Решение Именем Российской Федерации 24 мая 2011 года Промышленный районный суд г. Самары в составе: председательствующего судьи Колоярова И.Ю. при секретаре Сергеевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Денисовой Е.С., Денисову А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, Установил: Истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ответчикам Денисовой Е.С., Денисову А.В. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество. В поддержание своих требований указало, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заемщикам - залогодателям Денисовой Е.С., Денисову А.В. ОАО Национальный торговый Банк предоставило ипотечный жилищный кредит в сумме 1200 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков квартиры состоящей из двух комнат, общей площадью 72,70 кв.м., расположенной по адресу: <адрес> <адрес>. Кредит в сумме 1200 000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика, что подтверждается платежным поручением №. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере 3419 890 рублей, что подтверждается отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ составленным независимым оценщиком ОАО «Эксперт» и указано в закладной. В соответствии с договором купли - продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанная квартира была приобретена в общую долевую собственность ответчиков по цене 3500 000 рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Самарской области. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками, как должниками-залогодателями и выданной УФРС по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю ОАО Национальный торговый Банк. Запись о регистрации ипотеки квартиры в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Начиная с октября 2009 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользованием им ответчиками не производились. С мая 2010 года, уплата ежегодной страховой премии, предусмотренной условиями страхового договора, ответчиками также не производится, что автоматически означает отсутствие страхового обеспечения. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, а также в связи с неисполнением ответчиками обязательств по страховому обеспечению предусмотренных кредитным договором и закладной, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с п. 5.1. закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств № от ДД.ММ.ГГГГ Указанное требование ответчиками не исполнено. Задолженность ответчиков по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1311 641 руб. 40 копеек, в том числе: - остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1114 426 рублей; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 131 839 рублей; начисленные пени в размере 65 376 руб. Кроме того, считает, что с ДД.ММ.ГГГГ и до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиками обязательства по полному возврату кредита в соответствии со ст.ст. 809, 810 ГК РФ, условиями кредитного договора и закладной на остаток задолженности по основному долгу в размере 1114 426 рублей подлежат начислению проценты в размере 11 % годовых. Начальная продажная цена квартиры может быть установлена в соответствии с оценкой квартиры, указанной в закладной в размере 3419 890 рублей. На основании вышеизложенного, истец просил суд взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1311 641 руб. 40 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1114 426 руб.; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 131 839 руб.; начисленные пени в размере 65 376 руб. 40 коп. Определить к солидарному взысканию с ответчиков из стоимости заложенного имущества процентов за пользование кредитом в размере 11 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 1114 426 рубль, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше). Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ и указанной в закладной, в размере 3419 890 рублей. Взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца судебные расходы, связанные с участием в деле представителя в размере 30000 рублей; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 758 рублей 20 копеек. Заочным решением Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворены. Определением Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ заочное решение Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ отменено и рассмотрение дела возобновлено. При новом рассмотрении дела истец уточнил свои исковые требования и просил суд взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1465080 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1114 426 руб.; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 198 995 руб.; начисленные пени в размере 151 659 руб. Определить к солидарному взысканию с ответчиков из стоимости заложенного имущества процентов за пользование кредитом в размере 11 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 1114 426 рубль, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше). Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; определить начальную продажную стоимость квартиры, исходя из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ и указанной в закладной, в размере 3419 890 рублей. Взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца судебные расходы, связанные с участием в деле представителя в размере 30000 рублей; взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 18 758 рублей 20 копеек и взыскать доплаченную государственную пошлину с учетом увеличения исковых требований в размере 767 рублей 20 копеек. В судебном заседании представитель истца Серебрякова К.В., действующая на основании доверенности, уточненные исковые требования поддержала, дала пояснения аналогичные описательной части решения суда, просила исковые требования удовлетворить. В судебное заседание ответчик Денисов А.В. не явился, извещался судом надлежащим образом, о чем свидетельствует расписка, просил дело рассмотреть в его отсутствие. В судебном заседании ответчица Денисова Е.С. и ее представитель по доверенности Соколов И.А. исковые требования не признали, по мотивам, подробно изложенным в отзыве. Заслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования законны и обоснованны, но подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором. В соответствии с ч.2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям, то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО Национальный Торговый Банк с одной стороны и Денисовой Е.С., Денисовым А.В. с другой стороны был заключен кредитный договор №, по условиям которого ОАО Национальный Торговый Банк предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме 1200 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в общую долевую собственность ответчиков квартиры состоящей из двух комнат, общей площадью 72,70 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п.4.1.1 договора № заемщики обязались возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить начисленные кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом. Согласно п.1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору является ипотека в силу закона вышеуказанной квартиры, приобретенной ответчиками по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым квартира, расположенная по адресу: <адрес> была приобретена в общую долевую собственность ответчиков по цене 3500 000 рублей. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ произведена ДД.ММ.ГГГГ УФРС по Самарской области. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками Денисовой Е.С., Денисовым А.В. как должниками-залогодателями и выданной УФРС по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю ОАО Национальный торговый банк. Запись о регистрации ипотеки квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. В настоящее время, законным владельцем закладной является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п.2 ст. 13 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с п.3 ст.48 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем закладной – ООО «Тольятинское ипотечное агентство». Согласно п.5.2, 5.3 кредитного договора, при нарушении сроков возврата кредита заёмщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки. При нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки. Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме - кредит в сумме 1200 000 рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика №, что подтверждается платежным поручением №. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Из материалов дела следует, что в нарушение условий кредитного договора начиная с октября 2009 г. ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им ответчиками не производились. В силу п. 2 ст. 31 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. ДД.ММ.ГГГГ. Кредитного договора залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а также согласно п. ДД.ММ.ГГГГ. Кредитного договора жизнь и потеря трудоспособности заемщиков также должна быть застрахована в обязательном порядке. Заемщиками - залогодателями были выполнены вышеуказанные условия относительно страхового обеспечения ипотечной сделки. С мая 2010 года, уплата ежегодной страховой премии, предусмотренной условиями страхового договора, ответчиками не производится, что автоматически означает отсутствие страхового обеспечения. В связи с чем, образовалась задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1465080 руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1114 426 руб.; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом – 198 995 руб.; начисленные пени в размере 151 659 руб., что подтверждается имеющимся в материалах дела расчетом суммы задолженности, не доверять которому у суда не имеется оснований, поскольку он составлен арифметически верно и основан на законе. Между тем, суд полагает, что сумма пени в размере 151 659 рублей, заявленная истцом, не соответствует, размеру просроченных обязательств перед истцом. Согласно разъяснениям Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.1994г. №7, суд в соответствии со ст. 333 ГК РФ вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств. При этом судом должны быть приняты во внимание степень выполнения обязательств должником, имущественное положение истца, а также не только имущественный, но и всякий иной, заслуживающий уважения, интерес ответчика. Учитывая вышеуказанные обстоятельства, суд полагает, что размер пени подлежит снижению до 51 659 рублей. Согласно п.4.4.1 кредитор вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней. В связи с несвоевременным исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, а также в связи с неисполнением ответчиками обязательств по страховому обеспечению предусмотренных кредитным договором и закладной, ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в соответствии с п. 5.1. Закладной и п. 4.4.1. Кредитного договора было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств № от ДД.ММ.ГГГГ, однако до настоящего времени задолженность не погашена. Судом установлено, что заемщиками по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ являются Денисова Е.С, Денисов А.В., в связи с чем, с них подлежит взысканию сумма задолженности по кредитному договору в размере 1365080 рублей. В соответствии с ч. 1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Согласно ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. В соответствии со ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Согласно ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого ипотекой обязательства. В соответствии со ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и (или) его принудительная реализация. В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. В материалах дела имеется представленный истцом Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ составленный независимым оценщиком ООО «Эксперт» согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира по адресу<адрес> была оценена в размере 3419 890 рублей. Учитывая, что ответчики Денисовы Е.С., А.В. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представили суду доказательств, опровергающих доводы истца о рыночной стоимости вышеуказанной квартиры, суд считает возможным при определении начальной продажной цены заложенного имущества, принять во внимание отчет, предоставленный истцом. Кроме того, истец просил суд взыскать с ответчиков в его пользу проценты, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) за пользование кредитом в размере 11 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу – 1114 426 руб. начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры (в зависимости какое из событий наступит раньше) и пени в размере 0,2% за каждый день просрочки, на сумму просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу. Между тем, суд полагает, что вышеуказанные требования удовлетворению не подлежат, поскольку не основаны на законе, т.к. в данном случае размер процентов и порядок их взыскания, регулируются действующим законодательством и договором. В силу п. 2 ст. 78 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с публичных торгов. В соответствии со ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке. Таким образом, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования о взыскании долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, обращении взыскания на заложенное имущество и определении первоначальной стоимости заложенного имущества законны и обоснованны и подлежат удовлетворению, при этом, начальную продажную стоимость квартиры надлежит определить в размере 3419890 руб. В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по её письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя. Судом установлено, что истец заключил с ООО «Тольяттинское ипотечное агентство» договор об оказании услуг по обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору, в котором указана стоимость оказываемых услуг, включающая подготовку документов в суд 10 000 рублей и представительство истца в судебных заседаниях - 20 000 рублей. Таким образом, с учетом объема проделанной работы для защиты нарушенных прав истец понес судебные расходы в сумме 30 000 рублей. Истцом заявлено требование о взыскании 30 000 рублей в счет оплаты услуг представителя, суд с учетом требований разумности, справедливости и сложности дела полагает возможным взыскать с ответчиков в пользу истца 20 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя. Кроме того, согласно ст. 98 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, т.е. государственную пошлину с учетом части удовлетворенных требований в размере 15 125 рублей 40 копеек. Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд Решил: Исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично. Взыскать с солидарно с Денисовой Е.С, Денисова А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 1365080 рублей. Взыскать солидарно с Денисовой Е.С., Денисова А.В. в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» судебные расходы, связанные с участием в деле представителя в размере 20000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 125 рублей 40 копеек. Обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Денисовой Е.С., Денисову А.В. - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Определив способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 3419 890 рублей. Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение десяти дней, с момента изготовления решения суда в окончательной форме. Решение изготовлено в окончательной форме 31 мая 2011 года. Председательствующий: И.Ю. Колояров