РЕШЕНИЕ (копия) Именем Российской Федерации ... Промышленный районный суд г. Самары в составе: председательствующего судьи Никоновой О.И., при секретаре Маскаевой С.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ... по исковому заявлению ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Квасову А.П., Квасовой М.П. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, УСТАНОВИЛ: ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к Квасову А.П., Квасовой М.М. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование которого указало, что в соответствии с условиями Кредитного договора № ... от 14 декабря 2005г заемщикам-залогодателям Квасову А.П. и Квасовой М.С. АКБ «Российский Капитал» предоставил ипотечный кредит в сумму 1300000 рублей на срок 180 месяцев для приобретения в общую совместную собственность ответчиков квартиры, состоящей из 3 (трёх) комнат, общей площадью 75,70 кв.м., в том числе жилой площадью 44,80 кв.м., расположенной по адресу: ..., .... Кредит в сумме 1300000 рублей был зачислен ... на счет Квасова А.П., что подтверждается выпиской с лицевого счета. По состоянию на ... квартира была оценена в размере 1870000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке ... ОАО «Самарское ипотечное агентство» и указано в Закладной. Государственная регистрация права общей совместной собственности Квасовых произведена ... ГУФРС по ... Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должником и залогодателем ... и выданной ГУФРС по ... первоначальному залогодержателю .... Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ... за .... Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному Жилищному кредитованию». В соответствии с п. 3 ст. 48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на договоре купли-продажи закладных ... от ... и отметки на закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ... фонд жилья и ипотеки. Начиная с «01» сентября 2006 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им, в нарушение условий закладной и кредитного В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных кредитным договором и закладной, агентством, в соответствии с п. 5.1. закладной и п. 4.4.1. кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо № 631 от ...). Данное требование было вручено .... Указанное требование ответчиком выполнено не было. Какого- либо ответа на указанное требование ответчик не представил. В соответствии со ст.ст. 334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости»), условиями п. 7.1. закладной и п. 4.4.3. кредитного договора указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчиков по состоянию на ..., составляет 1292180,65 рублей 65 копеек, в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу - 1023345,22 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом -153243,03 рубля, а также начисленные пени в размере 115592,40 рубля 40 коп. Согласно ст. 50 Федерального закона от ... № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Согласно п. 3 ст. 350 ГК РФ, и ст. 54 закона об ипотеке начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем. Начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется в размере 1870000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке объекта оценки ... ОАО «Самарское ипотечное агентство» и указано в закладной. В соответствии с кредитным договором при нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 02 % от остатка неисполненных обязательств по основному долгу за каждый календарным день просрочки. Сумма, подлежащая уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества по состоянию на ... составляет 1292180, 65 рублей, а также начиная с ... и по день реализации квартиры проценты за пользование кредитом в размере 14% годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1 023 345,22 рублей. На основании изложенного, истец просит взыскать солидарно с ответчиков задолженность 1 292180,65 в том числе, остаток неисполненных обязательств по основному долгу 1 023 345,22, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом - 153 243,03 рубля, а также начисленные пени в размере 115 592,40 рубля. Взыскать солидарно с ответчиков, начиная с ... и по день реализации квартиры проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу - 1023345,22 рублей. Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: ..., принадлежащую Квасову Андрею Петровичу и Квасовой Маргарите Сергеевне. Определить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, находящейся по адресу: ..., 1870000 рублей. Взыскать с ответчиков в солидарном порядке, в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18660,90 рублей. В судебном заседании представитель истца Журавлева Ю.И., действующая на основании доверенности, поддержала доводы искового заявления в полном объеме, просила иск удовлетворить на основании представленного в суд расчета задолженности составленного по состоянию на .... Ответчик Квасов А.П., действующий в своих интересах и в интересах ответчика Квасовой М.М. по доверенности возражал против удовлетворения иска в части полного погашения суммы кредита и обращения взыскания на квартиру. В части взыскания неустойки просил иск удовлетворить частично, уменьшив ее размер до 16000 рублей, в связи с тяжелым материальным положением. Также пояснил, что в настоящее время погасил задолженность, образовавшуюся по уплате суммы основного долга и договорным процентам, вошел в график платежей, установленный договором. Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. В ходе судебного разбирательства установлено, что ... между Акционерным коммерческим банком «Российский капитал» (кредитор) и Квасовыми А.П., М.М. (заемщики) был заключен кредитный договор ...-ИП, по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 1300000 рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита. Кредит предоставляется для целевого использования, а именно для приобретения квартиры, находящейся по адресу: ..., состоящая из трех комнат, общей площадью 75,70 кв.м., стоимостью 1870000 рублей. Обеспечением исполнения обязательств заемщиком по настоящему договору является ипотека в силу закона квартиры, страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков, страхование риска утраты и повреждения предмета ипотеки. Права кредитора по настоящему договору, обеспеченному ипотекой подлежат удостоверению закладной. Кредит предоставляется заемщикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счет вклада до востребования в рублях в ФПКБ «Российский капитал» Самарский открытий на имя заемщика. При условии оплаты заемщиками разницы между вышеуказанной стоимостью квартиры и суммой предоставляемого кредита из собственных средств заемщика в безналичном порядке в размере 570000 рублей. За пользование кредитом заемщики уплачивают кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 14% годовых. В соответствии с пунктом 4.4.1 кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Согласно пункту 4.4.3 кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в следующих случаях: при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, при не удовлетворении должником требования владельца закладной о досрочном исполнении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании. В соответствии с пунктами 5.2,5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и сроков уплаты, начисленных по кредиту процентов заемщики платят кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов и возврату суммы кредита за каждый день просрочки. Судом установлено, что ответчики получили кредитные средства в размере 1300000 рублей и приобрели в совместную собственность квартиру, по адресу: ... на основании договора купли-продажи ... от ... за счет заемных средств и частично за счет личных средств в размере 570000 рублей. В настоящее время вышеуказанных объект недвижимости принадлежит ответчикам и находится в залоге у держателя закладной, что подтверждается выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от .... Судом также установлено, что ... произошла смена владельца закладной и права по закладной переданы истцу на основании договора купли-продажи ... от ... (л.д.21). Данный факт не оспаривается ответчиком. В соответствии со статьей 54.1 Федерального закона от ... N 102-ФЗ (ред. от ...) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания. Судом установлено, что ответчики надлежащим образом исполняли договорные обязательства начиная с 2006 года и по декабрь 2008 года, что подтверждается письменными уведомлениями заемщика о суммах уплаченных в счет погашения. В 2009 году ответчики допустили просрочку в феврале и марте, в связи с чем истцом ... было предъявлено письменное требование к ответчикам о досрочном исполнении денежных обязательств. Из материалов дела следует, что данное письменное требование получено Квасовым А.П. .... Квасовой М.М. письменное требование истцом не направлялось и не вручалось, что не оспаривается сторонами по делу. Истец, заявляя требования о досрочном возврате всей суммы кредита и обращении взыскания на квартиру, ссылается на просрочку ответчиков, образовавшуюся в 2009 и 2010 году. При этом, начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется в размере 1870000 рублей, по соглашению заключенному сторонами договора и не оспаривается ответчиками. Между тем, суд считает, что вышеуказанные требования не подлежат удовлетворению. Такой вывод суда, основан на следующем. Судом установлено, что просрочку исполнения договорных обязательств ответчики допустили в связи с тяжелым материальным положением их семьи (низкие заработки, в следствие экономического кризиса, расходы на содержание двоих несовершеннолетних детей (2002 и 2006 годов рождения). Данные обстоятельства представителем истца не оспариваются и подтверждаются письменными доказательствами, собранными по делу (справки о доходах ответчиков, свидетельства о рождении детей, платежные и медицинские документы). В соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. Пункт 2 ст. 348 ГК РФ, действующей на момента заключения кредитного договора, заключенного между ответчиками и банком, указывал на то, что в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Судом установлено, что после заключения указанного кредитного договора, предусматривающего залог квартиры, в часть 2 ст. 348 ГК РФ внесены изменения Федеральным законом от ... N 306-ФЗ, которым установлено: "Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Между тем, заключая договор ипотеки ... такие условия законом не были установлены, в связи с чем ответчик не предвидел возможность определения законодателем условий соразмерности и значительности нарушения обеспеченного залогом обязательства и вправе был рассчитывать на оценку его возражений по иным критериям. Из представленного истцом расчета задолженности усматривается, что у ответчиков периодически возникала задолженность перед истцом по кредитному договору, однако в настоящее время задолженность погашена, платежи осуществляются согласно графику, что подтверждается расчетом задолженности от ..., уведомлениями за 2010 и 2011 года и не оспаривается представителем истца. На момент вынесения решения суда у ответчиков перед истцом по кредитному договору не выполнены обязательства по погашению неустойки в размере 166502 рубля 89 копеек, что следует из расчета задолженности от .... Из пояснений Квасова А.П. следует, что он не согласен с вышеуказанной неустойкой в связи с ее несоразмерностью неисполненному обязательству. При этом принимается во внимание, что суд вправе отказать в иске об обращении взыскания на заложенное имущество, в том числе при крайней незначительности допущенного должником нарушения основного обязательства и при явном несоответствии вследствие этого размера требований залогодержателя стоимости заложенного имущества. Указанное правовое регулирование, основанное на использовании дозволенных правовых форм для удовлетворения интересов кредитора без ущемления прав заемщика в случае невозврата обеспеченного залогом долга, направлено на достижение реального баланса интересов обеих сторон. Предоставляя кредитору возможность получения компенсаций в счет предполагаемого дохода, не полученного из-за действий должника, законодатель исходит из необходимости учета фактических обстоятельств (наличия и исследования уважительных причин допущенных нарушений обязательств), а также юридических обстоятельств (периода просрочки, суммы просрочки, вины одной из сторон), что позволяет соблюсти паритетность в отношениях между сторонами, в том числе при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязанностей по договору, как это вытекает из конституционного принципа равенства. Учитывая, что спорное кредитное обязательство было обеспечено договором залога, кредитные и залоговые отношения сторон должны рассматриваться в их правовом единстве, в связи с чем, с учетом комплексного толкования положений 2 ст. 348 и п. 2 ст. 811 ГК РФ взыскание всей суммы задолженности возможно только в случае возможности обращения взыскания на предмет залога. Принимая во внимание, что просрочка исполнения обязательства была незначительная, истец надлежащим образом не известил одного из заемщиков об образовавшейся задолженности и о досрочном исполнении обязательств, однако несмотря на данное обстоятельство задолженность по уплате основной суммы долга и договорных процентов по кредиту ответчиками погашена, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требований о досрочном возврате всей суммы кредита. Также, в соответствии с положениями п. 2 ст. 348 ГК РФ, суд не имеет оснований для обращения взыскания на заложенное имущество и взыскание договорных процентов и неустоек на будущее время. Кроме того, заявляя о досрочном возврате полной суммы кредита и обращении взыскания на заложенное имущество, истец фактически в одностороннем порядке расторгает кредитный договор. Между тем, возможность расторжения договора предусмотрена п. 2 ст. 250 ГК РФ и допускается только в случае существенных нарушений договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством. Как установлено выше, допущенные ответчиками нарушения договора не являются существенными, иных оснований для расторжения данного договора действующим законодательством не предусмотрено. Следовательно договорные отношения, сторон, возникшие по кредитному договору продолжаются поскольку срок договора не истек и в соответствии с законом отказ в обращении взыскания не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием истцу для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. Поскольку судом установлено, что ответчиками до настоящего времени не погашена неустойка за период с ... по ..., начисленная в соответствии с условиями договора в размере 166502 рубля 89 копеек, учитывая компенсационную природу неустойки, суд считает вышеуказанную сумму, несоразмерной последствиям и периоду просрочки исполнения обязательства и в соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ уменьшает ее до 100 000 рублей. В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию сумма госпошлины в полном объеме в размере 18660 рублей 90 копеек, поскольку задолженность по сумме основного долга и процентам погашена ответчиками после подачи истцом настоящего искового заявления. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, РЕШИЛ: Исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Квасова А.П. и Квасовой М.П. сумму пени за просроченные проценты и основной долг в размере 100000 рублей, расходы на оплату госпошлины в размере 18660 рублей 90 копеек, а всего взыскать 118660 (сто восемнадцать тысяч шестьсот шестьдесят) рублей 90 копеек. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения суда. Мотивированное решение суда изготовлено .... Председательствующий (подпись) Никонова О.И. КОПИЯ ВЕРНА. Судья: Секретарь:
договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса РФ, ответчиками производятся ненадлежащим образом.