Решение
Именем Российской Федерации
22 марта 2011 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Колоярова И.Ю.,
при секретаре – Сергеевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ТСЖ «Тверское» к Чекурову К.В. о взыскании задолженности по эксплуатации, технического содержания жилья, коммунальных услуг и резервных фондов,
Установил:
Истец, ТСЖ «Тверское» обратился в суд с иском к ответчику Чекурову К.В. о взыскании задолженности по эксплуатации, технического содержания жилья, коммунальных услуг и резервных фондов. В обоснование иска указал, что в 2007 году на основании решения общего собрания собственников/будущих собственников (дольщиков) было создано ТСЖ «Тверское». ДД.ММ.ГГГГ было выдано свидетельство о государственной регистрации некоммерческой организации. Фактически ТСЖ «Тверское» было вынуждено взять на себя обязанности по наиболее эффективному управлению домом № по <адрес>. В целях содержания и эксплуатации жилого <адрес>, в том числе квартиры №, а так же предоставления коммунальных услуг ТСЖ «Тверское» были заключены договора: договор №-Т с «Волжской Территориальной Генерирующей Компанией», Агентский договор заключенный с ООО «ГСК Междуречье» и т.д., а также приняты на работу уборщица, дворник, бухгалтер и другие.
Ответчик Чекуров К.В., на основании решения Железнодорожного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ является собственником объекта незавершенного строительства, состоящего из двухкомнатной <адрес>, а, следовательно, пользуется, и будет пользоваться всеми благами деятельности ТСЖ «Тверское», которое в свою очередь, существует и осуществляет свою деятельность за счет взносов и платежей остальных дольщиков. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика образовалась задолженность в размере 66 184 рубля 52 коп. Из них: 51 836,52 руб. - содержание дома, отопление за указанный период; 4000 руб. - резервный фонд 2008г. на прокладку электрического кабеля от жилого дома до ТП-36 и подключение жилого дома по постоянной схеме электроснабжения; 10 348 руб. - резервный фонд 2008г. на выкуп тепловой мощности и погашение части долга ООО ГСК «Междуречье» за потребленную тепловую энергию в горячей воде за 2007г. - по 130руб. кв./м.-19 104 руб. - резервный фонд 2009г. на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию.
Ответчику неоднократно предлагалось оплатить расходы ТСЖ, связанные с предоставлением коммунальных услуг и содержанию дома. В частности ответчику направлялись квитанции по оплате расходов, связанных с содержанием квартиры № и коммунальных услуг с указанием суммы платежа. До настоящего момента свой долг ответчик не погасил. В 2008г. к дому были подключены коммуникации, в том числе электричество, отопление, холодная вода, функционирует лифт. Общими собраниями дольщиков <адрес> были приняты сметы доходов и расходов на 2008, 2009, 2010 гг., в которых установлены размеры обязательных платежей и взносов для каждого будущего собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и протокол № от ДД.ММ.ГГГГ). На основании Смет были утверждены тарифы по оплате содержания общего имущества в размере 12 руб./кв.м. -2008г., 16 руб./кв.м.-2009г. и 13,65 руб./кв.м. -2010г. общей площади квартир. Начисление оплаты за содержание дома производиться с ДД.ММ.ГГГГ всем, без исключения, дольщикам. Решения указанных собраний не были обжалованы, в том числе и ответчиком, в установленном законом порядке, следовательно, имеют законную силу. Решениями Общих собраний Дольщиков от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были утверждены суммы Резервных фондов в 2008г.- на прокладку электрического кабеля от жилого дома до ТП-36 и подключение жилого дома по постоянной схеме электроснабжения- 4000 руб. с квартиры и на выкуп тепловой мощности и погашение части долга ООО ГСК «Междуречье» за потребляемую тепловую энергию в горячей воде -130 руб./кв.м., в 2009г. - 240 руб./кв.м. на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Указанные платежи были утверждены большинством голосов и так же рассчитаны на всех дольщиков. Таким образом, подача электроэнергии и отопления в дом в 2008г. было осуществлено только за счет средств дольщиков.
ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение б/н с ООО ГСК «Междуречье» по которому ТСЖ «Тверское» обязалось произвести оплату работ по обеспечению указанного дома электричеством. ДД.ММ.ГГГГ был заключен Агентский договор с ООО ГСК «Междуречье» по которому ТСЖ «Тверское» обязуется осуществлять оплату за ООО ГСК «Междуречье». Начисления за отопление и горячее водоснабжение, а также за водоотведение и водоснабжение, производилось, и производиться согласно муниципальным тарифам. В 2008г и 2009г. начисление за потребляемую электроэнергию производилось по тарифам ЗАО «СГЭС» как для строительной площадки, в связи с тем, что дом no <адрес>, не введен в эксплуатацию. В 2010 году жильцы дома стали платить за свет по тарифам физических лиц, так как был частично собран резервный фонд. У дома имеются асфальтированные дорожки, подъездные пути, производиться регулярный вывоз ТБО, уборка территории и подъездов.
Ответчик знал, что в доме организовано ТСЖ, поскольку вся информация по ТСЖ, как о проведении общих собраний, так и сметы затрат утвержденные решениями общих собраний вывешиваются в общедоступных местах, ответчику ежемесячно вручаются квитанции на оплату расходов связанных с содержанием дома, жилья и коммунальных услуг, где указанно, что дом обслуживает ТСЖ «Тверское».
Создание ТСЖ «Тверское» было вынужденной мерой дольщиков в условиях самоустранения застройщика от выполнения своих договорных обязательств. При этом сохранение, достройка и содержание жилого дома по адресу: <адрес> полностью легли на дольщиков.
Ответчику до настоящего момента, пока он официально не заселился в квартиру №, производятся начисления только на содержание дома, отопление и резервные фонды (2008-2009гг.). Указанные расходы не могут быть оплачены только частью дольщиков, так как в сохранении общего имущества и сдачу дома в эксплуатацию заинтересованы все. Поэтому сметная стоимость содержания дома с ДД.ММ.ГГГГ и суммы резервных фондов делятся на всех участников долевого строительства, пропорционально их доли в указанном строительстве.
ТСЖ «Тверское» создано без цели извлечения прибыли, осуществляет функционирование за счет средств, оплачиваемых всеми членами ТСЖ и пользователями помещений в многоквартирном доме, т.е. бремя содержания дома лежит на всех пользователях помещений.
Считает, что поскольку ЖК РФ не содержит положения, устанавливающего момент возникновения обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги собственниками, не осуществившими регистрацию права, однако фактически обладающими правом пользования данными помещениями, в том числе и местами общего пользования. то в данном случае можно применить аналогию права в отношении пользователей жилыми помещениями.
В <адрес> осуществляются коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья, ответчик является пользователем предоставляемых услуг, а истец производит их оплату и соответственно имеет право на возмещение затрат. Также считает, что тот факт, что Чекуров К.В. не согласен с тарифами на коммунальные услуги, не может служить основанием для освобождения его от несения затрат по оплате предоставляемых услуг. ТСЖ «Тверское» считает, что обязанность у ответчика по оплате платежей, связанных с содержанием общего имущества и коммунальных платежей, возникла с момента фактического принятия на себя прав по владению квартирой и распоряжению ею, то есть осуществления в отношении нее всех действий, связанных с ее использованием.
Учитывая, что с 2007г. застройщик ООО ГСК «Междуречье» самоустранился от выполнения своих договорных обязательств не только перед дольщиками, но и перед другими кредиторами, ДД.ММ.ГГГГ был подписан агентский договор между ТСЖ «Тверское» и застройщиком, по которому ТСЖ оплачивает кредиторскую задолженность ООО ГСК «Междуречье» и приобретает право и становится обязанным получать от дольщиков денежные средства за потребленные электроэнергию, тепло и водоснабжение.
На основании вышеизложенного просил взыскать с Чекурова К.В. в пользу ТСЖ «Тверское» задолженность по оплате обязательных платежей коммунальных услуг в размере 51836,52 руб., сложившуюся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Взыскать с Чекурова К.В. в пользу ТСЖ «Тверское» задолженность по оплате резервного фонда в размере 4000 руб., задолженность по оплате резервного фонда в размере 10 348 руб.
В ходе рассмотрения дела истец исковые требования уточнил, просил взыскать с Чекурова К.В. в пользу ТСЖ «Тверское» задолженность по оплате обязательных платежей коммунальных услуг и резервных фондов в размере 90 827,13 руб., сложившуюся за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании представитель истца, Гладкова Н.В., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные описательной части решения суда, просила уточненные исковые требования удовлетворить.
В судебном заседании представитель ответчика Додатко А.В. действующий по доверенности исковые требования не признал в полном объеме, считает, что затраты понесенные дольщиками, должен бы понести застройщик. Ответчик до 2009 г. не являлся собственником квартиры. До настоящего времени дом в эксплуатацию не введен, ответчик в спорном доме не проживает. С момента как Чекуров К.В. стал собственником квартиры в спорном доме, он сразу стал оплачивать коммунальные платежи. Просил в удовлетворении иска отказать.
Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, полагает иск подлежащим удовлетворению частично.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Чекуровой С.И. (дольщик) и Чекуровым К.В. (новый дольщик) был заключен договор № о переуступке доли в строительстве многоэтажного 3-х секционного жилого <адрес> (по генплану) по <адрес>. Согласно п.1.1, 1.2 Предметом договора является переуступка доли в строительстве многоэтажного 3-х секционного жилого дома № по <адрес>. Доля представляет собой 2-х комнатную квартиру стр. № на 13 этаже в секции В общей площадью 79,35 кв.м. Основанием переуступки доли в строительстве и проектировании являлся договор №/д от ДД.ММ.ГГГГ «Об инвестировании (долевом участии) строительства жилого <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ решением Железнодорожного районного суда г.Самара за Чекуровым К.В. признано право собственности на объект незавершенного строительства, состоящего из двухкомнатной <адрес>.
Судом установлено, что многоквартирный дом по адресу: <адрес> находится под управлением ТСЖ «Тверское» созданное в 2007 году на основании решения общего собрания собственников/будущих собственников (дольщиков), которое с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано как юридическое лицо в налоговых органах.
В целях содержания и эксплуатации жилого <адрес>, в том числе квартиры №, а так же предоставления коммунальных услуг ТСЖ «Тверское» были заключены договора: договор №-Т с «Волжской Территориальной Генерирующей Компанией», Агентский договор, заключенный с ООО «ГСК Междуречье» и т.д., а также приняты на работу уборщица, дворник, бухгалтер и др.
Ответчик Чекуров К.В., являясь участником долевой собственности, собственником объекта незавершенного строительства, свои обязанности по оплате коммунальных услуг и резервного фонда исполняет ненадлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела расчетом, который суд принимает частично.
Согласно расчетам истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у ответчика образовалась задолженность в размере 90 827 рублей 13 коп.
Вместе с тем, поскольку договор №/Д-п2 о переуступке доли в строительстве многоэтажного 3-х секционного жилого дома № между Чекуровой С.И. (дольщик) и Чекуровым К.В. (новый дольщик) заключен17.07.2008 г. суд полагает, что расчет задолженности должен быть произведен с момента заключения данного договора, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы установленные уставом товарищества цели.
Из материалов дела следует, что общими собраниями дольщиков <адрес> были приняты сметы доходов и расходов на 2008, 2009, 2010 гг., в которых установлены размеры обязательных платежей и взносов для каждого будущего собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ, протокол № от ДД.ММ.ГГГГ и протокол № от ДД.ММ.ГГГГ).
Начисление оплаты за содержание дома производиться с ДД.ММ.ГГГГ всем, без исключения, дольщикам. Решения указанных собраний не были обжалованы, в том числе и ответчиком, в установленном законом порядке, следовательно имеют законную силу.
Кроме того, решениями Общих собраний Дольщиков от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ были утверждены суммы Резервных фондов в 2008г.- на прокладку электрического кабеля от жилого дома до ТП-36 и подключение жилого дома по постоянной схеме электроснабжения- 4000 руб. с квартиры и на выкуп тепловой мощности и погашение части долга ООО ГСК «Междуречье» за потребляемую тепловую энергию в горячей воде -130 руб./кв.м., в 2009г. - 240 руб./кв.м. на завершение строительства и сдачу дома в эксплуатацию. Указанные платежи были утверждены большинством голосов и так же рассчитаны на всех дольщиков.
ДД.ММ.ГГГГ было заключено соглашение б/н с ООО ГСК «Междуречье» по которому ТСЖ «Тверское» обязалось произвести оплату работ по обеспечению указанного дома электричеством.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО ГСК «Междуречье» и ТСЖ «Тверское» был заключен Агентский согласно которому ТСЖ «Тверское» обязуется осуществлять оплату за ООО ГСК «Междуречье». Начисления за отопление и горячее водоснабжение, а также за водоотведение и водоснабжение, производилось и производиться согласно муниципальным тарифам.
Сметная стоимость содержания дома с ДД.ММ.ГГГГ и суммы резервных фондов делятся на всех участников долевого строительства, пропорционально их доли в указанном строительстве.
Согласно ст.155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.
В силу ст. 289,290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит так же доля в праве собственности на общее имущество дома. На основании ст. 249 ГК РФ собственники жилых помещений участвуют в расходах по его содержанию и сохранности, соразмерно занимаемой им площади в этом доме.
Согласно ст.ст.155,153 ЖК РФ граждане собственники жилого помещения обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на него, ежемесячно до десятого числа, следующего за истекшим месяцем.
Поскольку застройщик передал функции по оплате коммунальных платежей ТСЖ «Тверское», суд приходит к выводу, что ответчик обязан компенсировать указанные расходы на содержание жилья именно ТСЖ «Тверское».
Факт того, что ТСЖ «Тверское» оказывало услуги по содержанию дома и его отоплению с ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не оспаривается, отказа ответчика в адрес ТСЖ либо застройщика от пользования услугами не поступало, следовательно, на Чекурове К.В. лежит обязанность по оплате оказанных услуг с ДД.ММ.ГГГГ с момента заключения договора № о переуступке доли в строительстве многоэтажного 3-х секционного жилого <адрес>, а не с момента признания за ним права собственности.
В соответствии со ст.438 ГК РФ фактическое пользование потребителями услугами, оказываемыми обязанной стороной расцениваются как акцепт потребителем оферты, предложенной стороной оказывающей услуги (выполняющей работы).
В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению частично.
С ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате коммунальных платежей за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 81095 рублей 93 копейки.
На основании ст. 98 ГПК РФ подлежат удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 2724,83 руб. поскольку данные расходы подтверждены материалами дела.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Решил:
Исковые требования ТСЖ «Тверское» - удовлетворить частично.
Взыскать с Чекурова К.В. в пользу ТСЖ «Тверское» задолженность по эксплуатации, технического содержания жилья и резервных фондов в размере 81095 рублей 93 копейки, 2724 рубля 83 копейки в счет возврата государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд в течение десяти дней, с момента изготовления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 29.03.2011 года.
Председательствующий: И.Ю.Колояров