РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ г.Самара 13 июля 2011 года Промышленный районный суд г.Самары в составе: председательствующего судьи Митиной И.А. при секретаре судебного заседания Бабяковой П.В. рассмотрев открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области к Папилову С.А. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей УСТАНОВИЛ: Истец обратился в суд с вышеназванным иском к ответчику, обосновывая заявленные требования тем, что между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и Папиловым С.А. был заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, <адрес>, площадью 3949,90 кв. м., с кадастровым номером 63:01:06 38 004:0223, для завершения поэтапного строительства (1, 2, 3, 4 и 5) очереди жилой застройки сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером № заключено Соглашение № о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области (истца) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ №. Согласно условиям договора ( п. 4.2, 4.4) Арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования Участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение №), ежемесячно до 10-го числа каждого квартала. В нарушение условий Договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по оплате арендуемого недвижимого имущества, что повлекло образование задолженности за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 665 568 руб. 45 коп, о чем ответчик уведомлен письмом от ДД.ММ.ГГГГ №, однако до настоящего времени обязательство по оплате задолженности не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд, просит суд взыскать с Папилова С.А. задолженность по арендной плате в размере 665 568 (шестьсот шестьдесят пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь) руб. 45 коп. и пени за просрочку платежа в размере 924 053 (девятьсот двадцать четыре тысячи пятьдесят три) руб. 56 коп.- всего 1 589 622 (один миллион пятьсот восемьдесят девять тысяч шестьсот двадцать два) руб. 01 коп., В судебное заседание истец направил ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя. Ответчик Папилов С.А. в судебном заседании иск признал частично, в части пени за просрочку платежа на ДД.ММ.ГГГГ, возражал против удовлетворения иска в остальной части по тем основаниям, что жильцы дома <адрес> ( и он в том числе) входили в реестр обманутых дольщиков Самарской области, пострадавших в период 2002-2004 года от действий строительной фирмы АПРСФ «Содействие». Дольщики приняли решение продолжить строительство дома за свой счет, для чего в 2006 году было создано ТСЖ «Буревестник», которое в 2007 году получило субвенцию от Правительства Самарской области на достройку дома. Для ввода дома в эксплуатацию необходимо было взять землю под стройкой в аренду. Условием Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Самарской области было заключение с ответчиком, как с председателем ТСЖ, договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Деньги для оплаты по договору аренды были заложены Минстроем в выделенной субвенции, которую получило ТСЖ по договору субаренды, оплату по договору производило ТСЖ «Буревестник» из предоставленной субсидии.. Кроме выделенной субвенции жильцы внесли на строительство более 11 млн. руб. собственных средств, что подтверждено экспертным заключением о расходовании средств граждан – участников долевого строительства. ДД.ММ.ГГГГ строительство дома завершилось, дом введен в эксплуатацию, в связи с чем ответчик и ТСЖ «Буревестник» неоднократно обращались к истцу с требованиями расторгнуть договор аренды в связи с вводом дома в эксплуатацию, что подтверждается приобщенным к материалам дела письмом, принятым истцом согласно штампу ДД.ММ.ГГГГ, однако истец продолжал начислять арендную плату. Считает начисление арендной платы после введения дома в эксплуатацию незаконным, окончательный расчет с истцом по спорному договору произведен 30.10 2009 года. Не отрицал наличие просроченного на 128 дней платежа в сумме 246149, 43 руб., просил снизить размер пени за просрочку платежа. Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица - Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства Самарской области И.В., действующая по доверенности, возражала против удовлетворения заявленных исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. Представитель привлеченного судом к участию в деле в качестве третьего лица ТСЖ «Буревестник» А.В., действующий по доверенности, возражал против удовлетворения исковых требований, просил снизить размер пени по просроченному платежу, произвести расчет в соответствии со ст. 395 ГК РФ, просил учесть, что отношения сторон возникли из отношений по восстановлению прав обманутых дольщиков в соответствии с законом Самарской области. Выслушав объяснения сторон и третьих лиц, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям: Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной стороной договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что если границы земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, установлены, и до дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (до ДД.ММ.ГГГГ) был осуществлен его кадастровый учет, то этот земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации. В случае, если на день вступления Жилищного кодекса Российской Федерации границы земельного участка не установлены, то земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и Папиловым СИ. был заключен договор аренды № земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Пятая Просека, площадью 3949,90 кв. м., с кадастровым номером 63:01:06 38 004:0223, для завершения поэтапного строительства (1, 2, 3, 4 и 5) очереди жилой застройки Срок договора аренды в соответствии с п. З.1., 3.2. Договора устанавливался с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-14) В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 63:01:06 38 004:0223 заключено Соглашение № о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от ДД.ММ.ГГГГ №. В соответствии с указанным соглашением арендная плата по названному договору подлежит перечислению арендаторами в федеральный бюджет с ДД.ММ.ГГГГ ( с момента государственной регистрации права собственности РФ на земельный участок) ( л.д.15-17) Согласно свидетельству о государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ право собственности на названный земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией ( л.д.7) Соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.17 об) Согласно договору № от ДД.ММ.ГГГГ спорный земельный участок с согласия Министерства строительства и жилищно- коммунального хозяйства (Арендодатель по договору от ДД.ММ.ГГГГ №) и договору № от ДД.ММ.ГГГГ передан ответчиком ( Арендатором) в субаренду ТСЖ «Буревестник» для завершения строительства жилого дома. Спорный земельный участок состоит на кадастровом учете с ДД.ММ.ГГГГ сформирован в соответствии со строкой 9 кадастрового плана земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № имеет вид разрешенного использования «для завершения поэтапного строительства (1,2,3,4 и 5 очереди) жилой застройки». Согласно кадастровому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ разрешенное использование земельного участка – под цели эксплуатации многоквартирного жилого дома. Согласно разрешению главы городского округа Самара от 02.07 2009 года введен в эксплуатацию. Согласно п. 4.2, 4.4 Договора арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования Участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (Приложение №), ежемесячно до 10-го числа каждого квартала. В соответствии с п. 7.3 Договора за нарушение срока внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,3 % с пророченной суммы за каждый день просрочки. ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомлен о нарушении и необходимости исполнить обязательства по перечислению арендной платы за пользование земельным участком, задолженность оставляет на ДД.ММ.ГГГГ 650700,83 руб, пени за просрочку арендных платежей – 494778, 16 руб. ( л.д.19), полученное ответчиком ДД.ММ.ГГГГ( л.д.18) Согласно лицевому счету по состоянию по договору № на ДД.ММ.ГГГГ за ответчиком числится задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по арендной плате в размере 665 568 (шестьсот шестьдесят пять тысяч пятьсот шестьдесят восемь) руб. 45 коп,. пени за просрочку платежа с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляют 924 053 (девятьсот двадцать четыре тысячи пятьдесят три) руб. 56 коп.( л.д.21) Оспаривая данный расчет задолженности, ответчик считает что земельный участок, предоставленный для строительства, прекратил свое существование с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства( ДД.ММ.ГГГГ), в связи с чем арендные платежи могут быть взысканы до ДД.ММ.ГГГГ, с данной позицией соглашаются и представители третьих лиц, указывая, что первоначальные договор аренды Министерство заключало в целях содействия обманутым дольщикам в защите их прав во исполнение Закона Самарской области от 27.02.2007 г. № 13- ГД «О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов ( обманутых дольщиков) на территории Самарской области» Как указывает сам истец, из положений земельного и жилищного законодательства не следует, что сформированным земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом, считается тот же земельный участок, который первоначально был предоставлен для строительства жилого дома. Согласно п.1 ст.11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Таким образом, земельный участок, являющийся предметом договора аренды № прекратил свое существование с момента ввода в эксплуатацию жилого дома. В соответствии с частями 1,2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме. В соответствии с пунктом 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Таким образом, специальными нормами может быть установлен иной момент возникновения права собственности на недвижимое имущество. Учитывая, что в соответствии с п.1.3. Договора № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлялся для завершения поэтапного строительства ( 1,2,3,4, и 5 очереди), строительство жилого дома на спорном земельном участке завершено ДД.ММ.ГГГГ, дом введен в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию главы городского округа Самара от ДД.ММ.ГГГГ, правоотношения сторон по спорному договору прекращаются ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому требования истца о взыскании арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по договору № от ДД.ММ.ГГГГ неправомерны, поскольку жилой многоквартирный дом, построенный за счет субвенций, предоставленных из бюджета Самарской области в соответствии с Законом Самарской области от 27.02.2007 г. № 13-ГД и личных средств граждан, введен в эксплуатацию 02.07.2009 года, после чего произошло изменение цели использования земельного участка. Согласно кадастрового паспорта от 29.06.2010 года вид разрешенного использования – под цели эксплуатации многоквартирного жилого дома т.е. требования истца о взыскании задолженности по арендным платежам могут быть удовлетворены по эту дату. По этим же основаниям не подлежат удовлетворению требования истца о взыскании пени за несвоевременное внесение арендных платежей в соответствии с расчетом истца за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 924 053, 56 руб. Из представленного расчета задолженности следует, что за период с августа 2008 по июль 2009года ответчиком отплачено по договору 574130,72 коп. Уплата арендной платы ответчиком по ДД.ММ.ГГГГ подтверждается приобщенными к материалам дела копиями платежных поручений. Согласно платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ,№ 187 ото ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ в счет арендных платежей ответчиком перечислено истцу 326227,38 руб. Согласно платежным документам просроченный с февраля по июнь 2009 года платеж произведен ДД.ММ.ГГГГ в сумме 247.903, 34 руб. по платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ- всего 574365,81 руб. Из чего суд делает вывод о том, что на ДД.ММ.ГГГГ задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует. Просрочка платежа составляет 128 дней. Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка был заключен сторонами для завершения строительства жилого дома, ответчик, являясь собственником квартиры в неоконченном строительством жилом доме и председателем ТСЖ, данный договор заключался не для ведения предпринимательской деятельности и извлечения доходов, вина ответчика в нарушении сроков внесения арендных платежей после введения дома в эксплуатацию судом не установлена, в связи с чем суд считает возможным, в соответствии со ст. 333 ГК РФ уменьшить размер неустойки за просрочку платежа до 7000 рублей. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ суд РЕШИЛ: Исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области к Папилову Сергею Анатольевичу о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежей удовлетворить частично. Взыскать с Папилова С.А.С.А. в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области пени за просрочку платежа в размере 7000 рублей. Взыскать с Папилова ФИО9 государственную пошлину в доход государства в сумме 400 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд путем подачи кассационной жалобы в Промышленный районный суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме. Текст мотивированного решения изготовлен 18 июля 2011 года Судья Митина И.А. <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>а