Решение 21 февраля 2011 года Промышленный районный суд г.Самары в составе: председательствующего судьи Колоярова И.Ю., при секретаре Сергеевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Надеина В.Ф. к ООО «Волгаспецстрой» о признании права собственности на офисное помещение в объекте незавершенного строительства, Установил: Истец обратился в суд к ООО «Волгаспецстрой» с иском о признании права собственности на офисное помещение в объекте незавершенного строительства. В обоснование заявления указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Надеиным В.В. и ООО «Волгаспецстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи офисного помещения № №п. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между Надеиным В.В. и ООО «Волгаспецстрой» был заключен договор беспроцентного денежного займа № на сумму 14110 200 рублей. 01.06.2008 года между ООО «Волгаспецстрой» и Надеиным В.В. заключено соглашение № ОФ о новации обязательства, согласно которому денежное обязательство заменяется обязательством по заключению договора купли-продажи, в соответствии с которым должник обязуется передать в собственность Надеина В.В. офисное помещение. ДД.ММ.ГГГГ Надеин В.Ф., Надеин В.В. и ООО «Волгаспецстрой» заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей к предварительному договору №ОФ-п от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с Надеиным В.В. и ООО «Волгаспецстрой» соглашение о переуступке прав и обязанностей к соглашению №ОФ о новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого приобрел право на офисное помещение №ОФ на 1 этаже общей площадью 522,60 кв.м в строящемся жилом доме секция 1/7 в <адрес>. В настоящее время строительство жилого дома практически завершено, однако в нарушение п.5 предварительного договора ответчик не заключил с истцом основной договор купли-продажи. Учитывая, что объект строительства – жилой дом в границах <адрес> не введен в эксплуатацию, заключение договоров купли-продажи между инвесторами и ответчиком в настоящее время невозможно. Свои обязательства по оплате доли в строительстве истец выполнил в полном объёме, что подтверждается квитанциями. Однако ответчик свои обязательства по предварительному договору не выполнил, в связи с тем, что построенный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию, он является объектом незавершенного строительства. В связи с этим истец лишен возможности оформить вышеуказанное офисное помещение в свою собственность в установленном законом порядке. На основании изложенного истец просил признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде офисного помещения № ОФ (строительный), общей площадью 523,4 кв.м. на 1 этаже, секция 1/7, расположенного в границах <адрес>. Решением Промышленного районного суда г. Самары от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования истца были удовлетворены, и за ним было признано право собственности на вышеуказанный объект недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ третье лицо ООО «Шард» обратилось в суд с заявлением о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам. Определением Промышленного районного суда от 24.12.2010 года решение Промышленного районного суда г. Самары от 22.11.2010 года отменено и возобновлено рассмотрение дела по существу. При новом рассмотрении дела представитель истца по доверенности Галузина Л.А. исковые требования поддержала, дала пояснения, аналогичные, изложенным в заявлении, просила иск удовлетворить. Представитель ООО «Волгаспецстрой» в судебное заседание не явился, в предыдущем судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражал, пояснил, что не может подтвердить факт заключения ответчиком и истцом каких-либо договоров и факт взаимного исполнения или неисполнения обязательств, поскольку предыдущий директор документации не передал. Представитель третьего лица ООО «Шард» действующий на основании доверенности, в удовлетворении иска просил отказать по основаниям, изложенным в отзыве. Выслушав представителей истца и третьего лица, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования Надеина В.Ф. не подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в т.ч. из судебного решения, установившего права и обязанности, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с ч.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Судом установлено, что Постановлением главы г. Самара от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; ООО «Шард» в аренду сроком на 3 года без права выкупа в собственность предоставлен земельный участок площадью 33157,5 кв.м, для строительства жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, спортивного комплекса, спортивной площади открытого типа, трансформаторной подстанции, распределительного пункта и центрального теплового пункта, что также подтверждается договором аренды земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО «Шард» заключен договор аренды указанного земельного участка сроком до ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ разрешением Главы г.о. Самара ООО «Шард» разрешено строительство жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, многоэтажной автомобильной стоянки закрытого типа, двух трансформаторных подстанций и центрального теплового пункта, в том числе 16-ти этажного жилого <адрес>. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» (заказчик) и ООО «Волгаспецстрой» (инвестор) был заключен инвестиционный контракт №, предметом которого является финансированное проектирование и строительство 16-ти этажного 2-х подъездного жилого дома, секция 1/7, в границах <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Шард» (заказчик) и ООО «Волгаспецстрой» (генподрядчик) был заключен договор генерального подряда №, согласно которому генподрядчик обязуется своими силами и за свой риск с использованием своих материалов выполнить по заданию заказчика строительно-монтажные работы на объекте: 16-ти этажный 2-х подъездный жилой дом, в границах улиц: <адрес>, общей площадью 17828 кв.м., состоящего из нежилых помещений первого этажа, жилых помещений со 2-го по 16 этаж, нежилых помещений цокольного этажа. Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Надеиным В.В. и ООО «Волгаспецстрой» был заключен предварительный договор купли-продажи офисного помещения №, в соответствии с пунктом 1 которого продавец (ООО «Волгаспецстрой») обязуется передать в собственность Покупателя на основании договора купли-продажи, который должен быть заключен сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение (офисное помещение), а Покупатель обязуется принять и оплатить указанное нежилое помещение (офисное помещение). В соответствии с пунктом 2 предметом основного договора купли-продажи является офисное помещение, описание и технические характеристики которого согласованы сторонами в приложении № к предварительному договору. Пункт 1.1. Приложения, № к предварительному договору №ОФ-п от ДД.ММ.ГГГГ содержит следующие данные относительно спорного помещения: строительный номер офисного помещения – нет; этаж – 1; проектная общая площадь офисного помещения – 522,6 кв.м., вид отделки – черновая. Согласно пункта 2 приложения его цена определена в размере 27000 рублей за 1 кв.м. ДД.ММ.ГГГГ между Надеиным В.В. и ООО «Волгаспецстрой» были заключены договора беспроцентного денежного займа № на сумму 14110 200 руб. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Волгаспецстрой» и Надеиным В.В. заключено соглашение № о новации обязательства, согласно которому денежное обязательство заменяется обязательством по заключению договора купли-продажи в соответствии с которым должник обязуется передать в собственность Надеина В.В. офисное помещение. ДД.ММ.ГГГГ Надеин В.Ф., Надеин В.В. и ООО «Волгаспецстрой» заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей к предварительному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истец заключил с Надеиным В.В. и ООО «Волгаспецстрой» соглашение о переуступке прав и обязанностей к соглашению №ОФ о новации обязательства от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно представленному истцом в материалы дела техническому паспорту спорного нежилого помещения, изготовленному ГУП СО «Центр технической инвентаризации» площадь помещения, на которое просит признать право собственности истец составляет 523,4 кв.м. Однако в соответствии с приложением № к предварительному договору № проектная общая площадь помещения составляет 522,6 кв.м. Кроме того, как следует из плана помещения в техническом паспорте и экспликации, оно включает в себя помещения, относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, которые в соответствии со статьей 36 ЖК РФ являются общей долевой собственностью жильцов дома. В соответствии с пунктом 1 предварительного договора купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязался принять и оплатить офисное помещение. Истец не представил каких-либо доказательств внесения изменений в предварительный договор в части изменения площади спорного объекта или передачи объекта с изменившейся площадью ответчиком истцу по акут приема-передачи. Суд также критически относится к представленным истцом доказательствам оплаты стоимости нежилого помещения, а именно истцом в качестве доказательств оплаты представлены не квитанции к приходно-кассовым ордерам, а сами приходно-кассовые ордера № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 998500 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ, на сумму 4100000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1900000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3000000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2111700 рублей, которые подлежали оставлению и хранению в бухгалтерии ООО «Волгаспецстрой» и не могли передаваться истцу. Как следует из ответа от ДД.ММ.ГГГГ № на запрос суда из ОАО КБ «Солидарность», внесения денежных средств на расчетный счет по указанным приходно-кассовым ордерам не производились. В соответствии с пунктом 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Предварительный договор купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не позволяет однозначно определить предмет договора, поскольку ни сам предварительный договор, ни приложения к нему не содержат план офисного помещения, свидетельствующий о согласовании сторонами конкретного нежилого помещения, обладающего индивидуально-определенными характеристиками. При таких обстоятельствах предварительный договор купли-продажи офисного помещения № от ДД.ММ.ГГГГ не может считаться заключенным в виду несогласования его предмета сторонами. В то же время истец не лишен права требовать возврата переданной ему ответчиком суммы займа по договору № от ДД.ММ.ГГГГ или взыскания с ООО «Волгаспецстрой» суммы неосновательного обогащения. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Суд с учетом обстоятельств заключения договоров, характера и стоимости офисного помещения полагает, что в представленных договорах и соглашениях сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора долевого участия. Кроме того, так же следует отметить, что на момент заключения предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ, договора № от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения о новации обязательства № от ДД.ММ.ГГГГ действовал Федеральный закон № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с пунктом 1 статьи 1 указанного федерального закона (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ), настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В соответствии со статьей 4 федерального закона одной из сторон договора долевого участия в строительстве является застройщик, т.е. юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство (п. 1 ст. 2). Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором осуществлялось строительство жилого дома, в котором находится спорное помещение, принадлежит на праве аренды ООО «Шард», которое, соответственно, и правомочно заключать договоры долевого участия. Согласно пункту 3 статьи 4 указанного федерального закона договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Истец не предпринимал каких-либо попыток обращения в регистрирующий орган с целью государственной регистрации заключенных им с ООО «Волгаспецстрой» сделок. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 ФЗ № 241-ФЗ от 30.12.2004 года право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. Пункт 3 указанной статьи устанавливает, что в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Таким образом, заключая с ООО «Волгаспецстрой» вышеуказанные сделки и внося значительные денежные средства с целью получения в дальнейшем в собственность офисных помещений, истец, проявляя должную осмотрительность и заботливость, не мог не знать о характере совершаемых им сделок. В том числе истец при заключении предварительного договора купли-продажи с ответчиком не принял во внимание тот факт, что на тот момент отсутствовало разрешение на строительство указанного жилого дома, выданное в установленном действующим законодательством порядке. Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. Из буквального толкования заключенного истцом и ООО «Волгаспецстрой» предварительного договора купли-продажи офисного помещения №ОФ (пункт 2) следует, что заключение основного договора купли-продажи стороны связывали с фактом государственной регистрации права собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение. Право собственности ООО «Волгаспецстрой» на указанное помещение не зарегистрировано. Таким образом, те юридически значимые обстоятельства, с которыми стороны связывали заключение основного договора купли-продажи, не наступили. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Н. не подлежат удовлетворению. На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд Решил: В удовлетворении исковых требований Надеина ВФ. отказать. Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд г. Самары в течение 10 дней. Мотивированное решение суда изготовлено 26 февраля 2011 г. Председательствующий: <данные изъяты>) И.Ю. Колояров. <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты> <данные изъяты>