С Т А Н О В И Л:
Истец Товарищество собственников жилья (ТСЖ) «Радужный-3» в лице представителя по доверенности Кочергиной О.В., обратился в Промышленный районный суд <адрес> с вышеуказанным иском к ответчику Симонову С.В., в обоснование предъявленных требований, указав, что <адрес> находится на балансе ТСЖ «Радужый-3» с ДД.ММ.ГГГГ, является многоэтажным, многоквартирным жилым домом в котором находятся 104 квартиры. Техническое обслуживание и обеспечение дома теплом и водой, водоотведение в доме, осуществляется с помощью эксплуатации инженерных коммуникаций, расположенных в подвальных помещениях № вышеуказанного жилого дома, с дальнейшей их разводкой по всему дому.
С момента сдачи дома в эксплуатацию, до начала апреля 2010 года, истец имел беспрепятственный доступ в вышеуказанные помещения, считая их частью общего имущества многоквартирного дома, однако, в начале апреля 2010 года в вышеуказанных помещениях появился ответчик, указавший на приобретение данных помещений в свою собственность, и перекрыл истцу доступ во все помещения, кроме помещения №. В настоящее время в вышеуказанных помещениях началась реконструкция, представляющая угрозу обслуживанию тепло- и водо- систем дома.
Согласно заключениям ООО «Проектно-строительная компания «ВИС», в подвальных помещениях № <адрес>, находятся следующие инженерные коммуникации:
· Горизонтальная разводка отопительной системы с запорной арматурой и врезками стояков отопления жилых помещений;
· Горизонтальная и вертикальная разводка водопровода и канализации жилых и нежилых помещений;
· Задвижки с электроприводом для закрывания канализационных общедомовых труб и заглушки для прочистки общедомовой канализации.
Данные коммуникации обслуживают все помещения в доме, в связи с чем, необходим круглосуточный доступ в помещения, где они расположены, для обеспечения нормального функционирования всех систем инженерного обеспечения дома. Аналогичные выводы содержатся в Акте визуального обследования технического состояния жилого дома Жилищной инспекции № от ДД.ММ.ГГГГ.
Поскольку в спорных помещениях рассоложены жизненно важные для всего дома инженерные коммуникации, то данные помещения являются частью общего имущества многоквартирного дома, и принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам многоквартирного дома, истец выражает сомнение относительно того, каким образом и у кого ответчик мог приобрести указанное имущество, полагая его приобретение спорных помещений неправомерным, поскольку ответчик фактически зарегистрировал свое право на имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме, построенном на денежные средств собственников жилых помещений, а зарегистрированное ответчиком право собственности на вышеуказанные помещения, находящиеся в фактическом владении ответчика по ничтожной сделке, препятствием в осуществлении деятельности истца, ссылаясь на нормы ст. 36 ЖК РФ, ст. ст. 167, 168 ГК РФ, истец просил суд о применении последствий недействительности ничтожной сделки, в виде двухсторонней реституции к договору купли-продажи нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, с погашением записи о регистрации права собственности ответчика на нежилые помещения №, № цокольного этажа <адрес>, на номером №, признании вышеуказанных нежилых помещений частью общего имущества многоквартирного жилого дома.
В судебном заседании представитель истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ордеру адвокат Кочергина О.В. доводы предъявленного иска поддержала, без уточнения предмета иска, просила о его удовлетворении по основаниям, изложенным в иске.
В судебном заседании представитель ответчика Симонова С.В. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ Беленькая Р.Р., доводы искового заявления не признала в полном объеме, после заявления о прекращении дела в связи с подсудностью разрешения заявленного спора Арбитражному суду, отклоненному судом, просила об отказе в удовлетворении заявленного иска, ссылаясь на приобретение ответчиком Симоновым С.В., являющимся индивидуальным предпринимателем, осуществляющим свою деятельность без образования юридического лица, спорных жилых помещений для осуществления предпринимательской деятельность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилых помещений, заключенному между ответчиком и ООО «БЕРЕГ ДЕВЕЛОПМЕНТ», фактически не оспариваемому истцом, прошедшему государственную регистрацию в государственном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявляя о себе, как о добросовестном приобретателе указанного спорного недвижимого имущества, без подтверждения истцом прав на нежилые помещения, заявленные к предмету спора.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении судом ходатайства о прекращении производства по делу в связи с подсудностью разрешения заявленного спора в Арбитражному суду <адрес>, было отказано.
Заслушав мнение сторон по заявленному иску, исследовав доказательства, представленные сторонами в материалы дела, суд приходит к выводу о безосновательности требований истца в силу следующих обстоятельств.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БЕРЕГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» и индивидуальным предпринимателем Симоновым Сергеем Валентиновичем был заключен договор купли продажи нежилых помещений №, 5, 6, 11, 12, площадью 369,9 кв.м., и нежилых помещений № площадью 161,8 кв.м., расположенных в цокольном этаже по адресу: <адрес> просека, <адрес>.
Согласно имеющимся в материалах дела выписок из реестра объектов капитального строительства, датированных ДД.ММ.ГГГГ за номерами № РИ-096738гп и № РИ-09639гп, указанные нежилые помещения принадлежали продавцу ООО «БЕРЕГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» на основании договора №П от ДД.ММ.ГГГГ, №П от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема–передачи от ДД.ММ.ГГГГ и технического заключения № № от ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности продавца ООО «БЕРЕГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» на вышеуказанные спорные нежилые помещения, занесенное в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записью о праве за номером № от ДД.ММ.ГГГГ, истцом фактически не оспаривается, вследствие чего, суд приходит к выводу о допустимости истцом спорного объекта, принадлежащего ответчику, к гражданскому обороту вещей, предусмотренному нормой п.2 ст. 129 ГК РФ.
Истцом заявлены требования в интересах всех сособственников жилых и нежилых помещений о признании указанного выше договора недействительным по тем основаниям, что цокольный этаж, в котором расположены спорные нежилые помещения ответчика, является общим имуществом в кондоминиуме, предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме, поскольку в указанном цокольном этаже имеются инженерные коммуникации, следовательно, не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения. Владение, пользование и распоряжение объектами общего пользования многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех собственников, участник общей собственности не вправе отчуждать свою долю в общей собственности.
По мнению истца, отчуждение помещения подвального этажа недопустимо, так как в соответствии с нормами эксплуатации делает невозможным эксплуатацию дома, подвальный этаж не может быть предметом сделки, поскольку является конструктивным элементом здания, расположение в подвальном этаже нежилых помещений не предусматривалось проектом, представленным на экспертизу.
Кроме того, истец утверждает, что размещение в подвальном этаже нежилого помещения нарушает права сособственников жилых помещений, поскольку в нарушение требований пожарной безопасности не имеется изолированного выхода, а также нарушаются санитарно-гигиенические правила, кроме того, истцы утверждали, что в спорном жилом помещении находится запорная арматура горячего и холодного водоснабжения.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что оспариваемый истцом договор был заключен ответчиком в марте 2010 г. Вместе с тем, истцом не представлен в материалы дела акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, относящий спорные помещения, принятые в эксплуатацию, к помещения совместного пользования, а равно, выявление при приемке жилого дома в эксплуатацию, каких либо замечаний относительно имеющихся у продавца спорных помещений – ООО «БЕРЕГ ДЕВЕЛОПМЕНТ» нарушений строительных, пожарных, санитарных норм и иных правил эксплуатации, и при отсутствии доказательств приемки-передачи жилого дома на обслуживание от застройщика к истцу, суд приходит к выводу о том, что истец, принявший на обслуживание жилой дом, на момент заключения спорной сделки, ответчик выступал в отношениях с продавцом, добросовестным покупателем, поскольку не знал о том, что приобретаемые им нежилые помещения, обременены правами третьих лиц.
Представленный истцом в материалы дела акт визуального обследования технического состояния жилого дома № № от ДД.ММ.ГГГГ, составленный должностным лицом Государственной жилищной инспекции Самарской области, подписанный истцом и подписанный ответчиком, а равно, «Проектную оценку о функциональном назначении существующих подвальных помещений многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями <адрес>», изготовленную ООО «ПСК «ВИС», суд определяет, в силе требований ст. 60 ГПК РФ, к числу недопустимых доказательств принадлежности спорных помещений к помещениям совместного пользования, поскольку указанные действия по осмотру спорных помещений, осуществлены в отсутствие собственника, доказательств принадлежности ООО «ПСК «ВИС» прав проектировщика многоэтажного жилого дома, в котором находятся спорные нежилые помещения, принадлежащие ответчику, в материалы дела не представлено, при этом, само заключение указанной организации, по мнению суда, не может подменять собой акт государственной приемочной комиссии.
Что касается доводов истца о том, что в подвальном этаже не могут размещаться нежилые помещения, поскольку это не предусмотрено строительными нормами, то следует отметить, строительные нормы, не относятся по своему предмету регулирования, к закону или подзаконному акту, вследствие чего, по указанному основанию, признание сделки купли-продажи нежилых помещений противоречащей требованиям закона, не допустимо.
По смыслу статьи 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46 и 55 (часть 1), права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота. В тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь, возникшие на предусмотренных законом основаниях, имеют другие, помимо собственника, лица - владельцы и пользователи вещи, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав. К числу таких имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей.
Вместе с тем в силу статей 15 (часть 2), 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 55 (части 1 и 3) Конституции Российской Федерации и исходя из общеправового принципа справедливости защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц. При этом возможные ограничения федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения имуществом, а также свободы предпринимательской деятельности и свободы договоров также должны отвечать требованиям справедливости, быть адекватными, пропорциональными, соразмерными, носить общий и абстрактный характер, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных конституционных прав, т.е. не ограничивать пределы и применение основного содержания соответствующих конституционных норм. Сама же возможность ограничений, как и их характер, должна обусловливаться необходимостью защиты конституционно значимых ценностей, а именно основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Данное положение корреспондирует Конвенции о защите прав человека и основных свобод, в соответствии с которой право каждого физического и юридического лица на уважение принадлежащей ему собственности и ее защиту (и вытекающая из этого свобода пользования имуществом) не ущемляет право государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами (статья 1 Протокола N 1 в редакции Протокола N 11).
Конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота.
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.
Кроме того, суд принимает во внимание, что документы, предоставленные ответчиком на регистрацию права собственности на спорное нежилое помещение в Самарскую областную регистрационную палату, проходили юридическую экспертизу, в связи с чем, каких либо изменений проектной документации в подвальном этаже указанного дома не было выявлено.
Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что размещение в подвальном этаже нежилых помещений, само по себе не нарушает права истца, поскольку судом не установлен режим использования нежилых помещений, принадлежащих ответчику, с нарушением требований закона.
При этом, суд также учитывает правоприменительную практику, разъясненную п.3.1. Постановления Конституционного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П по делу «О проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева», о том, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли, при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); согласно статье 167 ГК Российской Федерации она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю; при этом, по общему правилу, применение последствий недействительности сделки в форме двусторонней реституции не ставится в зависимость от добросовестности сторон.
Вместе с тем из статьи 168 ГК Российской Федерации, согласно которой сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).
Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Поскольку истец, заявляя о необходимости признания судом цокольного этажа частью общего имущества многоквартирного дома, не доказывает указанного обстоятельства допустимыми по делу доказательствами и фактически не требует возврата спорных нежилых помещений в пользование бывшего собственника, у которого спорные жилые помещения не выбывали из владения помимо его воли, суд приходит к выводу о безосновательности требований истца о признании спорных нежилых помещений в цокольном этаже многоквартирного жилого дома частью общего имущества и о применении судом последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, подразумевающей возврат сторон по недействительной сделке в первоначальное положение, поскольку истец лишен права защиты интересов бывшего продавца по сделке, а предложенный судом вариант уточнений предмета заявленных требований, истцом был фактически проигнорирован.
При таких обстоятельствах суд полагает, что доводы истца о необходимости фактической защиты судом права продавца, распорядившегося своим имуществом, удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых ТСЖ «Радужный-3» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение десяти дней.
Резолютивная часть решения изготовлена в совещательной комнате и оглашена сторонам ДД.ММ.ГГГГ
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Председательствующий: Осипов О.В.
Решение вступило в законную силу: __________________
КОПИЯ ВЕРНА:
Судья:
Секретарь: