РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
... Промышленный районный суд г. Самара в составе:
председательствующего судьи Никоновой О.И.,
при секретаре Маскаевой С.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №... по иску Департамента управления имуществом г.о. Самара к Казачковой Галине Александровне о взыскании задолженности по арендной плате,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, в обоснование своих требований указал следующее. ... между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и нотариусом Казачковой Галиной Александровной был заключен договор №...А аренды нежилого помещения (комната №..., цоколь) общей площадью 20,4 кв.м., расположенного в здании по адресу: <адрес>. Согласно п. 2.1. указанного договора его условия применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с .... Договор заключен на неопределенный срок. ... между истцом и ответчиком был подписан акт передачи объекта недвижимости, на основании которого нежилое помещение было передано ответчику в пользование. Согласно п. 4.3 указанного договора ответчик принял на себя обязательство производить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца. Однако это обязательство ответчик надлежащим образом не исполнял, в связи с чем, образовалась задолженность по арендной плате.
В соответствии с п. 6.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее, чем за один месяц до даты отказа от договора. Претензией от ... истец уведомил ответчика о том, что отказывается от договора с ..., а также предложил оплатить ответчику задолженность в срок до ..., передать спорное нежилое помещение представителю Департамента управления имуществом г.о. Самары по акту приема-передачи в срок до ... Предложение департамента управления имуществом г.о. Самара осталось без ответа, долг не погашен, помещение не возвращено.
За ответчиком числится задолженность в размере 67019,75 руб., из них 60814,77 руб. – задолженность по арендной плате с ... по ..., 6204,98 руб. – начисленные пени за несвоевременное внесение арендной платы по договору с ... по ...
На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу сумму в размере 67019,75 рублей. Обязать Казачкову Галину Александровну освободить и передать нежилое помещение (комнату №..., цоколь) общей площадью 20,4 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес> представителю Департамента управления имуществом г.о. Самары по акту приема-передачи.
Заочным решением суда от ... исковые требования Департамента управления имуществом г.о. Самары удовлетворены в полном объеме.
По заявлению ответчика определением Промышленного районного суда <адрес> ... вышеуказанное заочное решение суда отменено, рассмотрение дела возобновлено.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Воронина Е.А. исковые требования поддержала, в полном объеме, просила иск удовлдетворить. Пояснила, что доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности по требованиям о взыскании неустойки она не имеет. Также уточнила, что арендная плата взыскивается с ответчика за период с октября 2009 года по сентябрь 2010 года, следовательно срок исковой давности истцом не пропущен. Считает ссылку ответчика на недействительность договора аренды необоснованной, так как договор исполнялся сторонами и не требует регистрации в силу закона.
Ответчица в судебное заседание не явилась, представила в суд письменные возражения, в которых указала, что с иском не согласна в полном объеме, так как договор аренды не прошел государственную регистрацию, следовательно, является недействительным, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, а также указала, что истцом пропущен срок исковой давности для предъявления требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с ... по ..., на основании чего просит применить срок исковой давности. Также представила письменное ходатайство, в котором просит суд рассмотреть указанное гражданское дело без ее участия.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд приходит к следующему.
Согласно пункту 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Судом установлено, что ... между Комитетом по управлению имуществом <адрес> (в настоящее время Департамент управления имуществом г.о. Самары) и нотариусом Казачковой Галиной Александровной был заключен договор №... аренды нежилого помещения (комната №..., цоколь) общей площадью 20,4 кв.м., расположенного в здании по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 2.1. договора аренды договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с .... В соответствии с пунктом 6.3. арендодатель вправе в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ отказаться от договора, предупредив об этом арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа от договора. Следовательно, договор аренды заключен на неопределенный срок.
Судом установлено, что вышеуказанный договор подписан сторонами и совершен в письменной форме, что подтверждается текстом договора и не оспаривается ответчиком.
Согласно п. 4.1 указанного договора арендная плата включает плату за право пользования соответствующей частью земельного участка и составляет 1033,86 руб. В соответствии с дополнительным соглашением г договору аренды от ..., подписанного сторонами, арендная плата с ... составляет 6047 рублей 31 копейка. Судом также установлено, что в соответствии с пунктом 4.2. истец неоднократно увеличивал размер арендной платы, и уведомлял ответчика об этом путем направления ему уведомления, что подтверждается уведомлениями от ..., от ..., 14.122005 года, ... (л.д.10-11).
Согласно п. 4.3 указанного договора ответчик принял на себя обязательство производить платежи по арендной плате ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.
... между истцом и ответчиком был подписан акт передачи объекта недвижимости, на основании которого нежилое помещение было передано ответчику в пользование.
В свою очередь, обязательство по своевременной оплате ответчик надлежащим образом не исполнял, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате.
Из расчета исковых требования следует, что, на день подачи иска задолженность ответчика по арендным платежам за 2009 год составила 15374 рубля 52 копейки, за 2010 год 45440 рублей 25 копеек, а всего 60814 рублей 77 копеек. То есть период неоплаты ответчиком арендной платы составляет с октября 2009 года по сентябрь 2010 года. Данные требования истца заявлены в течении срока исковой давности, поскольку истец обратился в суд с иском ... и подлежат удовлетворению. При этом факт неоплаты за указанный период ответчиком не оспаривается, доказательств обратного, суду ответчиком представлено не было.
В соответствии с пунктом 5.2.2 за просрочку платежа арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Из расчета пеней, представленных истцом следует, что с ... по ... у ответчика имеется задолженность по уплате неустойки в размере 6204 рубля 98 копеек. Судом принимается расчет пени, который не оспаривается ответчиком. При этом, суд учитывает ходатайство ответчика о применении срока исковой давности к требованиям о взыскании пеней за период ... по ... по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года. Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Судом установлено, что исковые требования о взыскании с ответчика неустойки по договору аренды за период с ... по ... заявлены с пропуском срока исковой давности. Доказательств уважительности причин пропуска данного срока представителем истца суду представлено не было. В связи с чем, суд считает необходимым применить срок исковой давности к требованиям о взыскании пеней за период с ... по ... и в удовлетворении исковых требований о взыскании пеней за указанный период отказать.
Между тем, исковые требования о взыскании суммы пени за просрочку оплаты арендной платы за период с ... по ... подлежат удовлетворению в соответствии с представленным истцом расчетом в размере 5096 рублей 25 копеек. Исходя из следующего расчета: неуплаченные пени за 2007 год (с октября по декабрь) 456 рублей 53 копейки; за 2008 год 2551 рубль 97 копеек, за 2009 года 3674 рубля 53 копейки, за 2010 год 430 рублей 49 копеек, а всего 7113 рублей 52 копеек за вычетом оплаченной суммы пени в размере 2017 рублей 27 копеек согласно справке представленной истцом (л.д.17).
Также судом установлено, что претензией от ... истец уведомил ответчика о том, что отказывается от договора с ..., а также предложил оплатить ответчику задолженность в срок до ..., передать спорное нежилое помещение представителю Департамента управления имуществом г.о. Самары по акту приема-передачи в срок до ... Факт направления ответчику данной претензии подтверждается реестром заказной почти (л.д.15-16). Предложение департамента управления имуществом г.о. Самара осталось без ответа, долг не погашен, помещение не возвращено, что не оспаривается ответчиком
Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования истца о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения в размере 65911 рубль 02 копейки и обязании освободить и передать нежилое помещение (комнату №..., цоколь) общей площадью 20,4 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес> представителю Департамента управления имуществом г.о. Самары по акту приема-передачи законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о недействительности договора аренды не могут быть приняты судом во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании норм гражданского законодательства.
Во-первых, вышеуказанный договор аренды совершен в письменной форме и подписан сторонами, следовательно, его нельзя считать недействительным. Последствия отсутствия регистрации договора аренды объекта недвижимости, на которые указывает ответчик в данном случае не могут быть применимы, поскольку отсутствие государственной регистрации договора влечет не его недействительность, а признание его незаключенным.
Во-вторых, сторонами не оспаривается тот факт, что договор исполнялся на протяжении длительного времени, как арендодателем, который передал нежилое помещение в пользование ответчику, так как Казачковой Г.А, которая до настоящего времени использует спорное помещение и производила арендную плату по вышеуказанному договору.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений.
Таким образом, согласно указанной выше норме закона подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком на один год и более.
Срок действия договора от ... не определен и, следовательно, его государственная регистрация не требовалась.
В соответствии со п. 1 ст. 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, с учетом удовлетворенно части исковых требований, ответчика подлежит взысканию в доход государства государственная пошлина в размере 2636 рублей 44 копейки.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Департамента управления имуществом г.о. Самара удовлетворить частично.
Взыскать с Казачковой Галины Александровны в пользу Департамента управления имуществом г.о. Самара задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 65911 (шестьсот пятьдесят тысяч девятьсот одиннадцать) рублей 02 копейки
Обязать Казачкову Галину Александровну освободить и передать нежилое помещение (комнату №..., цоколь) общей площадью 20,40 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес>, представителю Департамента управления имуществом г.о. Самара.
Взыскать с Казачковой Галины Александровны в доход государства государственную пошлину в размере 2636 (две тысячи шестьсот тридцать шесть) рублей 44 копейки.
Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда составлено ....
Председательствующий: Никонова О.И.