Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
9 февраля 2011 года Дело № 2-3/11
Промышленный районный суд г.Владикавказа РСО-Алания в составе председательствующего судьи Дзугкоевой З.Н.,
С участием старшего помощника Прокурора ПМО г.Владикавказа Галазовой Е.Б.,
при секретаре судебных заседаний Базаевой А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Чехоева М.А. к Плиевой Т.Г., Плиевой В.К., Плиевой Д.К. о выселении, прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета, встречному иску Плиевой Т.Г. к Чехоеву М.А. и Черчесову А.М. о признании недействительным договоров купли-продажи квартиры и исковому заявлению Черчесова А.М. к Плиевой Т.Г., Плиевой В.К., Плиевой Д.К. о признании добросовестным приобретателем и вселении,
У С Т А Н О В И Л:
Чехоев М.А. обратился за судебной защитой с требованиями - выселить Плиеву Т.Г. из принадлежащей ему на праве собст венности квартиры, расположенной по адресу: г. Владикавказ, ул. ..., кв. ..., признать Плиеву Т.Г. прекратившей право пользования в квартире, расположенной по адресу: г. Владикавказ, ул. ..., кв. ... и обязать ОУФМС РФ по РСО - Алания в Промышленном МО г. Владикавказа снять Плиеву Т.Г. с регистрационногоучета в квартире, рас положенной по адресу: г. Владикавказ, ул. ..., кв. ....
Плиева Т.Г. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями - признать заключенный 07.04.2009 года между ней и Чехоевым М.А. договор купли-продажи квартиры ... по ул. ... г. Владикавказа, зарегистрированный в УФРС 4 мая 2009 года притворной сделкой, прикрывающей договор займа денег, признать недействительным договор купли-продажи квартиры ... по ул. ..., заключенный между ней - Плиевой Т.Г. и Чехоевым М.А., 07.04.2009 года, зарегистрированный в УФРС 04.05.09 года в силу его ничтожности, признать недействительным договор купли - продажи, заключенный между Чехоевым М.А. и Черчесовым А.М. 02.07.2010 года и прекратить регистрацию права за Чехоевым М.А. и Черчесовым А. на недвижимое имущество квартиру ... по ул. ... гор. Владикавказа, произведенную по двум договорам купли - продажи, заключенным 4 мая 2009 года и 02.07.2010 года соответственно между ней - Плиевой Т.Г. и Чехоевым М.А., Чехоевым М.А. и Черчесовым A.M. в Управлении Росреестра по РСО-Алания.
В свою очередь Черчесов А.М. обратился за судебной защитой с требованиями -
признать его - Черчесова А.М. добросовестным приобретателем по договору купли-продажи от 17 июня 2010 года, заключенному между ним и Чехоевым М.А. в отношении квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул. ..., кв. ... и выселить Плиеву Т.Г., Плиеву В.К. и Плиеву Д.К. из квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул. ... кв. ... и выселении Плиевых Т.Г., Д.К. и В.К. из указанной квартиры.
В судебном заседании, представитель Чехоева М.А. - Салатов В.Г, действующий на основании доверенности 15 АВ ... от 28.01.2011 года требования своего доверителя поддержал в полном объёме, встречные требования Плиевой Т.Г. не признал полностью, иск Черчесова А.М. полагал обоснованным и подлежащим удовлетворению. В обоснование позиции своего доверителя пояснил, что Чехоеву М.А. на праве собственности, на основаниисвидетельства о государственной регистрации права принадлежала квартира, расположенная по адресу: г. Владикавказ, ул. ... кв. ..., состоящая в целом из трех жилых комнат, общеполезной площа дью ... кв. метров, в том числе жилой площадью ... кв. метров.
07.04.2009 года между ним и ответчицей Плиевой Т.Г., был заключен договор купли - продажи, по условиям кото рого им была передана ответчице денежная сумма, в размере ... рублей.
Истец неоднократно обращался к ответчице устно, а также письменно с просьбой о том, чтобы она выписалась и освободила принад лежащую ему квартиру в добровольном порядке.
Ответчица обещала освободить квартиру в начале мая 2009 года, то есть через ме сяц после заключения сделки.
Однако по настоящее время ответчица, игнорируя требования истца, продолжает проживать в указанной квартире, тем самым, нарушая его права собственника жилого помещения.
Представитель истца указал, что регистрация ответчицы в спорной квартире нарушает его права собст венника, поэтому он был вынужден обратиться в ОУФМС РФ по РСО - Алания в Промышлен ном МО г. Владикавказа с заявлением о снятии ответчицы с регистрационного учета, где ему было отказано и рекомендовано обратиться в суд, так как процедура снятия с регистрационного учета предусматривает либо непосредственно явку лица, подлежащего снятию, либо по решению суда.
Ответчица до настоящего времени проживает без закон ных на то оснований в принадлежавшей его доверителю квартире, вследствие чего он был лишен возможности осуществлять свои права владения, пользования и распоряжения принадлежавшим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, поэтому вынужден был обратится в суд с настоящими требованиями.
Представитель Чехоева М.А., в обоснование позиции своего доверителя относительно встречных требований ответчицы, пояснил, что заявленные Плиевой Т.Г. требования не основаны на законе, а доводы - являются надуманными и необоснованными, в связи с чем, указанный встречный иск не подлежит удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям:
В своём встречном иске ответчица мотивирует требования на статьях: 170, 209 и 807ГК РФ.
При этом, ст. 209ГК РФ раскрывает содержание права собственности. Между тем, Плиева Т.Г. не является собственником спорной квартиры с момента регистрации перехода права собственности от нее к Чехоеву М.А. на основании заключенного с ней, в лице ее представителя, договора купли-продажи от 7 апреля 2009 года. В момент обращения в суд с настоящим иском собственником квартиры являлся Чехоев М.А., а в настоящее время Черчесов A.M.
При этом представитель истца пояснил, что согласно ст. 807ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
В соответствии со ст. 170ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Между тем, указанные Плиевой Т.Г. во встречном иске нормы материального права никак не предусматривают такие последствия как - признание недействительным договора купли-продажи, заключенного между Чехоевым М.А. и Черчесовым A.M. от 2 июля 2010 года, а также прекращении регистрации права за Чехоевым М.А. и Черчесовым A.M. на спорную квартиру, произведенную по двум договорам купли-продажи в Управлении Росреестра по РСО-Алания.
Представитель истца так же полагал, что доводы с которыми Плиева Т.Г. связывает свои требования, являются надуманными и не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
6 апреля 2009 года Плиева Т.Г., с которой Чехоева М.А. познакомил ее знакомый риелтор, сказала, что срочно продает квартиру, поскольку ей нужны деньги в размере ... рублей для поездки в г.Санкт-Петербург по личным делам, какие дела не уточняла.
Показала справку о составе семьи, домовую книгу, в указанных документах значилась только Плиева Т.Г., доверенность на представителя - Еналдиеву М., а также правоустанавливающие документы на квартиру.
При этом, также пояснила, что квартира ей нужна, поэтому если у нее получится найти после своего возвращения в г.Владикавказ деньги, она бы хотела купить ее обратно, попросив Чехоева М.А. не продавать квартиру в течение ...-х месяцев.
После чего Плиева Т.Г. написала расписку, датированную 7 апреля 2009 года, поскольку при нём 6 апреля денег не было, о том, что берет у истца деньги в размере ... рублей под залог спорной квартиры под ... % ежемесячно, которую передала истцу, а также попросила его написать аналогичную расписку, и передать ей, что он и сделал.
7 апреля 2010 года, около 11 часов истец встретился с Е. около здания Управления Росреестра по РСО-Алания. При встрече она попросила его вернуть Плиевой Т.Е. ее расписку, передав указанную расписку через нее - Е., так как Плиева Т.Е. продает квартиру, а не берет деньги в долг под проценты, о чем будет указано в договоре купли-продажи. В связи с чем, он передал Е. расписку Плиевой Т.Е.
После составления текстов договора и акта приема-передачи в юридическом бюро, истец передал денежные средства в размере ... рублей Е
Получив деньги, Е с ним, в здании Управления Росреестра, подписали договор купли-продажи, акт приема-передачи, заявления составленные сотрудником Управления, оплатили госпошлину. После чего истцу на руки была выдана расписка, о сдаче документов на регистрацию.
По ранее оговоренной устной договоренности истец не продавал квартиру в течение ...-х месяцев, и не настаивал на выселении Плиевой Т.Е. из квартиры, поскольку у него имелось иное жилье для проживания.
По истечении ...-х месячного срока Плиева Т.Е. сказала, что не нашла денег и скоро переедет жить в другую квартиру.
Истец так же показал, что ответчица своих обещаний по выселению не выполняла. В связи с чем, он был вынужден обратиться в суд с иском о ее выселении.
После получения исполнительного листа он обратился в УССП РФ по РСО-Алания с заявлением о принудительном выселении Плиевой Т.Г. из квартиры. После возбуждения исполнительного производства Плиева Т.Г. пообещала ему, что сама переедет в другое место жительства и не будет препятствовать продаже квартиры.
Поверив ей в очередной раз, истец отозвал исполнительный лист. К ней неоднократно приходили покупатели, она не препятствовала - показывала квартиру, каждому покупателю также говорила, что она временный жилец, и после продажи квартиры освободит квартиру и переедет в другую квартиру.
Договор займа денег 7 апреля 2009 года, как ранее было указано, между ним и Плиевой Т.Г. не заключался. В связи с чем, никаких денег по договору займа от 7 апреля 2010 года Плиева Т.Г. истцу не передавала, а ее утверждения о том, что она передала истцу денежную сумму в срок в размере ... рублей надуманы ею, и поэтому ничем не могут быть подтверждены.
В подтверждение своих доводов о том, что между истцом и Плиевой Т.Г. состоялись долговые обязательства, ею в суд была представлена расписка о возврате ею денег в размере ... рублей.
Как указывает сама Плиева Т.Г. во встречном иске, она смогла возвратить денежную сумму истцу в срок, при этом указала, что 7 апреля 2009 года между ними был заключен договор займа сроком на ... месяца.
При этом, расписка о возврате ... рублей была датирована 25 июля 2010 года, то есть спустя более ... года с момента приобретения квартиры.
Представитель истца утверждал, что указанная расписка только подтверждает факт займа денег в мае 2010 года, и его погашение Плиевой Т.Г. 25 июля 2010 года.
После выплаты указанного долга Плиевой Т.Г., по ее просьбе, ей была возвращена ее расписка о займе ... рублей, поэтому он не имеет возможности представить ее суду.
Полагает, что указанной расписка не имеет никакого отношения к заключенному годом ранее договору купли-продажи квартиры.
Представитель истца указал, что утверждения Плиевой Т.Г. о том, что она денег по договору купли-продажи не получала, также надуманы ею, поскольку эти доводы полностью опровергаются подписанным её представителем договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Из условий договора и факта его подписания представителем продавца следует, что передача денег по договору купли-продажи была произведена до его подписания. О неполучении денег за квартиру Плиева Т.Г. стала заявлять только при подаче заявления об отмене состоявшегося ранее решения о выселении Плиевой Т.Г. по вновь открывшимся обстоятельствам. При этом, в кассационной жалобе и дополнениях к ней доводов о притворности оспариваемого договора купли-продажи от 7 апреля 2009 года, а также о неполучении ею денег по договору купли-продажи не указывалось, что также свидетельствует о ложности этих доводов.
Согласно п.1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что утверждения Плиевой Т.Г. о заключении между истцом и ею притворной сделки, имевшей намерение прикрыть договор займа денежных средств, являются надуманными ответчицей и необоснованными.
Более того, полагал, что требования Черчесова А.М. основаны на законе и подлежат удовлетворению, поскольку он действительно является добросовестным приобретателем спорной квартиры, свои обязанности покупателя перед Чехоевым М.А. он полностью выполнил и вправе с настоящее время осуществлять свои права собственника в отношении спорной квартиры.
Просил суд удовлетворить исковые требования своего доверителя, а так же требования Черчесвова А.М., в удовлетворении встречных исковых требований Плиевой Т.Г. отказать в полном объеме.
Ответчица Плиева Т.Г. и ее представитель Остаева И.Т., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности исковые требования Чехоева М.А. не признали в полном объёме, как и требования Черчесова А.М., встречные исковые требования Плиевой Т.Г. полностью поддержали. В свою очередь Плиева Т.Г, иск Чехоева М.А. не признала и в интересах своей несовершеннолетней дочери Даны. В обоснование позиции пояснили, что Плиевой Т.Г. на основании договора купли - продажи от 09.03.2006 года, заключенного с гражданкой М и свидетельства о государственной регистрации права в УФРС по РСО-Алания, на праве личной собственности принадлежала квартира ... по ул. ... гор. Владикавказа.
Означенное жилое помещение было куплено при совместной жизни в браке с её мужем Плиевым К.В. и находилось в режиме совместной супружеской собственности.
От совместной жизни в браке с П имееттроих детей - дочь Плиеву В.К., 1990 года рождения, сына - П., 1991 года рождения, достигших совершеннолетия, и дочь П.Д.К.., 1994 года рождения - не достигшую совершеннолетия.
В спорном жилом помещении были зарегистрированы она - Плиева Т.Г., её дочь - П.В., достигшая совершеннолетия, и несовершеннолетняя дочь Д, 1994 года рождения.
Изложенное подтверждается следующими доказательствами :
договором купли-продажи квартиры от 09.03.2006 года, свидетельством о государственной регистрации УФРС по РСО-Алания, свидетельством о регистрации брака с П., справкой о составе семьи, копиями паспортов, домовой книгой
В начале 2009 года в её семье сложились крайне тяжелые жизненные обстоятельства, связанные с болезнью дочери - Д, 1994 года рождения.
Названные обстоятельства требовали серьезных материальных затрат, в связи с чем Плиева Т.Г. была вынуждена обратиться к Чехоеву М.А. с просьбой о займе денег в сумме ... рублей.
По состоявшейся между ними договоренности последний занял ей, 07.04.2009 года сумму в размере ... рублей сроком на ... месяца под ... процентов ежемесячно, при этом потребовал в качестве обеспечения возврата долга заключить договор купли-продажи, принадлежащей ей на праве собственности квартиры № ..., по ул. ... гор. Владикавказа.
Поскольку Плиева Т.Г. оказалась в крайне тяжелых жизненных обстоятельствах, у неё иного выхода и она была вынуждена заключить с ответчиком договор купли-продажи вышеуказанной квартиры.
07.04.2009 года между ними был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, тогда же подписан и акт приема- передачи жилого помещения.
04.05.2009 года состоялась государственная регистрация сделки в УФРС по РСО-Алания.
Плиева Т.Г. указала, что из прилагаемых к исковому заявлению расписок следует, что между ней и Чехоевым М.А. состоялись долговые правоотношения, при этом Чехоев М.А. в расписке принял на себя обязательство после возврата суммы займа переоформить квартиру на неё.
В установленный срок она не смогла возвратить ответчику по состоявшемуся с ним договору займа сумму, однако в последствии она частями погашала долг и отдала проценты за ... месяца и фактически его выплатила. При этом часть суммы ему передавала Е., а последнюю сумму долга передала она, что подтверждается распиской на ... рублей.
Однако ответчик, несмотря на состоявшееся между ними соглашение, квартиру ей не возвратил, более того продал ее по договору купли- продажи от 02.07.2010 года Черчесову А.М.
Между тем, Плиева Т.Г. и её дети, после заключения договора купли-продажи спорной квартиры с Чехоевым М.А. остались проживать в спорном жилье, квартира в пользование Чехоева М.А. не переходила, подписанный акт приема - передачи не исполнялся, поскольку квартира ею не продавалась, договор купли - продажи исполнял роль договора займа, денег по договору купли- продажи она не получала. Чехоев А.М. в спорную квартиру ни один ни с другими лицами никогда не приходил, увидела она его впервые на судебном заседании у судьи Багаевой С.В.
Плиева Т.Г. полагала, что всилу требований п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку ничтожна, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Плиева Т.Г. так же полагала, что изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что между ней и Чехоевым М.А. состоялась притворная сделка, имевшая намерение прикрыть договор займа денежных средств, тем более что спорная квартира стоила на тот момент в два с половиной раза больше.
Последующая гражданско - правовая сделка, то есть договор купли - продажи этой же квартиры, заключенный между Чехоеввым М.А. и Черчесовым А.М. также подлежит признанию недействительной, поскольку предыдущая сделка является недействительной.
Плиева Т.Г. просила суд отказать в удовлетворении исковых требований Чехоева М.А. и Черчесова А.М. в полном объёме и удовлетворить её встречные исковые требования.
Плиева В.К. в судебном заседании пояснила, что является дочерью Плиевой Т.Г. ей известно, что ее мать вынуждена была взять взаймы у Чехоева М.А. деньги в сумме ... рублей, так как нужно было заплатить за лечение сестры Д. Как мать оформила долг ей подробно не известно, но знает, что мать вернула сумму долга истцу частями и выплачивала проценты. Из спорной квартиры никогда их семья не выселялась, до настоящего времени она, мать и сестра Д постоянно проживают по указанному адресу. Черчесова А.М. никогда в своей квартире не видела, ни один, ни с Чехоевым М.А., ни с другими лицами он по спорному адресу смотреть квартиру, или с другими целями не приходил.
Допрошенная в ходе судебного заседания Плиева В.К. дала суду аналогичные показания.
Представитель Черчесова А.М. - Тедеева А.А., действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности требования своего доверителя поддержала в полном объёме, исковые требования Чехоева М.А. полагал законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования Плиевой Т.Г. не подлежащими удовлетворению.
При этом представитель Черчесова А.М. - Тедеева А.А. в обоснование требований своего доверителя пояснила, что 17 июня 2010 года между последним и Чехоевым М.А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул. ..., кв. ....
Согласно ч.3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
При этом, Черчесов А.М. по договору купли-продажи от 17 июня 2010 года, заключенному с Чехоевым М.А., является добросовестным приобретателем, так как им не было совершено ни одного действия, влекущего недействительность указанной сделки, кроме того, он действовал при заключении данной сделки добросовестно, соблюдая действующее законодательство.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Чехоев М.А. заключил с ним договор купли-продажи спорного объекта недвижимого имущества, при этом Черчесов А.М. исполнил все свои обязанности по договору.
Также при заключении договора купли-продажи квартиры он действовал предусмотрительно, а именно, узнав о продаже указанной выше квартиры из объявления, опубликованного в газете, позвонил на указанный в объявлении номер телефона. Из разговора с девушкой по имени М, которая сказала, что работает в агентстве недвижимости «Азбука жилья», расположенном по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, пр. ..., ... этаж - здание Турбазы, он узнал, что действительно продается квартира ...-хкомнатная квартира по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. ..., кв. ....
Договорившись о встрече, Черчесов А.М. пришел в указанное агентство для согласования условий купли-продажи указанной квартиры. В агентстве недвижимости он встретился с продавцом квартиры - Чехоевым М.А., который также подтвердил, что указанная квартира продается им. Ознакомившись с правоустанавливающими и техническими документами на квартиру, и убедившись, что предоставленные ему на обозрение документы на квартиру свидетельствуют о ее принадлежности продавцу - Чехоеву М.А., а также отсутствием каких-либо препятствий для ее приобретения, он вместе с продавцом и двумя девушками из агентства недвижимости «Азбука жилья» - Б и Х поехали в продаваемую квартиру.
В квартире находилась женщина, которая представилась Плиевой Т и две девочки, которые, как она сказала, являются ее дочерьми. При этом, Плиева Т.Г. также пояснила ему, что указанная квартира принадлежит Чехоеву М.А., а она после продажи квартиры Чехоеву М.А. временно проживает в ней с дочерьми, поскольку она пока не нашла другого жилья. Между тем, сказала, что после оформления купли-продажи квартиры между ним и Чехоевым М.А. она с дочерьми обязуется съехать с квартиры, а также сняться с регистрационного учета. Об этом также его заверил и сам Чехоев М.А.
Убедившись, что никаких препятствий для приобретения квартиры нет и что квартира действительно принадлежит продавцу спустя несколько дней - 17 июня 2010 года они встретились с Чехоевым М.А. и Б возле здания Управления Росрестра по РСО-Алания, распложенного по адресу: РСО-Алания, г. Владикавказ, ул. ...». В юридическом бюро, расположенном рядом, с ними, с помощью сотрудника бюро, были составлены договор купли-продажи указанной квартиры и акт приема передачи на ранее согласованных условиях в нескольких экземплярах.
При приеме документов на государственную регистрацию в Управлении Росреестра по РСО-Алания, сотрудник Управления, принимавший их на вопрос Черчесова А.М. о наличии ограничений и обременении по указанному объекту недвижимого имущества, ответил, что таковых не имеется.
После этого, им и Чехоевым М.А. был подписан договор купли-продажи квартиры на оговоренных ранее условиях при сотруднике Управления Росреестра, принимавшем документы.
Подписав вместе с Чехоевым М.А. договор купли-продажи квартиры Черчесов А.М. передал ему денежную сумму в размере ... рублей в счет выплаты стоимости приобретенной квартиры.
После чего ими был подписан акт приема-передачи от 17 июня 2010 года, в котором были отражены сведения, как о приеме-передаче квартиры, так и о состоявшемся денежном расчете с продавцом. Кроме того, от Чехоева М.А. была получена расписка о получении им денежной суммы в размере ... рублей по договору купли-продажи указанной квартиры от 17 июня 2010 года.
При этом, Чехоев М.А., заверил Черчесова А.М. в том, что ключи от квартиры, которые находились у проживающей в ней Плиевой Т.Г., будут переданы ему после того, как она съедет с квартиры вместе с дочерьми, поскольку Плиева Т.Г. опасается за сохранность своих вещей.
Черчесов А.М. указал, что оплатив государственную пошлину, сдав документы на государственную регистрацию договора купли-продажи, а также перехода права собственности, он получил от сотрудника Управления Росреестра по РСО-Алания, принимавшего документы, расписку о сдаче документов на регистрацию, ранее подписанную им и Чехоевым М.А.
Вечером того же дня, Черчесов А.М. вместе с Чехоевым М.А. снова приехал по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул...., кв. ..., для получения ключей от приобретенной квартиры. Дверь им снова открыла Плиева Т.Г., которая на просьбу Черчесова А.М. освободить до конца дня квартиру и передать ему ключи от нее, попросила его и Чехоева М.А. подождать несколько дней, так как до этого дня еще не нашла другого жилья для переезда.
Поскольку у Черчесова А.М. на тот момент имелось другое жилье, он, поверив Плиевой Т.Г. и заверениям Чехоева М.А., не возражал немного подождать, пока она найдет себе место для проживания.
По прошествии около недели Черчесов А.М. позвонил Чехоеву М.А. и спросил, освободили ли Плиевы квартиру, на что Чехоев М.А. ответил ему, что пока не освободили, но после государственной регистрации за Черчесовым А.М. права собственности никаких лиц и вещей в приобретенной им квартире точно не будет, и если Плиева Т.Г. не съедет с дочерьми с квартиры, то ее выселят судебные приставы-исполнители.
В начале июля 2010 года Черчесов А.М. получил в органе госрегистрации договор купли-продажи, акт приема передачи, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.
После этого, спустя пару недель Черчесов А.М. снова позвонил Чехоеву М.А. и попросил его передать ему ключи от квартиры, поскольку он обязался их передать ему при подписании акта приема-передачи, а также освободить квартиру.
При этом, Чехоев М.А. пояснил, что Плиева Т.Г. обещала съехать с дочерьми в течение недели, а также то, что исполнительный лист по ее просьбе он отозвал.
Между тем, вместо того, чтобы освободить приобретенную Черчесовым А.М. квартиру, Плиева Т.Г. спустя некоторое время, злоупотребляя правом, по надуманным доводам обратилась в суд, оспаривая его право собственности, а также законность заключенного между ним и Чехоевым М.А. договора купли-продажи.
Полагает, что ее доверитель на основании договора купли-продажи от 17 июня 2010 года является собственником квартиры № ... дома № ... по ул. ... г.Владикавказа РСО-Алания, что подтверждается как самим договором купли-продажи от 17 июня 2010 года, актом приема-передачи от 17 июня 2010 года, так и свидетельством о государственной регистрации своего права собственности серии 15 АЕ № ..., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РСО-Алания 2 июля 2010 года.
Часть 1 ст. 31 ЖК РФ предусматривает, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Согласно ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Ответчики не являются членами семьи Черчесова А.М. Незаконно занимают жилое помещение, поскольку после продажи квартиры Чехоеву М.А. утратили право проживания в ней.
В соответствии с ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение - прекратить пользоваться им. Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Согласно ч.1 ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.
Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Представитель Черчесова А.М. указала, что добровольно ответчики не желают освободить спорное жилое помещение, не являясь членами его семьи, и препятствует ему в пользовании приобретённой им квартирой.
Представитель Черчесова А.М. просила суд удовлетворить требования ее доверителя в полном объёме по приведённым выше основаниям, в удовлетворении встречных требований Плиевой Т.Г. отказать.
Представитель ОУФМС по РСО-Алания Овсепян А.Х., действующая на основании доверенности от 11.01.2010 г. № ... представила суду письменный отзыв с просьбой рассмотреть дело в отсутствие представителя ОУФМС, полагаясь в разрешении данного спора на усмотрение суда.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания Цидаев В.В., действующий на основании доверенности от 21.06.2010 г. № ..., оставил разрешение спорных вопросов на усмотрение суда, представил для исследования в судебном заседании оригиналы документов по сделкам, совершенным в отношении спорной квартиры между Плиевой Т.Г. и Чехоевым М.А., а также Чехоевым М.А. и Черчесовым A.M.
Представитель УСЗН по Промышленному муниципальному округу Гиоева З.В., действующая на основании доверенности от 11.01.2011 г, № ..., в интересах несовершеннолетней П.Д., 1994 года рождения просила исковые требования о выселении оставить без удовлетворения, встречный иск Плиевой Т.Г. удовлетворить.
Суд, выслушав стороны и лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, свидетеля Е., заключение прокурора Галазовой Е.Б., полагавшей встречные исковые требования Плиевой Т.Г. обоснованными и подлежащими удовлетворению, а требования Чехоева М.А. и Черчесова А.М, не основанными на законе, исследовав материалы дела, а так же дела правоустанавливающих документов, приходит к следующему выводу.
В силу ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ч.2 ст. 170 ГК РФ, притворная сделка, т.е. сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. Материалами дела бесспорно установлено следующее.
Согласно договора купли-продажи от 7 апреля 2009 г. Плиева Т.Г. продала, а Чехоев М.А. купил квартиру, расположенную по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул..., кв.....
Из акта приема-передачи от 7 апреля 2009 г. усматривается, что продавец Плиева Т.Г. передала, а покупатель Чехоев М.А. принял в собственность указанный объект недвижимого имущества.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 4 мая 2009 г., Чехоев М.А. является собственником трехкомнатной квартиры по адресу: г.Владикавказ, ул.... кв...., запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № ....
17 июня 2010 года Чехоев М.А. продал, а Черчесов A.M. купил спорную квартиру за ... рублей.
Согласно Акта приема-передачи от 17 июня 2010 года квартира передана от продавца к покупателю в собственность, претензий по передаваемому объекту недвижимого имущества стороны друг к другу не имеют, продавец освобождает объект недвижимого имущества до 17 июня 2010 года.
При этом, судом достоверно установлено и ответной стороной не оспаривается, что квартира как была, так и остается в пользовании Плиевой Т.Г. и членов ее семьи, ни Чехоев М.А., ни Черчесов A.M. в квартиру не вселялись, в их владении и пользовании она не находилась.
Исполнительный лист о выселении Плиевой Т.Г. на основании решения Промышленного районного суда г.Владикавказа от 13 апреля 2010 года был отозван взыскателем, то есть Чехоевым М.А. и постановлением судебного пристава - исполнителя ЦРО УФССП по РСО-Алания от 16 июля 2010 г. исполнительное производство окончено.
2 августа 2010 года Чехоев М.А. повторно предъявляет к исполнению исполнительный лист о выселении Плиевой Т.Г. и постановлением судебного пристава от 2 августа 2010 года исполнительное производство возбуждено вновь. На этот момент Чехоев М.А. уже не является собственником квартиры, квартира продана им Черчесову A.M.
Между тем, Плиевой Т.Г. представлена расписка от имени Чехоева М.А. следующего содержания: «Я, Чехоев М.А., паспорт ... № ... выдан ОВД Промышленного МО г.Владикавказа дал деньги в размере ... рублей сроком на три месяца по ... % ежемесячно Плиевой Т.Г. паспорт ... № ... выдан ОВД Затеречного МО г.Владикавказа. Залогом является принадлежавшая ей квартира по адресу: г.Владикавказ, ул. ... кв..... После возврата вышеуказанной суммы обязуюсь переоформить данное жилье на Плиеву Т.Г. Выплата процентов ежемесячно». Расписка датирована 7 апреля 2009 года, то есть датой оформления договора купли-продажи спорной квартиры между Плиевой Т.Г. и Чехоевым М.А.
Таким образом, Чехоев М.А. в собственноручно написанной расписке подтверждает, что между ним и Плиевой Т.Г. совершена сделка по договору займа, в залоге квартира, которая принадлежит Плиевой Т.Г. на праве собственности. Договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный между ними, прикрывает другую сделку и поэтому, в силу ч.2 ст. 170 ГК РФ, является притворной сделкой (ничтожной).
25 июля 2010 года Чехоев М.А. получил от Плиевой Т.Г. в счет долга ... рублей, о чем составил расписку, также представленную суду, тем самым еще раз подтверждая, что между ними заключен договор займа, а не договор купли-продажи квартиры.
Доводы представителя Чехоева М.А. о том, что указанная сумма ... рублей подтверждает факт займа истцом денег в указанной сумме Плиевой Т.Г. спустя год после заключения сделки купли - продажи спорной квартиры и не имеет отношения к спорной квартире, являются надуманными и ничем по делу не подтверждаются. Тем более, что в 25.02.2010 года Чехоев М.А. уже обратился в Промышленный суд г. Владикавказа с настоящим иском и предпринимал меры к принудительному выселению Плиевой Т.Г. из спорной квартиры и с учетом сложившихся в этот период отношений никак не мог давать ей деньги в долг.
Указанное подтверждается и показаниями свидетеля Е., которая пояснила, она занимается вопросами купли - продажи, аренды недвижимости. Примерно 3-4 апреля 2009 года к ней обратилась ее знакомая Плиева Т.Г. и сказала, что ей срочно нужны деньги под проценты, так как случилась беда и ее несовершеннолетней дочери Д необходимо дорогостоящее лечение. С этой целью Т с дочерью нужно было срочно выезжать и Плиева Т.Г. составила нотариально заверенную доверенность на имя Е., которая и подписала договор купли - продажи спорной квартиры. После подписания договора Чехоев М.А. передал ей - Е. деньги в сумме ... рублей, а она в свою очередь по предварительной договоренности с Плиевой Т.Г. передала ей указанную сумму, поскольку отъезд на лечение не терпел отлагательства. Ей известно, что Чехоев М.А. написал собственноручно расписку Плиевой Т.Г. что он обязуется не продавать квартиру и после возврата последней денег в сумме ... рублей вернет ей жилье. При этом Плиева Т.Г. лично через нее выплачивала Чехоеву М.А. проценты и частями погашала сумму долга, в том числе и она Е. передавала ему денежныесуммы трижды. Фактически имели место быть долговые обязательства, а не продажа квартиры. Как лицо занимающееся недвижимостью она знает, что спорная квартира на период заключения сделки с Чехоевым М.А. стоила около ...-... миллионов, так как имеется капитальный ремонт, а так же земельный участок, фактически спорное жилье представляет собой дом, а не квартиру.
При изложенных обстоятельствах Чехоев М.А. был не вправе отчуждать спорное недвижимое имущество третьему лицу - Черчесову A.M., который, в свою очередь, не может являться добросовестным приобретателем квартиры.
Доводы Черчесова М.А. о том, что он является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку им не было совершено ни одного действия, влекущего недействительность указанной сделки, кроме того, он действовал при заключении данной сделки добросовестно, соблюдая действующее законодательство, являются голословными и в ходе судебного заседания своего подтверждения не нашли.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. Ни Чехоев М.А. ни Черчесов А.М. не доказали обстоятельства, на которых основывали заявленные требования.
Черчесов A.M. покупая квартиру, не видел ее, в фактическое владение его она не перешла. Как усматривается из показаний Плиевой Т.Г., ей неизвестно, кто он, она никогда не видела Черчесова A.M. до рассмотрения настоящего иска судьей Багаевой С.В., о том, что ее квартира перепродана Чехоевым А.М, третьему лицу ей стало известно в Управлении Росреестра, куда она обратилась за необходимыми документами в середине 2010 года. Это подтверждает то обстоятельство, что договор купли-продажи между Чехоевым М.А. и Черчесовым A.M. является мнимой сделкой, совершенной лишь для вида, т.е. недействительной сделкой, Акт приема-передачи квартиры Черчесову A.M. -фиктивным документом.
Судом установлено, что из фактического владения Плиевой Т.Г. и членов ее семьи квартира никогда не выходила.
Согласно домовой книге Плиева Т.Г. значится зарегистрированной в спорной квартире с 05.05.2006 года по настоящее время, указанная домовая книга по настоящее время находится у Плиевой Т.Г. и не передавалась как Чехоеву М.А., так и Черчесову А.М.
В спорной квартире кроме Плиевой Т.Г. зарегистрирована П.В. с 10.05.2006 года по настоящее время.
П.В.К. зарегистрирована в квартире с 10.05.2006 года по настоящее время.
Сведений о снятии указанных лиц с регистрации в спорной квартире в период оформления договоров купли - продажи квартиры с Черчесовым А.М. и Чехоевым М. А. суду сторонами не представлено.
Представители Чехоева М.А. Салатов В.Г. и Черчесова А.М. - Тедеева А.А. привели суду голословные доводы относительно сделки между Плиевой Т.Г. и Чехоевым М.А. и соответственно между последним и Черчесовым A.M., их пояснения о том, что между Чехоевым М.А. и Плиевой Т.Г. все-таки имела места сделка по купле-продаже квартиры, суд находит несостоятельными, доказательств этому Чехоевым М.А. и Черчесовым А.М. не представлено.
В свою очередь представитель Черчесова А.М. - Тедеева А.А. в ходе судебного заседания так же не представила суду никаких доказательств в подтверждение того, что ее доверитель действовал предусмотрительно и является добросовестным приобретателем спорной квартиры.
Из показаний Плиевой Т.Г. и ее дочерей П.Д.К.. и П.В.К.. следует, что Черчесова М.А. никто из них не знал до рассмотрения настоящего спора в суде, в квартиру спорную он ни сам, ни с другими лицами никогда не приходил.
Более того, из сведений территориального органа ФС государственной статистики № ... от 07.02.2011 года следует, что средняя цена 1 кв.м. общей площади в трехкомнатной квартире на вторичном рынке жилья составляла на 1 квартал 2009 года ... рубля.
Из объявления в газете «Осетия» № ... от 13.03.2010 года стр. ... следует, что спорная квартира заявлена к продаже истцом за ... мил. ... тысяч рублей.
При установленных судом обстоятельствах оспариваемые договоры продажи квартиры на основании ч.ч. 1 и 2 ст. 170 ГК подлежат признанию недействительными, с применением предусмотренных ст. 167 ГК РФ последствий недействительности сделки, в силу которых подлежит восстановлению право собственности Плиевой Т.Г. на квартиру, являющуюся предметом признанных недействительными договоров.
Исковые требования Чехоева М.А. о выселении Плиевой Т.Г. и членов ее семьи из квартиры, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, а так же исковые требования Черчесова А. М. к Плиевой Т. Г., Плиевой В. К. и Плиевой Д. К. о признании добросовестным приобретателем по договору купли - продажи от 17 июня 2010 года в отношении квартиры № ... по ул. ... г. Владикавказе и выселении являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
В пользу Плиевой Т.Г. подлежит взысканию с Чехоева М.А. сумма оплаченной ею госпошлины при подаче встречного иска в размере 1 000 рублей, остальная государственной пошлины подлежит взысканию с ответчиков в муниципальный бюджет.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Чехоева М.А. к Плиевой Т.Г., Плиевой В.К., Плиевой Д.К. о выселении, прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по адресу: квартира ... ул. Г... г. Владикавказ РСО - Алания - оставить без удовлетворения.
Исковые требования Черчесова А.М. к Плиевой Т.Г., Плиевой В.К. и Плиевой Д.К. о признании добросовестным приобретателем по договору купли - продажи от 17 июня 2010 года в отношении квартиры № ... по ул. ... г. Владикавказе и выселении оставить без удовлетворения.
Исковые требования Плиевой Т.Г. к Чехоеву М.А. и Черчесову А.М. о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры удовлетворить.
Признать недействительными договоры купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул...., квартира ...:
- от 7 апреля 2009 года между Плиевой Т.Г. и Чехоевым М.А.;
- от 17 июня 2010 года между Чехоевым М.А. и Черчесовым А.М..
Прекратить регистрацию права собственности на указанную квартиру по договорам, признанным недействительными за Чехоевым М.А. и Черчесовым А.М..
Восстановить право собственности Плиевой Т.Г. на квартиру, расположенную по адресу: РСО-Алания, г.Владикавказ, ул..., квартира ....
Взыскать с Чехоева М.А. государственную пошлину в размере ... рублей в муниципальный бюджет г.Владикавказа № счета ...
Взыскать с Черчесова А.М государственную пошлину в размере ... рублей в муниципальный бюджет г.Владикавказа № счета ...
Взыскать с Чехоева М.К. в пользу Плиевой Т.Г. государственную пошлину в сумме ... рублей.
Решение может быть обжаловано сторонами и лицами, участвующими в деле, в 10-дневный срок со дня его вынесения в Верховный суд РСО-Алания.
СУДЬЯ ДЗУГКОЕВА З.Н.