Решение
Именем Российской Федерации21 февраля 2011 года Промышленный районный суд г.Самары в составе:
председательствующего судьи Колоярова И.Ю.,
при секретаре Сергеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Валяева А.М. к ООО «Волгаспецстрой» о признании права собственности на офисное помещение в объекте незавершенного строительства,
Установил:
Истец обратился в суд к ООО «Волгаспецстрой» с иском о признании права собственности на офисное помещение в объекте незавершенного строительства. В обоснование заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Волгаспецстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи офисного помещения №, согласно которому он приобрел право на офисное помещение № на цокольном этаже общей площадью 654,20 кв.м. в строящемся жилом доме секция <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Волгаспецстрой» был заключен договор беспроцентного денежного займа № на сумму 10386 800 руб. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой» и Валяевым А.М. заключено соглашение № № о новации обязательства, согласно которому денежное обязательство заменяется обязательством по заключению договора купли-продажи, в соответствии с которым должник обязуется передать в собственность Валяева А.М. вышеуказанное помещение. В настоящее время строительство жилого дома практически завершено, однако в нарушение п.5 предварительного договора ответчик не заключил с ним основной договор купли-продажи. Учитывая, что объект строительства – жилой дом в границах <адрес> не введен в эксплуатацию, заключение договоров купли-продажи между инвесторами и ответчиком в настоящее время невозможно.
Свои обязательства по оплате доли в строительстве истец выполнил в полном объёме. Однако ответчик свои обязательства по предварительному договору не выполнил, в связи с тем, что построенный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, он является объектом незавершенного строительства. В связи с этим Валяев А.М. лишен возможности оформить вышеуказанное офисное помещение в свою собственность в установленном законом порядке.
На основании изложенного истец просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде офисного помещения № (строительный), общей площадью 654,20 кв.м на цокольном этаже, секция №, расположенного в границах <адрес>.
Решением Промышленного районного суда г. Самары от 22 ноября 2010 года исковые требования истца были удовлетворены, и за ним было признано право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества.
08.12.2010 года третье лицо ООО «Шард» обратилось в суд с заявлением о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам.
Определением Промышленного районного суда от 24.12.2010 года решение Промышленного районного суда г. Самары от 22.11.2010 года отменено и возобновлено рассмотрение дела по существу.
При новом рассмотрении дела представитель истца по доверенности Галузина Л.А. исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные, изложенным в заявлении, просила иск удовлетворить.
Представитель ООО «Волгаспецстрой» в судебное заседание не явился, в предыдущем судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, пояснил, что не может подтвердить факт заключения ответчиком и истцом каких-либо договоров и факт взаимного исполнения или неисполнения обязательств, поскольку предыдущий директор документации не передал.
Представитель третьего лица ООО «Шард» действующий на основании доверенности, в удовлетворении иска просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве.
Выслушав представителей истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования Валяева А.М. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в т.ч. из судебного решения, установившего права и обязанности, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Судом установлено, что Постановлением главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; ООО «Шард» в аренду сроком на 3 года без права выкупа в собственность предоставлен земельный участок площадью 33157,5 кв.м, для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, спортивного комплекса, спортивной площади открытого типа, трансформаторной подстанции, распределительного пункта и центрального теплового пункта, что также подтверждается договором аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО «Шард» заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ разрешением Главы г.о. Самара ООО «Шард» разрешено строительство жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, двух трансформаторных подстанций и центрального теплового пункта, в том числе 16-ти этажного жилого <адрес>.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» (заказчик) и ООО «Волгаспецстрой» (инвестор) был заключен инвестиционный контракт №, предметом которого является финансированное проектирование и строительство 16-ти этажного 2-х подъездного жилого дома, секция <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» (заказчик) и ООО «Волгаспецстрой» (генподрядчик) был заключен договор генерального подряда №, согласно которому генподрядчик обязуется своими силами и за свой риск с использованием своих материалов выполнить по заданию заказчика строительно-монтажные работы на объекте: 16-ти этажный 2-х подъездный жилой дом, в границах улиц: <адрес>, общей площадью 17828 кв.м., состоящего из нежилых помещений первого этажа, жилых помещений со 2-го по 16 этаж, нежилых помещений цокольного этажа.
Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Валяевым А.М. и ООО «Волгаспецстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи офисного помещения №, в соответствии с пунктом 1 которого Продавец (ООО «Волгаспецстрой») обязался передать в собственность истца на основании договора купли-продажи, который должен быть заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение (офисное помещение), а Покупатель обязывался принять и оплатить указанное помещение. В соответствии с пунктом 2 предметом основного договора купли-продажи является офисное помещение, описание и технические характеристики которого согласованы сторонами в приложении № 1 к предварительному договору. Пункт 1.1. Приложения, № 1 к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ содержит следующие данные относительно спорного помещения: строительный номер помещения – нет; этаж – цокольный; проектная площадь офисного помещения – 451,6 кв.м., вид отделки – черновая. Согласно пункта 2 приложения цена офисного помещения определена из расчета 23000 рублей за один квадратный метр его площади.
Согласно представленному истцом в материалы дела техническому паспорту спорного нежилого помещения, изготовленному ГУП СО «Центр технической инвентаризации» площадь помещения, на которое просит признать право собственности истец, составляет 654,2 кв.м., что существенно превышает площадь помещения, указанную в предварительном договоре и приложении № к нему. Кроме того, как следует из плана помещения в техническом паспорте и экспликации, оно включает в себя помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, которые в соответствии со статьей 36 ЖК РФ являются общей долевой собственностью жильцов дома.
В соответствии с пунктом 1 предварительного договора купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязался принять и оплатить офисное помещение. В то же время данные о площади нежилого помещения, указанные в предварительном договоре и фактическая площадь помещения, на которое просит признать право собственности истец, существенно различаются, что не позволяет прийти к выводу об оплате истцом всей стоимости спорного нежилого помещения. При этом истец не представил каких-либо доказательств внесения изменений в предварительный договор в части изменения характеристик (в том числе площади) спорного объекта недвижимости. Суд также критически относится к представленным истцом доказательствам оплаты стоимости нежилого помещения, а именно квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 4910750 рублей и квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5476050 рублей. Квитанция к приходному кассовому ордеру №, датированная ДД.ММ.ГГГГ не имеет подписи кассира, в то время как на квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ, проставлена как подпись директора ООО «Волгаспецстрой» Зиневича К.В., так и кассира Снопковой Т.Д. Как следует из ответа от ДД.ММ.ГГГГ № на запрос суда из ОАО КБ «Солидарность», внесения денежных средств на расчетный счет по указанным приходно-кассовым ордерам не производилось.
В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Предварительный договор купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет однозначно определить предмет договора, поскольку ни сам предварительный договор, ни приложения к нему не содержат план офисного помещения, свидетельствующий о согласовании сторонами конкретного нежилого помещения, обладающего индивидуально-определенными характеристиками.
При таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным в виду несогласования его предмета сторонами. В то же время истец не лишен права требовать возврата переданной ему ответчиком суммы займа по договору займа № от ДД.ММ.ГГГГ или взыскания с ООО «Волгаспецстрой» суммы неосновательного обогащения.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суд с учетом обстоятельств заключения договоров, характера и стоимости офисного помещения полагает, что в представленных договорах и соглашениях сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора долевого участия.
Кроме того, так же следует отметить, что на момент заключения предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, договора №ОФ-з от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о новации обязательства № от ДД.ММ.ГГГГ действовал Федеральный закон № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии с пунктом 1 статьи 1 указанного федерального закона (в редакции от 18.07.2006 года), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии со статьей 4 федерального закона одной из сторон договора долевого участия в строительстве является застройщик, т.е. юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2).
Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором осуществлялось строительство жилого дома, в котором находится спорное помещение, принадлежит на праве аренды ООО «Шард», которое, соответственно, и правомочно заключать договоры долевого участия.
Согласно пункту 3 статьи 4 указанного федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Истец не предпринимал каких-либо попыток обращения в регистрирующий орган с целью государственной регистрации заключенных им с ООО «Волгаспецстрой» сделок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 ФЗ № 241-ФЗ от 30.12.2004 года право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Пункт 3 указанной статьи устанавливает, что в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Таким образом, заключая с ООО «Волгаспецстрой» вышеуказанные сделки и внося значительные денежные средства с целью получения в дальнейшем в собственность офисных помещений, истец, проявляя должную осмотрительность и заботливость, не мог не знать о характере совершаемых им сделок. В том числе истец при заключении предварительного договора купли-продажи с ответчиком не принял во внимание тот факт, что на тот момент отсутствовало разрешение на строительство указанного жилого дома, выданное в установленном действующим законодательством порядке.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Из буквального толкования заключенного истцом и ООО «Волгаспецстрой» предварительного договора купли-продажи офисного помещения № (пункт 2) следует, что заключение основного договора купли-продажи стороны связывали с фактом государственной регистрации права собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Право собственности ООО «Волгаспецстрой» на указанное помещение не зарегистрировано. Таким образом, те юридически значимые обстоятельства, с которыми стороны связывали заключение основного договора купли-продажи, не наступили.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Валяева А.М. не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Валяева А.М. отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение 10 дней.
Мотивированное решение суда изготовлено 26 февраля 2011 г.
Председательствующий: <данные изъяты> И.Ю. Колояров.
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>