Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
08 октября 2010 года Промышленный районный суд г.Самары в составе:
председательствующего судьи Бобылевой Е.В.,
при секретаре Валуевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самара гражданское дело № по иску Департамента управления имуществом г.о. Самары к Ильфант Ирине Владимировне о взыскании задолженности, освобождении нежилых помещений и по встречному иску Ильфант Ирины Владимировны к Департаменту управления имуществом г.о. Самары о перерасчете арендной платы,
У С Т А Н О В И Л:
Департамент управления имуществом г.о. Самары обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчице, в обоснование своих требований ссылаясь на следующие обстоятельства.
ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и индивидуальным предпринимателем Ильфант И.В. был заключен договор №А аренды нежилого помещения (подвал, комнаты №№1,16,17,19,21-25,33,34), общей площадью 118,70 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в целях размещения мастерской по изготовлению рекламных элементов.
Согласно п.2.1. договора, его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ.
Истец предоставил данное нежилое помещение ответчику по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п. 4.3 указанного договора ответчик принял на себя обязательство вносить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца. Однако данное обязательство ответчик надлежащим образом не исполнял.
ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена претензия и предложено ответчику оплатить задолженность в срок до ДД.ММ.ГГГГ, а также сообщено об отказе от договора с ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, договор прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, уведомил ответчика передать нежилое помещение. До настоящего времени долг не погашен, нежилое помещение не передано.
Согласно п. 5.2.2. договора, за просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Из сообщения ИФНС России по Советскому району г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ Ильфант И.В. снята с учета в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя, в настоящее время исполнение обязательства по договору аренды должны исполнятся ответчиком.
В связи с чем, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 683445 рублей 59 копеек, пени за несвоевременную оплату в размере 284581 рубль 39 копеек, а всего 968026 рублей 98 копеек и обязать ответчика передать нежилое помещение (подвал, комнаты №№1,16,17,19,21-25,33,34), общей площадью 118,70 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> Департаменту управления имуществом г.о. Самары по акту приема-передачи.
В судебном заседании Ильфант И.В. подано встречное исковое заявление к Департаменту управления имуществом г.о. Самары о перерасчете арендной платы, указано, что при заключении договора были добавлены площади не подлежащие использованию, кроме того, при расчете платы за пользование помещением был завышен коэффициент вместо 1,3 поставлен 2,6. С ДД.ММ.ГГГГ арендная плата увеличилась более чем вдвое с 13740,42 руб. до 31830,75 руб. В связи с чем, просит обязать Департамент управления имуществом г.о. Самары произвести перерасчет арендной платы за весь период аренды и снять пени, взыскать компенсацию морального вреда в размере 1000000 рублей, госпошлину.
Встречные требования судом приняты, о чем вынесено определение от ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель Департамента управления имуществом г.о. Самары Дрепалова Т.В. действующая по доверенности исковые требования подержала, просила удовлетворить, дала пояснения аналогично изложенным в описательной части решения. Также указала, что ДД.ММ.ГГГГ специалистами ДУИ был осуществлен выезд на спорный объект. В результате проверки установлено, что помещение используется полностью в соответствии с приложенным планом в договору аренды. Цель использования помещения не соответствует договору – 2 комнаты торговый зал, несогласованная субаренда – биотовары и дачные товары. Лестничная клетка используется под кладовую. Встречные исковые требования не признала, просила в удовлетворении отказать, согласно представленного возражения.
В судебном заседании Ильфант И.В. ее представитель Ильфант А.В. исковые требования не признали, просили удовлетворить встречные требования, дали пояснения аналогично изложенным во встречном иске.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес>, в настоящее время - Департамент управления имуществом городского округа Самара и индивидуальным предпринимателем Ильфант Ириной Владимировной заключен договор №А аренды нежилого помещения (Подвал, комнаты: №№ 1, 16, 17, 19, 21-25, 33, 34), общей площадью 118,70 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в целях размещения мастерской по изготовлению рекламных элементов.
Согласно п. 2.1 договора, его условия применяются к отношениям, возникшим между сторонами с ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п. 4.3. указанного договора Ответчик принял на себя обязательство вносить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее десятого числа текущего месяца.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если в договоре не предусмотрено иное.
Пунктом 6.3 договора установлено, что Арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.
Из претензии № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что истец предложил ответчику оплатить задолженность в срок до ДД.ММ.ГГГГ, сообщил об отказе от договора с ДД.ММ.ГГГГ (в связи с чем, договор прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ), т.е. истец уведомил ответчика о необходимости передать нежилые помещения по акту приема-передачи представителю Департамента.
Судом установлено и не отрицалось ответчиком, что в настоящее время долг не погашен, помещения возвращены не были.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно п. 5.2.2. Договора, за просрочку платежа Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Согласно уведомлению Инспекции Федеральной налоговой службы по Советскому району г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ № Ильфант Ирина Владимировна снята с учета в налоговом органе в качестве индивидуального предпринимателя в связи с прекращением им деятельности в качестве индивидуального предпринимателя, те. исполнение обязательства по договору аренды №А от ДД.ММ.ГГГГ легли на гражданку Ильфант И.В.
В материалах дела имеется расчет долга по арендной плате, который за период с октября 2007г. по ДД.ММ.ГГГГ составляет 683445, 59 руб., пени за несвоевременную оплату за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 284581,39 руб. Ответчик в судебном заседании не отрицал, что имеется задолженность.
С доводами Ильфант И.В., что Департамент неправомерно начислял арендную плату за 4 месяца, поскольку договор вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ, а оплата начислена с ДД.ММ.ГГГГ. нельзя согласиться ввиду следующего.
Как уже судом установлено, что договор аренды между сторонами был заключен ДД.ММ.ГГГГ.
Пунктом 3 ст. 425 ГК РФ установлено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Пунктом 2.1. Договора стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с даты подписания акта приема - передачи помещения, который находится в материалах дела.
Данное нежилое помещение было передано ответчику по акту приема - передачи ДД.ММ.ГГГГ до заключения договора аренды, что не отрицалось Ильфант И.В. и фактически использовалось ей в течение этого времени, следовательно, с момента передачи недвижимого имущества у истца возникла обязанность вносить арендную плату за пользование имуществом.
Согласно ч.1. ст. 614 ГК РФ под арендной платой понимается плата за пользование имуществом.
Таким образом, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению
арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование нежилого помещения.
Также доводы Ильфант И.В. о понуждении арендодателя совершить определенные действия, направленные на уменьшение (т.е. изменение) размера арендной платы являются необоснованными, поскольку в соответствии с п.6.1. договора аренды №А от ДД.ММ.ГГГГ изменение договора допускается по соглашению сторон. Кроме того, коэффициент размера арендной платы за пользование нежилыми помещениями в г. Самара рассчитывался и впоследствии был увеличен исходя из таблиц Постановления Главы г.о. Самары от ДД.ММ.ГГГГ № и приказа ДУИ г.о. Самары от ДД.ММ.ГГГГ №.
Кроме этого, п. 4.2. договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании соответствующих решений органов местного самоуправления.
В соответствии с положениями ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем прекращения или изменения правоотношения.
В соответствии с п.1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если в договоре не предусмотрено иное.
Пунктом 6.3 договора установлено, что Арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив об этом Арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора.
В материалах дела имеется претензия № от ДД.ММ.ГГГГ из которой следует, что Департамент сообщил Ильфант И.В. об отказе от договора с ДД.ММ.ГГГГ, в связи, с чем Договор прекратил свое действие с ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, требования Ильфант И.В. о перерасчете арендной платы и снятии пеней необоснованны.
Доводы Ильфант И.В. о том, что при заключении Договора добавлены площади, не подлежащие использованию и о том, что Департамент отказался уменьшить площадь аренды, которую она не использует, не соответствуют действительности и опровергаются материалами дела.
Так, согласно акту приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному сторонами до заключения договора аренды. Департамент предоставил Ильфант И.В. за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение общей площадью 118,70 кв.м. (подвал: комнаты №№ 1, 16, 17, 19, 21-25, 33, 34), расположенное по адресу: <адрес>.
Данный акт - приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ подписан Ильфант И.В. без замечаний, общая площадь переданных нежилых помещений полностью соответствует п. 1.1. Договора. Таким образом, доводы Ильфант И.В. о несоответствии площади нежилых помещений, указанных в Договоре, и площади нежилых помещений, принятых арендатором несостоятельны. Кроме того, Договор аренды подписан ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя 3 месяца и 9 дней после передачи нежилых помещений по акту - приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждает ее согласие с указанными в договоре площадями.
Из акта проверки соблюдения условий использования помещений от ДД.ММ.ГГГГ, составленным Департаментом управления имуществом г.о. Самары с участием Ильфант И.В. следует, что помещение используется полностью в соответствии с приложенным планом к договору аренды. Цель использования помещения не соответствует договору, 2 комнаты торговый зал передан в субаренду без согласия Департамента, субарендаторами данные комнаты используются под торговый зал для реализации биотоваров и дачных товаров. Лестничная клетка используется под кладовую.
Таким образом, данные факты, подтвержденные документами находящихся в материалах дела и не отрицалось стороной, свидетельствуют о том, что Ильфант И.В. не только использует в настоящее время все помещения, но и извлекает выгоду от использования помещений путем, в том числе, сдачи части нежилых помещений в субаренду без согласия собственника - муниципального образования городской округ Самара.
Ильфант И.В. указывает, что был произведен за свой счет капитальный ремонт нежилого помещения.
В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Пунктом 8.1. Договора аренды, Арендатор обязан в случае необходимости с разрешения Арендодателя самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с Арендодателем. Расходы Арендатора на капитальный ремонт могут частично засчитываться в счет арендной платы за помещение в соответствии с дополнительным соглашением между Арендодателем и Арендатором.
Актом приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ помещения приняты арендатором с указанием на их неудовлетворительное состояние и необходимость их капитального ремонта.
Следовательно, подписав акт приема - передачи от ДД.ММ.ГГГГ, Ильфант И.В. была осведомлена о неудовлетворительном техническом состоянии арендуемых помещений, поэтому арендатор в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, которые были ему известны при заключении договора.
Между тем, расходы ответчика на капитальный ремонт были частично засчитаны в счет арендной платы за помещение в сумме 262 403,00 коп., что подтверждается соглашением о возмещении затрат на проведение капитального ремонта объекта нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ
На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования Департамента управления имуществом г.о. Самары к Ильфант Ирине Владимировне о взыскании задолженности, освобождении нежилых помещений подлежат удовлетворению в полном объеме, в свою очередь в удовлетворении требований Ильфант И.В. к Департаменту управления имуществом г.о. Самары о перерасчете арендной платы необходимо отказать, а также представителем ДУИ г.о. Самары заявлен срок исковой давности. Договор аренды №А подписан Арендатором со всеми приложениями, в том числе, с приложением, определяющим размер арендных платежей, ДД.ММ.ГГГГ, то таким образом трехлетний срок исковой давности для предъявления иска Ильфант Ирины Владимировны к Департаменту управления имуществом г.о. Самары о перерасчете арендной платы истек ДД.ММ.ГГГГ, что также является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление Департамента управления имуществом г.о. Самары к Ильфант Ирине Владимировне о взыскании задолженности, освобождении нежилых помещений удовлетворить.
Взыскать с Ильфант Ирине Владимировне в пользу Департамента управления имуществом г.о. Самары задолженность по арендной плате в размере 683445 рублей 59 копеек, пени за несвоевременную оплату в размере 284581 рубль 39 копеек, а всего 968026 (девятьсот шестьдесят восемь тысяч двадцать шесть) рублей 98 копеек.
Обязать Ильфант Ирину Владимировну передать нежилое помещение (подвал, комнаты №№№), общей площадью 118,70 кв.м., расположенное по адресу: <адрес> управления имуществом г.о. Самары по акту приема-передачи.
В удовлетворении встречных исковых требований Ильфант Ирине Владимировне отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение десяти дней с момента изготовления мотивировочного решения.
Мотивированное решение суда изготовлено 15.10.2010г.
Председательствующий подпись Бобылева Е.В.
Копия верна:
Решение вступило в законную силу ____________
Судья
Секретарь