РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18.01.2011 года
Промышленный районный суд г.Оренбурга в составе председательствующего судьи Хлопиной И.В., при секретаре Хайруллиной В.Г., с участием истца Михеевой О.М., представителя ответчик Каравайцевой Т.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михеевой О.М. к Калинину А.И. о расторжении договора купли-продажи доли жилого дома и по встречному иску Калинина А.И. к Михеевой О.М. о понуждении к заключению договора купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
Михеева О.М. обратилась в суд с иском к ответчику о признании предварительного договора купли-продажи доли жилого дома недействительным, указывая в обоснование, что она является собственником 1/6 доли жилого дома по <адрес>. Доля указанного дома перешла к ней в порядке оформления наследства после смерти сестры, умершей в 2005 году. До оформления наследственных прав от ответчика Калинина А.И., также являющегося собственником доли в данном доме, поступило предложение о покупке доли истицы. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор, по которому истица должна продать ответчику свою долю. Данный договор был подготовлен сотрудником юридической компании <данные изъяты> которая действовала в интересах Калинина А.И. По условиям договора было установлено, что ответчик уплачивает истице рублевый эквивалент, соответствующий сумме <данные изъяты>, при оформлении документов в УФРС; выдает аванс, в том числе на расходы по оформлению; возмещает все расходы по оформлению истицей права собственности, судебные расходы, расходы по удостоверению документов, госпошлину и прочие платежи. Как только истица подписала данный договор, Калинин сразу же отказался выполнять его условия, заявив, что деньги он уплачивать не будет, а заберет долю дома и так. После этого ответчик предпринимал все усилия, чтобы помешать истице вступить в наследство, он пытался завладеть долей истицы иным способом. Когда истица все-таки вступила в наследство, ответчик предложил ей на основании предварительного договора заключить сделку купли-продажи. Истица не считает себя обязанной продавать ему свою долю, т.к. считает предварительный договор купли-продажи расторгнутым по инициативе ответчика. Считает, что ответчик свои обязательства по предварительному договору не выполнил и не имел намерения выполнять, поэтому предварительный договор был заключен истицей под влиянием обмана. Считает, что при заключении предварительного договора имело место злонамеренное соглашение его представителя – директора фирмы «<данные изъяты>» ФИО4 с ответчиком в отношении истицы. На основании ст. 179 ГК РФ просила признать предварительный договор недействительным.
Ответчик Калинин А.И. обратился к Михеевой О.М. с иском о понуждении к заключению сделки, ссылаясь на то, что он является собственником 2/6 долей жилого дома по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи 1/6 доли дома, в договоре согласованы все существенные условия. Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ за ответчицей признано право собственности на указанную долю дома. В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ Калинин А.И. направил ответчице письменное предложение о заключении основного договора купли-продажи и проект договора и предлагал согласовать время для подачи документов на регистрацию. Однако ответчица от заключения договора уклоняется. На основании ст. 429, 445 ГК РФ просит суд обязать Михееву О.М. заключить с ним договор купли-продажи 1/6 доли дома на условиях, определенных предварительным договором.
При рассмотрении дела в суде истица Михеева О.М. свои исковые требования изменила, заявила требование о расторжении предварительного договора купли-продажи доли жилого дома и прекращении обязательств по договору, ссылаясь на то, что в соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В судебном заседании Михеева О.М. свои исковые требования поддержала, исковые требования Калинина А.И. не признала и пояснила, что в 1978 году она купила 1/6 долю в доме по <адрес> для себя, но оформила ее на сестру. Доля истицы заключается в отдельной квартире на 1 этаже дома, площадь жилой комнаты 10 кв.м. В этой квартире истица проживала до 1997 года, потом она переехала на другое место жительства и сказала всем соседям, что продает свою долю. В 2006 году ответчик приехал к истице и стал договариваться по поводу продажи доли. Ответчик предложил ей за долю <данные изъяты> рублей, истица просила <данные изъяты> долларов. Михеева О.М. согласилась оформить договор купли-продажи с ответчиком, но позже он отказался покупать квартиру. В течение 4-х лет истица оформляла наследство на долю после смерти сестры. В 2009 года ответчик вновь приехал к истице, чтобы договориться о покупке доли на прежних условиях за <данные изъяты> долларов. Ответчик обещал возместить истице все расходы по оформлению наследства. Михеева О.М. подписала предварительный договор купли-продажи, она думала, что при подписании основного договора купли-продажи цена договора будет другая. Истица просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи доли дома, т.к. ответчик нарушил существенные условия договора. По условиям договора ответчик должен был дать истице аванс и возместить все ее расходы на оформление наследства, однако, после того как Михеева О.М. подписала предварительный договор, ответчик сказал, что она денег от него не получит. Считает, что Калинин А.И. сам расторг договорные отношения, т.к. он не уплатил ей аванс по договору и не собирался покупать ею долю. В настоящее время Михеева О.М. согласна заключить с ответчиком договор купли-продажи доли, но на других условиях, она согласна продать квартиру по рыночной стоимости на настоящее время на основании оценки.
Ответчик Калинин А.И. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика Каравайцева Т.С., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования Михеевой О.М. не признала, исковые требования ответчика поддержала. Пояснила, что истица не проживает в доме по <адрес> с 1997 года, ее квартира разрушается. В 2009 году между сторонами был заключен письменный предварительный договор купли-продажи доли. Истица брала договор для ознакомления и подписала его не сразу. После заключения предварительного договора, ответчик предлагал истице деньги на оформление наследства, но она отказалась. Ответчик не отказывается оплатить Михеевой О.М. понесенные ею расходы на оформление доли перед заключением основного договора. Существенными условиями предварительного договора купли-продажи считает условие о сроке договора, цене и предмете. Цена договора обусловлена состоянием жилого помещения, квартира вся развалилась, цену <данные изъяты> долларов назвала сама истица. Расходы истицы на оформление наследства это расходы, по оформлению договора, которые ответчик обязался ей возместить. Калинин А.И. согласен заключить с истицей договор купли-продажи доли дома и оплатить ей все подтвержденные расходы по оформлению документов на наследство.
Выслушав в судебном заседании пояснения истицы Михеевой О.М., представителя ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
По решению Промышленного райсуда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которое вступило в законную силу, за Михеевой О.М. признано право собственности на 1/6 долю жилого дома, по <адрес> по праву наследования после смерти Ситченко Н.М., умершей ДД.ММ.ГГГГ.
По закону принятое наследство признается принадлежим наследнику со дня открытия наследства, независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 ст. 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
По правилам п.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Стороны представили суду письменный предварительный договор купли-продажи доли от 22.04.2009 года, из которого усматривается, что Михеева О.М., именуемая в дальнейшем «Продавец» и Калинин А.И., «Покупатель» заключили настоящий договор о нижеследующем: В срок до 31.12.2010 года Продавец обязуется продать, а Покупатель купить в частную собственность 1/6 долю жилого дома по <адрес>. Предмет договора: 1/6 доля <адрес>, указанный дом литер АА1 общей площадью 101,3 кв.м., жилой 70,0 кв.метров. По соглашению сторон Продавец продает, а Покупатель покупает указанную долю за <данные изъяты> долларов, а также возмещает все расходы по оформлению наследства и документов, обеспечивающих сделку купли-продажи. Расчет будет произведен в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на день расчета. Цена доли является окончательной и изменению не подлежит. Покупатель обязуется: уплатить Продавцу рублевый эквивалент <данные изъяты> долларов при оформлении договора купли-продажи в УФРС по <адрес>; выдать аванс, в том числе на расходы по оформлению; возместить все расходы по оформлению права собственности Продавца на указанное имущество. Все документально подтвержденные расходы возмещаются в полном объеме до подписания основного договора купли-продажи. Денежные средства за покупаемую долю передаются Покупателем Продавцу в день подписания основного договора купли-продажи.
На основании ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 15 ГК РФ, под ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.
В обоснование своих требований к ответчику о расторжении предварительного договора купли-продажи доли дома Михеева О.М. ссылается на то, что ответчик не исполнил свою обязанность – не выдал истице аванс на расходы по оформлению наследственного имущества.
По правилам ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В предварительном договоре купли-продажи, сумма аванса сторонами не определена, срок его уплаты не установлен, при таких обстоятельствах суд считает, что соглашение об авансе по предварительному договору между сторонами достигнуто не было. С учетом этого доводы истицы о существенном нарушении договора со стороны ответчика суд находит несостоятельными.
Кроме того, обязательным условием для расторжения договора является наличие ущерба для другой стороны, между тем истица не представила суду доказательства, что неисполнение ответчиком обязательства по выплате аванса влечет для нее значительный материальный ущерб.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что исковые требования Михеевой О.М. о расторжении предварительного договора купли-продажи доли дома удовлетворению не подлежат.
Учитывая, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи доли дома соответствует требованиям закона – ст.429, 454, 549,554,555 ГК РФ, суд считает, что исковые требования Калинина А.И. к Михеевой О.М. о понуждении к заключению договора подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В иске Михеевой О.М. к Калинину А.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи доли отказать.
Встречный иск Калинина А.И. удовлетворить.
Обязать Михееву О.М. заключить с Калининым А.И. договор купли-продажи 1/6 доли жилого дома литер АА1, общей площадью 101.3 кв.м., жилой площадью 70,0 кв.м., по <адрес>, на условиях определенных предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
В случае уклонения Михеевой О.М. от заключения письменного договора купли-продажи доли дома, считать сделку купли-продажи доли жилого дома
зарегистрированной на условиях предварительного договора купли-продажи доли от ДД.ММ.ГГГГ.
Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный райсуд <адрес> в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья:
Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.