Решение

Именем Российской Федерации

30 ноября 2011 года Промышленный районный суд г. Самары в составе:

Председательствующего судьи Орловой Л.А.,

при секретаре Васильевой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Гудалина А.Г.. к КИТ Финанс Капитал (ООО) о расторжении договора; иску КИТ Финанс Капитал (ООО) к Гудалину А.Г. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней,

Установил:

Гудалин А.Г. обратился в суд с иском о расторжении договора ипотеки квартиры к КИТ Финанс Капитал (ООО), ссылаясь на следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) был заключен кредитный договор №. В обеспечение исполнения обязательств был заключен договор об ипотеки квартиры.

Впоследствии КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) передал все права и обязанности по кредитным договорам КИТ Финанс Капитал (ООО).

В соответствии с кредитным договором от ДД.ММ.ГГГГ, истцу был предоставлен кредит для финансирования его личных целей.

В соответствии с договором об ипотеки квартиры от ДД.ММ.ГГГГ на заложенную по договору квартиру, расположенную по адресу: <адрес> может быть обращено взыскание. Данная квартира является для него единственным пригодным для проживания жилым помещением.

Ссылаясь на ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке», считает, что не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Перечень данного имущества установлен ст. 446 ГПК РФ, в соответствии с которой взыскание не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;

Ссылаясь на вышеуказанные нормы, считает, что законодатель, снимая ФЗ № 194-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в ст. 446 ГПК РФ» ограничения в обращении взыскания на единственное жилье, если оно является предметом ипотеки, и одновременно сохраняя в действии положения ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке», тем самым разграничивает объекты, находящиеся в ипотеке в силу закона (приобретенные с использованием кредитных средств) от объектов, находящихся в ипотеке в силу договора.

Такое разграничение сохраняет установленные ст. 446 ГПК РФ ограничения в отношении объектов недвижимости, на приобретение которых должниками не были использованы предоставленные кредитором денежные средства и, соответственно, запрет на принятие таких объектов в залог.

Учитывая изложенное выше, считает, что в данном случае кредитор, приняв в залог единственное пригодное для проживания жилое помещение, ипотека которого запрещена в силу закона (ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»), не имел на это законных оснований, тем самым данная сделка является ничтожной, не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), и недействительна независимо от признания ее таковой. Таким образом, данная сделка не влечет за собой юридических последствий (ч. 1 ст. 167 ГК РФ).

Из диспозиции ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» следует, что обязательным условием обращения залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализации этого имущества является предоставление кредита на цели, указанные в данной статье.

Таким образом, ввиду того, что данные денежные средства были выданы не для приобретения жилого помещения, считает невозможным обращение взыскания на заложенное имущество и просил кредитный договор и договор об ипотеке квартиры расторгнуть на основании изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров и несоответствии договоров законодательству.

КИТ Финанс Капитал (ООО) обратился в суд с иском об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней с Гудалина А.Г., при этом указав, что между истцом и ответчиком были заключены кредитный договор и договор ипотеки. Банк свои обязательства по договору выполнил в полном объеме и надлежащим образом, ответчик свои обязательства по кредитному договору не исполняет, имеет просрочку, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика составляет 5062 599,75 руб., просил взыскать с ответчика данную денежную сумму, обратив взыскание на заложенное по договору ипотеки имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с представленным истцом отчетом об оценке заложенного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ, стоимость заложенной квартиры составляет 1816000 руб.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требовании КИТ Финанс Капитал к Гудалину А.Г. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней и исковые требования Гудалина А.Г. к КИТ Финанс Капитал о расторжении договора ипотеки квартиры объединены в одно производство.

Гудалин А.Г. о времени и месте судебного заседания извещен, в суд не явился.

В судебном заседании представитель Гудалина А.Г. Евсейчев Д.М., действующий на основании доверенности, иск Гудалина А.Г. поддержал, объяснения дал согласно содержанию искового заявления, ссылаясь на нормы ст.ст. 168, 450-453 ГК РФ, просил расторгнуть кредитный договор и договор ипотеки квартиры, считая его несоответствующим действующему законодательству.

С исковыми требованиями КИТ Финанс Капитал не согласился, пояснил, что обращение взыскания на заложенное имущество в данном случае невозможно ввиду несоответствия кредитного договора и договора об ипотеки действующему законодательству, их ничтожности, кроме того пояснил, что стоимость заложенной квартиры не соответствует представленным истцом данным. Просил назначить судебную экспертизу по определению рыночной стоимости заложенной квартиры, в обращении взыскания на предмет залога отказать.

КИТ Финанс Капитал (ООО) о времени и месте судебного заседания извещен, своего представителя не направил, в суд представил заявление, в котором просил дело рассмотреть в отсутствие его представиеля.

Суд, выслушав Объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В соответствии с положениями ст.ст. 807, 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты на нее.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и Гудалиным А.Г. был заключен кредитный договор № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому заемщику была предоставлена денежная сумма в размере 2358000 рублей по<адрес>,50%, сроком на 180 месяцев В этот же день между Банком и Гудалиным А.Г. в обеспечение исполнения обязательств был заключен договор об ипотеке квартиры, зарегистрированный УФРС по Самарской области ДД.ММ.ГГГГ

Впоследствии КИТ Финанс Инвестиционный банк передал все права и обязанности по данным договорам КИТ Финанс Капитал (ООО).

По условиям кредитного договора заемщик обязался возвратить сумму всех полученных денежных средств в полном объеме и уплатить все начисленные Банком проценты за весь фактический период пользования кредитом (п. 4.1.1).

Пунктом 4.1.1 кредитного договора предусмотрена ежемесячная уплата платежей по воз-врату кредита и уплате процентов.

Банк выполнил свои обязательства по кредитному договору в полном объеме, перечислив на счет Гудалина А.Г. сумму кредита, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ и не оспаривается ответчиком Гудалиным А.Г..

Ответчик нарушил условия кредитного договора в части своевременного возврата кредита и уплаты начисленных процентов.

Согласно положениям пункта 4.4.1 этого же договора наличие просроченной задолженности при осуществлении ежемесячных платежей более чем 30 календарных дней, нарушение сроков внесения ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев являются основанием для досрочного истребования кредита.

Ввиду допущенного ответчиком нарушения сроков уплаты ежемесячных платежей по кредитному договору Банк направил ответчику ДД.ММ.ГГГГ письменное требование о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и суммы пеней, начисленных за период со дня возникновения просроченной задолженности до даты направления соответствующего требования. Срок исполнения требования 30 календарных дней с момента его направления (п.ДД.ММ.ГГГГ договора).

По истечению срока, указанного в требовании, задолженность ответчиком не была погашена.

Согласно положениям ст. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств по указанному договору является ипотека квартиры.

В соответствии с п. 4.4.3. кредитного договора, истец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента предъявления заемщику письменного требования о погашении задолженности.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ответчиком была предоставлена квартира, расположенная по адресу <адрес>.

Согласно положениям ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям п.п. 1,2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог недвижимого имущества обеспечивает как уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, так и уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом, а также уплату кредитору сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно положениям ст. 349 Гражданского кодекса РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Положения ст. 350 Гражданского кодекса РФ по вопросу о реализации заложенного имущества содержат отсылочную норму к закону об ипотеке.

В соответствии с положениями ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» реализация заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, организация и порядок проведения которых определяется положениями ст.ст. 447, 448 Гражданского кодекса РФ.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Истец просит суд определить начальную продажную стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: <адрес> путем реализации с публичных торгов, определив начальную цену в размере 1816000 рублей, согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости квартиры.

Соглашаясь с доводами представителя ответчика о том, что стоимость заложенной квартиры не соответствует представленным истцом данным, суд назначил судебную экспертизу для определения рыночной стоимости квартиры.

В соответствии с заключением судебной экспертизы, стоимость вышеуказанного заложенного имущества по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ го составляет 2124000 рублей.

Оценив по правилам статьи 67 ГПК РФ представленные лицами, участвующими в деле, доказательства и результаты проведенной по поручению суда экспертизы, суд считает возможным определить начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 2124000 рублей.

Таким образом, суд считает возможным удовлетворить требования истца о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Однако суд так же принимает во внимание доводы ответчика о несоответствии размеров неустойки, заявленной истцом нарушенному обязательству, и считает возможным в силу ст. 333 ГК РФ снизить ее до 200000 руб.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об отсрочке реализации квартиры, являющейся предметом ипотеки при обращении на нее взыскания по иску КИТ Финанс Капитал (ООО).

По утверждению ответчика в лице его представителя Евсейчева Д.М. неисполнение обязательств по кредитному договору было вызвано объективными обстоятельствами (наличие кризисом).

Учитывая, что Гудалин А.Г. проживает в указанной квартире; квартира, на которую обращается взыскание, является единственным местом его жительства, реализация данного жилого помещения с торгов повлечет его выселение, а также то обстоятельство, что банком не представлено и в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих существенное ухудшение финансового положения залогодержателя – банка в результате предоставления ответчику указанной отсрочки реализации квартиры, а также иных обстоятельств, которые, согласно ч. 4 ст. 54 ФЗ РФ «О залоге недвижимости (ипотеке)» являются основанием для отказа в удовлетворении заявления ответчика об отсрочке, суд считает возможным удовлетворить его заявление и отсрочить реализацию заложенного имущество на срокшесть месяцев.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика Гудалина А.Г. подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 21164,60 рублей.

Что же касается исковых требований Гудалина А.Г. к КИТ Финанс Капитал (ООО) о расторжении кредитного договора и договора ипотеки, то, по мнению суда, они не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (пункты 1 и 2 статьи 6 Закона об ипотеке).

Статьей 334 ГК РФ предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 78 (пункт 2) Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных главой IX названного Федерального закона. Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, исходя из системного толкования указанных положений в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, в том числе на квартиру, принадлежащую на праве собственности залогодателю, и на нее может быть обращено взыскание.

В силу статьи 79 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора ипотеки) взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание; земельные участки, на которых расположены указанные объекты, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

По смыслу указанной нормы, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, а также земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующие жилой дом и земельный участок являются предметом ипотеки (договорной или законной).

Из материалов дела следует, что ипотека имущества, переданного по договору залога заключенному между Банком и Гудалиным А.Г. носит договорный характер, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателя и членов его семьи.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования КИТ Финанс Капитал (ООО) к Гудалину А.Г. удовлетворить частично.

Взыскать с Гудалина А.Г. задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в пользу КИТ Финанс Капитал (ООО) в размере 2592921,65 рублей, в том числе: 2273480,22 руб.- сумма просроченного основного долга, 51688,91 рублей - сумма просроченных процентов по кредитному договору, 67752,72 рублей - сумма пеней за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов, 200000 рублей - сумма пеней за нарушение сроков возврата кредита, а так же расходы по оплате государственной пошлины в размере 21164,60 рублей.

Обратить взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве собственности Гудалину А.Г., путем продажи ее с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость согласно отчету об оценки ООО «Визави-Оценка» №.11-113/Н в размере 2124 000 рублей.

Отсрочить реализацию заложенного имущества, квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на срок шесть месяцев, срок исчислять с момента вступления в законную силу решения.

В остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Гудалина А.Г. к КИТ Финанс Капитал (ООО) отказать.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение десяти дней с момента изготовления его в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 06.12..2011 г.

Председательствующий Л.А.Орлова