Р Е Ш Е Н И Е (копия)
Именем Российской Федерации
31 августа 2010 года Промышленный районный суд г. Самара в составе:
Председательствующего судьи Никоновой О.И.
при секретаре Болдыревой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по заявлению Разумова Александра Борисовича о признании незаконным отказа Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Разумов А.Б. обратился в суд с вышеуказанным заявлением, в обоснование своих требований указал, что ...г. между ним и Е.В. (дольщики), с одной стороны, и ООО «СТРОЙКОМ» (застройщик), с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве №..., предметом которого является обязательство застройщика построить нежилые помещения, расположенные на 1 этаже, в секции №..., общей площадью 543,09 кв.м., входящие в состав дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, расположенной по адресу: ... ...г. Разумов А.Б. и Е.В. обратились за государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве №... от ... г. в УФРС по Самарской области и представили совместно с застройщиком все необходимые документы, а именно: заявление о проведении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от ... г.; квитанцию об оплате №... от ... г.; договор участия в долевом, строительстве №... ... г. с приложениями.
...г. и ...г. заявитель, Е.В. и застройщик получили уведомление о приостановлении государственной регистрации договора до ...г. по следующим причинам: жилой дом, в составе второго находятся нежилые помещения, строится на земельных участках, не предназначенных для этих целей; жилой дом строится на земельных участках, права застройщиков, на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; в составе документов по этому договору как с первым участником долевого строительства не представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием местоположения на земельном участке.
Заявитель и застройщик представили в регистрационный орган дополнительные документы, однако, ...г. заявителем и застройщиком был получен отказ в государственной регистрации договора, который датирован ... года. Заявитель считает данный отказ незаконным и необоснованным. Кроме того, по указанному жилому дому государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве ранее уже была проведена в отношении участника долевого строительства М.А. Заявитель считает, что ему отказано в государственной регистрации по основаниям, которые уже были предметом судебного разбирательства.
На основании изложенного заявитель просит признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от ... г. и обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области осуществить его государственную регистрацию.
Кроме того, поскольку письменный отказ УФРС по Самарской области от ... года был получен заявителем только ... года, просит суд восстановить пропущенный трехмесячный срок обжалования действий УФРС по Самарской области, так как срок пропущен по уважительной причине.
В судебном заседаний заявитель доводы своего заявления поддержал в полном объеме просил удовлетворить заявление в полном объеме, а также восстановить срок на обжалование действий заинтересованного лица.
Представитель УФРС по Самарской области П.А., действующий на основании доверенности против удовлетворения заявления возражал по основаниям, изложенным в отзыве. Удовлетворение ходатайства заявителя о восстановлении ему срока подачи заявления в суд оставил на усмотрения суда, пояснил, что в УФРС по Самарской области отсутствуют сведения о том, когда был вручен отказ в государственной регистрации датированный ... года.
Представитель ООО «СТРОЙКОМ» Н.В. действующий, на основании доверенности не возражал против удовлетворения заявления, по основаниям, изложенным в отзыве, считает, что отказ УФРС по Самарской области в государственной регистрации является незаконным и. необоснованным.
Заинтересованное лицо - Е.В. заявление Разумова А.Б. поддержала.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьей 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.
Согласно статье 255 ГК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
В соответствии со ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
Согласно пункту 112 ГПК РФ лицам, пропустившим установленный федеральным законом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.
... года между ООО «СТРОЙКОМ» (застройщик) с одной стороны и Разумовым А.Б., Е.В. с другой стороны был заключен договор участия в долевом строительстве №..., по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный п.2.1. договора срок своими силами или с привлечением третьих лиц построить нежилые помещения, расположенные на 1 этаже в секции №1Г общей площадью 543,09 кв.м., входящие в состав дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, 2-х уровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанцией, расположенной по адресу: ... и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства, а последний в свою очередь обязуется оплатить предусмотренную п.3.1. договора цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию всего жилого дома.
Согласно статье 17 федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Судом установлено, что ... года Разумов А.Б. и Е.В. обратились в Управлении Федерального регистрационной службы по Самарской области (далее УФРС по Самарской области) с заявлением о регистрации вышеуказанного договора участия в долевом строительстве. Вместе с заявлением в УФРС по Самарской области были переданы квитанции об оплате №... от ... года и договор долевого участия с приложение №... от ... года.
... года УФРС по Самарской области уведомило Разумова А.Б. и Е.В. ООО «СТРОЙКОМ» о том, что государственная регистрация договора приостановлена до ... года.
Из содержания уведомления УФРС по Самарской области от ... года следует, что государственная регистрация вышеуказанного договора приостановлена до ... года (включительно). В связи с непредставлением необходимых документов на регистрацию уведомлением от ... года УФРС по Самарской области отказало в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Из пояснений заявителя следует, что отказ Управления федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №...Г-нп от ...г., заключенного ООО «СТРОЙКОМ» с Разумовым Александром Борисовичем, Е.В. был получен им ...г. на руки. Данный факт может быть подтвержден распиской в получении документов из УФРС по Самарской области. Однако из пояснений представителя УФРС по Самарской области следует, что в регистрационных материалах отсутствуют сведения об отправке вышеуказанного письма в адрес заявителя, против удовлетворения ходатайства о восстановлении срока на обжалование решения государственного органа не возражает. Кроме того, при исследовании судом бланка отказа от ... года исх. №..., адресованного ООО «СТРОЙКОМ», Е.В., Разумову А.Б. и бланка отказа от ... года исх. №..., адресованного ООО «СТРОЙКОМ» и А.А. судом установлено, что последний бланк имеет номер №... а бланк отказа исх. №... имеет номер №..., то есть разница между ними составляет более 100000 штук, в связи с чем, у суда имеются основания полагать, что отказ, датированный ... года, был вручен заявителю только ... года.
На основании изложенного, суд считает, что заявителю необходимо восстановить срок обжалования отказа Управления федеральной регистрационной службы в Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от ...г., заключенного ООО «СТРОЙКОМ» с Разумовым Александром Борисовичем, Е.В., в связи с его пропуском по уважительной причине.
Согласно п.2 ст.25.1. Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствий с указанным Федеральным законом, застройщиком представляются: 1)разрешение на строительство;2) проектная декларация;3)план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
Пункт 2.1 статьи 25.1. Федерального закона от 21.07.1997г. N 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент, выдачи отказа, гласит, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Судом установлено, что по указанному выше жилому дому государственная регистрация договора участия в долевом строительстве ранее была проведена в отношении участника долевого строительства М.А. и А.А., что подтверждается решением Октябрьского районного суда г. Самары от ... года, вступившего в силу ... года и не оспаривалось в ходе судебного разбирательства представителем УФРС по Самарской области.
Таким образом, заявитель не является первым участником долевого строительства и регистрация его договора должна была быть осуществлена УФРС по Самарской области в соответствии с ч. 2 п. 2.1 ст. 25.1 указанного выше Федерального Закона.
...г. и ...г. заявитель, Е.В. и Застройщик получили уведомление о приостановлении государственной регистрации договора до ...г. по следующим причинам: во-первых, земельные участки, на которых ведется строительство жилого дома используются не по своему назначению, следовательно, выстроенный на таких земельных участках многоквартирный дом будет обладать признаками самовольной постройки, во-вторых, в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав ООО «СТРОЙКОМ» на вышеуказанные земельные участки, в связи с чем ООО «Стройком» не имеет права привлекать денежные средства дольщиков для строительства и заключать договоры долевого участия в строительстве; в-третьих, в составе документов по этому договору как с первым участником долевого строительства не представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием местоположения на земельном участке, отведенным под строительство. Кроме того, не представлено согласие АК «Сберегательный банк РФ» на прекращение залога на объекты долевого строительства с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства по окончанию строительства, не представлены надлежащим образом заверенные копии учредительных документов ООО «Стройком».
Заявитель и застройщик представили в регистрационный орган дополнительные документы, однако, ...г. заявителем и застройщиком был получен отказ в государственной регистрации договора, в связи с тем, что в ЕГРП отсутствуют сведения о регистрации прав ООО «СТРОЙКОМ» на вышеуказанные земельные участки, земельные участки, на которых ведется строительство многоквартирного жилого дома, используются не по своему назначению, на государственную регистрацию не представлен план создаваемого объекта недвижимости имущества с указанием его местоположения на земельном участке, отведенном под строительство.
Суд считает, что отказ регистрирующего органа по указанным основаниям является незаконным и необоснованным по следующим основаниям.
Из п. 1.4 указанного договора участия в долевом строительства следует, что строительство дома осуществляется на земельных участках со следующими кадастровыми номерами: №....
Первоначальным видом разрешенного использования земельных участков, на которых осуществляется строительство, являлось индивидуальное жилищное строительство. В то же время, постановлением Главы г.о. Самара от ... г. №... №... ООО «СТРОЙКОМ» как застройщику было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка, ... для строительства четырех односекционных жилых домов со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, двухуровневым паркингом и трансформаторной подстанцией.
... г. ООО «СТРОЙКОМ» выдано разрешение на строительство №... первой очереди жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, двухуровневым подземным паркингом и трансформаторной подстанции - жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми, помещениями ( .... Срок действия до ... года. Разрешение на строительство выдано в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса и подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство. Правомерность ведения строительства проверялась уполномоченным на то органом. Разрешение на строительство никем не оспаривалось и недействительным не признано.
Законность строительства многоэтажного дома на данных земельных участках подтверждается письмом Департамента строительства и архитектуры г.о. Самара от ...г.
Кроме того, во время действия приостановки государственной регистрации собственником земельных участков был изменен разрешенный вид использования земельных участков с кадастровыми номерами №... на «земли населенных пунктов, под строительство 4-х секционных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ...г.
Права ООО «СТРОЙКОМ» на земельные участки, возникли из договоров
аренды земельных участков, заключенных сроком на 11 месяцев, которые были сданы на регистрацию вместе с договором участия в долевом строительстве.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ПК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации прямо указано, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Федеральным законом № 214-ФЗ от 20.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» также не установлена обязанность регистрировать договоры аренды земельных участков на срок менее 1 года.
Следовательно, отказ в регистрации договора участия в долевом строительстве по этим основаниям является незаконным.
Кроме того, судом установлено, что договор аренды вышеуказанных земельных участков от ... года, заключенный между А.А. и ООО «СТРОЙКОМ» зарегистрирован ...г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, то есть до того, как истек срок приостановления государственной регистрации.
Судом установлено, что основанием для отказа в государственной регистрации явилось то, что в составе документов, представляемых для государственной регистрации по договору, не представлен план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения на земельном участке, отведенном под строительство.
В соответствии с п. 1 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства. Однако, описание местоположения нежилых помещений на плане создаваемого объекта указано в приложении к договору участия в долевом строительстве №... от ...г., которое в составе договора было сдано на государственную регистрацию.
При этом, судом установлено, что заявитель не является первым участником долевого строительства, регистрирующим договор в соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона от ... года №..., так как первый договор был зарегистрирован по заявлению М.А. Следовательно, требовать предоставления плана создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения на земельном участке, отведенном под строительство с заявителя оснований не имеется.
В соответствии со ст. 258 ГПК РФ суд, признав заявление обоснованным, принимает решение об обязанности соответствующего органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего устранить в полном объеме допущенное нарушение прав и свобод гражданина или препятствие к осуществлению гражданином его прав и свобод.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что заявление Разумова А.Б. о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от ...г., заключенного ООО «СТРОЙКОМ» с Разумовым Александром Борисовичем, Е.В. и обязании государственного регистрирующего органа осуществить регистрацию договора участия в долевом строительстве является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Заявление Разумова Александра Борисовича - удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве №... от ...г., заключенного ООО «СТРОЙКОМ» с Разумовым Александром Борисовичем, Е.В..
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве №... от ...г., заключенного ООО «СТРОЙКОМ» с Разумовым Александром Борисовичем, Е.В..
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение десяти дней с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 07.09.2010г.
Председательствующий (подпись) Никонова О.И.
КОПИЯ ВЕРНА.
Судья:
Секретарь: