« 11 » мая 2011 года г. Оренбург

Промышленный районный суд г. Оренбурга

в составе председательствующего

судьи Кащенко О.Н.,

при секретаре Дараган О.В.,

с участием представителя истца Бровченко С.А., представителей ответчиков Тулуповой Т.Т., Гонышевой Н.М., Каревой Е.И., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2/2011 по иску ООО "А" к Примаковой А.А., Сухановой Е.Н. о признании договора купли-продажи недействительным в силу ничтожности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании состоявшейся сделки купли-продажи недвижимого имущества и права собственности на имущество, и по встречному иску Примаковой А.А. к ООО "А" о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ООО "А" обратилось в суд с иском к Примаковой А.А. о признании за истцом по договору купли-продажи от 12.08.2008 права собственности на земельный участок и жилой дом г. Оренбурга, государственной регистрации этой сделки и перехода права собственности /том. 1, л.д. 4-5/.

06.05.2010 ООО "А" обратилось в суд с уточненным иском к Примаковой А.А. об установлении принятия Примаковой А.А. наследства после смерти ее мужа Примакова Т.Н.; признания за Примаковой А.А. права собственности по праву наследования на земельный участок и жилой дом г. Оренбурга; признания состоявшейся между сторонами сделки от 12.08.2008 купли-продажи и права собственности на это имущество /том. 1, л.д. 73-74/.

26.07.2010 ООО "А" обратилось в суд с уточненным иском к Примаковой А.А., Сухановой Е.Н. о признании недействительным в силу ничтожности заключенного 11.06.2010 между Примаковой А.А. и Сухановой Е.Н. договора купли-продажи имущества в виде земельного участка и жилого дома г. Оренбурга; истребовании этого имущества из чужого незаконного владения от Сухановой Е.Н.; признании состоявшейся 12.08.2008 между ООО "А" и Примаковой А.А. сделки купли-продажи и признании по этому договору за истцом права собственности на спорное имущество /том. 1, л.д. 162-165/.

Примакова А.А. обратилась в суд со встречным иском к ООО "А" о признании недействительным заключенного между сторонами договора купли-продажи спорного имущества от 12.08.2008.

Определением суда от 12.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, были привлечены Клишин А.Н., Клишина Е.В., Клишина В.А., Клишина Ю.А., проживающие в спорном жилом помещении по договору безвозмездного пользования /том 2, л.д. 97/.

В судебном заседании представитель истца Бровченко С.А., действующий на основании доверенности от 14.03.2011, заявленные исковые требования поддержал по уточненному иску от 26.07.2010, пояснив суду в их обоснование, что 12.08.2008 года между ООО "А" и Примаковой А.А. был заключен договор купли – продажи земельного участка и жилого дома г. Оренбурга. Ответчица в 2004 году после смерти ее мужа Примакова Т.Н. приняла все наследство, ей было выдано свидетельство о праве собственности на наследство в виде денежного вклада. И в 2008 году она имела право его отчуждать. Согласно п. 5 договора цена проданного имущества определена в сумме * руб.. Жилой дом и земельный участок были переданы истцу в пользование до заключения сделки - в июне 2004 года. В спорном доме проживает работник ООО "А" Клишин А.Н. вместе с членами своей семьи. Истцом обязательства по договору были исполнены и денежные средства в вышеуказанном размере были ответчице в лице ее представителя Тулуповой Т.Т. на ее счет 02.09.2004 перечислены. От государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности ответчица Примакова А.А. уклонялась. 11.06.2010 она продала спорное имущество Сухановой Е.Н.. Эта сделка является ничтожной, поскольку на момент ее заключения и государственной регистрации Примакова А.А. фактически уже не являлась собственником жилого дома и земельного участка. Ранее в этом доме была зарегистрирована семья Диденко В.В. - работника ООО "А", что являлось обременением. А продавец обязан продавать покупателю имущество, свободное от прав третьих лиц. Просил суд признать недействительным в силу ничтожности заключенный 11.06.2010 между Примаковой А.А. и Сухановой Е.Н. договор купли-продажи имущества в виде земельного участка и жилого дома г. Оренбурга; истребовать в пользу истца это имущество из чужого незаконного владения Сухановой Е.Н.; признать состоявшейся заключенную между ООО "А" и Примаковой А.А. сделку от 12.08.2008 купли-продажи и признать за истцом по этому договору право собственности на спорное имущество.

Ответчицы Примакова А.А., Суханова Е.Н., надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель ответчицы Примаковой А.А. – Тулупова Т.Т., действующая на основании доверенности от 13.04.2010, с заявленным ООО "А" иском не согласилась, встречный иск Примаковой А.А. поддержала и в обоснование своих доводов суду пояснила, что договор купли-продажи между ООО "А" и ее матерью Примаковой А.А., принявшей наследство от мужа, на период 12.08.2008 не был заключен. Первоначально покупателем дома был Г. С ним, то есть физическим лицом, она заключала предварительный договор купли-продажи от 21.07.2004, хотя доверенность от Примаковой А.А. на это не имела. Основной договор на отчуждение имущества заключен не был. С Г. она договаривалась о продаже спорного имущества за * руб.. На ее счет в сбербанке 02.09.2004 были перечислены денежные средства частично в сумме * руб., расчёт был произведен не полностью. Дважды в 2004 и 2007 годах ответчицей Примаковой А.А. на ее, Тулуповой Т.Т. имя с правом передоверия выдавались доверенности на право оформления наследства и на отчуждение спорного имущества. По предложению Г. она передала полученные от Примаковой А.А. полномочия на имя И. Но право собственности на наследство оформлено не было. До мая 2010 года спорные жилой дом и земельный участок на праве собственности значились за ее умершим отцом Примаковым Т.Н.. В суде впервые она узнала, что покупателем по сделке от 12.08.2008 является не Г.., а ООО "А" В мае месяце 2010 года она оформила на имя матери Примаковой А.А. право собственности на наследство и зарегистрировала его в УФРС. Согласно договору купли-продажи от 11.06.2010 спорное имущество было продано Сухановой Е.Н.. Последней она, Тулупова Т.Т. не говорила, что в суде разрешается между ООО "А" и Примаковой А.А. спор. Она сообщала Сухановой Е.Н. о том, что в проданном ей доме живут люди, но после оформления сделки они выселятся. Но до настоящего времени Суханова Е.Н. не вселилась, поскольку там живет семья Клишина А.Н.. В суде рассматривается дело об их выселении. Перечисленные ей, Тулуповой Т.Т. 02.09.2004 денежные средства в сумме * руб. она считала их полученными от Г.., которому в июле 2010 была намерена их вернуть. Но он деньги получить отказался, сообщив, что ему нужен жилой дом. С иском ООО "А" не согласна, поскольку договор купли-продажи 12.08.2008 между сторонами не заключался. Фактически он был заключен позднее, по истечении срока действия доверенности, выданной собственником Примаковой А.А. на право отчуждения имущества. Это подтвердило и экспертное заключение. Оспариваемая Примаковой А.А сделка от 12.08.2008 является незаконной. Договор купли-продажи от 11.06.2010 является действительным. Просила в удовлетворении исковых требований ООО "А" отказать, встречный иск Примаковой А.А. удовлетворить.

Представитель ответчицы Примаковой А.А. – Гонышева Н.М., действующая на основании ордера от 28.06.2010, с заявленным ООО "А" иском не согласилась, встречный иск Примаковой А.А. поддержала.

Представитель ответчика по встречному иску Бровченко С.А., действующий на основании доверенности от 14.03.2011, с иском Примаковой А.А. не согласился, просил в его удовлетворении отказать.

Представитель ответчицы Сухановой Е.Н. - Карева Е.И., действующая на основании доверенности от 30.07.2010, в судебном заседании с заявленными ООО "А" требованиями не согласилась и в обоснование доводов по иску суду пояснила, что 11.06.2010 года между Сухановой Е.Н. и Тулуповой Т.Т., действующей по доверенности от имени Примаковой А.А., был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Сделка и право собственности было зарегистрировано в Управлении Росреестра, расчёт произведен полностью. Суханова Е.Н. является добросовестным приобретателем недвижимого имущества, так как она не знала и не могла знать о том, что между сторонами в суде разрешался спор. Она увидела объявление, посмотрела дом, заключила договор, так как документы были в порядке, арест не был наложен. При заключении договора сомнений в законности этой сделки у нее не было. К Сухановой Е.Н. заявлен иск об истребования имущества из чужого незаконного владения необоснованно, поскольку ООО "А" не является его собственником, и истребовать его не может. Просила в удовлетворении иска отказать, встречный иск Примаковой А.А. считала необходимым удовлетворить.

Третьи лица Клишин А.Н., Клишина Е.В., Клишина В.А., Клишина Ю.А., надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, Клишин А.Н., Клишина Е.В. просили рассмотреть дело в их отсутствие и в отсутствие их детей.

Выслушав объяснения представителей сторон, и, исследовав материалы дела, суд находит заявленные ООО "А" исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, встречный иск Примаковой А.А. – подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Из ст. 223 ГК РФ следует, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, и не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 24.07.2001 Примаков Т.Н. являлся собственником земельного участка и жилого дома г. Оренбурга. Об этом же усматривается из справки ГУП «ОЦИОН» и технического паспорта.

18.04.2004 Примаков Т.Н. умер.

Из наследственного дела № 69/04 следует, что 06.09.2004 Примакова А.А. обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства после смерти мужа Примакова Т.Н.. Их дети Тулупова Т.Т. и Браун И.Т. от получения наследства отказались в пользу Примаковой А.А. /л.д. 31-46/.

Платежное поручение № 467 от 02.09.2004 свидетельствует о том, что денежные средства в сумме * руб. на счет Тулуповой Т.Т. по договору купли-продажи от 02.09.2004 были перечислены /л.д. 8/.

Согласно двум доверенностям с правом передоверия от 21.09.2007 Примакова А.А. передала Тулуповой Т.Т. полномочия оформить после смерти Примакова Т.Н. право собственности на наследство – спорное имущество и продать это имущество за цену и на условиях по своему усмотрению. Доверенности были выданы сроком на один год. /л.д. 28, 30/.

Аналогичные доверенности по праву передоверия сроком на один год Тулуповой Т.Т. были выданы 22.09.2007 И. /л.д.21, 29/.

Кроме того, такую же доверенность на право оформления наследства Тулупова Т.Т. выдавала И. 08.09.2004 /л.д. 48/

Последним право собственности наследство на имя ответчицы Примаковой А.А. оформлено не было, о чем усматривается из наследственного дела № 69/04, согласно которому свидетельство о праве на наследство по закону от 19.05.2010 получила представитель ответчицы – Шинкарева Н.В. /л.д. 111 – 137/.

Материалы дела свидетельствуют о том, что 12 августа 2008 года был заключен договор купли-продажи, согласно которому И., действующий по доверенностям от имени Примаковой А.А. (продавец) и Тулуповой Т.Т. продал, а ООО "А" (покупатель) в лице директора Г.. купило за * руб. земельный участок и жилой дом г. Оренбурга. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора путем перечисления 02.09.2004 покупателем продавцу на лицевой счет Тулуповой Т.Т. денежных средств. В отчуждаемом доме на момент заключения договора никто не прописан /л.д. 7/.

Согласно экспертному заключению от 18.02.2011 фактическое время подписания заключенного между ООО "А" и Примаковой А.А. договора купли-продажи от 12.08.2008 не соответствует дате, указанной в договоре. Каждая из подписей и их расшифровка выполнены не ранее октября 2009 года.

Суд не находит оснований сомневаться в объективности вышеуказанного экспертного заключения.

Оно свидетельствует о том, что оспариваемая ответчицей сделка от 12.08.2008 фактически совершена после октября 2009 года, то есть по истечении срока действия доверенности, выданной Примаковой А.А. на отчуждение имущества. Ее срок действия истек 22.09.2008.

Из п.1 ч.1 ст. 188 ГК РФ усматривается, что действие доверенности прекращается вследствие истечения срока ее действия.

В соответствии с требованиями ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет, и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Таким образом, из нормы закона усматривается: если сделка совершена уполномоченным лицом по доверенности представляемого по истечении срока ее действия, она является законной в том случае, если впоследствии представляемый ее одобрит.

Примакова А.А. заявила встречный к ООО "А" иск о признании сделки от 12.08.2008 незаконной, указывая в исковом заявлении об истечении срока действия выданной ею доверенности. /л.д.87/. Заявляла ходатайство о назначении экспертизы в целях установления времени оформления этой сделки. Ходатайство ее было удовлетворено, и выводами экспертного заключения были подтверждены ее доводы о заключении договора купли-продажи после 22.09.2008, то есть когда срок действия ее доверенности истек.

Анализ указанных доказательств позволяет суду сделать вывод, что фактически заключенную после октября 2009 года сторонами сделку, оформленную от 12.08.2008 и подписанную И. Г. о продаже спорного имущества, ответчица Примакова А.А. впоследствии (по истечении срока действия ее доверенности) не одобрила. Если бы это одобрение имело место, то стороны без обращения с иском в суд могли в Управлении Росреестра эту сделку зарегистрировать.

Доказательства обратного истец суду не представил.

Отсутствие со стороны последней такого одобрения, как следует из требований ст. 183 ГК РФ, не создает, не изменяет и не прекращает для нее по данной сделке никакие гражданские права и обязанности.

А потому суд приходит к убеждению, что эта сделка – договор купли-продажи спорного имущества от 12.08.2008 противоречит требованиям вышеуказанного закона, является недействительной и подлежит признанию таковой в судебном порядке.

А недействительная сделка государственной регистрации не подлежит. Также не может быть по ней зарегистрирован и переход на имя истца права собственности на недвижимое имущество.

С учетом указанного, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ООО "А" иска о признании состоявшейся между ООО "А" и Примаковой А.А. сделки купли-продажи от 12.08.2008 и признании по этому договору за истцом права собственности на спорное имущество.

В соответствии с требованиями ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Из материалов дела усматривается, что 11.06.2010 года между Сухановой Е.Н. и Тулуповой Т.Т., действующей по доверенности от имени Примаковой А.А., был заключен договор купли-продажи спорного имущества - жилого дома и земельного участка. Согласно этому договору расчет за приобретенное имущество покупателем произведен. Сделка и право собственности на имя Сухановой Е.Н. в Управлении Росреестра по Оренбургской области 02.07.2010 были зарегистрированы.

В соответствии с требованиями ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае. когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Истец ООО "А" в лице его представителя считает, что на 11.06.2010 имелось обременение в виде регистрации в спорном жилом доме Д.

Суд не может согласиться с этими доводами, поскольку в договоре купли-продажи от 11.06.2010 указано, что в отчуждаемом доме на момент заключения настоящего договора зарегистрированным никто не значится. Более того, регистрация лиц в жилом помещении не является препятствием для его отчуждения и не служит предусмотренным законом обременением. Доказательства в подтверждение обстоятельств, что Суханова Е.Н. на момент заключения 11.06.2010 сделки знала о разрешении судом между сторонами спора и действовала недобросовестно, истец суду не представил.

С учетом полученных доказательств суд приходит к убеждению, что на момент заключения между Сухановой Е.Н. и Примаковой А.А. договора купли-продажи, последняя по праву наследования являлась законным собственником спорного имущества и не лишена была права производить его отчуждение, что и имело место в пользу Сухановой Е.Н..

Поэтому суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ООО "А" иска о признании недействительным в силу ничтожности заключенного от 11.06.2010 между Примаковой А.А. и Сухановой Е.Н. договора купли-продажи имущества в виде земельного участка и жилого дома г. Оренбурга; истребовании от Сухановой Е.Н. этого имущества как из чужого незаконного владения.

Согласно вышеуказанному закону при недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В материалах дела имеется копия предварительного договора купли-продажи от 21.07.2004 об отчуждении спорного имущества, в соответствии с этим договором Тулупова Т.Т. продает жилой дом и земельный участок, а Г.физическое лицо) их за * руб. покупает. Время заключения основного договора в нем не предусмотрено /л.д.47/. И основной договор, как усматривается из объяснений сторон, заключен не был.

При разрешении судом настоящего спора сторонами по делу ни Тулупова Т.Т., ни Г. не являются.

Как свидетельствует платежное поручение от 02.09.2004 денежные средства в сумме * руб. были перечислены на счет Тулуповой Т.Т. /л.д. 8/. Договор купли-продажи от 02.09.2004, на который имеется ссылка в платежном поручении, как основание перечисления денег, суду не был представлен.

Поскольку с 2004 года по 2008 год прошел значительный по времени период, суду не представлены истцом достоверные доказательства в подтверждение обстоятельств, что денежные средства в сумме * руб. истцом были перечислены 02.09.2004 ответчице Примаковой А.А. в лице ее представителя Тулуповой Т.Т. по договору купли-продажи от 12.08.2008. Такое перечисление денег не исключается по предварительному договору купли-продажи от 21.07.2004, по договору от 02.09.2004.

Поэтому в порядке применения последствий недействительности сделки суд основания для взыскания с Примаковой А.А. в пользу ООО "А" денежных средств в размере * не находит. Стороны эти последствия применить не просили.

С учетом вышеизложенного, суд считает необходимым встречный иск Примаковой А.А. удовлетворить, в иске ООО "А" в полном объеме в виду необоснованности заявленных требований отказать.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось судебное решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно квитанции от 19.11.2010 ответчицей за производство судебно-технической экспертизы оплачены денежные средства в размере * Это свидетельствует о произведенных Примаковой А.А. судебных расходах, которые в указанной сумме подлежат возмещению в ее пользу с ООО "А"

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ООО "А" к Примаковой А.А., Сухановой Е.Н. о признании недействительным в силу ничтожности заключенного 11.06.2010 между Примаковой А.А. и Сухановой Е.Н. договора купли-продажи имущества; истребовании имущества из чужого незаконного владения от Сухановой Е.Н.; признании состоявшейся 12.08.2008 между ООО "А" и Примаковой А.А. сделки купли-продажи и признании за истцом права собственности на имущество ОТКАЗАТЬ.

Встречный иск Примаковой А.А. удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи, заключенный между ООО "А" и Примаковой А.А. от 12.08.2008, об отчуждении имущества в виде земельного участка и жилого дома г. Оренбурга.

Взыскать с ООО "А" в пользу Примаковой А.А. денежные средства в возмещение судебных расходов в сумме *

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Промышленный районный суд г. Оренбурга в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 16.05.2011