Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации22 июля 2010г. г. Самара
Промышленный районный суд в составе :
председательствующего судьи Бакаевой Ю.В.
при секретаре Харисовой Р.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Сайгашкина МК к Департаменту управления имуществом г.о. Самара о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истец Сайгашкин М.К. обратился в суд с иском к Департаменту управления имуществом г.о. Самара, в котором просит признать сделку купли- продажи объекта нежилого фонда по адресу: <адрес>, заключенную между ним и Департаментом управления имуществом г. Самары ДД.ММ.ГГГГ, недействительной; обязать Департамент управления имуществом г. Самары возвратить ему денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, полученные по договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ
года; взыскать с Департамента управления имуществом г. Самары в его пользу проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты> рублей.
В обоснование иска ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и Департаментом управления имуществом г.о. Самара по результатам аукциона был заключен договор купли-продажи № объекта нежилого фонда, согласно условиям которого истец приобрел нежилое помещение площадью 17,40 кв. метров, расположенное по адресу: <адрес> (первый этаж, комната №).
В соответствии с п.п. 2.1, 2.2 Договора, им была произведена оплата в размере <данные изъяты> рублей путем перечисления денежных средств в указанной сумме на расчетный счет ответчика.
Указанный объект недвижимого имущества передан ему на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, который является неотъемлимой частью договора купли-продажи. Как следует из п. 3 акта приема-передачи, покупатель оплатил стоимость указанного нежилого помещения в размере, предусмотренном договором, а именно <данные изъяты> рублей. Факт оплаты также подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.
На момент проведения аукциона и до настоящего времени право собственности продавца на реализованное недвижимое имущество не зарегистрировано, что подтверждается справкой Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
В связи с данным обстоятельством истец не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, приобретенный на аукционе. Истцом неоднократно в адрес ответчика направлялись заявления с просьбой предоставить ему документы, подтверждающие наличие у Департамента управления имуществом г. Самары права собственности на нежилое помещение, либо вернуть ему уплаченные по договору купли - продажи денежные средства. Ни на одно из заявлений ответа не получено. Последнее заявление направлено им в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ.
Считает, что в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка купли-продажи указанного объекта недвижимости является недействительной, поскольку на момент ее заключения у продавца отсутствовала государственная регистрация права собственности, что не соответствует требованиям действующего законодательства.
Кроме того, в соответствие с требованиями ст. 395 ГК РФ, ответчик несет ответственность за пользование чужими денежными средствами вследствие их неосновательного получения, неправомерного удержания и уклонения от возврата. Размер процентов из расчета учетной ставки банковского процента на день предъявления исковых требований (7,75 %) составляет <данные изъяты> рублей.
В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил, наряду с вышеуказанными требованиями просит также взыскать с Департамента управления имуществом г. Самары в его пользу убытки в виде упущенной выгоды в размере <данные изъяты> рублей, а также затраты на оплату услуг адвоката в размере <данные изъяты> рублей. Ссылается на то, что указанное нежилое помещение он приобрел с целью последующего извлечения доходов путем сдачи в аренду. В связи с тем, что у него не возникло прав собственности на данный объект, он был лишен возможности заключить договор аренды и понес, таким образом, убытки в виде упущенной выгоды, размер которых составил <данные изъяты> рублей (расчетный период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, то есть 34 месяца, размер арендной ежемесячной арендной платы - <данные изъяты> рублей).
Представитель истца Сайгашкина М.К. по доверенности Марковцева Ю.А. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен купли-продажи объекта нежилого фонда, по которому истец приобретает в собственность нежилое помещение по адресу: <адрес>. Свои обязанности по данному договору истец выполнил в полном объеме. Помещение было передано истцу по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ В последствие выяснилось, что право собственности муниципального образования на данный объект не зарегистрировано. Также выяснилось, что приобретенное истцом помещение относиться к памятникам архитектуры и истории, в нем произведена перепланировка. Данные обстоятельства не были известны истцу на момент заключения договора. Истец был ознакомлен только с технической документацией. Если бы истец знал о данных обстоятельствах ранее, то не стал бы заключать договор купли-продажи. В настоящее время истец лишен возможности зарегистрировать права собственности на приобретенное им помещение. Истец был намерен сдавать в аренду приобретенное им помещение, однако, в течение 3-х лет был лишен такой возможности.
Представитель ответчика Департамента управления имуществом г.о. Самара по доверенности Балуева Ю.С. в судебном заседании исковые требования не признала. Поддержала письменный отзыв, согласно которому истцу была известна полная информация о продаваемом объекте недвижимости, в том числе и касающаяся регистрации права муниципальной собственности на него. ДД.ММ.ГГГГ между Сайгашкиным М.К. и Департаментом был заключен договор № купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения. Нежилое помещение было передано истцу по акту приема - передачи. Таким образом, Департамент передал нежилое помещение по акту приема -передачи, а покупатель, оплатив сумму за нежилое помещение, исполнил свое обязательство, тем самым обязательства сторон были исполнены. У Сайгашкина М.К. имеется возможность обратиться в суд с исковым заявлением о признании права собственности на спорный объект недвижимости. Департамент управления имуществом городского округа Самара не пользовался чужими денежными средствами. Более того, нежилое помещение, за которое были перечислены денежные средства, было передано истцу при подписании договора купли-продажи. С учетом изложенного с Департамента проценты за пользование чужими денежными средствами не могут быть взысканы. Дополнительно представитель по доверенности пояснила, что вышеуказанный объект недвижимого имущества включен в реестр муниципальной собственности. В настоящее время право муниципальной собственности не зарегистрировано, Департаментом обжалуется отказ УФРС по Самарской области в государственной регистрации права муниципальной собственности.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд признает иск Сайгашкина М.К. подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом по управлению имуществом г.о. Самара (продавец) и Сайгашкиным М.К. (покупатель) был заключен договор № купли-продажи объекта нежилого фонда, в соответствии с которым продавец продал на аукционе ДД.ММ.ГГГГ, а покупатель купил нежилое помещение площадью 17,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (первый этаж: комната №).
В соответствии с п. 2.1 договора купли-продажи, вышеуказанный объект продан на аукционе по итогам торгов по цене <данные изъяты> руб.
Сторонами не оспаривается, что обязанности по оплате за приобретенное нежилое помещение выполнены истцом Сайгашкиным М.К. в полном объеме, им была произведена оплата в размере <данные изъяты> руб.
На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение площадью 17,4 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> (первый этаж: комната №) было передано истцу Сайгашкину М.К.
В соответствии с ч.2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Ответчиком Департаментом управления имуществом г.о. Самара не оспаривается, что на момент заключения с истцом вышеуказанного договора купли-продажи право собственности муниципального образования городской округ Самара на спорное нежилое помещение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Установлено, что государственная регистрация права муниципальной собственности на нежилое помещение не произведена до настоящего времени. Уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о том, что сведения об объекте недвижимого имущества – помещение 1 этаж, комната №, расположенном по адресу: <адрес>, в Едином государственном реестре прав на этот объект отсутствуют.
Департаментом управления имуществом г.о. Самара на государственную регистрацию представлена выписка из реестра муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которой объект недвижимого имущества - нежилое помещение (комната №) площадью 7,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, включен в реестр муниципального имущества на основании Постановления <данные изъяты>
Однако, факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п. 36 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Учитывая, что право собственности на объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации данного права, суд приходит к выводу, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи муниципальное образование – городской округ Самара надлежащим собственником нежилого помещения не являлось. Следовательно, Департамент управления имуществом г.о. Самара не имел законного права распоряжаться данным имуществом, заключать в отношении него договор купли-продажи.
При таких данных, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом управления имуществом г.о. Самара и Сайгашкиным М.К. договор № купли-продажи объекта нежилого фонда не соответствует вышеуказанным требованиям закона, является недействительным.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Суд считает необходимым применить последствия недействительности вышеуказанной сделки, взыскать с Департамента управления имуществом г.о. Самара в пользу Сайгашкина М.К. денежные средства, переданные по договору купли-продажи, в сумме <данные изъяты> руб.
В соответствии с ч.1 ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Учитывая, что недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, суд приходит к выводу, что пользование Департаментом управления имуществом г.о. Самара денежными средствами, переданными им по недействительной сделке, является незаконным. При таких данных, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 106136, 75 руб. по представленному истцом расчету, который суд признает правильным ответчиком он не опровергнут.
Оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения является недействительной сделкой, которая не влечет юридических последствий. Следовательно, у истица Сайгашкина М.К. не возникло право собственности на данное нежилое помещение, он не имел права им распоряжаться, в том числе, сдавать в аренду. При таких данных, требования Сайгашкина М.К. о взыскании убытков в виде упущенной выгоды (в связи с отсутствием возможности сдавать помещение в аренду) в размере <данные изъяты> руб.- суд признает не подлежащими удовлетворению.
Ответчик Департамент управления имуществом г.о. Самара ссылается на то, что истец не лишен возможности защищать свои права путем обращения в суд иском о признании за ним права собственности на спорный объект недвижимости.
Однако, судом установлено, что право муниципальной собственности на спорное нежилое помещение до настоящего времени не зарегистрировано. Сообщением УФРС по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ муниципальному образованию – городской округ Самара в государственной регистрации права собственности было отказано. Уведомлением УФРС по Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация права муниципальной собственности была приостановлена.
Основанием для отказа в государственной регистрации и ее приостановлении послужили следующие обстоятельства: отсутствие правоустанавливающего документа на нежилое помещение; нежилое помещение, которое заявлено к государственной регистрации, расположено в здании, отнесенном к памятникам истории и культуры; в нежилом помещении зафиксирована перепланировка.
Суд учитывается, что данные обстоятельства будут препятствовать признанию за Сайгашкиным М.К. права собственности на спорное нежилое помещение в судебном порядке, так как в соответствии с ч. 2 ст. 35 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», проектирование и проведение землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ на территории памятника или ансамбля запрещаются, за исключением работ по сохранению данного памятника или ансамбля и (или) их территорий, а также хозяйственной деятельности, не нарушающей целостности памятника или ансамбля и не создающей угрозы их повреждения, разрушения или уничтожения.
Судом также принимается во внимание, что в соответствии с ч.4 ст. 50 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.
Однако, покупатель Сайгашкин М.К. не был извещен об ограничениях (обременениями) права собственности на приобретенный им объект, связанным, со статусом нежилого помещения (объект культурного наследия). Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержит лишь сведения об извещении покупателя об обременении, связанном с договором аренды (п. 1.3 догоовра).
Также Сайгашкин М.К. не был извещен о том, что в нежилом помещении произведены строительные мероприятия, согласование которых в установленном законом порядке не произведено. Указание в п. 1.2 договора на то, что характеристика продаваемого объекта содержится в техническом паспорте - не свидетельствует об извещении Сайгашкина М.К. о вышеуказанных обстоятельствах.
Ответчиком Департаментом по управлению имуществом г.о. Самара не представлено суду доказательств того, что истец Сайгашкин М.К. был извещен о вышеуказанных обстоятельствах при заключении договора купли-продажи.
При таких данных, суд не находит оснований к отказу истцу в иске о признании сделки недействительной, примени последний недействительности сделки.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В соответствии с изложенным, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.
В соответствии со ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
С учетом категории дела, количества судебных заседаний, а также с учетом принципа разумности, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб. (квитанция от ДД.ММ.ГГГГ. №, л.д. 20).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Сайгашкина МК удовлетворить частично.
Признать недействительным договор № от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи нежилого помещения площадью 17, 40 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (первый этаж, комната №), заключенный между Департаментом управления имуществом г. Самары и Сайгашкиным МК.
Применить последствия недействительности указанной сделки: взыскать с Департамента управления имуществом г.о. Самара в пользу Сайгашкина МК денежные средства, переданные по договору купли-продажи, в сумме <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты>
В исковых требованиях о взыскании упущенной выгоды Сайгашкину М.К. отказать.
Решение может быть обжаловано в течение 10 дней в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самара.
Мотивированное решение суда составлено 29 июля 2010г.
Председательствующий: (подпись) Бакаева Ю.В.
Решение вступило в законную силу:
Копия верна.
Судья: Секретарь: