Дело № 2-39/11
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
гор. Владикавказ
3 февраля 2011 года
Промышленный районный суд гор. Владикавказа РСО-Алания в составе председательствующего - судьи Моргоевой Ф.Б.,
при секретаре - Туаевой А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Асеевой Т.А. к Гудиевой И.А. с привлечением в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности недействительными, погашении записи о государственной регистрации права собственности,
У С Т А Н О В И Л:
Асеева Т.А. обратилась в суд с иском о признании регистрации договора купли-продажи квартиры №... по ул. ... от ... года между ней и ответчиком Гудиевой И.А. и перехода права собственности недействительными, погашении записи о государственной регистрации прав собственности за Гудиевой И.А.
В обоснование иска привела доводы о том, что до августа 2009 года она являлась собственником квартиры №... по ул..... Указанная квартира ей принадлежала на праве собственности согласно договору купли-продажи от ... года, зарегистрированному УФРС по РСО-Алания в ЕГРП ... года за №....
В августе 2009 года Асеева Т. А. заняла деньги в размере ... рублей у ответчицы Гудиевой И.А. сроком на один год. Договор займа между сторонами заключен не был. В обеспечение исполнения Асеевой Т. А. своих обязательств по договору займа и возврату денежных средств Гудиева И.А. предложила заключить договор купли-продажи принадлежавшей истице на праве собственности квартиры сроком до августа 2010года.
Однако к указанному сроку Асеева Т. А. не смогла вернуть ответчице занятую сумму, в связи с чем Гудиева И.А. инициировала судебный иск о признании Асеевой Т.А. и членов ее семьи утратившими права пользования квартирой и снятии их с регистрационного учета по адресу: ....
Решением Ленинского районного суда г. Владикавказа от .... исковые требования Гудиевой И.А. удовлетворены в полном объеме. Суд, вынося решение, мотивировал его тем, что Гудиева И.А. является собственником спорной квартиры, и имеет право выселить из своей квартиры семью Асеевых, не являющихся членами ее семьи.
По мнению истца, сделка- договор купли-продажи квартиры №... по ул. ..., между Асеевой Т.А. и Гудиевой И.А. от ... года является ничтожной притворной сделкой и в силу своей ничтожности не может порождать правовых последствий для ее участников.
В судебном заседании представитель истца Салказанова Ф. С., действующая на основании доверенности от ... года р. № ..., исковые требования поддержала и уточнила: просила признать договор купли- продажи квартиры от ... года перехода права собственности недействительными, погасить запись о государственной регистрации прав собственности за Гудиевой И.А.
Салказанова Ф.С. пояснила, что сделка является ничтожной по следующим основаниям:
Оспариваемая сделка является притворной сделкой, так как целью ее было обеспечить исполнение по договору займа, т.е. прикрыть договор займа между истицей и ответчицей и договор залога спорной квартиры по договору займа.
Гражданское законодательство презюмирует соблюдение существенных условий при заключении договоров. Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, согласно ст.556 ГК РФ. В данном случае фактическая передача квартиры Гудиевой И.А.не была произведена на момент составления акта приема-передачи. Только через год Гудиева И.А.. обратилась в суд с иском о выселении Асеевых.
Одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимости является условие о цене недвижимости в договоре купли-продажи. Основные обязанности покупателя - принять жилое помещение и уплатить за него определенную сторонами цену, ответчицей не исполнены, что подтверждает притворный характер заключенной сделки. Подписание сторонами акта приема передачи не является безусловным подтверждением исполнения сторонами как обязательств по договору купли-продажи, так и подтверждением наличия воли сторон на совершение сделки. Факт передачи денег в счет уплаты стоимости за квартиру документально не подтвержден. В соответствии со ст.161 ГК РФ в простой письменной форме должны совершаться сделки между гражданами на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда. Цена в договоре явно не соответствует фактической стоимости квартиры на момент оформления договора. Положения п. 3 договора о том, что объект недвижимого имущества продан за ... рублей, каковую сумму полностью Покупатель обязуется уплатить до подписания договора, т.е. до ... года, сами по себе, без предоставления письменных доказательств оплаты, не подтверждают совершение расчетов между сторонами договора. Расписка о передаче большей суммы, чем указано в договоре, отсутствует.
Отношения, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимости, регулируются параграфом 7 гл.30 ГК РФ. Согласно ст. 558 ГК РФ одним из существенных условий договора купли-продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, члены семьи Асеевой Т.А.: А.С.М., А.А.А. до настоящего времени проживали и состояли на регистрационном учете по адресу спорной квартиры, что подтверждается решением Ленинского районного суда г. Владикавказа от ... года, адресными справками от .... и исполнительным производством №.... То обстоятельство, что в течение года Гудиева И.А. не обращалась в суд за защитой своих прав, так же подтверждает притворность сделки.
Ответчик Гудиева И.А. и ее представитель Бицоева Р.Э. в судебном заседании иск не признали и указали, что правоотношения по займу денежных средств между сторонами отсутствуют. Гудиева И.А. пояснила суду, что она купила в ... году квартиру у Асеевой Т.А. По договоренности между сторонами истец со своей семьей осталась проживать в квартире на три месяца после заключения договора, что нашло свое отражение в акте приема-передачи. После истечения этого срока она неоднократно предлагала Асеевым добровольно освободить квартиру. За защитой своих прав собственника ей пришлось обратиться в суд, и решением Ленинского районного суда от ... года Асеева Т. А. вместе с членами семьи выселена. Неоднократно извещенная Асеева Т.А. в судебные заседания не являлась, никаких возражений или встречных исковых требований не заявила. В настоящее время решение суда о выселении принудительно исполнено, и после этого Асеева Т.А. решила заявить о недействительности договора. В отношении стоимости квартиры Гудиева И.А. показала, что оформлением занималась Асеева Т.А. и по ее инициативе цена в договоре указана ... рублей, на самом деле она купила за большую сумму - ... рублей.
Представитель третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания - Цидаев В.В., действующий на основании доверенности от ... г., в судебном заседании разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда.
Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд считает исковые требования Асеевой Т. А. не подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно договору купли-продажи от ... года, зарегистрированному в ЕГРП ... года за № ..., Асеева Т.А. продала Гудиевой И.А. квартиру №... по ул. ....
В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.
В данном случае довод стороны истца о том, что существенное условие договора - оплата стоимости купленной квартиры, ответной стороной не исполнено, опровергается п. 3 спорного договора, согласно которому объект недвижимого имущества продан за ... рублей, каковую сумму покупатель обязуется полностью уплатить продавцу до подписания договора.. Какие - либо другие допустимые доказательства неуплаты Гудиевой И.А. цены, указанной в договоре, суду не представлены. Асеева Т.А. так же указала в качестве обстоятельства подтверждающего недействительность (притворность) сделки то, что стоимость двухкомнатной квартиры на момент ее продажи была намного выше.
Данное обстоятельство не является основанием для признания договора недействительным, поскольку стороны добровольно подписали договор, указав в нем стоимость квартиры двести пятьдесят тысяч рублей. Суд учитывает, что по данному основанию договор не был оспорен истцом до принудительного исполнения решения суда о выселении истца и членов его семьи из квартиры.
Представитель истца Салказанова Ф.С. указала, что исполнение договора купли-продажи фактически не было осуществлено сторонами.
Однако, как следует из акта приема передачи от ... года, продавец Асеева Т.А. передала покупателю Гудиевой И.А. квартиру по вышеуказанному адресу. При этом в акте оговорено условие, что продавец освобождает квартиру до ... года.
В настоящее время договор принудительно исполнен, что подтверждается решением Ленинского районного суда гор. Владикавказа от ... года по иску Гудиевой И.А о признании утратившими право пользовании, выселении истца и членов ее семьи, снятии с регистрационного учета и вселении, и постановлением об окончании исполнительного производства по этому решению от ... года, вынесенным судебным приставом-исполнителем Центрального отдела Управления Федеральной службы судебных приставов по РСО-Алания Б.М.С..
Доводы представителя истца Салказановой Ф.С. о том, что купленная Гудиевой И.А. квартира имела обременение в виде права пользования другими лицами так же не нашли своего подтверждения. В судебном заседании исследовано дело правоустанавливающих документов из Управления росреестра по РСО-Алания, из которого усматривается, что право собственности на квартиру №... по ул. ... на момент продажи квартиры было зарегистрировано за Асеевой Т.А. без каких-либо обременений. Асеева Т.А. и Гудиева И.А. лично подали заявления о продаже и покупке квартиры и переходе права собственности, а так же о том, что обе в зарегистрированном браке не состоят и подписали договор купли-продажи.
Правовое обоснование отсутствия у Асеевой Т.А. и других лиц проживавших в квартире права пользования так же дано в решении Ленинского районного суда г. Владикавказа по иску Гудиевой И.А. к А.Т.А., А.В.А., А.С.М., А.А.А. о признании утратившими право пользовании, выселении, снятии с регистрационного учета и вселении от ... года.
Проанализировав имеющиеся в деле доказательствав совокупности, суд полагает, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований Асеевой Т.А. не имеется.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, Суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Асеевой Т.А. к Гудиевой И.А. о признании договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности недействительными, погашении записи о государственной регистрации права собственности с привлечением в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Управления Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РСО-Алания в течение десяти дней со дня вынесения в мотивированной форме.
Судья
Ф.Б. Моргоева