дело № 2-507/11 Р Е Ш Е Н И Е 15 августа 2011 г. г. Владикавказ Промышленный районный суд г. Владикавказа РСО-Алания в составе: председательствующего судьиБагаевой С.В., при секретаре Дзобаевой Н.В. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Владикавказская станция технического обслуживания автомобилей» к АМС г.Владикавказа, Хадикову Т.Т., Кочисовой Н.А. признании недействительным договора аренды земельного участка, договора купли-продажи и государственной регистрации права на нежилое здание и истребовании имущества из незаконного владения. у с т а н о в и л: 15 июня 2011 г. в интересах ООО «Владикавказская станция технического обслуживания автомобилей» директор Гатагонов А.О. обратился в Промышленный районный суд г.Владикавказа с заявлением, в котором просит: - признать недействительным договор № 271 от 7.06.1999г. о предоставлении в аренду Хадикову Т.Т. земельного участка площадью ... кв.м, фактически принадлежащего ООО «Владикавказская станции технического обслуживания автомобилей» по ... «...» ...; - признать недействительным договор купли-продажи от 4.12.2001г., акт приема передачи от 4.12.2001г. и запись о государственной регистрации права собственности №... от 22.01.2002г. за Кочисовой Н.А. на нежилое здание (литер ...) площадью ... кв.м ; - истребовать из незаконного владения Хадикова Т.Т. и Кочисовой Н.А. в пользу ООО «ВСТОА» земельный участок, площадью ... кв.м., расположенный на территории «Выезда» со ВСТОА по адресу: ... «...». В обоснование указанных требований указано, что ООО «Владикавказская станция технического обслуживания автомобилей» является юридическим лицом, осуществляет свою уставную деятельность по ремонту и техобслуживанию автомобилей по адресу: г Владикавказ ... «...». ВСТОА является полноправным правопреемником земельного участка, отведенного решением исполкома Орджоникидзевского горсовета депутатов трудящихся СОАССР ... от 27.04.1967 г. ремонтно-механическому заводу М.Б.О. для расширения станции технического обслуживания автомобилей по ..., площадью ... га. По договору купли-продажи №176рзп/08 от 11.12.2008 года ВСТОА приобрело в собственность земельный участок площадью ... кв.м, зарегистрировав право собственности по свидетельству 15АЕ933187 от 21.01.2011 года, с присвоением адреса: г Владикавказ ... «...». Перед заключением договора купли-продажи земельного участка площадью ... га был составлен кадастровый паспорт от 7.08.2006 года, земельному участку присвоен кадастровый номер ..., определены конкретные границы земельного участка, который был приобретен в собственность ВСТОА. На указанной территории находятся все основные объекты ВСТОА, в том числе административные и ремонтные помещения, а также два проезда: один «въезд» на территорию, второй - «выезд». «Въезд» и «выезд» имеют боковые стены, крышу и ворота с двух сторон. Закрыв ворота, получалась обособленная закрытая территория, каждая из которых не является отдельным помещением. Поскольку участок «Выезда» требовал ремонта, он был закрыт с двух сторон железными воротами, и с разрешения ВСТОА там временно расположился электрик. В настоящее время возникла необходимость обустройства «Выезда», поскольку это является не только производственной необходимостью, но и требованием противопожарной безопасности, так как территория ВСТОА не может обходиться одним «Въездом» без противопожарного «Выезда». Обратились к лицам, временно занимавшим участок «Выезда», но ответчик Кочисова Н.А. категорически отказалась освобождать его, пояснив, что это является её собственностью, представив копию свидетельства о госрегистрации права от ... на нежилое здание (литер ...) общей площадью ... кв.м, где указан адрес: .... Будучи в недоумении, почему участок «Выедза» с территории ВСТОА вдруг оказался зарегистрированным как «нежилое здание», причем за совершенно посторонним лицом - Кочисовой Н.А. и по совершенно иному адресу (...), истец обратился в «Кадастровую палату» по РСО-Алания. Ему предоставили другой кадастровый паспорт по состоянию на 20.04.2011 года, в котором указано, что ВСТОА принадлежит земельный участок не ... кв.м, а ... кв.м, то есть на ... кв.м меньше, чем официально приобретено по договору купли-продажи от 11.12.2008 г. При этом, ранее, перед заключением договора купли-продажи и регистрацией права собственности, ФБУ «Кадастровая палата» составила кадастровый паспорт на земельный участок ... кв.м (кадастровый паспорт от ...). Было выяснено, что АМС ... по постановлению ... от ... предоставила ответчику Хадиков Т.Т. в аренду земельный участок ОД 217 га в .... Ссылаясь на это постановление, Хадиков Т.Т. считает участок «Въезда» на территорию ВСТОА арендованным земельным участком в составе общего участка ... га, а Кочисовой Н.А., ссылаясь на то, что купила у Хадиков Т.Т. боксы, навесы и производственные помещения, считает, что участок «Выезда» не является таковым, а является принадлежащим ей нежилым зданием. Указанные действия ответчиков истец считает незаконными, поскольку никогда участок «Выезда» с территории ВСТОА не являлся «нежилым зданием» и не является таковым в настоящее время. АМС г.Владикавказа в письменной форме сообщила, что расторгнуть договор аренды земельного участка с Хадиковым Т.Т. невозможно, поскольку расположенные на этом участке здания и сооружения принадлежат Кочисовой Н.А. Согласно проектам, технической и бухгалтерской документации, Станция технического обслуживания всегда имела и имеет два проезда, через которые должен осуществляться «Въезд» и «Выезд» с территории ВСТОА. Ответчики Хадиков Т.Т. и Кочисова Н.А., воспользовавшись тем, что ВСТОА временно закрыла участок «Выезда», незаконно оформили на себя аренду этой части земельного участка, и также незаконно оформили в свою собственность участок «Выезда» как нежилое здание. Истец полагает, что право аренды Хадикова Т.Т. на спорный земельный участок и право собственности Кочисовой Н.А. на нежилое здание литер «...», оформленные как по ..., но фактически располагающиеся на земельном участке ВСТОА на участке «Выезда» с территории ВСТОА по ... «...», являются незаконными и подлежат отмене. В судебном заседании представитель ВСТОА Сидакова Ж.У., действующая на основании доверенности от 07.06.2011 г., полностью поддержала заявленные требования. Представитель АМС г.Владикавказа в судебное заседание не явился. Ответчики Кочисова Н.А. и Хадиков Т.Т. в судебное заседание не явились. Представляющий их интересы, на основании надлежаще удостоверенных доверенностей Кеклис Ю.В., заявленные требования не признал. В возражение указал следующее. Согласно договору купли-продажи от 04.12.2001 г. Кочисовой Н.А. у Хадикова Т.Т. приобретены нежилые помещения по адресу ..., которые расположены на земельном участке площадью ... га, принадлежащем продавцу по праву аренды (на момент продажи), на основании постановления АМС г.Владикавказа № 302 от 07.06.1999 г. Ранее нежилые помещения приобретены Хадиковым Т.Т. по договору купли-продажи, заключенному между ним и Фондом имущества РСО-Алания (правопредшественником Минимущества РСО-Алания). Кочисовой Н.А. право собственности на указанные нежилые помещения зарегистрировано, что усматривается из свидетельств о государственной регистрации права от 22.01.2002г. ..., ..., .... В соответствии со ст.35 Земельного кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке к другому лицу, оно приобретает право на пользование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, сооружением, строением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. На основании изложенного, Кочисова Н.А. приобрела все права и обязанности на земельный участок по договору аренды, заключенному между Хадиковым Т.Т. и АМС г.Владикавказа для содержания и эксплуатации гаражных боксов и малярного цеха, расположенных по адресу .... В исковом заявлении истец утверждает, что ранее нежилое помещение (литер ...), площадью ... кв.м., принадлежащее на праве собственности. Кочисовой Н.А. (Свидетельство о государственной регистрации права ... от 22.01.2002г.) являлось выездом с Владикавказской станции технического обслуживания автомобилей. Однако в копии Акта описи имущества от 1998г., представленного в суд самим истцом, руководством ОАО «ВСТОА» данное помещение представлено для ареста за долги и называется «боксом электрическим» и ни о каком выезде речи не идет. Кроме того, в соответствии с Кадастровой выпиской о земельном участке от 23.06.2011г. ..., площадь земельного участка под нежилым помещением (литер ...) составляет ... кв.м., а истец в исковом заявлении указывает земельный участок площадью ... кв.м., поэтому ответчикам непонятно вообще о каком земельном участке идет речь. Статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в 3 года. В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Согласно абзацу второму Постановления Администрации местного самоуправления г. Владикавказа № ... от 07.06.1999г. «О закреплении за Хадиковым Т.Т. земельного участка по ...», «согласие прежнего землепользователя ОАО «ВСТОА» на отторжение земельного участка имеется». Кроме того, Кочисова Н.А. оплачивала электроэнергию за спорный бокс через ОАО «ВСТОА», о чем свидетельствует письмо от АО «ВСТОА» исх. 38 от 02,09.2003г., а также квитанции об оплате электроэнергии. ООО «ВСТОА», как правопреемник ОАО «ВСТОА», прекрасно знало об аренде спорного участка земли и о начатой процедуре оформления данного участка земли в собственность. В качестве доказательства представлена копия разбивочного чертежа земельного участка и Акт согласования границ земельного участка, где имеется подпись генерального директора ООО «ВСТОА» Гатагонова А.О. и печать ООО «ВСТОА». Иск предъявлен истцом в 2011 году, трехлетний срок исковой давности уже истек. В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. В связи с этим и на основании пункта 2, статьи 199 ГК РФ ответная сторона полагает, что с учетом применения срока исковой давности, а также учитывая тот факт, что Кочисова Н.А. является добросовестным приобретателем, ООО «ВСТОА» в иске следует отказать. Представитель ФБУ «Кадастровая палата» поРСО - Алания Бурнацев М.С., действующийна основании доверенности№ ... от 8.08.2011г., заявленные требования не признал и пояснил, что Кочисова Н.А. дважды обращалась к ним с заявлением об учете изменений площади принадлежащего ей земельного участка, который она приобрела.. Первый раз она обратилась 3 октября 2008 года и было принято решение о приостановлении кадастрового учета по причине пересечения земельного участка Кочисовой Н., который она хотела поставить на учет, с земельным участком ВСТОА. В этом случае необходимо согласование границ с собственниками соседних участков. Затем 21.11.2008 года было повторное обращение Кочисовой Н.А., представившей акт согласования границ, подписанный директором ВСТОА Гатагоновым А.О., удостоверенный печатью Общества. Согласование было по двум позициям: по спорному участку, на котором расположен литер «...», и по основному участку, принадлежащему Кочисовой Н.А. Спорный земельный участок, на котором расположен литер «...», по данным ФБУ «Кадастровая палата» площадью ... кв.м. и обозначен под № .... Этот участок не входит в общую площадь земельного участка, на который у Кочисовой Н.А. зарегистрировано право собственности и который расположен по адресу: .... Представитель Управления Росреестра по РСО-Алания Ревазова Л.К., действующая на основании доверенности от 17/34-18, исковые требования оставила на усмотрение суда и пояснила, что 27.12.2001 года в Управление Росреестра по РСО-А обратились Хадиков Т. Т. и Кочисова Н.А. с заявлением о регистрации договора купли-продажи, заключенного между Хадиковым Т.Т. и Кочисовой Н.А.на нежилое здание литер «...». Запись о государственной регистрации права ... произведена 22.01.2002 года. 11.12.2009 г. в Управление Росреестра обратилась Кочисова Н.А. с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок. На основании представленных документов было зарегистрировано право собственности за Кочисовой Н.А. на ее основной участок площадью ... кв.м, кадастровый номер 15:09:010519:25 Представитель Управления Росрестра подтвердила, что до настоящего времени Кочисова Н.А. не оформила на себя право собственности на спорный земельный участок. Документы на него находятся в процессе оформления. Участок был передан в аренду прежнему собственнику литера «...» и Кочисова Н.А. имеет право его выкупить. Суд, выслушав стороны, представителей ФБУ «Кадастровая палата» по РСО-Алания и Управления Росреестра по РСО-Алания, исследовав материалы гражданского дела, а так же материалы кадастрового дела объекта недвижимости ... и дело правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимости, приходит к следующему выводу. Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Материалами дела установлено следующее. ООО «Владикавказская станция технического обслуживания автомобилей» (ООО ВСТОА) является юридическим лицом, поставлена на учет в налоговом органе по месту нахождения Межрайонной ИФНС России №1 по г.Владикавказ, РСО-Алания 25 августа 2007 г. Юридическое лицо создано путем реорганизации в форме преобразования реммехзавода М.Б.О., которому, в свою очередь, на основании решения Исполкома Орджоникидзевского горсовета депутатов трудящихся от 27 апреля 1967 г. № 96 был отведен земельный участок по ... площадью ... га для расширения станции техобслуживания автомобилей. Согласно договору купли-продажи от 11.12.2008 г.№176рзп/08 между Министерством имущественных отношений РСО-Алания и ВСТОА, станция техобслуживания приобрело в собственность земельный участок площадью ... кв.м, зарегистрировав право собственности по свидетельству ... от ..., с присвоением адреса: г Владикавказ ... «...». Из акта описи и административного ареста имущества, представленного истцом, следует, что в 1998 году спорные объекты недвижимости были за долги арестованы с последующей их реализацией в связи с имеющейся задолженностью по уплате в бюджет и государственные внебюджетные фонды налогов, сборов и других обязательных платежей. Указанные объекты, в том числе и литер «...», перешли в собственность Хадикова Т.Т. при продаже их с торгов Фондом имущества РСО-Алания, а затем проданы им Кочисовой Н.А. на основании договора купли-продажи от 04.12.2001 г., запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нежилого здания (литер ...) общей площадью ... кв.м - 22 января 2002 г. .... АМС ... ... ... приняло постановление о закреплении за Хадиковым Т.Т. земельного участка по ..., согласно которому: - в соответствии с договором купли-продажи от 10.12.1998 г., заключенному между Фондом имущества РСО-Алания и Хадиковым Т.Т., в собственность последнего перешли: гаражи на три бокса, бокс электротехнический, малярный цех, два сарая и навес, расположенные на территории Владикавказской станции технического обслуживания по ...; - согласие прежнего землепользователя ОАО «ВСТОА» имеется; - Хадикову Т.Т. предоставлен в аренду сроком на 15 лет земельный участок площадью ... га по ... для содержания и эксплуатации электротехнического и гаражных боксов, малярного цеха, сарая, навеса; - арендатор обязан обеспечить беспрепятственный проезд большегрузного транспорта по своей территории на территорию ОАО «ВСТОА» через дополнительно устроенный воротный проезд. В силу требований ст. 275 ГК РФ, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В данном случае это условие обязательно и для Кочисовой Н.А., которая его выполняет и как следует из пояснений ее представителя Кеклис Ю.В., дополнительный проезд расположен на основном участке Кочисовой Н.А., где уставлены ворота для большегрузного транспорта ВСТОА для проезда через территорию Кочисовой Н.А. на свою территорию, ключ от ворот есть только у сотрудников ВСТОА. Таким образом обеспечивается постановление АМС г.Владикавказа от 7 июня 1999 года. Из дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по РСО-Алания на земельный участок по ..., усматривается, что 11.12.2009г. в Управление Росреестра обратилась Кочисова Н.А. с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок. На регистрацию были представлены следующие документы: - договор купли-продажи от ноября 2009 года, за ... площадью ... кв.м. - акт приема-передачи земельного участка от 9.11.2009г. - кадастровый паспорт от 15.12.08 г. ... о предоставлении земельного участка Кочисовой Н.А. На основании представленных документов было зарегистрировано право собственности за Кочисовой Н.А. на ее основной участок площадью 1197 кв.м, кадастровый номер ... Из дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по РСО-Алания на литер «...» по адресу : ... усматривается, что 27.12.2001 года в Управление Росреестра по РСО-А обратились Хадиков Т. Т. и Кочисова Н.А. для регистрации договора купли продажи и представили следующие документы: -договор купли-продажи, заключенный между Хадиковым Т. и Кочисовой Н.А.; -акт приема-передачи от 27.12.2001г.; -технический паспорт; -постановление АМС г.Владикавказ от 7.06.1999 года № 302 о предоставлении Хадикову Т.Т. земельного участка в аренду сроком на 15 лет; -договор купли-продажи имущества, заключенный между Фондом имущества и Хадиковым Т.Т.; -протокол о результатах торгов. На основании этого 22.01.2002 года было выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание литер «...» общей полезной площадью ... кв.м на имя Кочисовой Н.А., запись регистрации ... Спорный земельный участок, на котором расположен литер «...», и который находится по адресу: ..., регистрацию в Управлении Росреестра не прошел. Согласно кадастровому делу объекта недвижимости ... представленному ФБУ «Кадастровая палата» по РСО-Алания, с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости 03.10.2008 г. обратилась Кочисова Н.А. Акт согласования границ земельного участка, в том числе земельного участка, на котором расположен объект литер «...», согласован с правообладателем ООО «ВСТОА», подписан Гатагоновым А.О,, удостоверен печатью Общества. Из представленных суду правоустанавливающих документов усматривается, что основной земельный участок, который принадлежит Кочисовой Н.А. на праве собственности, на котором расположены принадлежащие ей объекты недвижимости, и который обременен сервитутом (проездом на территорию ВСТОА большегрузного транспорта), имеет площадь ... кв.м, расположен по адресу: .... Ей же принадлежит на праве собственности литер «...», площадью ... кв.м, который расположен по адресу ... «...», т.е. по адресу, который имеет ООО «ВСТОА». Таким образом, Кочисова Н.А. является добросовестным приобретателем нежилого здания литер «...» по адресу: ..., земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости перешел к ней на тех же правах, на которых им пользовался прежний собственник - Хадиков Т.Т., т.е. по договору аренды для содержания и эксплуатации электротехнического и гаражных боксов, малярного цеха, сарая, навеса. Истец, не оспаривая сделку, по которой Хадиков Т.Т. приобрел право собственности на спорный литер «...», но просит признать недействительной сделку, по которой право собственности на спорное имущество перешло от Хадикова Т.Т. к Кочисовой Н.А., не приводя доводы недействительности этой сделки, просит истребовать у Хадикова Т.Т. и Кочисовой Н.А. земельный участок, находящийся под названным объектом недвижимости. Согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Истцом не представлено суду доказательств того, что ответчик Хадиков Т.Т. незаконно владел, а ответчик Кочисова Н.А. незаконно владеет в настоящее время спорными объектами недвижимости: литером «...» и земельным участком, на котором он расположен, площадью ... кв.м. В Кадастровом паспорте по состоянию на 20.04.2011 г. указано, что ВСТОА принадлежит земельный участок площадью ... кв.м, т.е. на ... кв.м меньше, чем по кадастровому паспорту, составленному ранее, на что указал в исковом заявлении. Представитель ФБУ «Кадастровая палата» по РСО-Алания в судебном заседании пояснил, что изменения в площади земельного участка, принадлежащего ВСТОА, произошли вследствие применения более современных средств измерения земельных участков, и никак не связаны с земельным участком, на котором находится нежилое помещение литер «...», площадь которого составляет ... кв.м. Суд находит обоснованным довод ответной стороны о пропуске истцом срока исковой давности, предусмотренного ст. 196 ГК РФ. Как следует из материалов гражданского дела, спорный литер «...» был отчужден у Владикавказской станции техобслуживания в 1998 году, в 2002 году его приобрела Кочисова Н.А., все это время находится в собственности других лиц, при вынесении постановления АМС 7 июня 1999 года о предоставлении Хадикову Т.Т. в аренду земельного участка имелось согласие прежнего землепользователя ОАО «ВСТОА». Кроме того, директором ВСТОА Гатагоновым А.О. был подписан Акт согласования границ земельного участка кадастровый номер ... с Кочисовой Н.А. 18 августа 2008 года. Доводы его представителя о том, что Гатагонов А.О. был введен в заблуждение и не знал, что подписывает, суд находит несостоятельными. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199, суд р е ш и л: Оставить без удовлетворения исковые требования ООО «Владикавказская станция технического обслуживания автомобилей» к АМС ..., Хадикову Т.Т., Кочисовой Н.А.: - о признании недействительным договора № 271 от 7.06.1999г. о предоставлении в аренду Хадикову Т.Т. земельного участка площадью ... кв.м по ... «...» ...; - о признании недействительным договора купли-продажи от 4.12.2001г., акта приема передачи от 4.12.2001г. и записи о государственной регистрации права собственности ... от 22.01.2002г. за Кочисовой Н.А. на нежилое здание (литер ...) площадью ... кв.м ; - истребовании из незаконного владения Хадикова Т.Т. и Кочисовой Н.А. в пользу ООО «ВСТОА» земельный участок, площадью 54 кв.м., расположенный на территории «Выезда» со ВСТОА по адресу: ..., ул. ... Решение может быть обжаловано сторонами и лицами, участвующими в деле, в Верховный суд РСО-Алания в течение 10 дней со дня вынесения. Судья подпись С.В. Багаева Копия верна: судья С.В. Багаева Решение вступило в законную силу «_____»______________2011 г. Судья: С.В. Багаева