Дело № 2-3614/2010
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
22 сентября 2010 года г. Смоленск
Промышленный районный суд города Смоленска
в составе судьи З.И. Александровой,
при секретаре А.В. Федоровой,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Зайцева Э.П. к Администрации г. Смоленска, Индивидуальному предпринимателю Семиной Е.С., Индивидуальному предпринимателю Фахрадову А.А.о, ООО «Удача» опризнании договоров аренды и субаренды нежилых помещений недействительными, взыскании неосновательного обогащения,
установил:
Зайцев Э.П. обратился в суд к названным ответчикам с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что проживает в коммунальной четырехкомнатной квартире <адрес>. Две комнаты в указанной квартире общей площадью 25,4 кв. м находятся в его собственности.
Администрация г. Смоленска, без его на то согласия, в 2006-2009 г.г. сдавала в аренду предпринимателям подвальные помещения дома, которые являются общим имуществом собственников дома, за что получала денежные средства, которые он расценивает как неосновательное обогащение. Просит признать договоры аренды недействительными, взыскать в его пользу неосновательное обогащение: с Администрации г. Смоленска - 15208,46 руб., с ИП Семеновой Е.С. - 2744 руб., с ИП Фахрадова А.А.о. - 1209,60 руб., с ООО «Удача» - 1360,80 руб., а также судебные расходы в размере 500 руб. за оформление нотариально удостоверенной доверенности представителю.
В судебное заседание Зайцев Э.П. не явился, обеспечив явку своего представителя.
Представитель истца Зиновьев С.Е. иск поддержал в полном объеме. Суду пояснил, что доля Зайцева Э.П. в праве общей долевой собственности вышеуказанного дома составляет 1,12%. Администрация города без согласия как его доверителя, так и других собственников дома в 2006 году заключила договор аренды на нежилое подвальное помещение площадью 45 кв.м с ИП Семиной Е.С. с арендной платой 12210,33 руб. в год. В 2007 и 2008 г.г. дополнительными соглашениями к договору изменялись арендные платежи.
В свою очередь ИП Семина Е.С. заключила договор субаренды с ИП К. от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 1 год и получала плату по нему по июль 2009 г. включительно в размере 35000 руб. ежемесячно.
В 2007, 2008 г.г. Администрация г. Смоленска заключила договор аренды подвального помещения размером 55,31 кв.м с ООО «Удача» с арендной платой 21884,80 руб. в год. Последнее, в свою очередь, заключило договор субаренды с ООО «***» на период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2009 г. и получало арендную плату в размере 45000 руб. в месяц.
Также в 2007, 2008 г.г. Администрация заключила договоры аренды на нежилое помещение площадью 74,00 кв. м с ИП Фахрадовым А.А. По указанным договорам Фахрадов уплатил Администрации 73766 руб.
Все вышеперечисленные договоры являются незаконными, полученные по ним денежные средства истец расценивает как неосновательное обогащение, поскольку отчислений на содержание и ремонт жилого дома из этих средств не производилось.
Помимо указанных договоров решениями Промышленного районного суда признаны незаконными договоры аренды, заключенные Администрацией г. Смоленска в 2008 г. с ИП З. на нежилое помещение площадью 95,1 кв.м, в котором располагается магазин «Электроника», арендная плата по данному договору составила 373721,53 руб. в год; с ООО «Е» на нежилое помещение площадью 81,0 кв.м с арендной платой 260739 руб. в год; с ИП С. на нежилое помещение площадью 145,6 кв. м, неосновательное обогащение по которому составило 451796 руб.
Пропорционально доле собственности истца в общем имуществе просит взыскать с ответчиков вышеуказанные суммы.
Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о дате и времени рассмотрения дела извещены в порядке ст. 113 ГПК РФ. Направленные в их адрес судебные извещения возвращены в адрес суда за истечением срока хранения (л.д. 70-73).
При таких обстоятельствах суд находит извещение стороны ответчиков надлежащим и, с учетом мнения представителя истца, определил рассмотреть дело в отсутствие ответчиков, в порядке заочного производства (ст. 233 ГПК РФ).
Выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Из заключения ООО «Эксперт-Оценка» по гр. делу № следует, что в подвальных помещениях жилого дома <адрес> имеются инженерные коммуникации отопления, водоснабжения, тепловой узел, а также отключающее, переключающее, регулирующее оборудование (вентили, задвижки), необходимое для обслуживания жилых помещений и общих мест многоквартирного жилого дома (л.д. 14 -22).
Следовательно, подвальные помещения в этом доме в силу прямого указания закона принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Согласно решению Промышленного районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ Зайцеву Э.П. на праве собственности принадлежит часть квартиры общей площадью 25,4 кв.м в квартире <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7).
Согласно решению этого же суда от ДД.ММ.ГГГГ (гр. дело №), вступившему в законную силу, общая площадь жилых помещений в жилом доме <адрес> составляет 2122,57 кв.м, нежилых -754,4 кв.м, а всего - 2876,97 кв.м (л.д. 43, оборот).
С учетом права на места общего пользования в квартире № и права собственности на жилое помещение в этой же квартире, доля Зайцева Э.П. в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет: 32,1 кв.м : 2876,97 кв.м х 100% = 1,12%, что представителем истца не оспаривается.
В силу ч. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
В судебном заседании нашли свое подтверждение доводы представителя истца о том, что общее имущество собственников жилого дома №4 по ул. Тенишевой г. Смоленска без их на то согласия Администрацией г. Смоленска сдавалось в аренду индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам
Так, из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Администрация
г. Смоленска в 2006-2008 г.г. сдавала ИП Семиной Е.С. нежилое помещение сначала площадью 45,0 кв.м под бытовые услуги населению, затем увеличила площадь до 51,8 кв.м под склад, общая сумма арендной платы за указанный период составила 72703,06 руб. (л.д. 60-69).
В свою очередь, индивидуальный предприниматель Семина Е.С. полученное в аренду нежилое помещение, расположенное в жилом доме <адрес>, по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ сдала ИП К. на год с арендной платой 5000 руб. в месяц, которую получала по июль месяц включительно. Общая сумма фактически полученной арендной платы составила 35000 (л.д. 23-24).
Доказательств тому, что фактически Семина ежемесячно получала большую сумму по договору субаренды стороной истца не представлено, тогда как в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ обязанность доказывания данного факта лежит именно на ней.
В 2007-2008 г.г. Администрация г. Смоленска заключила договор № с ООО «Удача», на основании которого передала в аренду обществу подвальное помещение площадью 55,31 кв.м для использования под парикмахерскую. Общая сумма арендной платы за указанный период составила 48447,37 руб. (л.д. 76-89).
Из представленных стороной истца писем следует, что ООО «Удача» на подвальное помещение, полученное по договору аренды, заключило договор субаренды с ООО «***», по которому получало 4500 руб. в месяц. Общая сумма, полученная по договору субаренды с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2009 г. включительно составила 85500 руб. (л.д. 10,11).
В марте 2007 г. Администрация города заключала договор № аренды нежилого помещения площадью 74,00 кв. м (в том числе подвальное 62,5 кв.м) с ИП Фахрадовым А.А. для использования под магазин, который продлялся в 2008 и 2009 г.г. (л. д. 25-36). Из письменного отзыва Администрации города следует, что по данным договорам было получено арендных платежей на общую сумму 73766,97 руб. (л.д.90-93).
Поскольку в силу ст.168 ГК РФ, являются ничтожными.
Согласно ч. 2 ст. 166 ГК РФ требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Таким заинтересованным лицом суд признает Зайцева Э.П., который является собственником доли в праве общей собственности на общее имущество указанного дома в силу положений ч. 1 ст. 38 ЖК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Согласно п.п.3 п.1 ст.4 ЖК РФ отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений регулируются жилищным законодательством.
Положениями главы 6 ЖК РФ, регулирующими отношения по владению, пользованию и распоряжению объектами общего имущества в многоквартирном доме, порядок распределения полученных от их использования доходов не установлен.
Согласно п. 1 ст. 7 ЖК РФ при отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства к таковым отношениям применяются положения гражданского законодательства или иного, прямо регулирующего такие отношения.
В силу ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Таким образом, Зайцев Э.П., ставший собственником жилого помещения в многоквартирном доме, имеет право на получение той части полученного от использования общего имущества дохода, которая пропорциональна его доле в праве общей собственности на указанное общее имущество и составляет 1,12 % (ч.2 ст.42 ЖК РФ), а именно:
-с Администрации г. Смоленска
по договору аренды с ИП Семиной 72703,06 х 1,12% = 814,27 руб.
по договору аренды с ООО «Удача» 48447,37 х 1,12% = 542,61 руб.
по договору с ИП Фахрадовым 73766,97 х 1.12% = 826,19 руб.
- с ИП Семиной 35000 х 1,12% = 392,00 руб.
- с ООО «Удача» 85500 х 1,12% = 957,60 руб.
Поскольку суду не представлено письменных доказательств в подтверждение того, что ИП Фахрадов сдавал подвальное помещение в субаренду, требование истца в этой части удовлетворению не подлежит.
Кроме того, решением Промышленного районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, признан недействительным договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Смоленска и ИП З. в отношении передачи в аренду нежилого помещения площадью 95,1 кв.м, по которому в счет арендных платежей перечислено 373721,53 руб. (л.д.45); решением Промышленного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ признан недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией города Смоленска и ООО «Европейский дом» в отношении нежилого помещения площадью 81,0 кв.м, неосновательное обогащение по которому составило 260739,00 руб. (л.д.57-59); решением Промышленного районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ (дело №), вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, признан недействительным договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Администрацией города Смоленска и ИП С. в отношении нежилого помещения площадью 145,6 кв.м, неосновательное обогащение по которому составило 451796 руб. (л.д. 50-52).
Учитывая вышеизложенное, суд находит, что с Администрации г. Смоленска в пользу Зайцева Э.П. также подлежит взысканию:
-по договору аренды с ИП З. 4 185,68 руб. (373 721,53 руб. х 1,12 %);
по договору аренды с ООО «Европейский дом» 2920,27руб. (260739,00 руб. х1,12%);
по договору аренды с ИП С. 5 060,11 руб. (451 796,00 руб. х 1,12 %).
Принимая во внимание то, что ответчики в судебное заседание не явились, доказательств неверности расчетов в силу ч.1 ст.56 ГПК РФ не предоставили, суд находит требование истца о взыскании в свою пользу неосновательного обогащения обоснованным и подлежащим частичному удовлетворению.
В силу ч.1 ст.98, ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с ответчиков подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенной части исковых требований и расходы, связанные с оформлением доверенности в сумме 500 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 199 ГПК РФ, суд
решил:
Признать недействительными:
договор аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ и последующие соглашения к нему, заключенные между Администрацией г. Смоленска и ИП Семиной Е.С.,
договор субаренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ИП Семиной Е.С. и ИП К.,
договоры аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, № от 04.02,2008 г., заключенный между Администрацией города Смоленска и ООО «Удача»,
договор субаренды на подвальное помещение, расположенное в жилом <адрес>, заключенный между ООО «Удача» и ООО «Сандал».
Взыскать:
в пользу Зайцева Зайцева Э.П. в счёт возврата неосновательно полученных денежных средств
с Администрации г. Смоленска - 14349,13 руб.,
с ИП Семиной Е.С. - 392,00 руб.
с ООО «Удача» - 957,60 руб.
Взыскать с Администрации г. Смоленска в пользу Зайцева Э.П. судебные расходы в сумме 500 руб. за составление нотариальной доверенности представителю.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Ответчики вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.
Заочное решение может быть обжаловано сторонами в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиками заявления об отмене заочного решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья З.И. Александрова