РЕШЕНИЕ (копия)
Именем Российской Федерации
... Промышленный районный суд г. Самары в составе:
председательствующего судьи Никоновой О.И.,
при секретаре Маскаевой С.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Самаре гражданское дело ... по иску Сафина Н.М. к Лаптеву А.Н. об обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Лаптева А.Н. к Сафину Н.М. о признании ничтожным договора о залоге недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Сафин Н.М. обратился с иском к Лаптеву А.Н., в обоснование которого указал, что между ним и ответчиком были заключены договора займа: ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от23.04.10г.; ... от ...; ... от ... ... стороны подписали соглашение, где общая сумма долга была уточнена и составляла сумму в размере 14870565 рублей. В соответствии с соглашением ответчик до ... обязался выплатить данную сумму. ... между истцом и ответчиком, в качестве способа обеспечения обязательства по возврату займов и уплате процентов, был заключен договор залога. Предметом залога являлись — общедолевая собственность (1/3 доли) в квартире по адресу: ... ..., принадлежащая ответчику на праве собственности. Ответчик не исполнил обеспеченные залогом обязательства, не выплатил до ... сумму соглашения от .... Прошло более 3-х месяцев. ... решением Советского районного суда ... с А.Н. Лаптева в пользу истца была взыскана сумма в размере 12 924528 рублей (решение не вступило в силу, рассмотрение кассации назначено на ...). На основании изложенного, а также в силу статей 348,349 ГК РФ истец просит обратить взыскание на предмет залога по договору от ... б/н на общедолевую собственность (1/3 доли) квартиры по адресу: ... его пользу, в связи с неисполнением ответчиком обязательства по соглашению от ... в сумме 14 870 565 рублей.
В судебном заседании от ... ответчик в лице своего представителя Николаевой А.В., действующей на основании доверенности предъявил встречный иск к истцу Сафину Н.М., в обоснование которого указал, что он оспаривает и договор залога от ... и соглашение от ...
Лаптев А.Н. считает, что представленный Сафиным Н.М. договор залога недвижимого имущества на объект, расположенный по адресу: ... ... ... от ... является ничтожным, т.к. по форме и содержанию не отвечает требованиям закона, а также не зарегистрирован в установленном порядке в УФРС по ....
Из представленного ответчиком договора о залоге недвижимого имущества следует, что основанием возникновения обязательства, обеспеченного залогом, являются «Договоры Займа ... от ..., ... от ..., ... от ...r., ... от ..., ... от ..., ... от ..., ... от ..., ... от ..., ... от ..., ... от ..., ... от ..., ... от ...» В нарушение требований ст. 9 Закона РФ «Об ипотеке» в оспариваемом договоре о залоге, отсутствуют сведения о сторонах этих договоров займа. В судебное заседание они также не представлены.
Также во встречном иске указано, что Сафин Н.М. представил в подтверждение своих исковых требований соглашение от ..., заключенное между Лаптевым и Сафиным Н.М. на общую сумму его долговых обязательств в 14 870 565 рублей. Между тем, данное соглашение не указано в договоре о залоге, как того требует закон и не может быть принято судом во внимание, как обязательство, обеспечиваемое ипотекой.
Ответчик в предварительном судебном заседании уточнил свои исковые требования, указав, что сумма обеспеченного залогом требования составляет не 14 870 565 рублей, а 12 924 328 рублей, согласно решения Советского районного суда ... от ... Однако, согласно произведенным расчетам по всем указанным договорам займа, сумма обеспеченного залогом обязательства может составлять лишь 12 480 551 руб., что на 443 836 руб. меньше, чем по решению суда.
В соответствии с п. 4 оспариваемого Договора о залоге, предметом залога является «квартира по адресу: ... ..., площадь 326,8 кв. м». Далее указано, что «вышеуказанное имущество принадлежит Залогодателю на праве общей долевой собственности».
Таким образом, в нарушение требований ч. 2 ст. 9 Закона РФ «Об ипотеке» в договоре отсутствуют сведения о государственном органе, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего его право собственности на предмет залога. Кроме того, объект залога находится в общей долевой собственности (Лаптев А.Н. - 1/3 доля, свидетельство о государственной регистрации права ... от ..., Лаптева Ю.А. - 1/3 доля, свидетельство ... от ..., несовершеннолетний Б, - 1/3 доля, свидетельство ... от ...).
В нарушении требований ГК РФ и Закона РФ «Об ипотеке» в договоре о залоге отсутствует оценка предмета ипотеки, что является существенным условием договора об ипотеке.
Таким образом, практически все существенные условия договора об ипотеке не отражены в оспариваемом договоре совсем, либо отражены не в полном объеме, как того требует Закон. Считает, что данные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности, представленного Сафиным Н.М. договора о залоге, так как не соблюдены условия о содержании договора об ипотеке, что исключает возможность государственной регистрации такого договора. Также указал, что он никогда не обсуждал с ответчиком не только условия договора о залоге указанного объекта недвижимости, а даже возможность заключения такого договора. Он никогда не имел такого намерения. Также считает, что отсутствие в договоре соглашений между ним и ответчиком по существенным условиям договора о залоге недвижимого имущества, подтверждает его позицию о том, что он не был знаком с этим договором, не читал его и не подписывал в том виде, в котором он представлен в суд.
Также ссылает на то, что безусловным основанием для признания договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке) недействительным, является отсутствие его государственной регистрации в соответствии со статьями 433, 339 ГК РФ, ст. Закона РФ «Об ипотеке». Представленный Сафиным Н.И. договор о залоге недвижимого имущества от ... не зарегистрирован в установленном законом порядке и является ничтожным. Кроме того, предмет залога - квартира по адресу: ... ... является для него и других сособственников единственным и постоянным местом жительства с момента приобретения. Другого места жительства у него нет.
Какое-то время он был зарегистрирован по адресу: ... своих родителей. Данный адрес является юридическим адресом его фирмы ООО «Инженер-сервис» согласно Уставу. Он не жил по указанному адресу с 1981 года. Квартира, в которой он проживал с первой семьей и был зарегистрирован, также находилась в ... по адресу: .... После расторжения брака в 2001 г., он для того, чтобы сохранить обслуживание фирмы в налоговой инспекции того же ..., зарегистрировался ... к родителям на ..., а проживал в квартире второй супруги - Лаптевой Ю.А., затем они приобрели совместную квартиру в 2004 г. по адресу: ..., жили там. В дальнейшем в 2007 г. приобрели дом по адресу: ... .... После его продажи они приобрели квартиру по адресу: ... ..., в которой и проживают по настоящее время.
В статье 446 ГГЖ РФ в перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, включено жилое помещение, являющееся для должника и членов его семьи постоянным единственным местом жительства.
На основании изложенного, считает, что в силу прямых указаний данных норм материального и процессуального права, договор залога недвижимого имущества - квартиры по адресу: ..., в которой он живет, является ничтожным и не порождает юридических последствий. Такое последствие, как обращение взыскания на заложенное имущество, не может быть применено по ничтожному договору, не соответствующему требованиям Закона (ст. 168 ГК РФ). Юридически значимым в данном случае является и то обстоятельство, что он занимал деньги у ответчика не на приобретение спорного жилого помещения, а совершенно на иные цели. Просит суд признать ничтожным договор о залоге недвижимого имущества от ... между Лаптевым А.Н. и Сафиным Н.М.
В судебном заседании представитель истца Губин А.Е., действующий на основании доверенности поддержал доводы иска Сафина Н.М., возражал против удовлетворения встречных исковых требований, на оснований представленного в суд отзыва, в котором указано, что со встречными исковыми требованиями Лаптева А.Н. истец не согласен, поскольку в своих исковых требованиях ответчик ссылается на ФЗ «Об ипотеке», но данный закон не может быть применен к их договору о залоге, т.к. ФЗ «Об ипотеке» регулирует отношения о приобретении квартир по кредитам, а истец указывает в своём исковом заявлении, что сумма займа приобреталась не на покупку квартиры. Поэтому требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Также в соответствии с п.4 соглашения от ... Лаптев в случае не погашения своей задолженности перед ним с ... обязан был приступить к оформлению документов о передаче в собственность своего имущества, а единственным имуществом у него является доля в квартире, расположенной по адресу: .... С ссылкой Лаптева на ст. 446 ГПК РФ о том, что его имущество входит в перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, он также не согласен, так как взыскание обращено на его долю, а не на всю квартиру, где 2/3
долей остаются в собственности у Лаптевой и её сына Б.. Прописки истца в этой квартире никто не лишает.
В судебном заседании представитель ответчика Николаева А.В., действующая на основании доверенности возражала против удовлетворения исковых требований Сафина Н.М., поддержала встречный иск, просит его удовлетворить.
В судебном заседании представитель третьего лица Лаптевой Ю.А. - Пронин А.Н., действующий на основании доверенности поддержал доводы представителя ответчика Лаптева А.Н., просит в иске Сафину Н.М. отказать, встречный иск Лаптева А.Н. удовлетворить.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Из пояснения представителя истца следует, что между истцом (заимодавец) и ответчиком (заемщик) были заключены договоры займа: ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от ...; ... от23.04.10г.; ... от ...; ... от ...
... стороны подписали соглашение, где общая сумма долга по вышеуказанным распискам была уточнена и составляла сумму в размере 14870565 рублей с учетом начисленных процентов. В соответствии с соглашением ответчик до ... обязался выплатить данную сумму (л.д.69).
... между истцом и ответчиком, в качестве способа обеспечения обязательства по возврату займов и уплате процентов, был заключен договор залога. Размер обеспеченного залогом требования 14870565 рублей. Предметом залога является — квартира по адресу: ..., принадлежащая ответчику на праве общей долевой собственности. Оценка заложенного имущества в договоре не указана.
Судом также установлено, что спорный объект недвижимости находится в общей долевой собственности (по 1/3 доли у каждого) Лаптева А.Н., Б. (сына Лаптевой Ю.А.), Лаптевой Ю.А. (бывшей супруги), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ... и не оспаривается сторонами (л.д.30,31 копии).
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Согласно пункту 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
В соответствии с пунктом 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда Гражданским кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
Согласно ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ... N 102-ФЗ (с изменениями и дополнениями) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 10 Федерального закона от ... N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным (ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Из материалов дела следует, что договор залога от ..., заключенный между истцом и ответчиком, не был зарегистрирован в установленном законом порядке в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что не оспаривается сторонами и подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ..., согласно которой ограничения (обременения) права на объект недвижимости, расположенный по адресу: ... ..., не зарегистрированы.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор залога от ... в силу п. 1 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и ст. 168 ГК РФ является недействительным как не соответствующий требованиям закона.
В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
Суд считает убедительными доводы ответчика, указанные во встречном иске, о том, что договор залога от ... не соответствует закону: ст.334-358 и Закону РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по форме и содержанию, а именно, точно не определен предмет залога (указана вся квартира, хотя Лаптеву А.Н. принадлежит только 1/3 доли объекта недвижимости), не определено денежное обязательство, обеспеченное залогом (срок действия договоров займа, точные суммы договоров, их стороны и место заключения данных сделок). Соглашение от ..., на которое ссылается истец не указано в договоре о залоге, следовательно, не может быть принято судом во внимание. Кроме того, в нарушение закона в договоре о залоге отсутствует оценка предмета залога, что является также существенным условием договора об ипотеке.
Доводы представителя истца о том, что к сложившимся правоотношениям не применим Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от ... N 102-ФЗ, суд считает не состоятельным, поскольку они основаны на неправильном толковании норм данного закона. Так, из самого названия закона следует, что ипотека это залог недвижимости. Причем, в силу статьи 3 указанного закона, ипотека может обеспечивать как возврат кредита (взятый на любые нужды), так и возврат суммы задолженности по договору займа.
Остальные доводы представителя истца, изложенные в отзыве на встречное исковое заявление, не имеют юридического значения, вследствие чего, не принимаются судом во внимание.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что встречные исковые требования о признании ничтожным договора залога от 29.08.2010 года, заключенного между истцом и ответчиком подлежат удовлетворению, а исковые требования Сафина Н.М., заявленные к Лаптеву А.Н. не могут быть удовлетворены, поскольку основаны на ничтожной сделке, которая не влечет никаких юридических последствий для лиц, заключивших ее.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Сафину Н.М. отказать.
Встречные исковые требования Лаптева А.Н. удовлетворить.
Признать ничтожным договор о залоге недвижимого имущества от ..., заключенный между Лаптевым А.Н. и Сафиным Н.М.
Решение суда может быть обжаловано в Самарский областной суд через Промышленный районный суд ... в течение 10 дней с момента составления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено ....
Председательствующий (подпись) Никонова О.И.
КОПИЯ ВЕРНА.
Судья:
Секретарь: